5. Cơ cấu của đề tài
2.3.6. Xác nhận nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất độngsản
Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (theo mẫu tại Phụ lục 4 của Thông tư số 13/208/TT-BXD Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006) theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi đã hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (bên mua nhà ở đã được sàn giao dịch bất động sản cấp giấy xác nhận giao dịch nhà ở qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) thì giấy xác nhận nhà ở mua bán qua sàn giao dịch đó là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.
Kết luận Chƣơng 2
Pháp luật quy định việc mua bán nhà ở sàn giao dịch bất động sản là phương tiện pháp lý nhằm đảm bảo thông tin nhà ở được minh bạch, công khai giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý thị trường nhà ở hiệu quả hơn và nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở. Những quy định về chủ thể, đối tượng, hình thức, thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản được ban hành, bổ sung và hướng dẫn để phù hợp với nhu cầu của của xã hội, tạo điều kiện thuận lợi áp dụng những quy đinh này vào thực tế, đồng thời những quy định đó đã tạo ra hành lang pháp lý đảm bảo cho từng cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác khi tham gia mua bán nhà ở. Bên cạnh những quy định pháp luật phù hợp với đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta hiện tại, những hạn chế của pháp luật về vấn đề quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản vẩn cần
phải được xem xét và có những định hướng hoàn thiện, giảm thiểu những quy định không có tính thực tế. Nghiên cứu quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản là việc làm cần thiết, nhằm đánh giá hiệu quả điều chỉnh của quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đang có hiệu lực thi hành. Để qua đó có cơ sở nhằm hoàn thiện những quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó tạo ra những điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia mua bán nhà ở và hạn chế tối đa nhưng quy định có tính chất rào cản, kìm hảm sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh.
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Thực trạng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những góc độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta, Hiến pháp năm 2013 tại Điều 59 đã quy định “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập nhà ở khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, vấn đề thị trường nhà ở nước ta vẫn là một thị trường thiếu thông tin, thiếu tinh minh bạch, các giao dịch ngầm vẫn diễn ra trong nhiều năm qua, vì thế vấn đề quy định mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước.
Năm 2006, khái niệm “sàn giao dịch bất động sản” và quy định việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản lần đầu tiên được quy định trong quy định pháp luật nước ta nói chung và Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng, quy định này đã đánh dấu một bước phát triển mới cho thi trường bất động sản lúc bây giờ, quy định đã góp phần tạo hành lang pháp lý vững chất, đảm bảo quyền lợi của các bên trọng các giao dịch nhà ở, nhất là vấn đề quản lý các giao dịch của các chủ thể kinh doanh bất động sản. Cơ quan quản lý cho rằng, quy định trên sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch nhà ở được kinh doanh, đồng thời giúp nhà nước kiểm soát được thị trường nhà ở, giúp tránh gian lận về thuế, trốn thuế đồng thời phần nào hạn chế thất thu thuế do việc mua bán nhà ở ngầm bên ngoài. Quy định
giao dịch mua bán nhà ở qua sàn thì giá cả nhà ở sẽ được công khai, minh bạch, thông tin đầy đủ từ đó sẽ tránh được rủi ro và thiệt hai cho các bên và góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Trong những năm qua, quy định này từng bước đi vào thực tế, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta từ thị trường được đánh giá không có sự minh bạch về thông tin đến nay được coi là trường có tính minh bạch, giúp nhà nước tăng khoản thu về thuế vào ngân sách nhà nước qua các giao dịch. Tuy nhiên, quy định mua bán nhà ở có hiểu quả thực tế trong thời gian mà thị trương bất động sản đang diễn ra sôi động, khi mà lượng cung – cầu mất cân đối trên thị trường bất động sản, dẫn đến lượng nhà ở trên thị trường thấp hơn so với nhu cầu của người dân, từ đó quyền lợi của người mua nhà cần được bảo vệ, tránh các giao dịch ngầm, tạo giá ảo làm cho thị trường bất động sản trở nên mất ổn định. Hiện nay, luật hiện hành quy định việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết với thực tế thị trường bất động sản hiện nay nhằm đảm bảo tín công khai minh bạch và đảm bảo quyền lợi cho các bên. Tuy nhiên, thực tế quy định việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế. Do đó, những bất cập này cần phải được xem xét nghiên cứu để sữa đổi, bổ sung cho phù hợp, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luât về kinh doanh doanh bất động sản nước ta cho tới gian tới.
3.1.1. Thực trạng quy định pháp luật về chủ thể mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Hiện nay, quy định pháp luật về chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở và chủ thể của kinh doanh bất động sản được pháp luật quy định chủ yếu trong pháp luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn các văn bản luật này. Các văn bản này chủ yếu quy đinh về điều kiện để chủ thể tham gia vào các giao dịch mua bán, kinh doanh nhà ở cụ thể là : đối với điều kiện của cá nhân kinh doanh, mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật quy định tại Điều 14 và Điều 17 của Bộ luật Dân sự 2005. Đối với chủ thể là cá nhân, tổ chức mua bán nhà ở không có chức năng kinh doanh bất động sản thì: trường hợp là bên bán nhà ở phải là bên chủ sở hữu hợp pháp hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật dân sự, đối với cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nếu là tổ chức thì phải có chức năng kinh doanh bất động trừ trường hợp tổ chức này bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh nhà ở; trường hợp là bên mua, đối với cá nhân trong nước mua nhà ở thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự, nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh
(theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở 2005). Đối với điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thực hiện kinh doanh mua bán nhà ở thì được pháp luật quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có các điều như: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, doanh nghiệp này phải có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Và điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản còn được hướng dẫn thực hiện tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nôi dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng hai văn bản này chỉ chủ yếu hướng dẫn và quy định về điều kiện vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hình thức xác lập vốn pháp định của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản này.
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng và các văn bản luật có liên quan nói chung không có quy định cụ thể và rõ ràng về điều kiện chủ thể kinh doanh, mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ đưa ra quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là “ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán nhà, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” và “ nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.” Vậy theo quy định này thì có thể hiểu điều kiện của chủ thể mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản được áp dụng tách biệt giữa chủ thể kinh doanh bất động sản và chủ thể không kinh doanh bất động sản như: đối với chủ thể tham gia mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản không có chức năng kinh doanh bất sản thì ta áp dụng điều kiện được quy định tại Điêu 92 Nhà Nhà ở 2005 và điều kiện đối với cá nhân khi tham gia mua bán nhà ở tại Điều 14 và Điều 17 của Bộ luật Dân sự 2005; đối với chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản thì cần phải áp dụng điều kiện quy định tại Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh. Vậy thực trạng quy định pháp luật về chủ thể mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự rõ ràng, chưa có quy định nào quy định cụ thể về điều kiện của chủ thể tham gia mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản.
Ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội khoá 8 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật này sửa đổi không còn quy định bắt buộc tổ chức kinh doanh bất động sản khi giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản.
3.1.2. Thực trạng quy định pháp luật về loại nhà ở được giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản
Khách thể của quan hệ pháp luật dân sự là những lợi ích vật chất, lợi ích tinh thần mà pháp luật bảo vệ cho các chủ thể trong quan hệ pháp luật. Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: Vật, tiền, các giấy tờ có giá và các quyền tài sản.Vậy khách thể của pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở, nhưng không phải nhà ở nào cũng được mua bán trên sàn mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định cụ thể về loại nhà ở được thực giao dịch mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Theo quy định của pháp Luật Kinh doanh bất động sản thì có các loại nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản.
Đối với loại nhà ở được tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: loại nhà ở nay khi mua bán bất buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản, trừ một số trường hợp nhà ở được xây dựng bằng hình thức huy động mà các bên thỏa thuận bằng hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở. Và đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải thực hiện mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên dù nhà ở của chủ thể nào thì muốn được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Nhà ở 2005 quy định, điều kiện này quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 91 của Luật Nhà ở 2005 bao gồm: nhà ở này phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh hoặc mua bán, phải đảm bảo chất lượng đối với nhà xây mới, nhà ở không bị tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ qua Nhà nước có thẩm quyền, nhà ở phải không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng và phải có một trong các loại giấy tờ hợp pháp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được bán trên sàn giao dịch bất động sản. Đây là những điều kiện quan trọng đảm bảo về mặt pháp lý chất lượng về quyền sở hữu đối với nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản.
Trên thực tế loại nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản này rất ít được giao dịch mua bán qua sàn giao dịch, bời vì khi thực hiện giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản tốn thời gian, phải qua nhiều thủ tục và quan trọng
là phải tốn một khoản phí giao dịch lớn hơn so với giao dịch bên ngoài, nên đa số là họ chon giao dịch khác như là trực tiếp giữa người mua và người bán hoặc bằng sự hỗ trợ của bên môi giới để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.