MỘT SỐ Ý KIẾN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM

MỘT SỐ Ý KIẾN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM TS Phạm Sỹ Liêm Mở đầu Nhà thời kỳ bao cấp coi dạng phúc lợi xã hội bổ sung cho tiền lương Năm 1994, nhằm thực đường lối Đổi Chính phủ ban hành Nghị định số 61 để công bố sách xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, “đưa nhà vào tiền lương”, bán nhà nhà nước cho hộ thuê để họ tự quản lý bảo trì, sửa chữa Như tương đối sớm, Trung Quốc cải cách mở cửa từ năm 1978 hai mươi năm sau, đến 1998 thức định từ bỏ sách bao cấp nhà Thế đáng tiếc Nhà nước Việt Nam lại chưa kịp thời đưa sách nhà kinh tế thị trường để thay cho sách nhà cũ Phải đến năm 2005, Luật nhà ban hành sách nhà ở, bao gồm sách nhà xã hội (NƠXH) Chính sách nhà xã hội Việt Nam Nhà nhu cầu người, tìm nhà thị trường không đủ khả chi trả Vì nước, kể nước phát triển nhất, phải có sách nhà phi thị trường (non market- housing), nước ta gọi NƠXH, để giúp đỡ người có nơi phù hợp, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường cung ứng đủ “loại nhà phổ cập” (affordable housing), nước ta gọi nhà bình dân, với giá phù hợp khả chi trả tầng lớp thu nhập trung bình chiếm đa số dân Chính sách nhà quốc gia nước ta, bao gồm sách nhà xã hội công bố hoàn thiện qua luật sau đây: Luật nhà năm 2005, thay Luật nhà năm 2014, mà riêng phần sách NƠXH nhằm Luật hóa nội dung chủ yếu Nghị định số 188/NĐ-CP phát triển quản lý NƠ XH ngày 20/11/2013 Trong Bảng kết so sánh số nội dung chủ yếu sách NƠXH Luật 2005 2014 Bảng Đối chiếu sách NƠXH Luật nhà 2005 2014 Luật Năm 2005 Năm 2014 Định Nhà phù hợp với khả Nhà có hỗ trợ Nhà nước nghĩa toán tiền thuê, thuê mua người cho đối tượng hưởng NƠ XH có mức thu nhập thấp (Điều 46) sách hỗ trợ nhà theo Luật (Điều 3) Đối với A.Thuê nhà (Đ53) Đối tượng thuê, thuê mua, bên có 1.Đối tượng thuê: mua (Đ49): nhu cầu -Cán bộ, công chức, viên chức -Người có công -Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp -Hộ nghèo, cận nghèo nông thôn -Công nhân khu công nghiệp… -Hộ nông thôn vùng thiên tai Điều kiện thuê: -Người thu nhập thấp, hộ nghèo, -chưa sở hữu nhà cận nghèo đô thị - có sở hữu nhà < 5m /ng -Lao động doanh nghiệp - có sở hữu nhà nhà hư -Quân nhân chuyên nghiệp hỏng, dột nát -Cán bộ, công chức, viên chức B Thuê mua nhà (Đ54) -Đối tượng trả nhà công vụ Đối tượng -Học sinh, sinh viên Điều kiện: Thanh toán lần đầu -Hộ cá nhân diện thu hồi đất 20% giá trị nhà Điều kiện (Đ51): -chưa sở hữu nhà ở; có sở hữu nhà số m2/ng mức quy định -có đăng ký thường trú, hay tạm trú > năm -không thuộc diện đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên - diện hộ nghèo, cận nghèo Ưu đãi (Đ50): vay vốn ưu đãi Nhà nước Đối với 1.Chủ đầu tư dự án NƠ XH (Đ50): 1.Chủ đầu tư dự án NƠ XH (Đ53): bên -Chủ dự án đầu tư dùng vốn Nhà -Dự án vốn TƯ: Bộ XD chọn cung nước: UBND cấp tỉnh chọn -Dự án vốn ĐP vốn tư nhân: UBND cấp tỉnh chọn, -Dự án vốn tư nhân: tự quản -Dự án vốn tư nhân sẵn có đất hợp pháp, dự án vốn khu CN hay doanh nghiệp CN: tự quản - vốn hộ hay cá nhân: tự quản Điều kiện (Đ56): giá cho thuê, 2.Điều kiện (Đ60,61,81): giá cho thuê mua quy định theo Luật thuê, thuê mua quy định theo Luật Ưu đãi (Đ56): - miễn tiền sử dụng đất, thuê đất Ưu đãi (Đ58,59): - miễn tiền sử dụng đất, thuê đất -miễn, giảm thuế (nhà cho thuê giảm nhiều nhà cho thuê mua hay bán) -vay vốn ưu đãi (nhà cho thuê hưởng lãi suất thấp hơn) -UBND cấp tỉnh hỗ trợ phần toàn chi phí hạ tầng nhà -các ưu đãi khác theo pháp luật -đối với tổ chức tự lo chỗ cho người lao động theo giá quy định tính vào giá thành tính thuế thu nhập doanh nghiệp Qua Bảng thấy: 1) Định nghĩa NƠ XH Luật 2005 Luật 2014 khác xa: Luật 2005, NƠ XH “nhà thu nhập thấp” (low-income housing), Luật 2014 lại “nhà trợ cấp” (subsidized housing), bao gồm nhà thu nhập thấp, nhà công nhân công nghiệp, nhà hợp tác xã (co-op housing), “nhà khẩn cấp” (emergency housing) cho vùng thiên tai hay cho người trả nhà công vụ, nhà “phi lợi nhuận” (non-profit housing) cho người có công, “nhà công” (public housing” làm ký túc xá sinh viên, nhà tái định cư Vì đối tượng sách Luật 2014 nhiều loại hơn, bao quát hơn, quyền lợi thuê, thuê mua mua NƠ XH; 2) Các ưu đãi chủ đầu tư Luật 2014 nhiều so với Luật 2005, có sức thu hút khu vực tư nhân Chính sách NƠ XH nước ta ban hành mười năm qua nhiều sửa đổi, bổ sung, đến gần việc thực có tiến triển phần Vướng mắc khâu huy động vốn để thực Chế độ tài nhà xã hội Việt Nam Công cụ then chốt để thực sách NƠ XH tài NƠ XH, tức vấn đề huy động vốn đầu tư xây dựng, liên quan với vấn đề giá thành, lợi nhuận, thuế, tín dụng, lãi suất, chấp, thời hạn vay v.v Tuy sách xã hội nhà đượcban hành từ năm 2005 đến ngày 16/11/2009 Bộ Xây dựng Thông tư số 36/2009/TT-BXD để hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị, Chính phủ ngày 23/6/2010 có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đến năm 2013 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP sách NƠ XH mà nội dung chủ yếu sau quán triệt vào Luật Nhà năm 2014 1) Vốn đầu tư phát triển NƠ XH Luật 2005 (Đ52) quy định sau: a) Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án nhà địa bàn; c) Ngân sách nhà nước đầu tư; d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện tổ chức, cá nhân nước; e) Tiền huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Các nguồn vốn sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn Luật 2014 quy định sau: a) Vốn Nhà nước: vốn ngân sách, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển thức, vốn vay ưu đãi nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng-chuyển giao; b) Vốn doanh nghiệp, HTX: hưởng ưu đãi tiền đất; thuế; vay lãi suất thấp, thời gian dài; cấp tỉnh giúp đỡ vốn đầu tư hạ tầng; c) Vốn hộ gia đình, cá nhân: hưởng số ưu đãi xây dựng theo quy hoạch Nguồn vốn đầu tư phát triển NƠ XH Luật 2014 rộng rãi so với Luật 2005 Rất tiếc hai luật nghị định hướng dẫn cụ thể nguồn vốn phát triển NƠ XH để đưa vào thực tiễn, khiến sách NƠ XH không triển khai bối cảnh thị trường bất động sản nước bị suy thoái nghiêm trọng từ năm 2009 đến 2014, tồn kho bất động sản ngày nhiều, nợ xấu hệ thống Ngân hàng tăng nhanh, vượt mức nguy hiểm Trước tình hình đó, ngày 7/1/2013 Chính phủ Nghị số 02/NQ-CP, ngày 21/8/2014 Nghị bổ sung số 61/NQ-CP giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, có quy định “dành từ 20-40 nghìn tỷ đồng …để hỗ trợ cho ngân hàng thương mại Nhà nước” vay đối tượng sách NƠ XH (cả bên cầu bên cung) Chấp hành Nghị này, ngày 15/5/2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Thông tư số 11/2013/TT- NHNN, sau bổ sung Thông tư số 32/2014 ngày 18/11/2014, định khoản cho vay tái cấp vốn khoảng 30 000 tỷ đồng giải ngân 36 tháng, từ 1/6/2013 kết thúc vào ngày 1/6/2016, theo bên muốn vay để mua, thuê mua phải có vốn tối thiểu 20% tổng mức cần thiết, bên vay để đầu tư phải có vốn tối thiểu 30% tổng mức đầu tư dự án Theo số liệu Bộ Xây dựng1, đến ngày 15/3/2015 Ngân hàng cam kết cho vay 10 967 tỷ đồng (khoảng 1/3 số tiền) giải ngân 285 tỷ đồng (khoảng 1/5 số tiền) Trước tình hình đó, Chính phủ nghị phiên họp thường kỳ tháng 4/2015 giao cho Bộ Xây dựng rà soát, đánh giá tình hình thực sách NƠXH, đề xuất giải pháp tổng thể để đạo ban quản lý dự án, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tháo gỡ khó khăn tín dụng cho bất động sản Các ưu đãi đầu tư phát triển NƠ XH quy định kèm với điều kiện dự án hưởng tỷ lệ lợi nhuận định mức , chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư Vì vậy, có đầu tư nhà đầu tư chọn vài dự án nhỏ để làm PR 2) Giá bán, cho thuê NƠ XH Luật 2014 xác định giá thuê, giá thuê mua NƠ XH Nhà nước đầu tư (Đ60) Nhà nước đầu tư (Đ61) sau: a) Do Nhà nước đầu tư: - Giá cho thuê tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư thời hạn ≥ 20 năm cộng với chi phí bảo trì; cho sinh viên, học sinh thuê không thu hồi vốn; - Giá cho thuê mua phải bảo đảm thu hồi vốn thời hạn ≥5 năm b) Do Nhà nước đầu tư: - Giá cho thuê tính đủ chi phí thu hồi vốn cộng lãi vay (nếu có) lợi nhuận - Giá cho thuê mua không tính chi phí bảo trì cộng thêm 2% giá trị nhà vào giá cho thuê mua; - Giá bán tính đủ để thu hồi vốn cộng lãi vay (nễu có) cộng với lợi nhuận định mức c) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai: - Khi cho thuê: đáp ứng đủ điều kiện quy định thu tiền đặt cọc tối đa 12 tháng tiền thuê nhà; - Khi bán: thu tiền ứng trước tương ứng với giai đoan tiến độ xây dựng xây dựng nhà, tổng ứng trước không 70% giá trị nhà nhận nhà không 95% chưa cấp Giấy chứng nhận nhà Nhận xét sách nhà xã hội Việt Nam 3.1 Đặc điểm sách Qua nội dung trình bầy trên, đưa nhận xét tổng quát đặc điểm sách NƠ XH (đô thị) Việt Nam sau: 1) Chính sách NƠ XH sách xã hội nhằm giúp đỡ người gặp khó khăn nhà theo quy định Nhà nước thực hiền quyền có chỗ hợp pháp ghi Hiến pháp; Báo Hải quan ngày 24/04/2015 Gói 30 000 tỷ đồng: có đích hẹn? 2) Đất đai nước Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân; 3) NO XH nhà cho thuê, thuê mua bán cho đối tượng sách Nhà nước quy định 4) NƠ XH Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế phí, vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi để mua, để xây dựng nhằm cho thuê, cho thuê mua để bán Nhà nước quy định giá cho thuê, trần đơn giá m2 ở, giới hạn cực tiểu cực đại diện tích hộ, số năm định cần bán bán theo quy định pháp luật 5) Chú trọng tạo điều kiện cho bên cung nhằm thu hút họ đầu tư phát triển loại nhà giá rẻ để cung ứng cho đối tượng sách thiếu nhà 3.2 Hạn chế sách Thực tiễn thi hành chứng tỏ sách hành có hạn chế sau đây:  Kém khả thi nặng tính bình quân, trọng điểm thứ tự ưu tiên, đòi hỏi nguồn lực thực thi vượt trình độ phát triển kinh tế thời;  Mọi việc qua quyền xem xét, đặt, cần quy định nhiều thủ tục trình tự phức tạp, đòi hỏi nhiều thời gian lực nghiệp vụ giỏi cùa công chức Cung cách “xin, cho” dễ dẫn đến lợi ích nhóm;  Nhà xã hội cho thuê thực tế nhà công nhân Nhà nước doanh nghiệp đầu tư ký túc xá sinh viên, học sinh Nhà nước đầu tư Nhà xã hội đô thị khu vực tư nhân đầu tư nhà bán cho thuê mua, đầu tư vào nhà cho thuê giá rẻ thu lợi nhuận thấp, thu hồi vốn chậm, đô thị NƠ XH cho thuê!  Tuy quan tâm tạo điều kiện cho bên cung chưa đủ sức thu hút họ tích cực tham gia lợi nhuận định mức không cách biệt với lãi suất tiền gửi ngân hàng, khoảng nửa lợi nhuận bình quân thị trường bất động sản;  Tách rời cung ứng NƠ XH với việc làm thu nhập, với việc cung ứng dịch vụ hàng ngày cho người Để có nhà rẻ, dự án NƠ XH khu vực đô thị thường xa khu trung tâm nội thành, thiếu công trình dịch vụ, kiến trúc công trình nhiều đơn giản, không góp phần tạo nên vẻ đẹp cho đô thị, không quản lý bảo trì tốt 3.3 Kết Luật Nhà ban hành mười năm, gói 30 000 tỷ đồng hai năm, ngành địa phương đưa nhiều văn hướng dẫn triển khai thực sách NƠXH Tuy có số dự án thành công nhìn chung đến kết thực chưa nhiều, chưa tác động đáng kể đến thị trường tài chính, thị trường bất động sản thị trường xây dựng Ngay gói 30 000 tỷ đồng xác định rõ nguồn vốn đối tưởng thụ hưởng gặp nhiêu vướng mắc thiếu nguồn cung hộ nhỏ, thủ tục ngân hàng khó việc mở rộng thái đối tượng sách làm giảm ý nghĩa gói tiền này, ngân hàng không mặn mà lợi nhuận thấp, khoảng 2%, có tham gia để PR, thủ tục rườm rà, tín dụng làm vội nguy hiểm1 Có người đánh giá sách tốt việc tổ chức thực yếu Tôi cho nguyên nhân chủ yếu sách chứa đựng nhiều thiếu sót cần khắc phục Phân tích sách nhà xã hội đô thị nước ta Chính sách NƠ XH phần sách xã hội mà Nhà nước ta coi trọng sách giảm nghèo, sách bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, chăm sóc người có công v.v Thế chinh sách NƠ XH lại xây dựng theo lối mò mẫm, thiếu sở lý luận phương châm đạo rõ ràng, thiếu tổng kết, rút kinh nghiệm cách để “vừa làm vừa học” Vậy đâu nguyên nhân hạn chế, yếu sách hành? 4.1 Đối tượng thụ hưởng sách không rõ ràng Luật 2014 liệt kê 10 loại đối tượng thụ hưởng sách điều kiện phải đáp ứng để thụ hưởng Việc thực thi sách đòi hỏi phải có nguồn lực, kể nguồn lực Nhà nước Nước ta phát triển nhanh vừa bước qua ngưỡng nước nghèo trở thành nước thu nhập trung bình thấp, tài lực chưa nhiều, ngân sách thiếu hụt, dù có ý định tốt đẹp phải xuất phát từ thực tế phát triển đất nước, không nói suông Với quốc lực tại, giúp đỡ người nghèo số người nghèo mà Thế người nghèo đô thị? Chính sách nói tới đối tượng người thu nhập thấp Vậy làm để xác định mức độ thu nhập thấp? Nếu không xác định rõ ràng sách giấy dễ bị lạm dụng Nên nhớ nước ta kinh tế thức có đăng ký, thống kê để quản lý có kinh tế phi thức với quy mô lớn, tạo nhiều việc làm Đấy chưa kể kinh tế phi pháp Người “thu nhập thấp” tìm thu nhập kinh tế thức phi thức, thu nhập thực tế họ không thấp mà thuộc loại trung bình 4.2 Quyền sở hữu NƠ XH không rõ ràng NƠ XH cho thuê hiển nhiên thuộc quyền sở hữu bên cho thuê, NƠ XH sau bán quyền sở hữu bên mua không rõ ràng Đó dù bên mua có quyền sở hữu cần lại có quyền bán lại cho bên bán cho mình, tức chủ sở hữu ban đầu Nếu muốn có đầy đủ quyền sở hữu để bán thị trường phải hoàn trả khoản ưu đãi Như bên mua không hưởng đầy đủ quyền sở hữu, nói cách khác có quyền sở hữu hạn chế Nguyên nhân giá mua nhà có chứa đựng ưu đãi Nhà nước gồm tiền đất tiền thuế miễn, giảm Sở dĩ đất trở thành phương tiện ưu đãi Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhưng đất đô thị tài nguyên khan có giá cao, chi phí đất chiếm tỷ lệ lớn giá thành nhà Nhà nước không thu tiền đất có nghĩa có phần quyền sở hữu NƠ XH, có quyền định NƠ XH bán cho Về mặt pháp lý, “quyền sở hữu chung” chưa quy định rõ ràng, không giống quyền sở hữu chung chung cư đồng sở hữu (condominium) 4.3 Không sử dụng chế thị trường Sở dĩ nước ta phải chuyển đổi kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường để sử dụng phát huy hiệu chế thị trường Nếu Nhà nước đạo, định tất cả, không chỗ cho chế thị trường hoạt động hiển nhiên quay trở lại chế bao cấp thông qua đất thuế Chính sách NƠ XH hành chịu ảnh hưởng nặng nề tư cách làm bao cấp mà không tự biết Không nên nghĩ sách Nhà nước phải sử dụng “bàn tay hữu hình” để làm phần lớn tất việc, mà không chịu cho huy động “bàn tay vô hình” thị trường Các tổ chức phát triển quốc tế khuyên nên xây dựng sách nhà quốc gia một“chính sách tạo điều kiện” (enabling policy) Rất tiếc mối quan hệ Nhà nước thị trường nước ta chưa phải thực rành mạch, dù lời nói “chính phủ không làm mà thị trường làm” Tôi tự hỏi cần phải quy định rõ số m2 tối thiểu tối đa nhà ở, cầu thị trường tìm cách cung ấy, địa điểm, diện tích, chất lượng số lượng Còn đưa giới hạn cho giá bán hiển nhiên thủ tiêu chế thị trường giá thị trường chịu tác động chế giá (thuận mua vừa bán), chế cung cầu chế cạnh tranh 4.4 Giúp đỡ thông qua bên cung không đến đối tượng cần giúp đỡ: kinh nghiệm Trung Quốc Kinh nghiệm quốc tế nhà xã hội phong phú giới thiệu nhiều nước ta2, kinh nghiệm Trung Quốc lại đề cập Nhận thấy sách NƠ XH Trung Quốc triển khai sớm Việt Nam kinh nghiệm họ bổ ích cho nước ta hai nước có nhiều nét tương đồng trị kinh tế, nên sau xin giới thiệu kinh nghiệm phát triển loại “nhà kinh tế thích dụng” nước láng giềng3 Vũ Đình Ánh.Nhà xã hội: Tiền Chính sách Diễn đàn doanh nghiệp Ngày 9/3/2014 Tuổi trẻ on line Xây nhà xã hội - trọng tâm sách nhiều quốc gia Ngày 2/3/2015 Từ Điền Khánh, Lý Tích Phòng địa sản cung cầu bảo chướng (kèm tên tiếng Anh: The Housing Supply and Demand in China) Cơ giới công nghiệp xuất xã Bắc Kinh 2013 Năm 1998, nhằm kích thích thị trường tiêu dùng nội địa để ứng phó với sụt giảm thị trường xuất khủng hoảng tiền tệ Châu Á tạo thêm nhiều việc làm, phủ TQ ban hành Văn kiện số 23 định đình chế độ phân phối nhà theo lối bao cấp xây dựng hệ thống cung ứng nhà mới, bao gồm: i) nhà thương mại để bán cho thuê cho hộ thu nhập cao; ii) nhà kinh tế thích dụng để bán cho hộ thu nhập trung bình thấp; iii) nhà cho thuê giá rẻ cho hộ thu nhập thấp Tương tự NƠ XH nước ta, nhà kinh tế thích dụng thuộc loại nhà sách nhằm giải chỗ cho tầng lớp thu nhập trung bình thấp, quyền thống lên kế hoạch đầu tư, công ty BĐS đầu tư phát triển để bán, đất cấp theo định hành qua đấu thầu miễn tiền sử dụng đất, dự án giảm nửa tất loại thuế phí, nhà bán theo giá đạo, suất lợi nhuận không 3% Nhờ hưởng ưu đãi nên giá nhà kinh tế thích dụng 50~70% giá nhà thương mại địa phương Với sách năm 1998-2003, nước xây 477 triệu m2 nhà kinh tế thích dụng, giải chỗ cho triệu hộ Ước tính năm 2004, Nhà nước trợ cấp qua ưu đãi không 1000 nhân dân tệ (khoảng 3,5 triệu đồng VN) cho m2 Xem sách thành công tốt đẹp, vấn đề không đơn giản Trước tiên, nhà kinh tế thích dụng trở thành mục tiêu nhòm ngó quan chức, nên khu đô thị Thiên Thông Uyển Bắc Kinh hộ loại rộng tới 180 m2, nhà đỗ toàn xe hạng sang, thị trường chợ đen để mua hộ thêm khoảng 10~20 vạn tệ (khoảng 350~700 triệu đồng VN) Tiếp theo vấn đề xếp hàng khốn khổ để mua Dù xây dựng nhiều nhanh qua nhiều năm đáp ứng đươc khoảng 10% nhu cầu, nẩy sinh tượng xếp hàng để mua Nếu theo chế thị trường, cầu vượt cung nhiều giá tăng lên để điều tiết quan hệ cung cầu, nhà kinh tế thích dụng lại hàng hóa phi thị trường, chế điều tiết xếp hàng, đến trước mua trước, “công bằng” Những người lớn tuổi nước ta biết nỗi khổ xếp hàng để mua nhu yếu phẩm theo tem phiếu Theo tường thuật nỗi khổ xếp hàng mua nhà kinh tế thích dụng bên TQ khổ gấp trăm lần, phải dựng lều ngủ nhiều đêm để đợi đến lượt Đó chênh lệch giá nhà kinh tế thích dụng nhà thương mại lớn, tối thiểu khoảng 20 vạn tệ (khoảng 700 triệu đồng VN), việc xếp hàng có giá trị cao Thế nạn xếp hàng chưa phải vấn đề lớn nhất, từ nẩy sinh loạt tệ nạn khác, chuyên nghiệp xếp hàng thuê để kiếm sống, nẩy sinh xã hội đen chuyên việc chen ngang, đặc biệt tình trạng tham nhũng nhận hối lộ quan chức Cũng có người đề xuất phương pháp rút thăm qua thí điểm gặp nhiều vướng mắc Rốt câu hỏi đặt ra: nhà kinh tế thích dụng có đến đối tượng mục tiêu hay không? Theo kết điều tra thi đa số người dân cho hộ thu nhập thấp không với tới nhà kinh tế thích dụng, mà có hộ thu nhập trung bình đủ khả mua Vậy nẩy sinh câu hỏi khác: Có nên ưu đãi cho hộ thu nhập trung bình mua hay không? Câu trả lời không công phải ưu đãi có phần đóng góp người nghèo Tham khảo kinh nghiệm Trung Quốc số nước khác ý kiến học giả quốc tế, thấy sách NƠ XH nước ta nên đổi bản, thiết thực cố gắng hoàn thiện sách hành Với quan điểm xin đưa số kiến nghị Đề xuất nguyên tắc xây dựng định hướng chủ yếu sách NƠ XH Việt Nam 5.1 Các nguyên tắc chủ yếu để hoàn thiện sách NƠ XH Từ học thực tiễn nước ta kinh nghiệm TO, rút nguyên tắc làm sở cho sách NƠ XH nước ta sau: Mục tiêu sách cần tập trung vào người cần chỗ số người cần chỗ thích hợp (adequate housing); cần có sách riêng biệt cho loại nhóm người số gộp chung vào sách Chính sách phải có giới hạn rõ ràng Nhà kinh tế học TQ tiếng Từ Điền Khánh đưa nhận định xác đáng rằng: Không có giới hạn cạnh tranh Không có giới hạn công Không có giới hạn sách Không có giới hạn ổn định Nhà nước cần sử dụng công cụ sách để tạo điều kiện cho đối tượng thụ hưởng đủ lực đạt tới tự chủ việc thụ hưởng, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường đáp ứng nhu cầu họ thông qua chế thị trường “Chỗ thích hợp (adequate housing) hàm nghĩa nhiều mái che đầu người Nó hàm nghĩa riêng tư thích hợp; không gian thích hợp; chiếu sáng, sưởi ấm thông gió thích hợp; hạ tầng thích hợp, cấp nước, vệ sinh, quản lý rác; chất lượng môi trường yếu tố sinh thái; địa điểm khả tiếp cận thích hợp việc làm sở dịch vụ bản: tất cung ứng với chi phí chấp nhận (affordable cost)”4 Chính sách NƠ XH quan tâm đến nhà 5.2 Định hướng sách nhà xã hội Việt Nam Định hướng sách NƠ XH nước ta mặt phải xuất phát từ mục tiêu xây dựng xã hội dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh, mặt Habitat II The Istanbul Declaration and The Habitat Agenda Istanbul, Turkey , – 14 June 1996 10 khác phải tương thích với thực trạng kinh tế giai đoạn phát triển Nước ta công nghiệp hóa đô thị hóa nhanh, địa bàn chủ yếu sách NƠ XH phải đô thị khu công nghiệp Đối tượng thụ hưởng sách nên tập trung vào người thiếu nơi số người thiếu nơi ở, tức công nhân ngoại tỉnh đến kiếm việc làm người nghèo, người thu nhập thấp đô thị Đối với đối tượng khác kết hợp giải theo sách riêng, chẳng hạn nhà người nghèo nông thôn đưa vào sách giảm nghèo chương trình xây dựng nông thôn mới, nhà người có công đưa vào sách người có công, nhà trọ sinh viên đưa vào sách phát triển giáo dục v.v Xuất phát từ điều nói trên, đề nghị định hướng tổng quát sách nhà nước ta nên là: Nhà thương mại cho người nhiều tiền mua thuê; Nhà phổ cập cho hộ thu nhập trung bình mua thuê; Nhà phổ cập cho hộ thu nhập thấp thu nhập trung bình thấp vay ưu đãi để mua thuê mua; Nhà cho thuê giá rẻ cho công nhân, người nghèo người thu nhập thấp Hai trường hợp sau mục tiêu đáp ứng sách NƠ XH thảo luân phần Nội dung chủ yếu sách nhà xã hội Việt Nam 6.1 Nhà phổ cập (affordable housing) Nhà phổ cập nhà phù hợp với sức mua phần lớn hộ dân xã hội, tức hộ thu nhập trung bình Ở nước ta gọi nhà giá rẻ, nhà bình dân v.v Theo định nghĩa qưốc tế, nhà thuộc loại phổ cập hộ gia đình dành 30% tổng thu nhập hàng tháng để chi cho việc (thuê dành tiền để mua nhà) Chính sách nhà nhiều nước khuyến khích phát triển loại nhà này5 Năm 2013, tổng sản phẩm nước (GDP) bình quân đầu người nước ta 40 triệu đồng6, tổng thu nhập quốc dân đầu người 96% số tức 38,4 triệu Mỗi hộ gia đình thường có người, tổng thu nhập hộ bình quân năm 2013 vào khoảng 150 triệu Đó tổng thu nhập năm hộ thuộc tầng lớp thu nhập trung bình Khi thuê nhà phổ cập, họ trả khoảng triệu đồng/tháng Nếu giá thuê nhà 150 000~200 000 đồng/m2 họ thuê được20~26 m2, chật! Alex Morton Making housing affordable A new vision for housing policy 2010 www.policyexchange org.uk Niên giám Thống kê 2013 11 Quốc tế thường dùng “tỷ số giá nhà thu nhập” PTIR (price-to-income ratio) để đánh giá khả mua nhà phổ cập (housing affordability) quốc gia hay thành phố thời điểm: Giá nhà phổ cập PTIR = Thu nhập bình quân năm hộ dân Với hộ có thu nhập năm 150 triệu đồng suy giá nhà phổ cập năm 2013 150 PTIR (triệu đồng) Thu nhập bình quân đầu người nước phát triển tương đối thấp nên thị trường thường chấp nhận PTIR ≥ 10 để có lợi nhuận, giá nhà phổ cập Việt Nam khoảng 1,5 tỷ Nếu giá bán m2 20 triệu đồng diện tích nhà phổ cập vào khoảng 75 m2 Đây diện tích phần lớn nhà kinh tế thích dụng bên Trung Quốc Hiển nhiên diện tích nói bình quân: người tích lũy mua nhà có diện tích nhỏ Thực tiễn nước ta cho thấy hầu hết hộ thu nhập trung bình có khả tích lũy tỷ đồng, tức mua hộ khoảng 45 m2 trở lại Vì nhà kinh doanh bất động sản tham gia phân khúc nhà thương mại phổ cập nên trọng phát triển hộ chủ yếu có diện tích 30 ~ 45 m2 thêm số loại hộ 30+30, 30+45, 45+45 m2 để đáp ứng nhu cầu đa dạng thị trường CHÚ: Cách tính để tham khảo, thực cần tính cụ thể theo liệu đô thị sát hơn, thu nhập bình quân đầu người TP Hồ Chí Minh Hà Nội chẳng hạn cao hẳn đô thị khác Nhằm khuyến khích thị trường cung ứng loại nhà phổ cập, Nhà nước quy định ưu đãi thuế phí giá nhà tính theo m2 không vượt mức quy định, vượt giới hạn mức thuế phí tăng lũy tiến Nhà phổ cập nói nhà phổ cập thương mại (quốc tế gọi market affordable housing) phù hợp sức mua tầng lớp trung bình bâc trung bậc cao, đối tượng đầu tư phát triển phù hợp với triết lý kinh doanh nhà kinh doanh coi trọng tính ổn định, rủi ro kinh doanh dù lợi nhuận có thấp Trong thực tế, tư nhân tự phát xây dựng “chung cư mini” có giá vừa phải bán chạy Loại chung cư nhà phổ cập thương mại Phát triển nhà phổ cập thương mại cho thuê đối tượng đầu tư chủ yếu Quỹ Tín thác bất động sản REIT (Real Estate Investment Trust), doanh nghiệp gom nguồn vốn không lớn người muốn đưa vốn vào thị trường bất động sản để hưởng lãi suất cao lãi suất tiền gửi ngân hàng Quỹ xuất năm 1960 Hoa Kỳ, năm 2000 lan truyền tới Châu Á (Nhật), lan truyền đến nhiều nước ASEAN Philippines, Singapore, Malaysia, Thái Lan Quỹ Nhà nước miễn thuế thu nhập doanh nghiệp nhằm huy động thêm vốn rót vào phân khúc thị trường bất động sản cho thuê, đô thị có nhu 12 cầu lớn loại nhà để tạo chỗ cho gia đình trẻ tạo điều kiện cho lưu động lao động (labor mobility) kinh tế thị trường Nước ta gần có nói tới Quỹ không triển khai thiếu khuôn khổ pháp lý Đối với người thu nhập trung bình thấp người thu nhập thấp nhà thương mại phổ cập nói tầm với họ, họ cần sách NƠ XH giúp đỡ nâng cao khả chi trả, đồng thời tạo điều kiện để giảm giá nhà họ mua thuê mua Loại nhà phổ cập phủ sử dụng công cụ (toolkit) đặc biệt để giúp đỡ7 có quyền sở hữu hạn chế, gọi nhà phổ cập phi thương mại (non-market affordable housing) Bộ công cụ bao gồm từ quy hoạch, đất đai, tín dụng đến cách tổ chức HTX, quan hệ đối tác công tư v.v Về mặt xây dựng nhà thương mại hay phi thương mại không khác Nhà phổ cập phi thương mại loại nhà xã hội nước ta hay nhà kinh tế thích dụng Trung Quốc Vậy có sợ lại xẩy tình trạng xếp hàng tham nhũng bên nước láng giềng không? Tôi nghĩ không, bán cho hộ nghèo vay ưu đãi để mua mà Thông qua chế độ ưu đãi mà Nhà nước nắm bên cầu bên cung, nhờ mà điều tiết quan hệ cung cầu đạt tới cân bằng, dù việc điều tiết không đơn giản Vì nhà phổ cập phi thương mại nên phát triển mạnh giai đoạn đầu phân khúc nhà phổ cập thị trường non yếu, thu hẹp lại khi thị trường cung ứng nhiều loại nhà thương mại loại Đến lúc sách NƠ XH đặt trọng tâm vào tạo điều kiện cho bên cầu nâng cao khả chi trả để họ mua thuê mua hay thuê nhà thương mại phổ cập theo giá thị trường Thực thời gian qua người thu nhập thấp trung bình thấp nhiều có hội mua thuê nhà tồi tàn hộ giàu dọn vào hộ đắt tiền Tình hình chuyên gia gọi “hiệu ứng nhỏ giọt” (trickle effect) Vì khuôn khổ viết có hạn, người viết không tiện thảo luận sâu nguồn tài để giúp cho hai bên cung cầu, vấn đề then chốt Qua nghiên cứu, người viết thấy việc tạo lập nguồn tài khả thi, Quốc hội ban hành Luật Thuế nhà đất để tạo nguồn thu lớn ổn định cho ngân sách đô thị 6.2 Nhà cho công nhân công nghiệp, người nghèo người thu nhập thấp đô thị thuê với giá rẻ Trong trình công nghiệp hóa đô thị hóa, nhiều người rời bỏ nhà nông thôn để kiếm việc làm khu công nghiệp đô thị Ở họ trở thành người nhà Thị trường không thức tự phát đáp ứng nhu cầu cách xây dựng chỗ trọ rẻ tiền đất tư nhân Những Deborah Curran & Tim Wake.Creating Market and Non-Market Af fordable Housing A Smart Growth Toolkit for BC Municipalities Smart Growth BC March 2008 13 chỗ trọ tạm bợ, chật chội, thiếu vệ sinh bù lại, cho thuê với giá phù hợp với thu nhập người thuê Hiện số dân đô thị nước ta khoảng 30 triệu người, tăng trưởng sinh học khoảng 1% tức thêm 30 vạn người năm Thế tổng số dân đô thị năm tăng thêm triệu người, tức tăng trưởng sinh học có tăng trưởng “cơ giới” qua luồng di cư nông thôn đô thị lớn khu công nghiệp với khoảng 70 vạn người Trên thực tế số người đông nhiều số thống kê thức dồn lại qua nhiều năm nên trở thành số thiên văn! Để giúp người nhanh chóng cải thiện điều kiện ở, sách NƠ XH chăm lo tạo điều kiện phát triển nhà phổ cập để bán hay cho thuê, mà cần có cách tiếp cận đổi cách quyền giúp đỡ tư nhân nâng cấp chất lượng chỗ trọ tồi tàn thành nhà phổ cập cho thuê giá rẻ thông qua công cụ đất đai, thuế vốn tín dụng ưu đãi Quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp công cụ có sức thu hút khu vực tư nhân đầu tư phát triển nhà phổ cập 7.1 Sử dụng đất hỗn hợp Tư quy hoạch đô thị kỷ trước khuyến khích sử dụng đất cho chức riêng biệt (single land-use) số chức “ở, làm việc, dịch vụ-giải trí, giao thông”8, nhà quy tụ vào tiểu khu nhà (microrayon), gọi “đơn vị láng giềng” (neighbourhood), đường phố giao thông đô thị để đảm bảo sống yên tĩnh Sang kỷ này, tư quy hoạch chuyển sang coi trọng sử dụng đất hỗn hợp (mixed land-use), phân khu hỗn hợp (mixed zoning), khuyến khích phát triển đô thị theo dạng đường phố truyền thống (street) mà người từ nhà đến nơi làm việc, học hành, mua sắm giải trí hàng ngày tầm xe đạp, xa tiện sử dụng giao thông công cộng Còn khu sinh thái đơn chức dành cho nhà giàu có xe hàng ngày xa cuối ngày nghỉ ngủ Gần Ngân hàng Thế giới đề xướng mô hình “Các thành phố kinh tế kiêm sinh thái Eco2”, coi trọng đồng thời chất lượng sống lực cạnh tranh đô thị9 Mô hình đề cao hình thái đô thị nén (compact urban form) phương thức sử dụng đất hỗn hợp 7.2 Phát triển nhà phổ cập theo đường phố Nhà phổ cập xây đường phố đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp thu nhập trung bình Các tầng loại nhà dành cho hoạt động thương mại dịch vụ, kể cho thuê làm văn phòng, nên bán cho thuê với giá thị trường, qua nhà đầu tư thu lợi nhuận để bù cho lợi nhuận CIAM Athens Charter 1933 Hiroaki Suzuki nnk Các thành phố Eco2-Các đô thị sinh thái kiêm kinh tế Bản tiếng Việt WB 2010 14 bán cho thuê nhà phổ cập tầng Cả nhà cho công nhân thuê nên (kinh nghiệm Bình Dương) Dù chấp nhận đầu tư phát triển nhà phổ cập phi thương mại động nhà đầu tư kiếm lợi nhuận Vì thực Điều 56 Luật Nhà cấp đất để xây dựng NƠ XH, quyền nên yêu cầu phải quy hoạch khu đất theo dạng đường phố ô bàn cờ để xây nhà phổ cập hai loại thương mại phi thương mại Với quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp vậy, dự án đầu tư nhà phổ cập hoàn toàn thu lợi nhuận mong muốn Đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp lý tài nhà xã hội Việt Nam 8.1 Khái niệm chung Khi xác định rõ ràng mục tiêu, nguyên tắc nội dung sách NƠ XH không khó nhận dạng yêu cầu việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý tài NƠ XH thông qua việc ban hành sửa đổi bổ sung số luật văn luật nhằm huy động thêm nhiều nguồn vốn đầu tư vào phát triển nhà phổ cập quy định rõ ràng ưu đãi nghĩa vụ kèm theo, tất phải có giới hạn cụ thể 8.2 Các văn luật cần ban hành 1) Luật quyền tài sản Quyền sở hữu tư nhân, bao gồm sở hữu tài sản, gốc kinh tế thị trường mà Điều 32 Hiến pháp xác định pháp luật bảo hộ Đối với nước ta, quyền sử dụng đất tài sản đặc thù cần pháp luật quy định rõ, quyền sở hữu chung chung cư, quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai v.v quan trọng thị trường bất động sản nói chung với NƠ XH nói riêng Vì nước có Luật Tài sản (Property Law) Trung Quốc năm 2007 ban hành Vật quyền pháp, tức Luật Tài sản, với Điều mục đích lập pháp nói rõ: “Căn vào Hiến pháp, Luật ban hành để bảo vệ chế độ kinh tế quốc gia, bảo vệ trật tự kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, phát huy hiệu dụng vật (tức tài sản*), bảo vệ vật quyền (tức quyền tài sản*) người có quyền lợi” (* thích người viết) Đề nghi Quốc hội đưa Luật Tài sản vào chương trình ban hành luật giai đoạn 20162020 2) Luật Thuế nhà đất Chính phủ trình Dự thảo Luật Thuế nhà đất Quốc hội chấp nhận phần để ban hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 Thực đáng tiếc Luật Thuế nhà đất (quốc tế gọi Luật Thuế tài sản-Property Tax Law) có ý nghĩa quan trọng nguồn thu ngân sách đô thị (thực tiễn nước cho biết thường chiếm khoảng 30~50% tổng thu ngân sách 15 đô thị) Nếu có nguồn thu này, quyền đô thị có nguồn vốn dư dả để thực sách NƠ XH Đề nghị Quốc hội sớm đưa Luật Thuế nhà đất vào chương trình ban hành luật năm 2016 3) Luật chung cư NƠ XH hầu hết nhà chung cư, dạng bất động sản sở hữu chung phức tạp quyền sở hữu quản lý, nên thường gây nhiều loại tranh chấp, khiến nhiều nước phát triển phải ban hành Luật Chung cư (Condominium Law) điều tiết văn luật Chung cư nước ta xuất chưa lâu mà xẩy nhiều tranh chấp đủ loại Các văn luật có liên quan chấp hành tùy tiện Đề nghị Quốc hội sớm đưa Luật Chung cư vào chương trình ban hành luật năm 2016 4) Luật Quỹ tín thác bất động sản Quỹ Tín thác bất động sản REIT, giới thiệu trên, doanh nghiệp cổ phần chuyên thu gom nguồn vốn đầu tư nhỏ lẻ để phát triển phân khúc thị trường BĐS cho thuê Để Quỹ hoạt động ổn định hiệu quả, nước ban hành Luật REIT (REIT Act/Law) Thị trường BĐS Việt Nam thiếu vốn, chậm có giải pháp ứng phó chẳng vốn ngoại làm chủ, đề nghị Quốc hội đưa Luật Quỹ tín thác bất động sản vào chương trình ban hành luật năm 2017 8.3 Các quy định luật cần ban hành sửa đổi bổ sung Dối với vấn đề hoàn thiện quy định luật có liên quan tới tài NƠ XH cần có cách tiếp cận toàn diện hệ thống, viết nêu lên số quy định cần sớm xem xét để làm ví dụ sau: 1) Đơn giản hóa thủ tục xét chọn đối tượng vay ưu đãi để mua NƠ XH: trước mắt nên giao tiêu số lượng tiêu chí tuyển chọn cho đoàn thể quần chúng tự chọn chịu trách nhiệm, sau có chữ ký phê duyệt cán ủy quyền đối tượng sách quyền tìm mua nhà thuộc dự án NƠ XH Bên mua phải tự lo đủ số tiền đặt cọc thỏa thuận với bên bán gửi vào tài khoản phong tỏa, lấy để cộng thêm vào tiền vay ưu đãi để trả tiền đủ tiền mua nhà Nên đình thi hành khoản Điều 63 Luật Nhà bên mua phải gánh chịu nhiều rủi ro, mặt khác việc cho bên mua vay với lãi suất ưu đãi để họ ứng trước cho bên cung thực chất cho bên cung vay không lãi suất! 2) Nguồn vốn tín dụng nên huy động theo lãi suất thương mại từ ngân hàng thương mại có quan hệ với quyền theo hợp đồng đối tác công tư PPP Người vay phải trả theo lãi suất ưu đãi Quỹ NƠ XH bù phần lãi suất chênh lệch Như với lượng tiền có hạn Nhà nước huy động nguồn vốn tín dụng to lớn hệ thống ngân hàng thương mại 16 3) Cần quy định chế độ trợ giúp tư nhân nâng cấp nhà trọ cho công nhân công nghiệp người nghèo đô thị Kết luận Tài NƠ XH phận hệ thống tài nhà quốc gia, khuôn khổ pháp lý phải phục vụ hiệu cho sách NƠ XH mà phải tương thích với khuôn khổ tài nhà nói chung Bài viết cố gắng vận dụng cách tiếp cận toàn diện hệ thống để rà soát khuôn khổ pháp lý hành mạnh dạn đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện Tuy vậy, vấn đề phức tạp mà trình độ người viết lại có hạn nên viết nhiều thiếu sót, mong giúp đỡ để người viết sửa chữa bổ sung trước chuyển cho nhà làm sách làm tài liệu tham khảo / Cô Ngọc Mai, Do máy tính bị hỏng nên tham luận gởi từ E-mail Tổng hội Xây dựng Việt Nam đến địa E-mail cô ngocmai.hlu@gmail com Khi nhận được, xin hồi âm hộp thư Tổng hội Xây dựng Việt Nam qua điện thoại Cảm ơn 17