Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

Hiểu theo nghĩa hẹp, nhà ở xã hội là bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc được quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi chính phủ để cung cấp cho một số đối

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM HỒNG ĐIỆP

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI- 2014

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả

Phạm Hồng Điệp

Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thầy cô giáo, gia đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài luận văn

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy, cô, cán bộ, nhân viên trong Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế và cán bộ, nhân viên Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tôi xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc đến thầy PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, người đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho tôi trong suốt

quá trình học tập và hoàn thành luận văn này

Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, động viên của bạn bè và gia đình trong thời gian thực hiện đề tài

Xin được bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu

đó

Hà Nội, ngày 21 tháng 05 năm 2014

Tác giả luận văn Phạm Hồng Điệp

1 Tính cấp thiết của đề tài……… 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài……… 2

3.Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu……… 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu… ……… 3

5 Phương pháp nghiên cứu……… ………… ………… 4

6 Những đóng góp của luận văn……… ………… ………… 4

7 Kết cấu của luận văn ……… ……… 5

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI……… 6

1.1 Tổng quan về mua bán nhà ở xã hội……… … 6

1.1.1 Khái niệm về nhà ở……… 6

1.1.1.1 Quan niệm về nhà ở……… 6

1.1.1.2 Phân loại nhà ở……… 7

1.1.1.3 Vị trí, vai trò của nhà ở trong đời sống xã hội……….……….… 9

1.1.2 Khái niệm về nhà ở xã hội……….……… 11

1.1.2.1 Quan niệm về nhà ở xã hội ……… 11

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của nhà ở xã hội ……… 12

1.1.3 Khái niệm về mua bán nhà ở xã hội……… …… 14

1.1.3.1 Khái niệm về mua bán nhà ở……… 14

1.1.3.2 Quan niệm về mua bán nhà ở xã hội……… 16

1.2 Tổng quan pháp luật về mua bán nhà ở xã hội……… 17

1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở xã hội bằng pháp luật……….…… 17

1.2.2 Khái niệm pháp luật về mua bán nhà ở xã hội… 18

1.2.3 Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội…… 19

1.2.3.1 Đường lối, chính sách của Đảng về mua bán nhà ở xã hội……… 19

1.2.3.4 Sự tác động của thị trường bất động sản……….…… 21

1.2.3.5 Sự tác động của quá trình hội nhập quốc tế……… 22

1.2.4 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội……… 22

1.2.4.1 Giai đoạn trước năm 2006……… 22

1.2.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến nay ……… 23

1.3 Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội……… 26

1.3.1 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Trung Quốc……… 26

1.3.2 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Hàn Quốc……… 27

1.3.3 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Singapore……….… 28

1.3.4 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Thụy Điển.……… 29

1.3.5 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Hoa Kỳ……… 29

1.3.6 Những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới……… 30

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM……… 33

2.1 Nội dung pháp luật về mua bán nhà ở xã hội……… 33

2.1.1 Nội dung các quy định về đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội……… 33

2.1.1.1 Nội dung các quy định về hình thức đầu tư của chủ đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội……… ……… 33

2.1.1.2 Nội dung các quy định về vốn đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội………… … 34

2.1.1.3 Nội dung các quy định về ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 34 2.1.2 Nội dung các quy định về mua bán nhà ở xã hội……… 36

2.1.2.4 Nội dung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong mua bán nhà ở xã

hội……… 41

2.1.2.5 Nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở xã hội……… 42

2.1.2.6 Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội……… 42

2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở xã hội……… 44

2.2.1 Những kết quả đạt được.……… 44

2.2.1.1 Về nhu cầu mua nhà ở xã hội và sự đáp ứng nhu cầu đó trên thực tế…… 44

2.2.1.2 Về việc triển khai các dự án nhà ở xã hội để bán tại các địa phương trong cả nước … 46

2.2.1.3 Về kết quả của hoạt động tín dụng ngân hàng tạo điều kiện cho lĩnh vực mua bán nhà ở xã hội………… 48

2.2.2 Những hạn chế và vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ……… …… 50

2.2.2.1 Về phía chủ đầu tư……… 50

2.2.2.2 Về phía đối tượng được mua nhà ở xã hội……… 53

2.2.2.3 Về chính sách, cơ chế của Nhà nước trong hoạt động quy hoạch, quản lý nhà ở xã hội……… 54

2.2.2.4 Về chính sách tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực nhà ở xã hội 56

2.2.3 Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc……… 57

2.2.3.1 Nguyên nhân chủ quan……… 57

2.2.3.2 Nguyên nhân khách quan……… 59

Chương 3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM……… 61

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam 61

3.2 Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam 63

nhà ở xã hội 64

3.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội 65

3.2.2.1 Tăng cường quản lý, đẩy mạnh công khai, minh bạch hóa trong quá trình thực thi pháp luật 65

3.2.2.2 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội 66

KẾT LUẬN……… …… 68

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……….……

2 BLDS : Bộ luật Dân sự

3 UBND : Ủy ban Nhân dân

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở xã hội là một chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng, Nhà nước và

là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân Phát triển nhà ở xã hội là một vấn đề đã được Đảng, Nhà nước đặt ra từ lâu nhưng vấn đề này mới chính thức được quan tâm

và triển khai trên thực tế từ năm 2006 Là một vấn đề vừa mang tính xã hội, vừa mang tính thực tiễn cao, nhà ở xã hội là một trong những điểm nóng của chính sách xã hội hiện nay Việc phát triển quỹ nhà ở xã hội không những phục vụ cho nhu cầu hiện đại hóa, nâng cao chất lượng sống cho người dân mà còn giúp giải quyết bài toán an sinh

xã hội Bởi khi dân số ngày càng tăng nhanh thì vấn đề nhà ở ngày càng trở nên nóng bỏng hơn bất cứ lúc nào hết Đối với bộ phận dân cư có thu nhập cao và ổn định thì đây không phải là vấn đề đáng lo ngại, nhưng đối với bộ phận dân cư có thu nhập thấp, đối tượng chính sách xã hội như: người có thu nhập thấp, người nghèo, học sinh sinh viên…thì việc tự lo cho mình chỗ ở còn gặp nhiều khó khăn và bất cập

Với mục tiêu tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ đã có những quy định cụ thể cho việc xây dựng nhà ở xã hội, các hành lang pháp lý và cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án nhà ở

xã hội Tại các địa phương như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và nhiều tỉnh thành khác đã hình thành mô hình phát triển riêng dự án “Nhà ở xã hội” Từ đó, biến ước vọng có một nơi an cư của hàng triệu người thu nhập trung bình và thấp ở các khu đô thị dần trở thành hiện thực Tuy vậy, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về vấn đề này cho thấy, bên cạnh những kết quả đã đạt được, vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại do các ưu đãi chưa hấp dẫn, chưa đủ sức khuyến khích doanh nghiệp tham gia Các mô hình tổ chức và các chính sách ưu đãi tài chính cũng chưa được hoàn thiện, trình tự thủ tục mua bán và hỗ trợ tín dụng ngân hàng còn rườm rà, phức tạp, gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng và người dân Với cơ chế hỗ trợ tài chính, giá nhà ở và tình trạng thiếu hụt nguồn cung như hiện nay thì việc tiếp cận nhà ở xã hội của nhiều đối tượng vẫn còn hạn chế

Giải quyết tốt các tồn tại trên sẽ góp phần hoạch định một chương trình phát triển nhà ở xã hội đồng bộ, cân bằng lợi ích của ba chủ thể tham gia là nhà đầu tư - nhà phân phối – người sử dụng, hướng tới đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao chất lượng đời sống của người dân

Để tìm hiểu rõ hơn về pháp luật mua bán nhà ở xã hội cũng như thực tiễn áp

dụng các quy định này hiện nay tại các địa phương, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp

luật về mua bán nhà ở xã hội” làm đề tài luận văn của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Mua bán nhà ở xã hội là một trong những nội dung mới của quy định pháp luật trong vài năm trở lại đây Việc nghiên cứu đề tài này có một ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc Tuy nhiên, hiện nay, số lượng các bài viết, công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này lại không nhiều, chưa nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý Thời gian vừa qua đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến

đề tài này được công bố, tiêu biểu như một số sách chuyên khảo: TS Doãn Hồng

Nhung, “Pháp luật về Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam”,

Nxb Xây dựng, Hà Nội, năm 2010; TS Trần Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyến,

“Pháp luật về Kinh doanh bất động sản”, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009 Một số bài

báo, tạp chí, hội thảo khoa học cũng nghiên cứu về vấn đề này dưới khía cạnh lý luận

và thực tiễn như: TS Doãn Hồng Nhung,“Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về tài

chính đối với nhà ở xã hội ở Việt Nam”, Hội thảo Khoa học “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, tháng 10/2012, tr31; Võ Thị Mỹ Hương, “Pháp luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và

Pháp luật, số 4/2012, tr37-43; Chuyên đề “Nhà ở xã hội”, Tạp chí Kiến trúc Việt

Nam, số 4/2012 Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên mới chỉ tập trung vào nội dung quy hoạch, phát triển nhà ở xã hội, nghiên cứu dưới khoa học pháp lý về mua bán nhà ở, các hình thức thuê, thuê mua nhà ở xã hội, mà chưa đề cập nhiều đến mua bán nhà ở xã hội Bên cạnh đó, còn có công trình nghiên cứu của tác giả Đỗ Thị Ánh

Hồng, “Thực trạng áp dụng các quy định về mua bán nhà ở xã hội trên địa bàn thành

phố Hà Nội”, Khóa luận tốt nghiệp (2011) đã tìm hiểu nội dung này nhưng cũng mới

chỉ dừng lại ở phạm vi thành phố Hà Nội

Kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình trên đây, Luận văn đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, toàn diện và tập trung về pháp luật về mua bán nhà ở xã hội và thực tiễn thi hành pháp luật tại một số địa phương tiêu biểu trong cả nước

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là phân tích và làm rõ các cơ sở lý luận và thực tiễn của các quy định pháp luật nhà ở xã hội nói chung và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội nói riêng; các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật, xem xét, nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội; đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở xã hội nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay

Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, khi nghiên cứu đề tài này phải thực hiện các nhiệm vụ sau:

- Phân tích bản chất, vai trò của nhà ở và nhà ở xã hội, sự phát triển hệ thống nhà ở xã hội tại Việt Nam đặt trong sự so sánh, đối chiếu với các nước trên thế giới

- Thu thập số liệu về xây dựng, quy hoạch nhà ở xã hội, số liệu về nhu cầu mua nhà ở xã hội và sự đáp ứng nhu cầu đó trên thực tế, số liệu về kết quả hoạt động triển khai dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, nhất là các thành phố lớn

- Hệ thống các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội Phân tích đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, từ đó chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc phát sinh

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

4 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá nội dung các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội theo Luật đất đai năm 2003,

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn

- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn chỉ nghiên cứu về nhà ở xã hội mà không tìm hiểu về nhà ở nói chung, nhà chung cư hay nhà ở thương mại…với hoạt động mua bán chứ không đề cập đến hoạt động thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Việc nghiên cứu tập trung vào phần lý luận về nhà ở xã hội, tình hình thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thời gian qua, đồng thời đưa ra một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi trong thời gian tới

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn được viết trên cơ sở quan điểm chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước pháp luật, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và các chính sách về nhà ở xã hội nói riêng

Luận văn còn sử dụng các phương pháp cụ thể:

- Phương pháp biện chứng được sử dụng trong việc phân tích, đánh giá chính sách nhà ở xã hội đối với người dân trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay của đất nước

- Phương pháp tổng hợp, kế thừa đối với các công trình nghiên cứu trước đó, cũng như các bài viết về phát triển nhà ở xã hội nói chung và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội nói riêng

- Phương pháp phân tích- tổng hợp, hệ thống, đánh giá khoa học đối với các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội và các số liệu thu thập được

- Phương pháp lịch sử, so sánh khi xem xét sự phát triển của chính sách nhà ở

xã hội và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội qua các năm

Từ đó, luận văn đánh giá một cách khách quan, có cái nhìn toàn diện và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

6 Những đóng góp của luận văn

Là một công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật mua bán

nhà ở xã hội, luận văn đã đạt được một số kết quả nghiên cứu mới cơ bản sau:

Thứ nhất, luận văn đã đưa ra khái niệm về mua bán nhà ở, phân tích và chỉ rõ

các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

Thứ hai, nghiên cứu và tổng kết kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của các

nước trên thế giới từ đó đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng

và hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

Thứ ba, hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, chỉ ra những kết quả đạt

được và những vướng mắc, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về mua bán nhà

ở xã hội Qua đó, đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mục lục, Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương:

- Chương 1 Tổng quan về mua bán nhà ở xã hội và pháp luật về mua bán nhà ở

xã hội

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam

- Chương 3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã

hội

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ

MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Tổng quan về mua bán nhà ở xã hội

1.1.1 Khái niệm về nhà ở

1.1.1.1 Quan niệm về nhà ở

Từ xa xưa, nhà ở chỉ đơn thuần là một nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ con người chống lại những bất lợi của điều kiện thiên nhiên như: nắng, mưa, tuyết, bão, gió, thú rừng…Dần dần, nhà ở đã trở thành một phần quan trọng trong đời sống con người, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho con người nói chung và từng hộ gia đình, cá nhân nói riêng nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, sinh con duy trì nòi giống, tiến tới ổn định làm kinh tế, phát triển sản xuất…Theo dòng chảy thời gian, xã hội ngày càng phát triển, tiến bộ và văn minh hơn Nhà ở vẫn luôn là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình cũng giống như cơm ăn, áo mặc Nhu cầu có chỗ ở thích hợp không chỉ là một trong những quyền cơ bản của con người mà còn là điều kiện cần thiết để phát triển kinh tế, xã hội Nhà ở không chỉ là một kiến trúc thông thường bảo đảm nhu cầu của con người mà nó còn biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia Vì những lẽ đó mà ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước đều quan tâm đến vấn đề nhà ở Sự quan tâm này thể hiện thông qua việc ban hành các chính sách, pháp luật, tạo lập khung pháp lý cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về mua bán nhà ở nói riêng Ở nước ta, các quy định về nhà ở được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013; Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005), Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 (sau đây gọi tắt

là Luật nhà ở năm 2005)…và các văn bản pháp luật có liên quan Quyền có nhà ở

được ghi nhận tại Điều 62 Hiến pháp năm 1992 như sau: “Công dân có quyền xây

dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật” Điều 22 Hiến pháp năm 2013 khẳng định:

“Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”

Khái niệm nhà ở được luận giải ở những góc độ khác nhau:

Dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ

và mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia

Theo Từ điển Tiếng Việt thì nhà ở là: “Chỗ ở và sinh hoạt của một gia

đình”[23]

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005: “Nhà ở theo quy định

của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

Như vậy, có thể thấy, dưới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của con người Không những vậy, nhà ở còn là một bất động sản có giá trị lớn đối với

cá nhân và luôn gắn liền với đất đai

1.1.1.2 Phân loại nhà ở

Nhà ở tại Việt Nam được phân loại khá phong phú và đa dạng căn cứ vào những tiêu chí khác nhau

Thứ nhất, căn cứ quy định tại Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày

23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) thì nhà ở bao gồm các loại như:

- Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường

- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành

phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định

- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy

định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này

- Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt có sân, vườn, hàng rào và lối ra

riêng biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư

Thứ hai, căn cứ theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư số

10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng thì nhà ở được phân thành hai loại: Nhà chung cư và nhà riêng lẻ (nhà biệt thự không nhỏ hơn cấp III)

- Về phân cấp công trình xây dựng đối với nhà chung cư: Cấp I là nhà ở trên 20

tầng, cấp II là nhà ở từ 8 đến 20 tầng và cấp III là nhà ở từ 2 đến 7 tầng

- Về phân cấp công trình xây dựng đối với nhà riêng lẻ: Cấp II là nhà ở trên 6

tầng, cấp III là nhà ở từ 6 tầng trở xuống

Thứ ba, căn cứ theo nguồn vốn xây dựng thì nhà ở được phân loại thành:

- Nhóm 1: Nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước

- Nhóm 2: Nhà ở do các tổ chức kinh tế - xã hội bỏ vốn góp xây dựng

- Nhóm 3: Nhà ở do vốn của nhiều tổ chức đóng góp xây dựng

- Nhóm 4: Nhà ở do vốn tư nhân đầu tư xây dựng

Thứ tư, căn cứ vào độ cao

Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng số TCXDVN 323-2004 do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành ngày 02/11/2004 và các văn bản có liên quan [20], thì phân loại nhà ở căn cứ vào độ cao bao gồm:

- Nhà thấp tầng: thường là nhà có sân, vườn phục vụ độc lập cho từng gia đình

và ngôi nhà chính từ 1 đến 4 tầng

- Nhà nhiều tầng: là loại nhà ở phục vụ cho các gia đình với số tầng từ 4 đến 9

tầng Riêng nhà chung cư nhiều tầng là từ 4 đến 7 tầng, với phương tiện liên hệ theo chiều đứng và chỉ là cầu thang bộ

- Nhà cao tầng: là nhà cao từ 9 tầng trở lên Trong tiêu chuẩn thiết kế nhà cao

tầng số TCXDVN 323-2004 có nêu nhà cao tầng là nhà ở, căn hộ có chiều cao từ 9

đến 40 tầng Khái niệm nhà cao tầng được Ủy ban dữ kiện Emporis định nghĩa: “một

tòa nhà có chiều cao trên 35 m (115ft) (khoảng độ 12 tầng), được chia thành không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng” Tuy nhiên, cũng không nên nhầm lẫn

giữa khái niệm nhà cao tầng với nhà chọc trời Nhà chọc trời là nhà cao tầng có độ cao trên 244 m Như vậy, tất cả các nhà chọc trời đều là nhà cao tầng, nhưng chỉ có những nhà cao tầng nào trên 244 m mới là nhà chọc trời [27]

Cách phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp các nhà thiết kế và thi công áp dụng các bộ quy chuẩn xây dựng một cách chính xác để quy hoạch, xây dựng nhà ở vừa đảm bảo yếu tố an toàn, bền vững, vừa đảm bảo tính thống nhất, mỹ quan của đô thị

1.1.1.3 Vị trí, vai trò của nhà ở trong đời sống xã hội

Nhà ở là nơi cư trú lâu dài của con người Đó là một trong những điều kiện vật chất cơ bản của sự sinh tồn, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - xã hội Nhà ở đóng một vị trí, vai trò hết sức quan trọng trong đời sống xã hội, được biểu hiện chủ yếu ở các mặt sau:

Thứ nhất, nhà ở là điều kiện vật chất tối quan trọng để phát triển kinh tế- xã

hội

Nhà ở không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư, mà cũng là điều kiện vật chất để kinh tế đất nước có thể tiến hành bình thường và phát triển Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của công nhân, viên chức các doanh nghiệp gần hay

xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp Điều kiện cư trú của dân cư tốt hay xấu, không chỉ liên quan tới tái sản

xuất sức lao động, mà còn tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao động

Thứ hai, nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và

điều chỉnh các quan hệ xã hội

Vai trò của nhà ở được thể hiện thông qua số lượng, kết cấu, hình thức, kiến trúc và bố cục Hình thức xây dựng của nhà ở quy định hình thức cư trú của dân cư, ảnh hưởng tới quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những cá nhân trong cộng đồng Bên cạnh đó, bố cục, quy hoạch nhà ở ảnh hưởng trực tiếp tới diện mạo, mỹ quan của cộng đồng xã hội, khu dân cư, ảnh hưởng tới hệ thống giao thông và tình hình sử dụng quỹ đất ở

Thứ ba, nhà ở là điều kiện vật chất quan trọng để tái sản xuất sức lao động xã

hội

Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là hoạt động tiên quyết của quá trình sản xuất Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất Để nâng cao chất lượng lao động thì điều đầu tiên là phải đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác Như

Ph- Ăngghen từng nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới

đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo….” [24]

Như vậy, nhà ở không chỉ là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người Nhà ở với tư cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt của con người, vừa phục vụ quá trình sản xuất xã hội Nó không chỉ đơn thuần là vật chất mà còn gắn

bó, đem lại những giá trị tinh thần lớn lao cho con người

Tóm lại, có thể khẳng định rằng, nhà ở có một vị trí to lớn và vai trò quan trọng

trong đời sống xã hội con người Sự phát triển của nhà ở nói chung cần phù hợp với

sự phát triển kinh tế- xã hội, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển bền vững của kinh tế - xã hội

1.1.2 Khái niệm về nhà ở xã hội

1.1.2.1 Quan niệm về nhà ở xã hội

Trên thế giới, khái niệm “Nhà ở xã hội” (Social housing) bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa…Trong nhiều trường hợp loại nhà này được gọi là nhà từ thiện, đa phần là của Nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được cho thuê với giá thấp [26]

Như vậy, hiểu theo nghĩa rộng, nhà ở xã hội của một quốc gia hay một địa phương là dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội Hiểu theo nghĩa hẹp, nhà ở xã hội là bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc được quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi chính phủ để cung cấp cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như những người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được cho thuê hoặc cho ở với giá

rẻ hơn với giá thị trường Việc phát triển hệ thống nhà ở xã hội là nhằm xây dựng các cộng đồng thị dân có tổ chức, nhằm hạn chế khả năng hình thành một cách tự phát các khu dân cư của người có thu nhập thấp, nhếch nhác, bẩn thỉu, còn gọi là khu nhà ổ chuột, với đầy rẫy vấn nạn xã hội nhức nhối

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội là một khái niệm mới, lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2005 Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số

71/2010/NĐ-CP thì nhà ở xã hội được định nghĩa như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở do

Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”

Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển

và quản lý nhà ở xã hội (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2013/NĐ-CP) một lần nữa nêu lại khái niệm nhà ở xã hội Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định này:

“Nhà ở xã hội là nhà ở được đầu tư xây dựng có sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước để

cho các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 14 của Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua.”

Như vậy, có thể hiểu nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở được Nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để dành cho các đối tượng đặc biệt trong xã hội mua, thuê hoặc thuê mua nhằm giải quyết nhu cầu về nhà

ở cho những đối tượng theo quy định của pháp luật Xuất phát từ tên gọi, mục tiêu cũng như đối tượng phục vụ, có thể thấy nhà ở xã hội là một chính sách mang ý nghĩa

xã hội lớn, thể hiện rõ nét sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với các nhóm đối tượng còn gặp nhiều khó khăn trong việc tự lo cho mình một nơi ăn chốn ở ổn định như người nghèo, người thuộc diện chính sách, người lao động có thu nhập thấp…

Theo quy định tại Điều 47 Luật Nhà ở năm 2005, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng cụ thể theo quy định

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của nhà ở xã hội

Thứ nhất, Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà

nước

Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy định trong Hiến pháp nước ta Hiện nay, dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người với phần lớn có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đạt khoảng 1.960 USD) [25] Ở những thành phố, khu đô thị, nhu cầu

có nhà ở của người dân là rất lớn Tuy nhiên, với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 44 triệu đồng/năm như trên (tức là khoảng 3,6 triệu đồng/ tháng) thì khả năng tài chính của hầu hết người dân là có hạn so với giá mua nhà trên thị trường Ước mơ

sở hữu một ngôi nhà bằng chính nguồn thu nhập của mình đôi khi là quá xa vời đối với nhiều người dân Chính sách nhà ở xã hội được Nhà nước thông qua đã thổi một

luồng gió mới, giúp những người lao động thu nhập thấp có được chỗ ở, một nơi “an

cư lạc nghiệp” Với tư tưởng chủ đạo là làm sao bảo đảm cho người có thu nhập thấp được định cư trong điều kiện tốt nhất có thể, chính sách nhà ở xã hội ra đời đã thể hiện

sự quan tâm, chăm lo của Nhà nước tới đời sống của một bộ phận không nhỏ người dân Nó là một bước để cụ thể hóa quan điểm của Đảng về phát triển một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện mục tiêu tăng trưởng đi đôi với phát triển, phát triển đi đôi với tiến bộ và công bằng xã hội Do đó, chính sách nhà ở xã hội

là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với thực tiễn hiện nay, góp phần giải quyết tốt các vấn đề xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển bền vững kinh tế đất nước

Thứ hai, phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển

khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được phân phối tới những đối tượng đặc biệt trong xã hội với mức giá thấp hơn giá thị trường dưới sự hỗ trợ của Nhà nước Điều

đó có nghĩa là yếu tố xã hội ở đây được đặt lên trên yếu tố lợi nhuận Vậy làm thế nào

để có thể thu hút những nhà đầu tư bỏ vốn, theo đuổi loại hình này? Pháp luật hiện hành cũng đã tính toán, xem xét cân bằng lợi ích giữa các chủ thể: Nhà nước- chủ đầu tư- người dân Theo đó, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội thông qua các ưu đãi về miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật….Những hỗ trợ này nhằm để các doanh nghiệp có động lực đầu tư và tham gia xây dựng nhà ở xã hội Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi mà thị trường bất động sản đang chững lại, số lượng tồn kho bất động sản còn lớn (đặc biệt là chung cư cao cấp, nhà ở thương mại…), nhiều dự án nhà ở thương mại xin phép được chuyển đổi sang nhà ở xã hội Mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục kiến nghị Thủ tướng Chính phủ không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014 Như vậy, thay vì đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong đầu ra tiêu thụ sản phẩm, các nhà đầu tư đã dần chuyển sang nhà ở xã hội hướng đến phục vụ những đối tượng thực sự có nhu cầu nhà ở Mặt khác, việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở

xã hội cũng góp phần kích cầu một số thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận không nhỏ những người làm việc trong lĩnh vực này

Thứ ba, nhà ở xã hội góp phần bình ổn thị trường bất động sản

Sự ra đời của nhà ở xã hội đã làm tăng thêm sự phong phú về sản phẩm được cung ứng trên thị trường bất động sản Sự phong phú và đa dạng này giúp người mua

có thêm nhiều cân nhắc, lựa chọn hơn về nhà ở, sao cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình Cũng nhờ đó mà người dân có thể tiếp cận với giá trị thực của nhà ở, thay vì phải chịu “giá ảo” do những cơn sốt đất trong một thời gian dài trước đây Ngoài ra, sự xuất hiện của phân khúc thị trường nhà ở xã hội với giá rẻ hơn giá thị trường sẽ giúp tăng tính cạnh tranh trên thị trường nhà đất Lúc này, không những xét về giá cả mà các nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến chất lượng của nhà ở để tăng sức cạnh tranh, thu hút người mua Nhờ vậy mà thị trường bất động sản hoạt động đúng thực chất, lành mạnh và ổn định hơn

Sự tăng trưởng của ngành bất động sản sẽ kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành khác Trong bối cảnh hiện nay do ảnh hưởng tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu, ngành bất động sản trong nước đã giảm nhiệt, các giao dịch mua bán bất động sản

bị ngưng lại; trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp lại ở mức cao và nếu được tạo điều kiện thỏa đáng để có thể tiếp cận với nguồn cung thì đây là những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay

1.1.3 Khái niệm về mua bán nhà ở xã hội

1.1.3.1 Khái niệm về mua bán nhà ở

Hiện nay, nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt mà đã trở thành một loại hàng hóa, một tài sản đặc biệt được đưa vào lưu thông trên thị trường Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất Do đất đai cố định về vị trí địa lý và không thể di chuyển được nên nhà ở cũng cố định về vị trí địa lý và cũng không thể di chuyển được Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này mà đất đai, nhà ở và công trình xây dựng được pháp luật quan niệm là bất động sản (BĐS) Mua bán nhà ở chính là một loại hình kinh doanh BĐS Pháp luật kinh doanh BĐS nước ta không đề cập trực tiếp thế nào là

hoạt động kinh doanh nhà và công trình xây dựng, hay mua bán nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh BĐS nói chung Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật

Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu

tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”

Dựa trên khái niệm kinh doanh BĐS, chúng ta có thể hiểu khái niệm mua bán

nhà ở dưới khía cạnh kinh doanh như sau: “Mua bán nhà ở là một hoạt động kinh

doanh nhà do người bán bỏ vốn ra đầu tư tạo lập nhà ở rồi chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua hoặc nhận chuyển nhượng, thuê nhà ở của người khác rồi bán lại, cho thuê lại nhằm mục đích sinh lời”

Từ định nghĩa trên có thể thấy hoạt động mua bán nhà ở có những đặc điểm cơ bản như:

Thứ nhất, đối tượng của hoạt động mua bán nhà ở chính là nhà ở Đây là sản

phẩm của hoạt động đầu tư, tạo lập của cá nhân, các nhà sản xuất như các tổng công

ty kinh doanh nhà, công ty xây dựng, chủ đầu tư trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng…

Nhà ở là đối tượng của hoạt động mua bán có thể là nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh, tồn tại dưới dạng nhà xây dựng xong phần thô, nhà hoàn thiện xong phần trang trí, nội thất hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai (nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa là tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch mua bán, nhà mới bắt đầu được xây dựng và trong tương lai chủ đầu tư hoặc bên bán mới bàn giao nhà cho bên mua)

Thứ hai, mục đích của hoạt động mua bán nhà ở là thu lợi nhuận Giao dịch

được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng dân sự về mua- bán nhà

Thứ ba, khác với đất đai, nhà ở không do tự nhiên tạo ra mà là sản phẩm do

con người làm ra Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh, các chủ thể kinh

doanh phải tạo lập ra hàng hóa BĐS là nhà ở thông qua hai hình thức: Một là, tự mình tạo lập ra nhà bằng việc bỏ vốn đầu tư; Hai là, mua, thuê nhà ở do người khác tạo ra;

sau đó bán lại hoặc cho thuê lại thu lợi nhuận Nhà ở là do con người tự tạo ra, bị mất

đi sau một thời hạn sử dụng nhất định Việc sở hữu loại BĐS này có thể trọn vẹn, tuyệt đối Nhà ở có thể xác định được giá trị thực, định rõ giá cả, và càng ngày con người lại càng tạo ra những loại nhà ở phong phú và đa dạng về kiến trúc, kiểu dáng; trong khi đó, thì đất đai lại không có đặc tính này

1.1.3.2 Quan niệm về mua bán nhà ở xã hội

Con người ta sinh ra ai cũng có nhu cầu về ăn, ở, mặc và đi lại Trong đó, nhu cầu về nơi ăn chốn ở vẫn luôn là một nhu cầu tất yếu, phản ánh rõ nét chất lượng cuộc sống Thực tế cho thấy, không phải ai cũng có đủ điều kiện và khả năng tự xây cho mình một ngôi nhà để ở, nên để giải quyết nhu cầu về chỗ ở, họ phải mua, thuê hoặc thuê mua nhà của người khác Cùng với thuê và thuê mua, hoạt động mua bán nhà ở

đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhà ở được giao lưu thương mại, luân chuyển trên thị trường, đáp ứng nhu cầu của người dân

Với tâm lý mong muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình để có tài sản thế chấp vay vốn kinh doanh hoặc để lại cho con cháu, người dân vẫn ưa thích hơn khi tham gia vào quan hệ mua bán Bởi quan hệ mua bán nhà ở xã hội giúp họ có được quyền

sở hữu tuyệt đối, người mua chủ động và độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng căn hộ mà không bị lệ thuộc hay hạn chế nhiều như hình thức thuê, thuê mua Dưới góc độ của pháp luật dân sự thì việc mua bán nhà ở xã hội giữa các chủ thể được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các bên tham gia thông qua hình thức pháp lý đó là hợp đồng Theo đó, mỗi bên đều được hưởng những quyền và thực hiện nghĩa vụ khác nhau như bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; trong khi bên mua có nghĩa vụ trả tiền, nhận nhà và quyền sở hữu nhà ở từ bên bán…Có thể thấy, mua bán nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho bộ phận không nhỏ cho người dân trong xã hội hiện nay, đặc biệt là những người có thu nhập thấp Thông qua mua bán nhà ở xã hội mà những đối tượng này có cơ hội sở hữu ngay ngôi nhà trong mơ mà không cần phải chờ đợi qua nhiều năm tháng như đối với các giao dịch thuê, thuê mua

1.2 Tổng quan pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở xã hội bằng pháp luật

Phát triển nhà ở xã hội là một vấn đề được Đảng, Nhà nước đặt ra từ lâu nhưng vấn đề này mới chính thức được quan tâm và triển khai trên thực tế Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở tại các đô thị nói chung, nhất là những thành phố lớn như Hà Nội, TP

Hồ Chí Minh, Đà Nẵng nói riêng….ngày càng trở thành một nhu cầu cấp thiết

Chính sách nhà ở xã hội khi triển khai trên thực tế còn gặp phải không ít khó khăn do các ưu đãi Nhà nước đưa ra còn chưa hấp dẫn, chưa đủ sức khuyến khích các doanh nghiệp tham gia Các nhà đầu tư, các doanh nghiệp luôn đặt yếu tố lợi nhuận lên hàng đầu Chính vì vậy, họ tập trung và chú trọng hơn vào phát triển nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp, căn hộ chung cư…để có thể thu hồi, xoay vòng vốn nhanh, dẫn đến tình trạng phân khúc nhà ở xã hội còn thiếu hụt, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân Bên cạnh đó, các mô hình tổ chức và các chính sách ưu đãi tài chính cũng chưa hoàn thiện, trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội còn rườm rà, phức tạp, tạo tâm

lý e ngại cũng như gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng và người dân

Luật Nhà ở năm 2005 lần đầu tiên ghi nhận về nhà ở xã hội Về cơ bản, pháp luật về nhà ở xã hội ra đời đã tạo lập một hành lang pháp lý cho các giao dịch về nhà ở

xã hội Nhà ở xã hội không chỉ dừng lại như một chủ trương, chính sách xã hội của Đảng và Nhà nước, mà đã có những cơ sở pháp lý cụ thể được triển khai trong thực tế

Hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội quy định cụ thể về đối tượng mua, điều kiện mua, hợp đồng mua bán, cách thức huy động vốn mua nhà ở xã hội, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng mua bán là cơ sở cho hoạt động mua bán nhà ở xã hội được diễn ra quy củ, minh bạch Nếu không được dự liệu và điều chỉnh một cách hợp lý, rất có thể chính sách mang ý nghĩa xã hội sâu sắc này chỉ dừng ở lý thuyết mà không được triển khai hiệu quả trên thực tế, đồng thời nhà ở xã hội có thể đến tay một số người hoặc nhóm người nhất định, thay vì những đối tượng được Nhà nước ưu tiên hướng tới Nghiêm trọng hơn, khi hoạt động mua bán nhà ở xã hội không

được quy định, quản lý một cách chặt chẽ thì sẽ làm rối loạn, gây mất ổn định thị trường BĐS, kéo theo nhiều hệ lụy về chính trị, xã hội khác

Các quy định về vấn đề mua bán nhà ở xã hội có ý nghĩa to lớn:

- Xét về góc độ quản lý nhà nước: Mục tiêu của pháp luật là điều chỉnh các hoạt

động trong mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội nhằm đảm bảo sự phát triển ổn định và lành mạnh, qua đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân Với các quy định về nhà ở xã hội, nhà làm luật đã thể hiện tư duy kịp thời nắm bắt những thay đổi của xã hội, đưa ra các quy định mới, cần thiết, làm cơ sở pháp lý cho hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Việc điều chỉnh mua bán nhà ở xã hội bằng pháp luật thể hiện sự quản lý sát sao của Nhà nước, tạo điều kiện và cơ sở cho các cơ quan có thẩm quyền quản lý và xử lý vi phạm một cách kịp thời

- Đối với chủ đầu tư: giúp các chủ đầu tư hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình

trong hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh nhà ở xã hội, tránh thực hiện các hành

vi vi phạm pháp luật

- Đối với đối tượng mua nhà ở xã hội: các quy định về pháp luật mua bán nhà ở

xã hội có ý nghĩa to lớn trong việc bảo vệ quyền lợi của họ, đặc biệt trong các trường hợp phát sinh tranh chấp

1.2.2 Khái niệm pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội là tổng thể các quy phạm pháp luật quy định

về đầu tư, xây dựng và mua bán nhà ở xã hội bao gồm các nguyên tắc, nội dung, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia trong lĩnh vực xây dựng, đầu tư liên quan đến chính sách về nhà ở xã hội và của các cá nhân tham gia giao dịch liên quan nhà ở xã hội, sử dụng nhà ở xã hội

Với mục đích đảm bảo ổn định thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế thị trường nói chung, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội được xây dựng theo hướng đưa

ra những quy định cần và đủ nhằm tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ thể hoạt động trong khuôn khổ, an toàn và hiệu quả, tránh hỗn loạn; mặt khác, hướng tới việc khuyến khích, tạo động lực để hoạt động mua bán này vốn còn là hình thức mới mẻ có

điều kiện, cơ hội được phát triển rộng hơn Cụ thể, pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở xã hội bao gồm những nội dung cơ bản sau:

- Các quy định về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Trong đó bao gồm các nội dung liên quan đến hình thức đầu tư của chủ đầu tư, vốn đầu tư và những ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

- Các quy định về mua bán nhà ở xã hội Cụ thể như:

i) Đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã hội: Đây là nội dung tiên quyết, có tác động trực tiếp đến tiến độ và thời gian bàn giao nhà ở xã hội

ii) Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

iii) Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán nhà ở xã hội Đây là quy định ràng buộc trách nhiệm cũng như bảo vệ quyền lợi cho mỗi bên khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở xã hội

iv) Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội

v) Xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp trong mua bán nhà ở xã hội

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

1.2.3.1 Đường lối, chính sách của Đảng về mua bán nhà ở xã hội

Để phù hợp với từng giai đoạn lịch sử nhất định, Đảng và Nhà nước ta đều đưa

ra các chủ trương, đường lối, chính sách phát triển kinh tế - xã hội khác nhau Như đã phân tích, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội chính là một bước thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước trong phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội Nó

cụ thể hóa quan điểm của Đảng về phát triển một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để thực hiện mục tiêu tăng trưởng đi đôi với phát triển, phát triển đi đôi với tiến bộ và công bằng xã hội Do vậy, khi đường lối, chính sách này có sự thay đổi thì cũng kéo theo sự thay đổi đáng kể trong pháp luật nhà ở nói chung và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội nói riêng

Nền kinh tế đất nước ta từ sau đổi mới đã có những bước phát triển vượt bậc Tuy nhiên, mặt trái của nền kinh tế thị trường cũng đã bộc lộ, kéo theo tình trạng khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn, một bộ phận trong xã hội có mức sống và thu nhập cao, sở hữu nhiều nhà ở, trong khi đại đa số người dân nước ta là những công

nhân, nông dân có thu nhập thấp, từ nông thôn, vùng núi đến các đô thị lại sống trong điều kiện nhà ở tồi tàn, chất lượng thấp Đây chính là vấn đề quan trọng, đòi hỏi sự quan tâm của Đảng và Nhà nước Chính vì vậy, trong giai đoạn hiện nay, Nhà nước hết sức quan tâm chú trọng đến những chính sách an sinh xã hội, trong đó có vấn đề xây dựng, tạo lập nhà ở xã hội giúp giải quyết khó khăn về nhà ở cho nhóm đối tượng đặc biệt này

1.2.3.2 Chính sách tài chính đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho vay mua nhà ở xã hội của Nhà nước

Để nhà ở xã hội có thể triển khai hiệu quả trên thực tế, Nhà nước đã có những chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho cả hai bên chủ thể là chủ đầu tư và người dân tham gia vào quan hệ mua bán Về phía chủ đầu tư, để thu hút các nhà đầu tư tham gia xây dựng quỹ nhà ở xã hội, Nhà nước đã có nhiều khuyến khích thông qua chính sách tài chính đầu tư xây dựng, bao gồm các ưu đãi về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật…Về phía người dân, Nhà nước đã đề ra chính sách chi vay mua ở nhà xã hội giúp cho những người lao động có thu nhập thấp, những đối tượng chính sách xã hội không đủ khả năng tài chính vẫn có thể tiếp cận, sở hữu nhà ở xã hội bằng cách vay tiền từ Ngân hàng nhà nước

Các chính sách tài chính đầu tư xây dựng và chi vay mua nhà ở xã hội này quyết định đến nội dung pháp luật về nhà ở xã hội Chỉ khi được pháp luật quy định

cụ thể, rõ ràng, chi tiết thì các chính sách ưu đãi của Nhà nước dành cho chủ đầu tư và các đối tượng mua nhà ở xã hội mới được hiện thực hóa

1.2.3.3 Tâm lý, thị hiếu, hành vi của người dân

Mua bán là quan hệ pháp luật mà các bên tham gia đều tự nguyện, bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ Do đó, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ra đời phải dựa trên cơ sở bảo đảm hài hòa về lợi ích cho các bên tham gia Chỉ khi người dân nhận thức được một cách đúng đắn và đầy đủ các quy định pháp luật về mua bán nhà

ở xã hội, nắm bắt được rõ những lợi ích của mình thì hoạt động mua bán nhà ở mới có thể diễn ra suôn sẻ, đúng thực chất Mặt khác, tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở

xã hội là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể Những người lao động khi tìm đến loại hình nhà ở này đều mong muốn có được một nơi ăn chốn ở với điều kiện sống tốt hơn họ đã từng có Vậy nhà ở

xã hội được xây dựng theo tiêu chuẩn như thế nào, đặt tại vị trí nào và bao gồm những

cơ sở, kết cấu hạ tầng gì phục vụ cho đời sống là những vấn đề mà người dân hết sức quan tâm Điều đó cho thấy yếu tố tâm lý, thị hiếu của người dân cũng ảnh hưởng một phần quan trọng đến nội dung pháp luật về mua bán nhà ở xã hội Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội phải đảm bảo nhà ở khi đến tay của những đối tượng mua thực sự đáp ứng được nhu cầu, mong muốn của họ, không chỉ đơn thuần về giá

cả, mà cả chất lượng, thiết kế mang tính thẩm mỹ, phù hợp với thị hiếu của người dân

1.2.3.4 Sự tác động của thị trường bất động sản

Mua bán nhà ở là một trong số các hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra khá sôi nổi và phổ biến trên thị trường Do vậy, khi phân khúc nhà ở xã hội ra đời, nó không thể tránh khỏi sự chi phối của tình hình thị trường BĐS và đồng thời cũng có những tác động đến chính hoạt động của thị trường BĐS trong nước Căn cứ vào thực trạng của thị trường mà pháp luật về mua bán nhà ở xã hội cần có những quy định sao cho phù hợp, đảm bảo thị trường BĐS vận hành một cách ổn định, lành mạnh, minh bạch

Cụ thể như khi thị trường BĐS lên cơn sốt trong nhiều năm trước đây, giá nhà đất bị thổi phồng, đội lên cao chót vót Trong bối cảnh đó, sự xuất hiện của loại hình nhà ở

xã hội với giá thấp hơn giá thị trường đã phần nào giúp hạ nhiệt thị trường, kéo giá nhà đất về sát hơn với giá trị thực của nó Trong giai đoạn hiện nay, thị trường BĐS

đã lắng xuống sau một thời gian dài đóng băng Không còn cò mồi và những giá ảo

mà chỉ những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở mới tham gia giao dịch trên thị trường BĐS Đó chính là người có thu nhập thấp, công nhân, các đối tượng chính sách

xã hội - những người mong mỏi được sở hữu một ngôi nhà đúng nghĩa, nâng cao chất lượng cuộc sống của mình Khi đó, chính hệ thống nhà ở xã hội đã đáp ứng nhu cầu này và mang lại những tín hiệu hồi phục đáng mừng cho thị trường BĐS vốn đang tồn tại một loạt BĐS tồn kho (căn hộ cao cấp, nhà ở thương mại, đất nền thương mại, biệt thự bỏ hoang….) Vậy các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội cần có những

thay đổi, điều chỉnh như thế nào, khi nào thắt chặt, khi nào nới lỏng hoàn toàn phụ thuộc vào tình hình của thị trường BĐS

1.2.3.5 Sự tác động của quá trình hội nhập quốc tế

Công cuộc đổi mới đất nước theo đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và xây dựng Nhà nước pháp quyền của dân, do dân, vì dân đã đi được những bước dài và gặt hái nhiều thành tựu Hiện nay, trong bối cảnh phát triển nền kinh tế thị trường và mở cửa hội nhập quốc tế, một yêu cầu khách quan phải đặt ra đó là tiến hành cải cách thủ tục hành chính trong toàn bộ hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội nói riêng

Quá trình hội nhập kinh tế đặt ra đòi hỏi các thủ tục hành chính cần được rút gọn, tinh giảm mà vẫn đảm bảo hiệu quả, không gây phiền hà, tâm lý e ngại cho nhà đầu tư nước ngoài cũng như người dân Pháp luật về mua bán về nhà ở xã hội phải có những quy định để tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng, thuận lợi cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở xã hội Bên cạnh đó, cần đảm bảo tính công bằng giữa nhà đầu tư nước ngoài với nhà đầu tư trong nước khi tham gia đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội

Mặt khác, sự hội nhập quốc tế sâu và rộng hiện nay của đất nước cũng tạo điều kiện thuận lợi để có thể giao lưu, học tập kinh nghiệm lập pháp của các nước, đặc biệt

là tham khảo các quy định về vấn đề mua bán nhà ở xã hội để từ đó rút ra mô hình phù hợp, hướng tới hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam

1.2.4 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về mua bán nhà ở

xã hội

1.2.4.1 Giai đoạn trước năm 2006

Vào thời kỳ trước đổi mới (giai đoạn từ năm 1954-năm 1985), một chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong khu vực kinh tế nhà nước ở các đô thị đã được triển khai Việc xây dựng các khu nhà ở được đưa vào kế hoạch nhà nước (5 năm hay hàng năm) và sau đó lại được phân phối cho cán bộ, công nhân viên chức nhà nước theo hệ thống các tiêu chuẩn lựa chọn Tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở của Nhà nước được thể

hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương) Do đó

đã dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở sụt giảm nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước muốn đóng vai trò là người sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân

cư, tuy nhiên ý tưởng này đã không thể hiện thực hóa được, bởi nhu cầu về nhà ở thì rất cao song nguồn kinh phí của Nhà nước lại có hạn Đồng thời việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho người dân không có cơ hội và ý thức chăm lo nhà ở của mình mà hoàn toàn thụ động trông chờ vào Nhà nước Kết quả là cho tới cuối những năm 80 của thế kỷ trước, chỉ 30% cán bộ, công nhân viên chức nhà nước được cấp nhà, còn lại 70% vẫn phải tự lo lấy nhà ở bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong điều kiện nhà ở cực kỳ khó khăn

Từ năm 1986, với việc thực thi chính sách đổi mới, Nhà nước đã xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở, cho phép và khuyến khích người dân tự xây dựng nhà ở

Nền kinh tế đất nước từ sau đổi mới đã có những bước phát triển vượt bậc, đi cùng với đó là tình trạng phân hóa giàu nghèo diễn ra trong xã hội ngày càng sâu sắc Trong khi một bộ phận người dân có mức sống, thu nhập cao thì đại đa số còn lại là những công nhân, nông dân có thu nhập thấp, đời sống gặp nhiều khó khăn Đây chính

là vấn đề quan trọng đòi hỏi phải có những chính sách quan tâm của Đảng và những quy định của Nhà nước Chính vì vậy, ngày 29/11/2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở gồm 9 chương, 153 điều, trong đó lần đầu tiên ghi nhận hình thức “nhà ở xã hội” Quy định này thể hiện nỗ lực của Đảng và Nhà nước trong việc giải quyết các vấn đề xã hội, ổn định dân sinh Nhà nước đã tạo điều kiện cho những đối tượng còn khó khăn có nhà ở, bởi lẽ nhu cầu về nhà ở là đặc biệt quan trọng đối với người dân Người dân có an cư lập nghiệp, có nhà đất ở ổn định mới yên tâm làm ăn sinh sống, kinh tế gia đình mới phát triển, đất nước mới giàu mạnh

1.2.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến nay

Sau khi được đề cập đến trong Luật Nhà ở 2005, thuật ngữ “nhà ở xã hội” cũng liên tục được xuất hiện tại nhiều văn bản pháp luật như Luật kinh doanh BĐS năm

2006, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 Hệ thống các quy định pháp luật về nhà ở xã

hội ngày càng cụ thể và đầy đủ hơn, thích nghi với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Để triển khai Luật Nhà ở năm 2005, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg thi hành Luật Nhà ở, các văn bản hướng dẫn theo đó lần lượt ra đời, bao gồm:

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005;

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Trong đó quy định về đối tượng nhà ở xã hội được mở rộng hơn so với Nghị định cũ, phù hợp với thực tiễn hơn Nhà ở xã hội không chỉ là nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức, sỹ quan, quân nhân mà bao gồm

cả nhà ở cho người thu nhập thấp, ký túc xá cho học sinh và sinh viên

- Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 10/1/2014

Đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều quy định liên quan đến phát triển nhà ở nói chung và hệ thống nhà ở xã hội nói riêng như:

- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho các đối tượng là học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, nhà

ở cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020;

- Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp;

- Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 24/4/2009 ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Quyết định số 2127/QĐ-TTg năm 2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

Để hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn các quy định pháp luật, Bộ Xây dựng cũng

đã lần lượt ban hành nhiều văn bản, bao gồm:

- Thông tư liên tịch số 08/2009/TTLT-BXD-BTX-BKHĐT-BNNPTNT-NHNN ngày 19/5/2009 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 167/2008 QĐ-TTg của Chính phủ

về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở;

- Thông tư số 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà

ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp;

- Thông tư số 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư;

- Thông tư số 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 16/11/2009 hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;

- Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/1/2013;

- Thông tư số 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 của Bộ Xây dựng về sửa đổi,

bổ sung một số Điều tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD về hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/1/2013 và một số văn bản khác

Với các quy định này, pháp luật về nhà ở xã hội đã tạo lập hành lang pháp lý cho việc bảo đảm quyền có nhà ở cho những đối tượng cần được hỗ trợ về nhà ở Hiện nay, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã chính thức có hiệu lực Đây chính là nghị định mới nhất, đề

cập tương đối đầy đủ các nội dung liên quan đến nhà ở xã hội, trong đó có giao dịch mua bán

1.3 Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là mối quan tâm của Chính phủ nhiều nước trên thế giới Tại các nước này, chương trình xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp đã được thực hiện từ những năm 60 Các dự án nhà ở xã hội đã đem lại phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân trên toàn thế giới nhờ những chính sách, pháp luật về mua bán nhà ở

xã hội tốt Đó là những kinh nghiệm quý báu mà Việt Nam cần tham khảo từ pháp luật các nước, nhất là các nội dung liên quan đến việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, hoạt động tạo điều kiện cho mua bán nhà ở xã hội của tín dụng ngân hàng…

1.3.1 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Trung Quốc

Trung Quốc là một nước có nhiều điểm tương đồng về lịch sử, văn hóa, chính trị với Việt Nam Hiện nay, Trung Quốc đã đạt được những thành tựu nhất định về xây dựng, phát triển thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở xã hội nói riêng Kinh nghiệm của Trung Quốc là bài học rất bổ ích cho chúng ta trong quá trình xây dựng, hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

Ở Trung Quốc, các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của người dân dành cho nhà ở là một trong những nội dung chính trong cải cách nhà ở Mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở đã được thực hiện từ thập niên 1990 dưới tên gọi Public Housing Fund (PHF), nhằm hỗ trợ người lao động thu nhập thấp và trung bình mua nhà với lãi suất cho vay mua nhà thấp hơn nhiều so với lãi suất của các ngân hàng thương mại

Cả người lao động lẫn người tuyển dụng đểu phải đóng cùng một mức từ 5-12% thu nhập vào Quỹ PHF Quỹ này do Nhà nước thành lập và hoạt động dựa trên 2 nguồn vốn chính là vốn ngân sách nhà nước huy động qua phát hành trái phiếu Chính phủ và tiền tiết kiệm của những người có nhu cầu mua nhà ở

Bên cạnh đó, Trung Quốc còn có chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của Nhà nước, thực

hiện chiến lược bao cấp tiền thuê nhà, hợp tác với các công ty nhà đất theo hướng hợp tác Nhà nước- tư nhân

1.3.2 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Hàn Quốc

Hàn Quốc là nước đã đạt được một tỉ lệ phát triển đô thị khá cao so với các nước trong khu vực, kể từ năm 2000, tỉ lệ đô thị hóa đã đạt đến 89% Cũng chính tốc

độ đô thị hóa nhanh chóng đã khiến Hàn Quốc gặp phải một khó khăn lớn là thiếu nhà

ở Trong khi đó, giá nhà đất ở Hàn Quốc rất cao, tỉ lệ sở hữu nhà riêng rất thấp Tuy vậy nhờ có những chính sách nhà ở của Chính phủ mà người có thu nhập thấp vẫn có thể tiếp cận được nhà ở, cụ thể:

- Hàn Quốc đã để lại một kinh nghiệm khá tốt về một mô hình xây dựng, đầu

tư và quản lý nhà ở xã hội Từ những năm 1970, Chính phủ đã xây dựng hệ thống nhà

ở xã hội bằng cách thành lập Tổng Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC), với nhiệm vụ

là xây dựng nhà ở, đảm bảo vấn đề nhà ở cho các gia đình, đặc biệt là người có thu nhập thấp KNHC đã tiến hành xây dựng nhà ở diện tích nhỏ (hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất và cân đối khoảng thâm hụt này thông qua triển khai các dự án nhà ở cho người có mức thu nhập trung bình trở lên tại các thành phố lớn Tới nay KNHC đã trở thành một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc

- Phát động chương trình Quỹ nhà ở quốc gia (NHF) Theo đó, Chính phủ không bắt buộc mọi người đóng góp nhưng bất cứ ai nếu mua hoặc bán nhà thì phải mua trái phiếu chính phủ thời hạn 10 năm (chiếm 0,01-0,02% tổng giá trị tiền mua hoặc bán nhà) và số tiền đó sẽ được đưa vào Quỹ

- Chính sách nhà ở xã hội được chuyên biệt hóa đến từng loại đối tượng, chẳng hạn như nhà ở cho người có mức sinh hoạt cơ bản, người có mức sinh hoạt thấp hơn

từ 5- 10% so với đối tượng cơ bản, người cao tuổi, người tàn tật, người vô gia cư, các cặp vợ chồng mới cưới…

- Hỗ trợ vốn trực tiếp: Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn như Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu, Chương trình tiền gửi Chonsei cung cấp các khoản vay để mua nhà

cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng Khoản vay này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 60 triệu Won, lãi suất 5,5%/năm Đặc biệt với những người có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà

và hưởng lãi suất 3%/năm

Từ những năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp, tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ BĐS Nhờ các biện pháp tích cực này mà hiện nay ở Hàn Quốc trên 60% người dân đã sở hữu nhà với mức giá phải chăng

1.3.3 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Singapore

Là một nước đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, đến nay Singapore đã có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80% đang ở nhà giá thấp) Để có được kết quả này, từ những năm 1960, Singapore đã thiết lập những chế định rất quan trọng trong quy hoạch và phát triển nhà ở giá thấp Chính phủ nước này không những quan tâm đến phát triển nhà ở xã hội từ rất sớm mà còn nỗ lực tạo mọi thuận lợi để người dân được sở hữu ngôi nhà của mình bằng những chính sách pháp luật đồng bộ và phù hợp với từng giai đoạn phát triển nhà ở Cụ thể:

- Thành lập Ủy ban nhà ở và phát triển (HDB) năm 1960 với nhiệm vụ xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ khu ổ chuột tái định cư và quản lý đất ở Đây là cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm thiết kế và xây dựng nhà ở chất lượng giá cả phải chăng cho người dân, do đó mà việc phân bổ và quy hoạch nguồn lực mang tính đồng bộ và đạt hiệu quả hơn Mọi hoạt động của HDB (từ quy hoạch, thiết kế, thu hồi đất, xây dựng, đến phân phối, quản lý và bảo trì…) đều nhận được sự hỗ trợ mạnh mẽ của Chính phủ So với con số 9% vào năm 1960 thì hiện tại khoảng 84% người dân Singapore sống trong các căn hộ do HDB xây dựng

- Chương trình Thiết kế, xây dựng và bán (DBSS) được thực hiện từ năm 2005 cho phép khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở giá phải chăng đã mang đến nhiều đổi mới về xây dựng, thiết kế và lựa chọn cho nhà ở xã hội

- Thành lập Quỹ tiết kiệm Trung Ương (Central Provident Fund-CPF hay còn gọi là Quỹ An sinh xã hội) Quỹ CPF hoạt động như một hình thức tiết kiệm bắt buộc

mà tất cả người làm công ăn lương không phân biệt người có nhu cầu mua nhà hay không đều phải đóng góp từ tiền lương hàng tháng Với ba mục đích chính là chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội, Quỹ CPF đã cho vay đến 90% giá trị căn nhà xã hội với lãi suất rất thấp và được trả góp từ 25-30 năm Những người không có nhu cầu mua nhà sau đó có thể rút vốn trong một khoảng thời gian nhất định Như vậy, mục đích của quỹ không phải là kinh doanh tiền tệ mà đặt mục tiêu an sinh xã hội lên trên hết để mọi người dân mua được nhà ở xã hội và có cuộc sống tốt hơn

1.3.4 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Thụy Điển

Từ năm 2001, Thụy Điển bắt đầu đẩy mạnh việc xây dựng các căn hộ, nhà ở xã hội chất lượng cao Tại nước này, cũng giống như Philippine, một số nước Nam Âu và Châu Mỹ La Tinh khác, mô hình hợp tác xã nhà ở cho người thu nhập thấp rất phổ biến Các nghiệp đoàn xây dựng (trực thuộc Hợp tác xã) xây dựng các công trình nhà

ở và giao lại cho các Hợp tác xã nhà ở địa phương Các xã viên Hợp tác xã nhà ở địa phương được quyền ưu tiên mua nhà ở này dựa vào mức điểm đóng góp tích lũy Mức phí đóng góp hàng tháng này được sử dụng vào việc duy tu bảo dưỡng khu nhà và cung cấp các dịch vụ an sinh Vì thế giải pháp trên đã đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, tạo cơ hội cho họ mua được nhà tốt với giá

cả hợp lý Ở nước này, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở thì phải gia nhập một hợp tác xã nhà ở Các Hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận Nhà ở của Hợp tác xã nhà ở hiện nay chiếm từ 18 -20% trên thị trường nhà ở, góp phần hiện đại hóa nhà ở Hợp tác xã Xây dựng và Tiết kiệm nhà ở Thụy Điển (HSB) đã xây dựng 7% tổng số căn hộ ở Thụy Điển, đưa đến cho dân cư nước này một lợi ích lâu dài

1.3.5 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Hoa Kỳ

Ở Mỹ, lĩnh vực xây dựng nhà ở do tư nhân kiểm soát Trung bình một gia đình

ở nước này phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm, vì vậy để thỏa mãn nhu cầu

nhà ở của những hộ có thu nhập thấp rất cần hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng Chương trình nhà ở quốc gia ở nước này đã chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với ba chương trình cụ thể: hỗ trợ nhà ở, khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành, chính sách giảm giá thuê căn hộ Có 4 biện pháp cụ thể là: hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tín phiếu, hỗ trợ bù lỗ cho các đơn vị kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa giá cho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi, sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiền thuê nhà không lớn hơn 30% thu nhập; Hỗ trợ sửa chữa, cải tạo nhà; Lựa chọn gia đình đủ điều kiện ở nhà xã hội thuộc sở hữu của Nhà nước

Bên cạnh đó, Chính phủ đã triển khai quỹ Tiết kiệm nhà ở (Housing Trust Funds- HTF) từ cuối thập niên 1970 như một kênh tài chính hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp trong việc xây dựng, sở hữu nhà ở xã hội Nguồn vốn hoạt động của Quỹ được hình thành từ các khoản doanh thu như thuế, chuyển nhượng bất động sản hoặc chuyển nhượng các giấy tờ có giá trị Việc huy động này sẽ đảm bảo hơn cho Quỹ so với việc chỉ dựa vào các khoản ngân sách thông thường (tài trợ chính phủ, ngân sách liên bang…)

1.3.6 Những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được thiết kế hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách xã hội…những người không hoặc khó có khả năng tài chính để sở hữu một ngôi nhà bằng chính nguồn thu nhập của mình Thực tế cho thấy, để tạo ra được những sản phẩm nhà ở giá rẻ hơn so với giá thị trường, đáp ứng nhu cầu của các đối tượng còn khó khăn về mặt tài chính hoàn toàn không phải là vấn đề đơn giản nếu thiếu đi những chính sách linh hoạt, khéo léo và phù hợp từ phía Nhà nước Chính vì vậy, việc phát triển, quy hoạch, phân bổ nhà ở xã hội và các chính sách tín dụng hỗ trợ người mua là những nội dung then chốt, quyết định đến thành công của chính sách nhà ở xã hội nói chung và hoạt động mua bán nhà ở nói riêng

Kinh nghiệm nêu trên của một số quốc gia trên thế giới với những thành công trong phát triển hệ thống nhà ở xã hội đã cho nước ta nhiều bài học quý báu Cụ thể, pháp luật các nước đã gợi mở ra một số hướng để tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam Theo đó:

Thứ nhất, cần lập ra một cơ quan hoặc tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về

nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả, giống như mô hình Ủy ban nhà ở và phát triển (HDB) của Singapore hay Tổng công

ty Nhà ở của Hàn Quốc (KNHC) Việc có duy nhất một tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành sẽ giúp các cơ quan này có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu, nhân lực…nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí

Thứ hai, các công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất, xây dựng, phân

phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở xã hội cần nằm trong một thể chung, trọn vẹn Đồng thời, phải có cơ chế chính sách tài chính thật ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty tham gia bởi vốn dĩ hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội là không hấp dẫn (mức sinh lợi của các dự án rất thấp, thời gian thu hồi vốn lâu)

Thứ ba, hầu hết các nước đều đã triển khai mô hình quỹ bất động sản, quỹ nhà

ở xã hội kết hợp giữa công và tư Nhìn chung, những nước này đều yêu cầu mỗi người dân phải có nghĩa vụ đóng góp vào quỹ phát triển chung của đô thị, cho dù họ có nhu cầu nhà ở hay không Tuy nhiên, Chính phủ vẫn là kênh tài chính chủ yếu cho các chương trình, chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp và trung bình Từ thành công trên của mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở tại một số nước, Việt Nam cũng đã học hỏi và Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã được đề cập đến trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Trong khi các nước phát triển có nguồn ngân sách dồi dào và hệ thống thông tin tài chính minh bạch, cơ chế giám sát có hiệu quả thì đối chiếu với thực tiễn nước ta cho thấy còn rất nhiều vấn đề đáng băn khoăn liên quan đến khả năng huy động vốn, tính minh bạch rõ ràng trong quá trình hoạt động, điều hành Quỹ Điều đó đặt ra đòi hỏi cần tiếp tục nghiên cứu, tham khảo và hoàn thiện pháp luật sao cho phù hợp với thực tế đất nước

ta

Bên cạnh đó, cũng cần quan tâm đến các nội dung như cơ chế xác định giá nhà

ở, lựa chọn các đối tượng cần hỗ trợ xã hội…Tựu chung lại, Chính phủ cần luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý để giúp đưa chương trình nhà ở xã hội phát triển, thực sự đạt được ý nghĩa tốt đẹp đã đề ra ban đầu