Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHẠM HỒNG ĐIỆP PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI- 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Kết nghiên cứu luận văn chưa công bố công trình khác Tác giả Phạm Hồng Điệp LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ, động viên hướng dẫn thầy giáo, gia đình bạn bè suốt khóa học thời gian nghiên cứu đề tài luận văn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, tồn thể q thầy, cơ, cán bộ, nhân viên Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế cán bộ, nhân viên Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến thầy PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, người tận tình bảo hướng dẫn cho suốt trình học tập hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn giúp đỡ, động viên bạn bè gia đình thời gian thực đề tài Xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc giúp đỡ quý báu Hà Nội, ngày 21 tháng 05 năm 2014 Tác giả luận văn Phạm Hồng Điệp MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU………………………… 1 Tính cấp thiết đề tài…………………………… Tình hình nghiên cứu đề tài…………………………… 3.Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu……………………… Đối tượng phạm vi nghiên cứu… ……………………… Phương pháp nghiên cứu…………… ………… ………… Những đóng góp luận văn……… ………… ………… Kết cấu luận văn .………………… .………………… Chƣơng TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI…………………………………………………………6 1.1 Tổng quan mua bán nhà xã hội………………………………… … 1.1.1 Khái niệm nhà ở…………………………………………………………… 1.1.1.1 Quan niệm nhà ở………………………………………………………………… 1.1.1.2 Phân loại nhà ở……………………………………………………………………… 1.1.1.3 Vị trí, vai trò nhà đời sống xã hội……….……………………….…9 1.1.2 Khái niệm nhà xã hội……………………………………………….……… 11 1.1.2.1 Quan niệm nhà xã hội ………………………………………………… 11 1.1.2.2 Vị trí vai trò nhà xã hội ………………………………………… 12 1.1.3 Khái niệm mua bán nhà xã hội……………………………………… …… 14 1.1.3.1 Khái niệm mua bán nhà ở…………………………………………………14 1.1.3.2 Quan niệm mua bán nhà xã hội……………………………………………… 16 1.2 Tổng quan pháp luật mua bán nhà xã hội……………………………… 17 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh quan hệ mua bán nhà xã hội pháp luật…………………………………………………………………………….…….17 1.2.2 Khái niệm pháp luật mua bán nhà xã hội… 18 1.2.3 Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến pháp luật mua bán nhà xã hội…… 19 1.2.3.1 Đường lối, sách Đảng mua bán nhà xã hội…………………….19 1.2.3.2 Chính sách tài đầu tư xây dựng nhà xã hội cho vay mua nhà xã hội Nhà nước……………………………………………………………………….20 1.2.3.3 Tâm lý, thị hiếu, hành vi người dân…………………………………… …… 20 1.2.3.4 Sự tác động thị trường bất động sản………………….…… 21 1.2.3.5 Sự tác động trình hội nhập quốc tế…………………………………22 1.2.4 Khái quát trình hình thành phát triển pháp luật mua bán nhà xã hội…………………………… .22 1.2.4.1 Giai đoạn trước năm 2006…………………………………………………………22 1.2.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến ………………………………………………… 23 1.3 Pháp luật mua bán nhà xã hội số nƣớc giới gợi mở cho Việt Nam trình xây dựng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội………………………………………………………… 26 1.3.1 Các quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Trung Quốc……………… 26 1.3.2 Các quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Hàn Quốc……………… 27 1.3.3 Các quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Singapore…………….… 28 1.3.4 Các quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Thụy Điển.……………… 29 1.3.5 Các quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Hoa Kỳ…………………29 1.3.6 Những gợi mở cho Việt Nam trình xây dựng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội sở nghiên cứu pháp luật mua bán nhà xã hội số nước giới………………………………………………30 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM…………… 33 2.1 Nội dung pháp luật mua bán nhà xã hội…………………………………33 2.1.1 Nội dung quy định đầu tư, xây dựng nhà xã hội…………………… 33 2.1.1.1 Nội dung quy định hình thức đầu tư chủ đầu tư, xây dựng nhà xã hội…………………………………………………………………… ……… 33 2.1.1.2 Nội dung quy định vốn đầu tư, xây dựng nhà xã hội………… … 34 2.1.1.3 Nội dung quy định ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội 34 2.1.2 Nội dung quy định mua bán nhà xã hội………………………………36 2.1.2.1 Nội dung quy định đối tượng điều kiện mua nhà xã hội… 36 2.1.2.2 Nội dung quy định hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà xã hội…… 40 2.1.2.3 Nội dung quy định hợp đồng mua bán nhà xã hội………………….40 2.1.2.4 Nội dung quy định xử lý vi phạm pháp luật mua bán nhà xã hội……………………………………………………………………………………… 41 2.1.2.5 Nội dung quy định giải tranh chấp mua bán nhà xã hội……… 42 2.1.2.6 Nội dung quy định trình tự, thủ tục mua bán nhà xã hội…………….42 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật mua bán nhà xã hội……………… 44 2.2.1 Những kết đạt được.………………………………………………………… 44 2.2.1.1 Về nhu cầu mua nhà xã hội đáp ứng nhu cầu thực tế…… 44 2.2.1.2 Về việc triển khai dự án nhà xã hội để bán địa phương nước … 46 2.2.1.3 Về kết hoạt động tín dụng ngân hàng tạo điều kiện cho lĩnh vực mua bán nhà xã hội………… .48 2.2.2 Những hạn chế vướng mắc phát sinh trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội .…………………… …… 50 2.2.2.1 Về phía chủ đầu tư……………………………… 50 2.2.2.2 Về phía đối tượng mua nhà xã hội…………………………… 53 2.2.2.3 Về sách, chế Nhà nước hoạt động quy hoạch, quản lý nhà xã hội……………………… 54 2.2.2.4 Về sách tín dụng ngân hàng hỗ trợ lĩnh vực nhà xã hội 56 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, vướng mắc…………………………………… 57 2.2.3.1 Nguyên nhân chủ quan………………………………………………………… 57 2.2.3.2 Nguyên nhân khách quan……………………………………………………… 59 Chƣơng MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM………………………………………61 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam 61 3.2 Một số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam 63 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội 63 3.2.1.1 Nhóm giải pháp hồn thiện chế, sách phát triển nhà xã hội 63 3.2.1.2 Nhóm giải pháp hồn thiện chế, sách hỗ trợ mua bán nhà xã hội 64 3.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội .65 3.2.2.1 Tăng cường quản lý, đẩy mạnh cơng khai, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật 65 3.2.2.2 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật mua bán nhà xã hội 66 KẾT LUẬN…………………………………………………………………… ……68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………….…… DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật Dân UBND : Ủy ban Nhân dân LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà xã hội chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn Đảng, Nhà nước tâm điểm ý đông đảo người dân Phát triển nhà xã hội vấn đề Đảng, Nhà nước đặt từ lâu vấn đề thức quan tâm triển khai thực tế từ năm 2006 Là vấn đề vừa mang tính xã hội, vừa mang tính thực tiễn cao, nhà xã hội điểm nóng sách xã hội Việc phát triển quỹ nhà xã hội phục vụ cho nhu cầu đại hóa, nâng cao chất lượng sống cho người dân mà giúp giải tốn an sinh xã hội Bởi dân số ngày tăng nhanh vấn đề nhà ngày trở nên nóng bỏng lúc hết Đối với phận dân cư có thu nhập cao ổn định vấn đề đáng lo ngại, phận dân cư có thu nhập thấp, đối tượng sách xã hội như: người có thu nhập thấp, người nghèo, học sinh sinh viên…thì việc tự lo cho chỗ gặp nhiều khó khăn bất cập Với mục tiêu tạo bước đột phá thực sách phát triển nhà xã hội, Chính phủ có quy định cụ thể cho việc xây dựng nhà xã hội, hành lang pháp lý chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia thực dự án nhà xã hội Tại địa phương Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng nhiều tỉnh thành khác hình thành mơ hình phát triển riêng dự án “Nhà xã hội” Từ đó, biến ước vọng có nơi an cư hàng triệu người thu nhập trung bình thấp khu thị dần trở thành thực Tuy vậy, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật vấn đề cho thấy, bên cạnh kết đạt được, nhiều hạn chế, tồn ưu đãi chưa hấp dẫn, chưa đủ sức khuyến khích doanh nghiệp tham gia Các mơ hình tổ chức sách ưu đãi tài chưa hồn thiện, trình tự thủ tục mua bán hỗ trợ tín dụng ngân hàng rườm rà, phức tạp, gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp xây dựng người dân Với chế hỗ trợ tài chính, giá nhà tình trạng thiếu hụt nguồn cung việc tiếp cận nhà xã hội nhiều đối tượng hạn chế Giải tốt tồn góp phần hoạch định chương trình phát triển nhà xã hội đồng bộ, cân lợi ích ba chủ thể tham gia nhà đầu tư nhà phân phối – người sử dụng, hướng tới đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao chất lượng đời sống người dân Để tìm hiểu rõ pháp luật mua bán nhà xã hội thực tiễn áp dụng quy định địa phương, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật mua bán nhà xã hội” làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Mua bán nhà xã hội nội dung quy định pháp luật vài năm trở lại Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Tuy nhiên, nay, số lượng viết, cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề lại không nhiều, chưa nhận quan tâm nghiên cứu giới khoa học pháp lý Thời gian vừa qua có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài công bố, tiêu biểu số sách chuyên khảo: TS Doãn Hồng Nhung, “Pháp luật Nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam”, Nxb Xây dựng, Hà Nội, năm 2010; TS Trần Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyến, “Pháp luật Kinh doanh bất động sản”, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009 Một số báo, tạp chí, hội thảo khoa học nghiên cứu vấn đề khía cạnh lý luận thực tiễn như: TS Doãn Hồng Nhung,“Một số ý kiến hồn thiện pháp luật tài nhà xã hội Việt Nam”, Hội thảo Khoa học “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, tháng 10/2012, tr31; Võ Thị Mỹ Hương, “Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 4/2012, tr37-43; Chuyên đề “Nhà xã hội”, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 4/2012 Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu tập trung vào nội dung quy hoạch, phát triển nhà xã hội, nghiên cứu khoa học pháp lý mua bán nhà ở, hình thức thuê, thuê mua nhà xã hội, mà chưa đề cập nhiều đến mua bán nhà xã hội Bên cạnh đó, có cơng trình nghiên cứu tác giả Đỗ Thị Ánh Hồng, “Thực trạng áp dụng quy định mua bán nhà xã hội địa bàn thành 58 Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu người xã hội Nhất bối cảnh đất nước ta tác động kinh tế thị trường dẫn đến phân hóa giàu nghèo ngày sâu sắc, phận không nhỏ người lao động thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn để lo nơi ăn chốn cho Chính vậy, Nhà nước ta quan tâm đến phát triển nhà xã hội, xem sách quan trọng chiến lược việc đảm bảo an sinh, công xã hội Tuy nhiên phải khẳng định nội dung nhiều mẻ, luật hóa triển khai vòng 10 năm trở lại nên nhiều nhận thức chưa thực đắn nhân dân máy hành nhà nước Một số đơn vị, quan quản lý nhìn nhận nhà xã hội góc độ thương mại, sản phẩm nhà khác thị trường nên việc triển khai thực thi sách có liên quan chưa kịp thời đồng bộ, cơng tác đạo điều hành đôi lúc chưa sát thực tiễn nên sách chậm vào sống chưa phát huy nhiều hiệu Không thể phủ nhận, nhà xã hội sản phẩm thương mại tạo để bán, thuê, thuê mua, đưa vào tự giao dịch tuân theo quy luật thị trường Tuy nhiên, với đặc tính trước hết, cần có nhận thức đầy đủ đắn tầm quan trọng giá trị xã hội to lớn mà nhà xã hội mang lại Nhà xã hội cần chế quản lý riêng biệt, đảm bảo tính thống hoạt động từ đầu tư, xây dựng đến phân phối tới đối tượng định xã hội Có sách phát huy hiệu ý nghĩa tốt đẹp đề Thứ hai, nội dung số sách việc tổ chức thực thực tế nhiều bất cập, thiếu phối hợp đồng quan chức có liên quan Một nguyên nhân thiếu hụt nguồn cung nhà xã hội thời gian qua sách chưa thực thu hút chủ đầu tư Một số ưu đãi hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án hỗ trợ từ nguồn ngân sách địa phương chưa quan tâm mức, việc tổ chức triển khai thực trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng dự án đầu tư, thủ tục chấp thuận đầu tư, cho phép chuyển đổi cấu dự án số địa phương chậm, chưa 59 tạo điều kiện thuân lợi cho chủ đầu tư triển khai dự án thực việc chuyển đổi, cấu lại dự án Các quy định hình thành Quỹ phát triển nhà mang tính chung chung nên chưa triển khai hiệu địa phương Bên cạnh đó, phối hợp ngân hàng quan quản lý địa phương chưa chặt chẽ, đồng Người dân phải chạy đến “nhiều cửa”, thực nhiều thủ tục dẫn đến giao dịch mua bán nhà xã hội diễn nhiều thời gian Thứ ba, hoạt động cải cách hành chậm Mặc dù hoạt động cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành triển khai rộng khắp phạm vi nước, nhìn chung chưa tạo chuyển biến mạnh mẽ lĩnh vực nhà ở, chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn Trong máy nhà nước tồn tư cách quản lý theo kiểu mệnh lệnh quan liêu, chế “xin- cho” tồn Hoạt động phát triển nhà xã hội chịu quản lý nhiều quan khác Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch- Kiến trúc, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch Đầu tư địa phương, UBND quận, huyện, thành phố….Do vậy, hoạt động từ đầu tư, xây dựng đến quản lý sau vào hoạt động chưa có thống Nhiều quan khác có liên quan đến việc quản lý nhà xã hội dẫn đến việc quản lý chồng chéo, thiếu hiệu 2.2.3.2 Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, điều kiện kinh tế xã hội đất nước Trong nước giới phát triển quy hoạch hệ thống nhà xã hội từ năm 1970, Việt Nam điều kiện lịch sử khơng cho phép quan tâm đến vấn đề nhà cho người dân sớm Đất nước ta bị chiến tranh tàn phá thời gian dài, trải qua thời kỳ kinh tế tập trung quan liêu bao cấp Sau thực nhiều cải cách đổi mới, kinh tế đất nước đời sống nhân dân đạt diện mạo Đến nay, Việt Nam đất nước phát triển, đầu tư Nhà nước phải tập trung vào nhiều lĩnh vực quan trọng then chốt kinh tế, y tế, giáo dục, an ninh - quốc phòng….Do đó, hoạt động phát 60 triển nhà xã hội trọng năm gần nhằm đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao chất lượng đời sống cho người dân Cũng trọng vài năm trở lại nên việc phát triển hệ thống nhà xã hội gặp nhiều khó khăn quy hoạch nhà địa phương định hình, quỹ đất để phát triển nhà xã hội thành phố lớn khơng nhiều, giá lại cao Do vậy, nhà xã hội thường xây dựng vùng ven đô, ngoại thành, cách xa trung tâm thành phố Ở nơi này, hệ thống hạ tầng sở điện, đường, trường, trạm…còn chưa phát triển Nhà hạ tầng giao thông chưa đồng dẫn đến yếu tố lại, việc làm, sinh hoạt người mua nhà gặp khơng trở ngại Điều tác động khơng nhỏ đến việc định có mua hay không hộ nhà xã hội xây Thứ hai, đặc thù nhà xã hội Một phần nguyên nhân dẫn đến thực trạng nhà xã hội phát triển cách hạn chế đặc thù loại hình nhà Đầu tư phát triển nhà xã hội đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn dài hạn, thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư phải vay với lãi suất cao, lợi nhuận thu lại thấp, thời gian thu hồi vốn dài Do nhà đầu tư “mặn mà” với hình thức 61 Chƣơng MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam Việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội cần dựa định hướng sau: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải dựa quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa lĩnh vực phát triển nhà Pháp luật mua bán nhà xã hội cần bảo đảm hài hòa việc phát triển nhà xã hội với trình cơng nghiệp hóa, đại hóa, thị hóa đất nước Theo đó, mặt, tạo mơi trường thuận lợi để phát triển nhà theo chế thị trường Mặt khác, chăm lo, giải vấn đề nhà cho nhân dân, có hỗ trợ, quan tâm đến đối tượng sách, người nghèo, người thu nhập thấp gặp khó khăn nhà nguyên tắc phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân Pháp luật cần phải đảm bảo vai trò Nhà nước việc định hướng, điều tiết kiểm soát thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản (BĐS), phát huy vai trò chủ đạo kinh tế kinh doanh bình ổn giá nhà Thứ hai, hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải bảo đảm phát triển đa dạng loại nhà xã hội phù hợp với đặc điểm phát triển địa phương, phù hợp với trình phát triển, chỉnh trang đô thị nước ta Pháp luật cần tạo sở pháp lý vững để việc phát triển nhà nằm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội đất nước, đồng thời phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà xã hội giai đoạn địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà Phát triển nhà xã hội phải đảm bảo đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng yêu cầu chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan tiện nghi, môi trường… 62 Thứ ba, đảm bảo thống pháp luật đất đai, xây dựng nhà Phát triển thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… Thứ tư, hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội nhằm giải hài hòa mối quan hệ lợi ích bên Nhà nước, nhà đầu tư người dân, vai trò hỗ trợ Nhà nước thiếu Các quy định pháp luật cần bảo đảm hội tiếp cận nhà xã hội bình đẳng tất đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội Đồng thời tạo điều kiện tối đa cho thành phần kinh tế thực dự án nhà xã hội sở định hướng bảo đảm Nhà nước Hoàn thiện phát triển định chế tài phát triển nhà xã hội phù hợp để doanh nghiệp đối tượng sách nhà xã hội tiếp cận cách thuận lợi nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở, bước đáp ứng nhu cầu nhà ngày tốt cho tầng lớp dân cư Thứ năm, pháp luật cần ngăn ngừa có hiệu tình trạng lợi dụng sách ưu đãi mua bán nhà xã hội để trục lợi số đối tượng Cần tạo lập sở pháp lý để tăng cường quản lý thống trung ương, đôi với phân cấp nâng cao trách nhiệm quyền địa phương việc phát triển, quản lý sử dụng nhà xã hội Bên cạnh đó, phải đảm bảo tính minh bạch trình thực hiện, triển khai dự án nhà xã hội, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, công khai Thứ sáu, việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải dựa nghiên cứu, tham khảo học hỏi kinh nghiệm nước giới vấn đề này, để pháp luật mua bán nhà xã hội nói riêng pháp luật kinh doanh BĐS nói chung ngày hồn thiện đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế 63 3.2 Một số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam Trên sở quan điểm, định hướng đây, xin đề xuất số giải pháp chủ yếu góp phần hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội, cụ thể: 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội 3.2.1.1 Nhóm giải pháp hồn thiện chế, sách phát triển nhà xã hội Thứ nhất, nhiều quy định nhà xã hội Luật Nhà năm 2005 cần điều chỉnh, bổ sung Cần sớm bổ sung hình thức mua bán nhà xã hội vào văn có giá trị pháp lý cao Nghị định Luật nhà để tạo sở vững cho hoạt động triển khai thực tiễn Thứ hai, mặc dù, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 quy định tương đối toàn diện vấn đề liên quan đến phát triển nhà xã hội bao gồm đầu tư, quản lý vận hành, mua bán, cho thuê…Tuy nhiên, để Nghị định thực phát huy hiệu quả, Bộ Xây dựng cần ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục vướng mắc, tạo điều kiện cho người dân doanh nghiệp tham gia mua bán nhà xã hội dễ dàng Cùng với Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-BXD-NHNN-BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 16/6/2014) hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai Liên Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Tư pháp Tài nguyên- Môi trường, sở pháp lý quan trọng để chủ thể tham gia hoạt động mua bán nhà xã hội có nhiều hội việc tiếp cận hỗ trợ tín dụng ngân hàng Thứ ba, nên xem xét thành lập mơ hình hoạt động Tổng Công ty Phát triển nhà ở, quan chịu trách nhiệm chất lượng nhà với giá phải giúp phân bổ quy hoạch nguồn lực hiệu quả, giống mơ hình Ủy ban Nhà Phát triển (HDB) Singapore hay Tổng Công ty Nhà Hàn Quốc (KNHC) Việc có tổ chức chịu trách nhiệm điều hành giúp quản lý, giám sát công tác quy hoạch, thiết kế thu hồi đất, xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì nhiệm vụ liên quan đến nhà xã hội cách chặt chẽ, thống có hiệu 64 Thứ tư, bổ sung quy định chi tiết để Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ phát triển nhà địa phương có chế để hoạt động hiệu hơn, trở thành nguồn tín dụng quan trọng hỗ trợ hoạt động mua bán nhà xã hội Theo kinh nghiệm hầu phát triển thành công hệ thống nhà xã hội, mơ hình quỹ bất động sản, quỹ nhà xã hội triển khai kết hợp công tư Mặc dù, Quỹ Tiết kiệm nhà đề cập đến Nghị định số 71/2010/NĐ-CP; nhiên, việc thực thi vấn đề bỏ ngỏ Quỹ học tập mơ hình Quỹ Tiết kiệm Trung ương Singapore mà Trung Quốc (kể Hồng Kông) bắt đầu áp dụng Việc tham gia quỹ trước mắt nên thực theo nguyên tắc tự nguyện Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng người có nhu cầu nhà cộng với phần tiền thu từ đất đai đô thị (kể thuế nhà, đất) thị trường bất động sản Quỹ Tiết kiệm nhà cho người thu nhập thấp vay để mua nhà chấp nhà mua trả dần hàng tháng nhiều năm, đến 10 năm Việc quản lý quỹ ủy thác cho cơng ty tài tư theo mơ hình quan hệ cơng- tư cho cơng ty tài Nhà nước Bên cạnh đó, Quỹ phát triển nhà khơng nên giới hạn cho việc cấp vốn cho dự án xây dựng nhà thuộc sở hữu Nhà nước mà nên mở rộng để chủ đầu tư dự án nhà xã hội tiếp cận với nguồn vốn Thứ năm, quy định pháp luật trình tự, thủ tục mua nhà, vay mua nhà cần xem xét, đơn giản hóa nữa; đồng thời cần công khai, minh bạch, rõ ràng để người dân dễ dàng thực hiện, tránh e ngại rào cản mà từ bỏ quyền lợi đáng Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục liên quan đến chuyển đổi dự án sang nhà xã hội cần hoàn thiện, rút gọn, để tăng thêm nguồn cung cho thị trường 3.2.1.2 Nhóm giải pháp hồn thiện chế, sách hỗ trợ mua bán nhà xã hội Thứ nhất, sách hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà xã hội Cần tăng cường ưu đãi, hỗ trợ dành cho chủ đầu tư, bao gồm hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (tường 65 rào, đường, nước, điện), tăng cường hỗ trợ từ nguồn ngân sách địa phương…Cần có quy định thúc đẩy việc giao đất “sạch” cho doanh nghiệp để thực dự án Như giải phần giải phóng mặt - khâu yếu trình thực dự án liên quan đến đất đai nói chung dự án nhà xã hội nói riêng Quỹ đất phục vụ thực dự án nhà xã hội cần hình thành có chế quản lý chặt chẽ Trong đó, cần ý đất phát triển nhà xã hội không tách rời riêng biệt mà nên xen kẽ với dự án nhà thương mại để người dân hưởng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật sống văn minh Thứ hai, sách hỗ trợ đối tượng mua nhà xã hội Một là, cần đơn giản hóa thủ tục mua nhà nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt bên tham gia giao dịch nhằm hạn chế đến mức thấp tình trạng “xin - cho”, thiếu minh bạch giao dịch nhà xã hội theo hướng phát huy vai trò giám sát tổ chức xã hội Cụ thể vai trò Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp việc triển khai dự án nhà xã hội cần phát huy theo hướng: Phải coi tổ chức xã hội thành phần khơng thể thiếu q trình “phản biện” dự án, khâu thẩm định, giám sát trình thực dự án liên quan đến tiến độ, chất lượng cơng trình, xét duyệt đối tượng mua nhà xã hội Chẳng hạn, dự án nhà cho cơng nhân tham gia tổ chức cơng đồn bắt buộc, dự án nhà cho người thu nhập thấp cần có tham gia quan lao động, thương binh xã hội Hai là, cần bổ sung nguồn vốn hỗ trợ cho Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ Tiết kiệm nhà địa phương Bên cạnh đó, cần có nhiều sách tài từ phía Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người có thu nhập thấp vay tiền để mua nhà 3.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội 3.2.2.1 Tăng cường công tác quản lý, đẩy mạnh việc công khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội 66 Tình trạng dự án thực chậm tiến độ, vi phạm quy định pháp luật mua bán nhà xã hội đặt đòi hỏi phải có chế quản lý mạnh mẽ quan chức có thẩm quyền Theo đó, quan cần có phối hợp đồng giám sát trình triển khai, thực mua bán nhà xã hội có chế hậu kiểm cụ thể như: tiến hành tra, kiểm tra định kỳ, đột xuất khu nhà xã hội, tiến hành khảo sát thực trạng vận hành nhà xã hội thông qua lấy ý kiến người dân khu nhà lập phiếu điều tra xã hội học, hòm thư góp ý…Song song với việc kiểm tra giám sát chặt chẽ, cần có biện pháp xử lý nghiêm minh kịp thời hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà xã hội chủ đầu tư đối tượng mua nhà gian dối, lợi dụng để hưởng sách ưu đãi Nhà nước Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh cơng khai hóa, minh bạch hóa trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Phải công khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng thụ hưởng, điều kiện thụ hưởng từ bắt đầu triển khai dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu; cơng khai thủ tục giấy tờ cần thiết để tham gia giao dịch mua nhà Tăng cường kênh thông tin để người dân biết, tìm hiểu dự án nhà xã hội Tính cơng khai, minh bạch cần trọng, khâu xét duyệt đối tượng mua nhà xã hội, quản lý sử dụng quỹ tiết kiệm, quỹ phát triển nhà địa phương Có ngăn ngừa tình trạng quan liêu, tham ô, tham nhũng 3.2.2.2 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật mua bán nhà xã hội Hiện nay, nhìn chung cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật mua bán nhà xã hội chưa mang lại hiệu mong muốn bộc lộ nhiều hạn chế Nhiều người dân đối tượng mua nhà xã hội trình độ dân trí thấp, tiếp xúc với phương tiện thơng tin đại chúng hạn chế nên chưa nắm bắt chủ trương, sách tốt đẹp Nhà nước Người dân chưa hiểu rõ chất nhà xã hội, hết sách hỗ trợ mà Nhà nước dành cho 67 mình, nên vơ hình chung từ bỏ quyền lợi dù biết có dự án nhà xã hội địa phương Lại có trường hợp đối tượng khơng tn theo quy định trình tự, thủ tục mua nhà xã hội tự đánh hội sở hữu nhà Điều cho thấy cơng tác tun truyền pháp luật mua bán nhà xã hội đóng vai trò khơng nhỏ hoạt động triển khai sách nhà xã hội Chính vậy, để pháp luật mua bán nhà xã hội đạt hiệu thực thi cao cần đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật Chính sách nhà xã hội cần tuyên truyền sâu rộng nhiều hình thức như: thơng qua phương tiện mạng thơng tin điện tử, báo chí, loa đài địa phương; giải thích pháp luật trực tiếp cho người dân có nhu cầu; phát tài liệu hướng dẫn pháp luật đến nhóm đối tượng cụ thể Đồng thời cần có kết hợp với tổ chức xã hội để hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật đạt hiệu cao 68 KẾT LUẬN Thể chế hóa chủ trương, đường lối Đảng nêu Chiến lược phát triển kinh tế- xã hội giai đoạn 2011-2020, phải: “Có sách để phát triển mạnh nhà cho nhân dân, cho đối tượng sách người thu nhập thấp”, năm qua, phát triển nhà xã hội nội dung Nhà nước trọng Không tạo điểm nhấn việc thực chủ trương an sinh xã hội mà sách nhà xã hội có tác động tích cực, gây hiệu ứng lan tỏa thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS nước ta phát triển công khai, minh bạch Những quy định pháp luật kết thu từ hoạt động triển khai đầu tư, xây dựng hệ thống nhà xã hội để bán thời gian qua cho thấy hướng đắn Nhà nước nỗ lực phát triển hài hòa đa dạng loại hình nhà tuân theo chế thị trường Mặt khác, trọng đến chăm lo chất lượng đời sống người dân, người có thu nhập thấp, đối tượng sách, cơng nhân, cán bộ, viên chức…những người gặp khó khăn nhà Bên cạnh thành tựu đạt việc giải phần nhu cầu nhà cấp thiết người dân, sách, pháp luật nhà xã hội nói chung mua bán nhà xã hội nói riêng bộc lộ số hạn chế, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu ý nghĩa tốt đẹp mà sách nhà xã hội đề Điều đòi hỏi pháp luật thời gian tới cần tiếp tục hoàn thiện, để nhà xã hội thật đến với đối tượng có nhu cầu, góp phần nâng cao chất lượng đời sống, ổn định dân sinh, thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam, Chiến lược phát triển kinh tế- xã hội 2011-2020, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội (1992), Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, Hà Nội Quốc hội (2013), Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ luật Dân Việt Nam, Hà Nội Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội 10 Chính phủ (2013), Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 2013 Chính phủ quy định quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước, Hà Nội 11 Chính phủ (2010), Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ thực số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, Hà Nội 12 Chính phủ (2007), Nghị định số 67/2007/NĐ-CP ngày 13/4/2007 Chính phủ sách trợ giúp đối tượng bảo trợ xã hội, Hà Nội 13 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 14 Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng, Hà Nội 15 Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/1/2013, Hà Nội 16 Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQCP ngày 07/1/2013 Chính phủ, Hà Nội 17 Ngân hàng Nhà nước (2013), Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NĐ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ, Hà Nội 18 Bộ Tài (2013), Thơng tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 Bộ Tài hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 19 Liên Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Tư pháp Tài nguyên-Môi trường (2014), Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-BXD-NHNN-BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 Liên Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Tư pháp Tài nguyên- Môi trường hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai, Hà Nội 20 Bộ Xây dựng (2004), Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD ban hành TCXDVN 323-2004 “Nhà cao tầng-Tiêu chuẩn thiết kế” Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành ngày 02/11/2004 21 UBND tỉnh Cà Mau (2011), Quyết định số 08/2011/QĐ-UBND ngày 18/5/2011 UBND tỉnh Cà Mau ban hành quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà xã hội, Cà Mau 22 UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 45/2010/QĐ-UBND ngày 13/09/2010 UBND thành phố Hà Nội việc bán, cho thuê, thuê mua quản lý sử dụng nhà xã hội, Hà Nội 23 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, trang 514 24 C.Mác- Ăngghen (1996): Tồn tập, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr500 25 Nguồn: phát biểu Thủ tướng Chính phủ Diễn đàn Đối tác Phát triển Việt Nam (VDPF) ngày 05/12/2013 26 Nguyễn Minh Hòa (2012), “Nhà xã hội-nhà cho người thu nhập thấp”, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 4/2012, tr10 27.http://trelangquyhoach.wordpress.com/2011/04/27/bai-t%E1%BB%95ngh%E1%BB%A3p-nha-ch%E1%BB%8Dc-tr%E1%BB%9Di-skyscrapers/ 28.http://tintuc.vibonline.com.vn/Home/Xay-dung-phap-luat/10362/Thue-thu-nhapDN-De-xuat-ve-cac-quy-dinh-uu-dai 29.http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doi-song-do-thi/57589/phat-trien-nha-o-xahoi-van-la-khoang-trong-lon-can-lap.html 30.http://www.anninhthudo.vn/Nha-Dat/Kiem-tra-gia-nha-o-xa-hoi-tai-3-thanh-photrong-diem/551496.antd 31.http://vov.vn/Kinh-te/Dap-ung-nhu-cau-nha-o-xa-hoi-phai-gan-voi-sinhke/314877.vov 32.http://m.hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Doi-thoai/604275/nha-o-xa-hoi -nhu-cau-lonkho-co-chuyen-du-thua 33.http://www.tin247.com/nha_o_xa_hoi_tai_tp_hcm_cung_chua_dap_ung_cau-1622589560.html 34.http://petrotimes.vn/news/vn/bat-dong-san/thong-tin-du-an/da-nang-khanh-thanhnha-o-xa-hoi-dau-tien-cua-goi-30000-ti.html 35.http://www.baomoi.com/Du-bao-tinh-hinh-thi-truong-dia-oc-nam2014/147/13283475.epi 36.http://www.vietnamplus.vn/goi-30000-ty-dong-giai-ngan-cham-vi-thieu-nguoncung-nha/250033.vnp 37.http://www.vietnamplus.vn/moi-giai-ngan-duoc-1206-ty-dong-tu-goi-go-bat-dongsan/249174.vnp 38.http://infonet.vn/khong-cham-tre-khong-phai-nha-o-xa-hoi-post126267.info 39 http://infonet.vn/ha-noi-nha-o-xa-hoi-hoang-vu-nhu-oc-dao-post124393.info 40.http://batdongsan.baodautu.vn/tong-cong-ty-vigeba-bot-xen-quy-dat-xay-nha-o-xahoi.html 41.http://www.vietnamplus.vn/nhieu-du-an-nha-o-xa-hoi-o-dong-nai-ngung-thicong/247906.vnp 42.http://m.nguoiduatin.vn/duoi-10-trieu-dongm2-chu-nha-o-xa-hoi-noi-gia83145.html 43.http://www.giacavattu.com.vn/tin-thi-truong-hang-hoa-vietnam.gplist.91.gpopen.108978.gpside.1.gpnewtitle.ha-noi-gia-nha-thu-nhap-thap-quacao.asmx 44.http://batdongsan.baodautu.vn/nha-o-xa-hoi-hut-cung-do-bung-nhung-thu-tuc.html ... Tổng quan mua bán nhà xã hội pháp luật mua bán nhà xã hội - Chương Thực trạng pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam - Chương Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội 6 Chƣơng... hội 6 Chƣơng TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Tổng quan mua bán nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.1.1 Quan niệm nhà Từ xa xưa, nhà đơn nơi trú thân đơn... quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Hoa Kỳ…………………29 1.3.6 Những gợi mở cho Việt Nam q trình xây dựng hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội sở nghiên cứu pháp luật mua bán nhà xã hội số nước