5. Cơ cấu của đề tài
2.2.2. Điều kiện để nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất độngsả n
Như đã trình bày ở phần trên, không phải bất cứ nhà ở nào cũng được phép đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Do đó, nhà đầu tư tạo lập nhà ở, tổ chức, cá nhân có nhà ở muốn thực hiện mua bán nhà trên sàn giao dịch bất động sản cần quan tâm đến các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý của nhà ở khi đưa vào giao dịch mua bán. Các điều kiện đó bao gồm:22 Nhà ở phải thuộc đối tượng được kinh doanh, mua bán trên sàn giao dịch bất động sản; Nhà ở được xây dựng mới khi mua bán phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Nhà ở đưa vào kinh doanh, mua bán không có tranh chấp về quyền sở hữu; Nhà ở không thuộc đối tượng bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở được mua bán phải có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về dự án đầu tư được phê duyệt, đối với nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng…Các điều kiện này được thể hiện cụ thể sau đây:
2.2.2.1. Nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, mua bán qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, mua bán qua sàn giao dich bất động sản là điều kiện quan trọng để nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản. Đây là một trong những điều kiện quan trọng đối với ngôi nhà là đối
22
tượng của giao dịch mua bán nhà ở phải thỏa mãn, nếu không nhà ở sẽ không được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản kể từ lúc xem xét nhà ở có đủ điều kiện hay không. Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật đã loại bỏ các trường hợp nhà ở là đối tượng của tài sản bị kê biên, nhà ở đang xảy ra tranh chấp, hay nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, khi Nhà nước chưa có quyết định hóa giá cho cá nhân, hộ gia đình đang thuê nhà ở.
2.2.2.2. Nhà ở mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo quy định của pháp luật về Kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng thì đối với nhà ở được xây dựng mới thì phải đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, còn đối với nhà ở đã qua sử dụng thì chất lượng nhà ở do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Luật quy định điều kiện này là rất cần thiết, bởi vì trên thực tế khi mua nhà, người mua nhà không biết được chất lượng ngôi nhà mình mua có đảm bảo được chất lượng hay không, nên dẫn đến hậu quả là nhà được mua và đang sử dụng bị sập đổ hoăc không chất lượng nên bị nghiêng, bị lún sau một thời gian sử dung gây thiệt hại cho chủ sở hữu ngôi nhà. Quy định điều kiện đối với nhà mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật xây dựng, đây là quy định nhằm đảm bảo cơ sở vật chất, cũng như bảo vệ đời sống cho người mua nhà, hơn nữa pháp luật quy định như vậy cũng nhằm tạo niềm tin cho người có nhu cầu mua nhà về chất lượng ngôi nhà là đảm bảo. Đồng thời quy định này cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của các nhà đầu tư về nhà ở do mình đầu tư xây dựng.
2.2.2.3. Nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.
Quy định điều kiện nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu là để đảm bảo tính hợp pháp của nhà khi đưa ra giao dịch mua bán, điều kiện này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba có liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và bên mua nhà, vì khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở mà nhà ở này đang tranh chấp về quyền sở hữu thì bên mua khó hoặc không thể xác lập quyền sở hữu ngôi nhà vì nhà ở đang thuộc đối tượng đang bị tranh chấp dẫn đến gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua nhà ở. Giao dịch nhà ở muốn hợp pháp thì nhà ở phải thuộc quyền sở hữu của bên bán.
Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kê biên tài sản, tài sản chấp hành quyết định hành chính là biện pháp cưỡng chế xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, người vi phạm phải chiụ trách
nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Như vậy, đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan và của Nhà nước.
2.2.2.4. Nhà ở đưa lên sàn giao dịch bất động mua bán không thuộc đối tượng nhà ở nằm trong khu vực cấm xây dựng.
Theo quy định của pháp luật xây dựng thì không được xây dựng nhà ở trong khu vực cấm là một điều kiện để biết được nhà ở có được xây dựng hợp pháp và nhà ở được sở hữu một cách hợp pháp hay không. Do nhà ở việc xây dựng trên khu vực bị cấm nên nhà ở xây dựng đó không được cộng nhân quyền sở hữu theo pháp luật. Do vậy nhà ở này đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản sẽ không hợp pháp.
2.2.2.5. Nhà ở khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản phải có đủ hồ sơ hợp lệ liên quan đến nhà ở được giao dịch.
Nhà ở khi mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải cần chứng minh nhà ở đó hợp pháp không về việc xây dựng, quyền sở hữu. Nên khi mua bán nhà ở cần phải có hồ sơ về nhà ở gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền dụng đất liên quan đến nhà ở hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của của pháp luật đối với nhà ở đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là những điều kiện rất cần thiết với một công trình hoặc nhà ở nhằm đảm bảo tốt nhất sự rõ ràng về lịch sử của ngôi nhà đó, từ đó đảm bảo lợi ích cho cả bên mua nhà và bên bán nhà ở.
2.2.2.6. Nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản khi mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật.
Nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản thì nhà ở thương mại đó phải được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn quy định sau đây:23
23
Một là, nếu là nhà ở chung cư thì phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.
Hai là, nếu là nhà ở riêng lẻ được xây dựng liền kề trong các dự án thì phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và phải có chiều cao không ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Ba là, đối với nhà ở biệt thự được tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng thì không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
Hiện nay, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản (sưa đổi) năm 2014 có một số quy định sửa đổi, bổ sung về điều kiện nhà ở được giao dịch mua bán so với Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 hiện hành như:
Một là, bổ sung thêm điều kiện nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải toả, phá dở nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; nhà ở đang trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; quy định nhà ở không cần giấy chứng nhận trọng trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước của chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014.
Hai là, theo quy định tại Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì đã sửa đổi bỏ điều kiện như bất động sản thuộc đối tượng kinh doanh, nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xay dựng và quy định riệng về điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2.3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Nhằm đảm bảo công khai minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia mua bán nhà ở. Luật kinh doanh bất động sản quy định việc mua bán nhà ở thương mại của tổ chức kinh doanh bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở nên thông qua sàn giao dịch bất động. Để việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nhằm diễn ra theo một trình tự thủ tục nhất định và đảm bảo giao dịch mua bán nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản diễn nhanh chóng và hiệu quả. Nên pháp luật quy định hướng dẫn về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản cụ thể sau đây:
2.3.1. Xác định loại nhà ở đủ điều kiện đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
Khi nhà ở tổ chức, cá nhân muốn giới thiệu, mua bán tại sàn giao dịch bất động sản thì nhà ở này phải đảm bảo đúng quy định tại Điều 6, các điều kiện tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 92 Luật Nhà ở 2005 những điều
kiện này đã trình bày ở phần trên (mục 2.2.2.). Nhà ở của tổ chức, cá nhân phải thỏa mãn những điều kiện trên thì mới được thực hiện giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ đảm bảo nhà ở đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005, Luật Xây dựng 2003 và các văn bản hướng dẫn các luật này.
Ngoài ra, bên cạnh những điều kiện nêu trên, thì chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm chứng minh gửi cho sàn giao dịch bất động sản 01 bộ hồ sơ pháp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản bao gồm bản sao các loại giấy tờ sau đây: Văn bản công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; Quyết định phê duyệt quy hoạch và bản vẽ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt hoặc bản vẽ tổng mặt bằng của dự án (đối với trường hợp không phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500); Quyết định phê duyệt dự án; Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho dự án; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng; Bản vẻ thiết kế của từng loại nhà ở được bán đã được phê duyệt; Biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở theo quy định tại Khoản 10, Điều 8 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005.24
Việc quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp). Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt, thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở, nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật xây dựng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (có
24
Khoản 1, Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005.
đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư vào bản sao) cho sàn giao dịch bất động sản để sàn có cơ sở bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
2.3.2. Thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản.
Chủ đầu tư có thể tự mình thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu nhà ở và thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.
Đối với trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở tự mình thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp hay của hợp tác xã đó để thực hiện kinh doanh.25 Trong trường hợp này chủ đầu tư lập sàn giao dịch bất động sản phải ký văn bản ủy quyền cho sàn giao dịch bất động sản thực hiện bán nhà ở do mình đầu tư xây dựng (văn bản này thay cho hợp đồng ủy quyền).26
Hợp đồng, văn bản ủy quyền bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải nêu rõ các nội dung sau đây: Loại nhà ở, số lương, vị trí nhà ở bán; Giá bán đối với từng loại nhà ở; Phương thức bán nhà ở (bốc thăm hoặc đấu giá); Thời gian đăng ký mua nhà ở; Phí dịch vụ mua bán nhà ở tại sàn giao dịch bất động sản và trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương nơi có bất động sản; Thời điểm tổ chức việc bán nhà ở; Trách nhiệm của các bên và các thông tin liên quan đến nhà ở bán theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các bên phải thực hiện ủy quyền theo mẩu hợp đồng, văn bản ủy quyền bán nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản quy định tại Phụ lục 11 ban hành kèm theo Thông tư số16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội