5. Cơ cấu của đề tài
2.2. Mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bát độngsản
2.2.1. Nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản và nhà ở của cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản.
Nhà ở không phải hình thành tự nhiên, mà nhà ở là sản phẩm mà con người tạo ra bằng sức lao động của mình. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động mua bán nhà ở thì chủ thể kinh doanh bất động sản phải tạo lập ra hàng hóa bất động sản là nhà, theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì chủ thể kinh doanh bất động sản phải tạo lập ra nhà ở bằng hai hình thức: Thứ nhất, tự mình tạo lập ra nhà ở bằng việc bỏ vốn đầu tư tạo lập; Thứ hai, sử dụng nhà ở do người khác tạo ra để kinh doanh thông qua hoạt động mua, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi nhuận. Như vậy, nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản được hình thành qua hai hình thức nêu trên.
Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản là nhà ở do tổ chức, cá nhân này tạo lập một cách hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác từ đó tổ chức cá nhân này trở thành chủ sở hữu hợp pháp nhà ở. Khi không có nhu cầu sử dụng nhà ở thì tổ chức, cá nhân này thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc ủy quyền bán nhà cho người khác để thực hiện mua bán nhà ở. Pháp luật không bắt buộc loại nhà ở nhà của chủ thể không kinh doanh bất động sản khi mua bán phải qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng vì nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, pháp luật khuyến khích việc mua bán nhà ở nên thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, nhà ở của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hay nhà ở của cá nhân, tổ chức không kinh bất động sản và dù nhà ở của các chủ thể này được tạo lập hay sở hữu bằng hình thức nào, thì nhà ở của các tổ chức, cá nhân này phải đáp ứng quy định tại Điều 6 và phải có các điều kiện quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 91 của Luật Nhà ở 2006 thì mới có thể đưa vào giao dịch mua bán, kinh doanh được, các điều kiện đó bao gồm: Một là, nhà ở thực hiện giao dịch mua bán nhà ở phải thuộc đối tượng kinh doanh, trừ trường hợp nhà ở này thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản. Hai là, đối với nhà ở xây dựng mới khi mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, đối với nhà ở đã qua sử dụng thì về chất lượng nhà ở do các bên tự thỏa thuận. Ba là, nhà ở đưa vào giao dịch mua bán không có tranh chấp về quyền sở hữu, nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ qua nhà nước có thẩm quyền, nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dưng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Bốn là, khi nhà ở đưa lên sàn giao dịch bất động sản mua bán phải có hồ sơ bao gồm: đối với nhà ở đã có sẵn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của luật; đối với nhà ở đang xây dựng phải có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; đối với nhà ở thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng phải có thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng; đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà ở đã được phê duyệt.
Đây là những điều kiện quan trọng để nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản và nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện kinh doanh, giao dịch nhà ở mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, nhà ở của tổ chức, cá nhân kinh doanh, mua bán nhà ở muốn giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định đã được đưa ở phần trên.
2.2.2. Điều kiện để nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản
Như đã trình bày ở phần trên, không phải bất cứ nhà ở nào cũng được phép đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Do đó, nhà đầu tư tạo lập nhà ở, tổ chức, cá nhân có nhà ở muốn thực hiện mua bán nhà trên sàn giao dịch bất động sản cần quan tâm đến các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý của nhà ở khi đưa vào giao dịch mua bán. Các điều kiện đó bao gồm:22 Nhà ở phải thuộc đối tượng được kinh doanh, mua bán trên sàn giao dịch bất động sản; Nhà ở được xây dựng mới khi mua bán phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Nhà ở đưa vào kinh doanh, mua bán không có tranh chấp về quyền sở hữu; Nhà ở không thuộc đối tượng bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở được mua bán phải có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về dự án đầu tư được phê duyệt, đối với nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng…Các điều kiện này được thể hiện cụ thể sau đây:
2.2.2.1. Nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, mua bán qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, mua bán qua sàn giao dich bất động sản là điều kiện quan trọng để nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản. Đây là một trong những điều kiện quan trọng đối với ngôi nhà là đối
22
tượng của giao dịch mua bán nhà ở phải thỏa mãn, nếu không nhà ở sẽ không được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản kể từ lúc xem xét nhà ở có đủ điều kiện hay không. Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật đã loại bỏ các trường hợp nhà ở là đối tượng của tài sản bị kê biên, nhà ở đang xảy ra tranh chấp, hay nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, khi Nhà nước chưa có quyết định hóa giá cho cá nhân, hộ gia đình đang thuê nhà ở.
2.2.2.2. Nhà ở mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo quy định của pháp luật về Kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng thì đối với nhà ở được xây dựng mới thì phải đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, còn đối với nhà ở đã qua sử dụng thì chất lượng nhà ở do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Luật quy định điều kiện này là rất cần thiết, bởi vì trên thực tế khi mua nhà, người mua nhà không biết được chất lượng ngôi nhà mình mua có đảm bảo được chất lượng hay không, nên dẫn đến hậu quả là nhà được mua và đang sử dụng bị sập đổ hoăc không chất lượng nên bị nghiêng, bị lún sau một thời gian sử dung gây thiệt hại cho chủ sở hữu ngôi nhà. Quy định điều kiện đối với nhà mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật xây dựng, đây là quy định nhằm đảm bảo cơ sở vật chất, cũng như bảo vệ đời sống cho người mua nhà, hơn nữa pháp luật quy định như vậy cũng nhằm tạo niềm tin cho người có nhu cầu mua nhà về chất lượng ngôi nhà là đảm bảo. Đồng thời quy định này cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của các nhà đầu tư về nhà ở do mình đầu tư xây dựng.
2.2.2.3. Nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.
Quy định điều kiện nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu là để đảm bảo tính hợp pháp của nhà khi đưa ra giao dịch mua bán, điều kiện này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba có liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và bên mua nhà, vì khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở mà nhà ở này đang tranh chấp về quyền sở hữu thì bên mua khó hoặc không thể xác lập quyền sở hữu ngôi nhà vì nhà ở đang thuộc đối tượng đang bị tranh chấp dẫn đến gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua nhà ở. Giao dịch nhà ở muốn hợp pháp thì nhà ở phải thuộc quyền sở hữu của bên bán.
Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kê biên tài sản, tài sản chấp hành quyết định hành chính là biện pháp cưỡng chế xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, người vi phạm phải chiụ trách
nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Như vậy, đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan và của Nhà nước.
2.2.2.4. Nhà ở đưa lên sàn giao dịch bất động mua bán không thuộc đối tượng nhà ở nằm trong khu vực cấm xây dựng.
Theo quy định của pháp luật xây dựng thì không được xây dựng nhà ở trong khu vực cấm là một điều kiện để biết được nhà ở có được xây dựng hợp pháp và nhà ở được sở hữu một cách hợp pháp hay không. Do nhà ở việc xây dựng trên khu vực bị cấm nên nhà ở xây dựng đó không được cộng nhân quyền sở hữu theo pháp luật. Do vậy nhà ở này đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản sẽ không hợp pháp.
2.2.2.5. Nhà ở khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản phải có đủ hồ sơ hợp lệ liên quan đến nhà ở được giao dịch.
Nhà ở khi mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải cần chứng minh nhà ở đó hợp pháp không về việc xây dựng, quyền sở hữu. Nên khi mua bán nhà ở cần phải có hồ sơ về nhà ở gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền dụng đất liên quan đến nhà ở hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của của pháp luật đối với nhà ở đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là những điều kiện rất cần thiết với một công trình hoặc nhà ở nhằm đảm bảo tốt nhất sự rõ ràng về lịch sử của ngôi nhà đó, từ đó đảm bảo lợi ích cho cả bên mua nhà và bên bán nhà ở.
2.2.2.6. Nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản khi mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật.
Nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản thì nhà ở thương mại đó phải được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn quy định sau đây:23
23
Một là, nếu là nhà ở chung cư thì phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.
Hai là, nếu là nhà ở riêng lẻ được xây dựng liền kề trong các dự án thì phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và phải có chiều cao không ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Ba là, đối với nhà ở biệt thự được tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng thì không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
Hiện nay, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản (sưa đổi) năm 2014 có một số quy định sửa đổi, bổ sung về điều kiện nhà ở được giao dịch mua bán so với Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 hiện hành như:
Một là, bổ sung thêm điều kiện nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải toả, phá dở nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; nhà ở đang trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; quy định nhà ở không cần giấy chứng nhận trọng trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước của chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014.
Hai là, theo quy định tại Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì đã sửa đổi bỏ điều kiện như bất động sản thuộc đối tượng kinh doanh, nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xay dựng và quy định riệng về điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2.3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Nhằm đảm bảo công khai minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia mua bán nhà ở. Luật kinh doanh bất động sản quy định việc mua bán nhà ở thương mại của tổ chức kinh doanh bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở nên thông qua sàn giao dịch bất động. Để việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nhằm diễn ra theo một trình tự thủ tục nhất định và đảm bảo giao dịch mua bán nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản diễn nhanh chóng và hiệu quả. Nên pháp luật quy định hướng dẫn về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản cụ thể sau đây:
2.3.1. Xác định loại nhà ở đủ điều kiện đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
Khi nhà ở tổ chức, cá nhân muốn giới thiệu, mua bán tại sàn giao dịch bất động sản thì nhà ở này phải đảm bảo đúng quy định tại Điều 6, các điều kiện tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 92 Luật Nhà ở 2005 những điều
kiện này đã trình bày ở phần trên (mục 2.2.2.). Nhà ở của tổ chức, cá nhân phải thỏa mãn những điều kiện trên thì mới được thực hiện giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ đảm bảo nhà ở đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh