Luan van Quy dinh cua phap luat ve kinh doanh nha o xa hoi o viet nam

Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam MỤC LỤC -  Trang Lê Hiền, Người thu nhập thấp khó mua nhà, http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/tin-noi-bat/118328/nguoi-thu-nhap-thapvan-kho-mua-nha.html (truy cập 11/12/2014) 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, gia đình, đồng thời ngành kinh tế quan trọng toàn kinh tế quốc dân đất nước Nhà phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, lĩnh vực luôn giành quan tâm hàng đầu xã hội Nhà nhu cầu thiếu người, gia đình xã hội Trong kinh tế thị trường, lượng cầu hàng hóa cao lượng cung giá hàng hóa tăng lên, mức lợi nhuận tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà xã góc độ loại hàng hóa không nằm quy luật Hiện nay, Việt Nam nước đông dân thứ khu vực Đông Nam Á đứng thứ 14 nước đông dân giới Do đó, nhu cầu nhà người dân cao, diện tích đất ngày hạn chế, kinh tế chậm phát triển, thu nhập bình quân đầu người thấp (năm 2013 1.960 USD), khả tự tạo lập nhà vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân Do vậy, nhà ngày tăng cao để kịp thời đáp ứng nhu cầu người Các sách, hoạt động thu hút đầu tư xây dựng, mua bán nhà xã hội Nhà nước khuyến khích, thúc đẩy thị trường nhà xã hội phát triển Trong thời gian qua Đảng Nhà nước ban hành nhiều sách, văn pháp luật nhằm định hướng tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư mua bán nhà xã hội công khai Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2013), Luật Nhà năm 2005, Bộ luật dân năm 2005, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, thị trường nhà xã hội phát triển thiếu minh bạch, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà xã hội bị cân đối, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Chính sách hỗ trợ vay vốn cho người có thu nhập thấp mua nhà xã hội chưa cụ thể, người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn cho vay ưu đãi hạn chế Thực tế cho thấy, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá với trình công nghiệp hoá đại hoá đất nước vấn đề nhà đặc biệt nhà cho GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam người có mức thu nhập thấp phải giải đắn kịp thời Ỏ nước ta, năm qua đảng nhà nước cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện bước đáp ứng yêu cầu xúc nhà xã hội cho người có thu nhập thấp, nhiều chương trình, dự án đề cập đến phát triển nhà xã hội cho người có thu nhập thấp xác định vấn đề ưu tiên Tuy nhiên vấn đề nhà xã hội vấn đề phức tạp nhạy cảm, nên thực tế nảy sinh nhiều vấn đề cần giải Để góp phần tháo gỡ bất cập đó, nhằm thúc đẩy thị trường nhà xã hội phát triển lành mạnh bền vững, người viết nghiên cứu: “Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp cần thiết phương diện lý luận thực tiễn Mục đích nghiên cứu Mục đích người viết nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ sở lý luận, đánh giá đắn, khách quan, toàn diện nội dung mua, thuê thuê mua nhà xã hội theo quy định Luật nhà năm 2005 Người viết đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Từ đó, người viết tìm giải pháp hoàn thiện, thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà xã hội Việt Nam phổ biến Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà có nội dung rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực khác Trong khuôn khổ luận văn đại học người viết giới hạn nghiên cứu vấn đề pháp lý liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà xã hội Cụ thể, người viết nghiên cứu quy định loại giao dịch mua bán, cho thuê cho thuê mua nhà xã hội Đồng thời, nêu lên thực trạng áp dụng quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội hướng hoàn thiện Phương pháp nghiên cứu Để đạt nội dung nêu trên, trình nghiên cứu luận văn người viết có sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp tổng hợp, đối chiếu sử dụng nghiên cứu vấn đề lý luận mua bán nhà xã hội Phương pháp phân tích sử dụng nghiên cứu quy định pháp luật hành kinh doanh nhà xã hội thực trạng kinh doanh nhà xã hội GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Bố cục đề tài Bố cục đề tài Luận văn bao gồm phần sau: LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI Trong chương người viết nghiên cứu vấn đề lý luận kinh doanh nhà xã hội bao gồm: Các khái niệm, đặc điểm phân loại nhà ở; khái niệm, đặc điểm nhà xã hội cần thiết quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI-THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN Trong chương người viết tập trung nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội bao gồm: Quá trình đầu tư tạo lập nhà xã hội; quy định pháp luật mua bán, cho thuê cho thuê mua nhà xã hội; quy định quản lý sử dụng nhà xã hội Bên cạnh đó, người viết nghiên cứu thực trạng kinh doanh nhà xã hội đề xuất hướng hoàn thiện để góp phần vào việc kinh doanh nhà xã hội có hiệu quả, quy định pháp luật KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát chung kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm nhà Vấn đề nhà vấn đề quan người, nơi mà người cư trú với nhiều thời gian nhất; Nhà yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị Trước vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà đơn giản hiểu nơi che mưa, che nắng, tránh thú Khi sống ngày phát triển lúc tầm quan trọng nhà nâng lên Nhà trở thành nơi diễn sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động hàng hoá đặc biệt có đặc điểm riêng Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" định nghĩa là: công trình xây dựng có mái, có tường vách để hay để dùng vào công việc Nhà nhu cầu thiết yếu đáng đời sống người Ở không chỗ mà nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động thực tổ ấm gia đình Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà đưa khái niệm: Dưới góc độ pháp luật nhà ở: Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Theo Luật Nhà ban hành năm 2005 quy định “Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Trên sở Luật nhà ở, Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà giải thích khái niệm liên quan đến nhà sau: Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường Nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 53, Điều 54 Điều Luật nhà 2005 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Luật Nhà quy định Nghị định mua, thuê thuê mua theo chế Nhà nước quy định Nhà công vụ nhà Nhà nước đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 60 Luật Nhà quy định Nghị định thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà Nghị định Nhà biệt thự đô thị nhà riêng biệt (hoặc có nguồn gốc nhà dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào lối vào riêng biệt, có số tầng không ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có ba mặt nhà trông sân vườn, có diện tích xây dựng không vượt 50% diện tích khuôn viên đất, xác định khu chức quy hoạch đô thị cấp có thẩm quyền phê duyệt Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư; Thuê mua nhà xã hội việc người thuê mua nhà toán trước khoản tiền định theo thỏa thuận hợp đồng, số tiền lại tính thành tiền thuê nhà người thuê mua phải trả hàng tháng trả theo định kỳ Sau hết hạn thuê mua người thuê mua trả hết tiền thuê nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Dưới góc độ kinh doanh thương mại: Nhà tài sản có giá trị Là loại hàng hóa hoạt động đầu tư kinh doanh Dưới góc độ xây dựng: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên ngăn cách với môi trường bên dùng để 1.1.2 Đặc điểm nhà Theo quy định Điều 174 Bộ luật dân (BLDS) 2005 Nhà loại bất động sản gắn bó với hộ gia đình hàng chục, hàng trăm năm Trong trình hoạt động sản xuất kinh doanh, người xây dựng, sửa đổi để phù hợp với thời kỳ cố định vị trí định Do nhà mang đầy đủ đặc điểm bất động sản nên nhà có đặc điểm sau: GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Nhà có tính bền vững, lâu dài: Nhà gắn liền với trường tồn đất đai Đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Nhà xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu nữa.2 Nhà có tính cá biệt: Đặc điểm nhà xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá nhà có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai nhà cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường nhà khó tồn hai nhà hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân.3 Nhà có tính cố định: Đây đặc trưng khác biệt hàng hoá nhà so với hàng hóa khác Các hàng hoá khác, người bán, người mua dễ dàng đem hàng hoá nơi tuỳ ý với nhà di dời Chủ nhân nhà phải chuyển đến nơi có Nhà Hàng hoá nhà đem thị trường để trưng bày loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả mô hình, hình ảnh, vẽ mô tả khác Tính cố định tạo hàng hoá nhà mang “tính địa điểm” “tính địa phương” cao Cùng loại nhà địa điểm khác có giá trị khác Nhà có tính đa dạng phong phú: Chính tính chất lâu bền hàng hoá nhà ở, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà phong phú đa dạng số lượng chất lượng Nhà chịu chi phối mạnh mẽ sách pháp luật: Chính sách pháp luật đất đai; sách pháp luật kinh doanh bất động sản; sách Khái niệm đặc điểm nhà ở, http://text.123doc.org/document/119395-khai-niem-va-dac-diem-nha-o.htm, (Truy cập ngày 10/12/2014) Khái niệm đặc điểm nhà ở, http://text.123doc.org/document/119395-khai-niem-va-dac-diem-nha-o.htm, (Truy cập ngày 10/12/2014) Khái niệm đặc điểm nhà ở, http://text.123doc.org/document/119395-khai-niem-va-dac-diem-nha-o.htm, (Truy cập ngày 10/12/2014) GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam pháp luật nhà ở, xây dựng; sách pháp luật doanh nghiệp, đầu tư…có ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá hàng hóa nhà Nhà loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hóa nhà chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thông thường khác Nhu cầu nhà vùng, mội khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phối nhu cầu hình thức nhà 1.1.3 Phân loại nhà Nhà có nhiều loại khác chủ sở hữu xây dựng theo mục đích sử dụng, đối tượng sử dụng, khu vực, chất lượng nhà… Tùy thuộc vào tiêu chí khác mà chủ sở hữu xây dựng, nên nhà phân loại đa dạng phong phú nhằm đáp ứng nhu cầu sống người để kinh doanh Ở nội dung người viết không nêu khái niệm nhà xã hội mà nêu phần 1.2.1 1.1.3.1 Căn vào chủ thể xây dựng mục đích sử dụng nhà Có thể phân nhà thành loại sau: Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường Nhà công vụ nhà Nhà nước đầu tư xây dựng cho đối tượng (Cán bộ, công chức thuộc quan Đảng, Nhà nước, tổ chức trị - xã hội điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà thuộc sở hữu địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán lãnh đạo Đảng, Nhà nước thuộc diện nhà công vụ thời gian đảm nhận chức vụ) thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà 2005.6 1.1.3.2 Căn vào khu vực xã hội phân loại nhà thành Nhà nông thôn: Đây loại nhà gia đình dành riêng cho người lao động nông nghiệp, thường gắn với đồng ruộng Khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Nhà xây dựng đô thị: Hình thức tổ chức nhà theo dạng tập trung dân cư thành khu (thường gọi chung cư nhà riêng lẻ), có hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh cấp, thoát nước; cấp điện; cấp lượng; thông tin liên lạc; truyền truyền hình; hệ thống đường giao thông; môi trường hệ thống công trình dịch vụ, phục vụ nhu cầu sống vật chất văn hoá, tinh thần người Nhà tái định cư loại nhà đầu tư xây dựng mua phục vụ nhu cầu tái định cư hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ Nhà nước thu hồi đất để thực dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt.7 1.1.3.3 Căn vào chất lượng nhà kết cấu xây dựng Trên sở pháp lý thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 Bộ xây dựng quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng công trình xây dựng Theo đó, nhà riêng lẽ phân thành loại: Đặc biệt, Nhà cấp I, Nhà cấp II, Nhà cấp III, Nhà cấp IV 1.1.3.4 Căn vào đối tượng sử dụng phân chia nhà thành Nhà dành cho người có thu nhập thấp: Nhà xã hội, chung cư giá rẻ, nhà cấp IV Nhà dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà liền kề, chung cư Nhà dành cho người có thu nhập cao: Thường biệt thự, chung cư cao cấp 1.1.3.5 Căn vào đặc trưng nhà phân chia nhà thành Nhà biệt thự đô thị nhà riêng biệt (hoặc có nguồn gốc nhà dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào lối vào riêng biệt, có số tầng không ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có ba mặt nhà trông sân vườn, có diện tích xây dựng không vượt 50% diện tích khuôn viên đất, xác định khu chức quy Khoản Điều Khoản Điều Nghị định 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà tái định cư GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam hoạch đô thị cấp có thẩm quyền phê duyệt 8; Là nhà xây dựng khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách Biệt thự kết tinh khoa học xây dựng trang trí nội ngoại thất Thường biệt thự có tên riêng nhắc tới lịch sử Biệt thự thường xây diện tích lớn, thung lũng, đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố Nhà biệt thự dành cho gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, người có điều kiện sống cao quan chức cao cấp, thương nhân giàu hay trí thức lớn, có tiềm trang bị tiện dụng gia đình không hạn chế Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư 9; Các chung cư nhiều tầng loại nhà phục vụ nhiều gia đình với số tầng từ hai tầng (công trình cấp III) trở lên Nhà nhiều hộ loại nhà phổ biến thành phố xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại gồm số kiểu hộ định tương ứng với kiểu gia đình khác nhau, hộ tổ hợp phòng chính, phòng phụ hộ Loại nhà thiết lập dựa tế bào nhà Mỗi nhà chuỗi tập hợp không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín gia đình Nhà liền kề nhà xây dựng liền kề nhau, có hệ thống kết cấu khung, cột, tường, móng riêng móng chung có lối vào riêng biệt Nhà liền kề xây dựng tầng nhiều tầng Loại nhà gọi nhà khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng Đây loại nhà gần biệt thự đơn lập, song lập với tiêu chuẩn thấp biệt thự thường gặp xây dựng ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt thành phố nhỏ vừa phát triển Xây dựng nhà khối ghép đô thị xem thích hợp hơn, kinh tế so với loại nhà xây dựng riêng biệt có đủ sân vườn, cổng ngõ riêng rẻ nhiều Đây loại nhà gồm đặt cạnh xếp thành dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng Khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam có đề nghị Ban quản trị khu nhà xã hội, đồng thời có văn đề nghị 30% chủ sở hữu, chủ sử dụng khu nhà đó; (2) Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày khu nhà xã hội bàn giao đưa vào sử dụng khu nhà có 50% số hộ có chủ sở hữu, chủ sử dụng đến Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà xã hội lần đầu; (3) Ban quản trị khu nhà xã hội gồm từ 05 đến 07 thành viên, tùy theo điều kiện cụ thể khu nhà Thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà xã hội Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban 01 02 Phó trưởng ban Bảo hành nhà xã hội: Việc bảo hành nhà xã hội thực theo cam kết hợp đồng chủ đầu tư đơn vị thi công xây dựng, đơn vị cung ứng thiết bị đảm bảo theo quy định Điều 74 Luật Nhà Lập lưu trữ hồ sơ: Chủ đầu tư nhà xã hội có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ nhà theo quy định Khoản Điều 66 Luật Nhà văn hướng dẫn quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; giao hồ sơ hoàn công cho đơn vị quản lý vận hành nhà xã hội; Đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị khu nhà xã hội có trách nhiệm lưu trữ vẽ hoàn công hồ sơ có liên quan đến trình quản lý vận hành, bảo hành bảo trì nhà xã hội; Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm lập, lưu trữ quản lý hồ sơ đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp địa bàn, bao gồm: danh sách (kể thành viên hộ); diện tích hộ, địa hộ mua, thuê, thuê mua thông tin thu nhập, điều kiện nhà đối tượng Đồng thời, có trách nhiệm cung cấp thông tin hồ sơ nhà tổ chức, cá nhân có yêu cầu 2.3.2 Quyền sở hữu nhà xã hội Công dân có quyền có chỗ thông qua việc tạo lập nhà hợp pháp thông qua việc thuê, mượn, nhờ nhà theo quy định pháp luật Người tạo lập nhà hợp pháp có quyền sở hữu nhà Quyền sở hữu người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội pháp luật quy định điểm b khoản Điều 19 Nghị định 188/2013/NĐ-CP Điều 24 Thông tư số 08/2014/TT-BXD Tuy nhiên, quyền sở hữu đối tượng bị GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 47 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam pháp luật hạn chế khoảng thời gian định kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà xã hội theo hợp đồng ký Đối với người mua (chủ sở hữu) nhà xã hội: Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà xã hội theo thỏa thuận hợp đồng ký kết; Được nhận bàn giao nhà kèm theo vẽ, hồ sơ nhà sử dụng nhà mua theo Hợp đồng ký với chủ đầu tư dự án; Được quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án làm thủ tục với quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật sau toán 95% giá mua nhà ghi Hợp đồng ký; yêu cầu chủ đầu tư dự án tạo điều kiện cung cấp giấy tờ có liên quan để quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp người mua nhà tự thỏa thuận đảm nhận thực thủ tục để cấp Giấy chứng nhận); Được quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án (hoặc đơn vị quản lý vận hành) sửa chữa hư hỏng nhà thời gian bảo hành, hư hỏng người mua gây ra; Sau thời gian tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà xã hội theo Hợp đồng ký người mua nhà xã hội phép thực đầy đủ quyền chủ sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà pháp luật dân Đối với người thuê nhà xã hội: Được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà xã hội theo thỏa thuận hợp đồng ký kết; Được nhận bàn giao, sử dụng nhà trang thiết bị kèm theo nhà theo Hợp đồng thuê nhà ký với chủ đầu tư dự án; Được quyền yêu cầu chủ đầu tư (hoặc đơn vị quản lý vận hành) sửa chữa kịp thời hư hỏng nhà thuê, hư hỏng người thuê gây ra; gia hạn hợp đồng ký tiếp hợp đồng thuê, thuộc đối tượng có đủ điều kiện thuê nhà xã hội Đối với người thuê mua nhà xã hội: GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 48 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Được quyền chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo thỏa thuận hợp đồng ký kết; Được nhận bàn giao, sử dụng nhà trang thiết bị kèm theo nhà theo Hợp đồng thuê mua nhà ký với chủ đầu tư dự án; Khi toán hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án thay mặt làm thủ tục với quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật; yêu cầu chủ đầu tư tạo điều kiện cung cấp giấy tờ có liên quan để quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp bên thuê mua nhà tự thỏa thuận đảm nhận thực thủ tục để cấp Giấy chứng nhận); chủ đầu tư bàn giao vẽ, hồ sơ nhà có liên quan Sau thời gian tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua nhà xã hội phép thực đầy đủ quyền chủ sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà pháp luật dân 2.2 Thực trạng hướng hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội 2.2.1 Thực trạng 2.2.1.1 Thực trạng sách đầu tư, ưu đãi kinh doanh nhà xã hội Thời gian qua, Chính phủ Bộ, Ngành triển khai nhiều sách giải pháp nhằm vực dậy thị trường bất động sản nước ta Trong nhà xã hội quan tâm nhiều Gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi mua nhà phần tác động đến thị trường vốn ảm đạm suốt thời gian qua Đặc biệt với nhiều người dân họ hy vọng thực hóa giấc mơ nơi “an cư” để yên tâm “lập nghiệp” Gói tín dụng tháo gỡ khó khăn cho bất động sản theo tinh thần Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 mà “vốn mồi” cho dòng vốn tín dụng khác chảy vào thị trường Gói hỗ trợ trước tiên làm ấm dần phân khúc bình dân, sau lan tỏa đến phân khúc khác, kích thích thị trường ấm dần lên Đây vốn tín dụng thông thường có ưu đãi thời gian nguồn vốn, nên yêu cầu nguồn vốn thông thường hạn chuẩn tín dụng Nghĩa đảm bảo có thu nhập để trả nợ cho khoản vay Nhà nước hỗ trợ nguồn GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 49 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam vốn cho vay, trách nhiệm trả thu nợ ngân hàng cho vay Nên phải đảm bảo quy định cho vay thông thường Không nên giải vấn đề hôm mà lại vấp phải nợ xấu, không đòi nợ Như vậy, điều kiện để khách hàng vay vốn phải thu nhập để đủ khả trả nợ” Tuy nhiên thị trường nhỏ bé so với thị trường nhà thương mại Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhà xã hội thu hút đầu tư tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cần phải có phương hướng, giải pháp cụ thể phù hợp với thực tế lâu dài Hiện nay, nhà nước tạo nhiều sách ưu đãi, song có doanh nghiệp đầu tư cho việc kinh doanh nhà xã hội, hộ gia đình cá nhân chưa dám mạnh dạn đầu tư loại hình này, phải chế sách hay khó khăn việc chấp thuận đầu tư dự án Bên cạnh đó, quyền số địa phương chậm trễ việc triển khai thủ tục hành chính, cho phép doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch, chấp thuận đầu tư, định cho phép chuyển đổi dự án, điều chỉnh cấu hộ… Do đó, số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội; dự án nhà thương mại chuyển đổi sang nhà xã hội dự án điều chỉnh cấu hộ thấp so với nhu cầu thực tế 2.2.1.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh nhà xã hội Thị trường bất động sản phát triển không đồng thiếu ổn định, giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập chỗ người dân Thị trường bất động sản thành lớn có bước phát triển mạnh, nhiều tỉnh, thành phố khác giai đoạn đầu phát triển thị trường, đặc biệt tỉnh trung du, miền núi Thị trường phát triển không ổn định, sau thời gian phát triển nóng (giai đoạn 2007-2008), đến thị trường lại bị đóng băng, hàng hóa tồn kho nhiều, không tiêu thụ được, dẫn đến gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giảm thu ngân sách nhà nước gây đình trệ sản xuất, đặc biệt ngành sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh hàng trang trí nội thất Mặc dù số lượng nhà tồn kho nhiều giá bất động sản nhìn chung đứng mức cao, vượt khả tài người có nhu cầu thực nhà nên ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập chỗ cho người dân, đặc biệt người có thu nhập trung bình thu nhập thấp khu vực đô thị GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 50 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Hiện tỉnh, thành phố lớn sôi động thị trường bất động sản, thực Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 đạo tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, chấp thuận cho phép chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội điều chỉnh cấu hộ nhà thương mại Đó cách giải tốt nhằm vực dậy thị trường bất động sản thời gian tới Tuy nhiên, chủ đầu tư tập trung vào thành phố lớn, tỉnh khác đối tượng chưa tiếp cận sách hỗ trợ Đây vấn đề khó khăn cho đối tuợng đủ điều kiện hưởng sách phúc lợi từ nhà nước 2.2.1.3 Thực trạng việc xác nhận đủ điều kiện mua nhà xã hội Theo quy định, Ủy ban nhân dân xã, phường phải có trách nhiệm xác nhận thực trạng nhà cho người vay mua nhà Việc xác nhận nhà ở, diện tích mà hộ gia đình tính đến thời điểm tại, địa bàn cư trú không tính đến việc có nhà đất nơi khác hay không? Người mua nhà phải chịu trách nhiệm thông tin mà khai Quy định nêu rõ đối tượng mua nhà xã hội phải có hộ thường trú Trong trường hợp hộ thường trú người mua phải có hộ tạm trú, kèm theo điều kiện đóng bảo hiểm xã hội từ 12 tháng trở lên địa bàn Tuy nhiên, số lý khác mà nhiều Ủy ban nhân dân phường từ chối xác nhận cho người mua nhà Đây vướng mắc mà người mua nhà xã hội gặp phải Ví dụ: Anh Bùi Văn Long đến Ủy ban nhân dân phường làm thủ tục xác nhận trạng nhà đất ở, Ủy ban nhân dân phường từ chối với lý chưa nắm rõ sách Còn theo lý giải cán Ủy ban nhân dân phường biết người xin xác nhận có khó khăn nhà hay không, có nhà, đất nơi khác chưa, nên không dám xác nhận Không với người đăng ký hộ nơi này, lại sinh sống nơi khác mà người sinh sống địa bàn phường gặp phải trở ngại này.32 2.2.1.4 Thực trạng thủ tục cho vay Đối với ngân hàng, người mua không dễ dàng vay vốn Theo quy định hộ gia đình, cá nhân vay vốn để thuê, mua nhà xã hội hoăc nhà thương mại có diện tích 70m2, giá bán 15 triệu đ/m2 xác nhận đối tượng thu nhập thấp Tuy nhiên, có ngân hàng yêu cầu hộ gia đình, 32 Lê Hiền, Người thu nhập thấp khó mua nhà, http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/tin-noibat/118328/nguoi-thu-nhap-thap-van-kho-mua-nha.html (truy cập 11/12/2014) GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 51 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam cá nhân vay vốn để thuê, mua nhà xã hội có diện tích 70m2 phải có xác nhận đối tượng thu nhập thấp Ngoài ra, ngân hàng cho vay phải đảm bảo khả thu hồi nợ từ phía khách hàng, kể doanh nghiệp cá nhân Do đó, người thu nhập thấp không chứng minh khả trả nợ khó tiếp cận với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng… Có ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư chấp toàn sổ đỏ, dự án nhà xã hội chưa có sổ đỏ…” Trong đó, phòng công chứng lại từ chối chứng thực cho hoạt động mua bán tay ba Với lý giấy tờ liên quan đến dự án chủ đầu tư chấp với ngân hàng để vay tiền nên người mua chấp hộ lần Không có chuyện hộ chấp hai lần 2.2.1.5 Thực trạng giá bán, giá cho thuê cho thuê mua nhà xã hội Thị trường bất động sản phát triển không đồng thiếu ổn định, giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập chỗ người dân Thị trường bất động sản thành lớn có bước phát triển mạnh, nhiều tỉnh, thành phố khác giai đoạn đầu phát triển thị trường, đặc biệt tỉnh trung du, miền núi Thị trường phát triển không ổn định, sau thời gian phát triển nóng (giai đoạn 2007-2008), đến thị trường lại bị đóng băng, hàng hóa tồn kho nhiều, không tiêu thụ được, dẫn đến gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giảm thu ngân sách nhà nước gây đình trệ sản xuất, đặc biệt ngành sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh hàng trang trí nội thất Mặc dù số lượng nhà tồn kho nhiều giá bất động sản nhìn chung đứng mức cao, vượt khả tài người có nhu cầu thực nhà nên ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập chỗ cho người dân, đặc biệt người có thu nhập trung bình thu nhập thấp khu vực đô thị Hiện tỉnh, thành phố lớn sôi động thị trường bất động sản, thực Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 đạo tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, chấp thuận cho phép chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội điều chỉnh cấu hộ nhà thương mại Đó cách giải tốt nhằm vực dậy thị trường bất động sản thời gian tới GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 52 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Theo quan điểm người viết, Nhà nước cần có quy định cụ thể giá bán nhà xã hội, giá nhà xã hội cao so với nhu cầu người dân, quản lý giá thuê, giá mua, thuê mua… Đồng thời cần phải thống tập trung hoá việc quản lý đất đai xây dựng nhà xã hội, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho nhân dân 2.2.1.6 Thực trạng sách ưu đãi Thời gian qua, Chính phủ Bộ, Ngành triển khai nhiều sách giải pháp nhằm vực dậy thị trường bất động sản nước ta Trong nhà xã hội quan tâm nhiều Gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi mua nhà phần tác động đến thị trường vốn ảm đạm suốt thời gian qua Đặc biệt với nhiều người dân họ hy vọng thực hóa giấc mơ nơi “an cư” để yên tâm “lập nghiệp” Gói tín dụng tháo gỡ khó khăn cho bất động sản theo tinh thần Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 mà “vốn mồi” cho dòng vốn tín dụng khác chảy vào thị trường Gói hỗ trợ trước tiên làm ấm dần phân khúc bình dân, sau lan tỏa đến phân khúc khác, kích thích thị trường ấm dần lên Đây vốn tín dụng thông thường có ưu đãi thời gian nguồn vốn, nên yêu cầu nguồn vốn thông thường hạn chuẩn tín dụng Nghĩa đảm bảo có thu nhập để trả nợ cho khoản vay Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn cho vay, trách nhiệm trả thu nợ ngân hàng cho vay Nên phải đảm bảo quy định cho vay thông thường Không nên giải vấn đề hôm mà lại vấp phải nợ xấu, không đòi nợ Như vậy, điều kiện để khách hàng vay vốn phải thu nhập để đủ khả trả nợ” Hiện nay, lãi suất cho vay ưu đãi xuống giảm 5%/năm cho người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn vay Tuy nhiên, lãi suất cao so với nhu cầu người dân 2.2.1.7 Thực trạng trả nợ sau vay vốn Quy định người có thu nhập thấp vay thấp chưa cụ thể Bởi điều kiện mở cho NH lẫn người vay để vừa đảm bảo đối tượng vay, vừa thu hồi nợ Thí dụ, khách hàng muốn mua nhà 500 triệu đồng phải có tối thiểu 100 triệu đồng vay 400 triệu đồng, lãi suất 5%/năm, thời hạn 10 năm, tháng người vay phải trả triệu đồng (3,33 triệu đồng tiền gốc tiền lãi 1,66 triệu đồng) GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 53 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Căn vào mức lương, đối tượng vay độc thân ngân hàng tính toán trừ chi phí sinh hoạt khoảng triệu đồng, có gia đình chi phí 10 triệu đồng Sau trừ chi phí đó, phần lại tính toán để quy mức vay tối thiểu cho khách hàng Như vậy, gia đình phải có thu nhập 15 triệu đồng/tháng mong đáp ứng điều kiện ban đầu, thu nhập thực tế nhiều gia đình 15 triệu đồng/tháng thu nhập cao Bởi lẽ, gia đình có hai người làm quan nhà nước 10 năm, lương 3.0 thu nhập khoảng 10 triệu (2 nguời) Từ rơi vào tình trạng người mua nhà khả trả nợ 2.2.2 Hướng hoàn thiện 2.2.2.1 Nhà nước cần có biện pháp khác để hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tạo điều kiện cho họ cải tạo, xây dựng nhà Chính sách tài tín dụng: Hình thành thị trường tài nhà ở, huy động nguồn tài xã hội (của dân cư, tổ chức trong, nước, vốn ODA nhà tài trợ đa phương hay song phương…) Nghiên cứu miễn giảm thuế VAT đối dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội, hình thành quỹ phát triển nhà thành phố hỗ trợ cho người có thu nhập thấp Đặc biệt sách tài phải đảm bảo cho hoạt động ngân hàng, việc chấp, giải thu nợ, đấu giá tài sản chấp người có thu nhập thấp họ khả toán Theo quan điểm người viết, Nhà nước cần giảm lãi suất xuống mức 5% Một số tiêu chí ngân hàng quy định chặt chẽ thận trọng, khách hàng vay vốn đáp ứng Ví dụ đối tượng thu nhập theo thời vụ không vay vốn, mà phải có có thu nhập ổn định hàng tháng Mặt khác nhà nước cần đơn giản hoá thủ tục hành chính, tháo gỡ vướng mắc pháp lý tài để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhằm tạo điều kiện pháp lý cho người có thu nhập thấp cải tạo, nâng cấp nhà chấp để cải thiện nhà GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 54 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam 2.2.2.2 Tăng cường lực cho quan quản lý nhà xã hội, doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà theo nguyên tắc huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức nhân dân tham gia xây dựng nhà xã hội Đa dạng hoá loại hình dịch vụ cung cấp nhà xã hội: Xây dựng để bán, cho thuê, bán nhà trả góp… Đặc biệt loại hình nhà trả góp, năm gần loại hình có xu hướng phát triển chứng minh đắn Vì nhà nước cần phải quan tâm đến loại hình dịch vụ để cung cấp đáp ứng nhu cầu thực tế người dân, người có thu nhập thấp Đối với khu vực nhà nước trọng đến điều hoà lợi ích nhóm xã hội nhà nước thường phải chi phí lớn cho lĩnh vực Còn khu vực tư nhân hoạt động kinh doanh chạy theo lợi nhuận nên xu hướng họ xây dựng nhà cao cấp phục vụ tầng lớp giả phục vụ cho người có thu nhập thấp Người có thu nhập thấp có nhu cầu nhà họ lại thiếu vốn trang bị kỹ thuật Vì cần phải có kết hợp nhà nước nhân dân làm Người có thu nhập thấp khắp nước, dự án phát triển nhà xã hội tập trung thành phố lớn Theo quan điểm người viết Nhà nước cần có chế phù hợp cho thị trường kinh doanh nhà xã hội 2.2.2.3 Coi trọng công tác giải phóng mặt phát triển sở hạ tầng Đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tăng cường cung cấp dịch vụ phát triển phải trước bước sở hạ tầng kỹ thuật xã hội đô thị điều kiện tiêu đề để nhanh tốc độ hiệu cung ứng phát triển nhà Vì cần coi trọng công tác đền bù giải phóng mặt phát triển sở hạ tầng triển khai cho dự án phát triển nhà theo quy hoạch duyệt Coi trọng việc công khai hoá quy trình, định mức phương thức đền bù giải phóng mặt Các phương thức, định mức phải phù hợp với tình hình điều kiện thực tế thị trường Kết hợp đền bù theo chế thị trường phương thức hành mệnh lệnh Chống tượng tiêu cực đáng tiếc xảy từ phía đối tượng phải di dời cán chuyên trách giải phóng mặt 2.2.2.4 Đa dạng linh hoạt nguồn vốn, phương thức cung cấp vốn cho phát triển nhà xã hội đáp ứng yêu cầu nhà ngày cao thị trường GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 55 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Các nguồn vốn huy động nguồn vốn FDI, ODA, BOT, huy động thông qua thị trường chứng khoán, vốn đóng góp, tích luỹ dân cư, doanh nghiệp Sự đa dạng nguồn vốn đáp ứng yêu cầu đầu tư phát triển nhà chủ dự án để xây dựng phát triển nhà xã hội cần thiết Áp dụng song song đan xen linh hoạt tất phương thức cấp vốn, tạo vốn phát triển nhà Từ phương thức nhà nước cấp đất, đầu tư sở hạ tầng duyệt quy hoạch thủ tục đầu tư, cho phép dân tự đầu tư xây dựng 2.2.2.5 Tiếp tục nghiên cứu cải cách, bổ sung, hoàn thiện sở pháp lý liên quan đến xây dựng quản lý nhà xã hội Cần tiếp tục nhiên cứu chỉnh sửa điều khoản không thích hợp trước thay đổi thị trường Bỏ quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội để giao cho Chính phủ hướng dẫn cho phù hợp với thời kỳ (hàng năm) Quy định cụ thể số nội dung như: Về hình thức phát triển nhà xã hội, quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà xã hội, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội, chế ưu đãi phát triển nhà xã hội, quy định cụ thể chế ưu đãi chủ đầu tư xây dựng vốn ngân sách nhà nước; quản lý giá thuê, giá mua, thuê mua… Đồng thời cần phải thống tập trung hoá việc quản lý đất đai xây dựng nhà xã hội, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho nhân dân Kết luận Chương Trong Chương 2, người viết phân tích đầy đủ quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Cụ thể, việc đầu tư tạo lập nhà xã hội, xác định chủ đầu tư dự án, việc huy động vốn, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở, trường hợp ưu đãi chủ đầu tư bên mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Qua đó, người viết phân tích sâu đối tượng mua nhà xã hội, trình tự mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội, đặc biệt việc xác định giá bán, giá cho thuê Bên cạnh việc quản lý, vận hành nhà xã hội người viết đưa phân tích Nội dung số thực trạng hướng hoàn thiện người viết phân tích song song nội dung Chương luận văn GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 56 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam KẾT LUẬN Vấn đề nhà vấn đề sống toàn diện Nó vừa khứ, tương lai, liên quan đến nhiều mặt sống gắn liền với điều kiện sống người, cộng đồng Người ta sống nhà ở, nhà xây cách tuỳ tiện, mà người tạo cách dễ dàng Vì xây dựng nhà cần phải có quy hoạch quy hoạch phải coi công trình khoa học thực tiễn sống người toàn xã hội Xã hội muốn phát triển được, trước hết hết phải giải mâu thuẫn tồn lòng xã hội Những mâu thuẫn giải yêu cầu tất yếu trình đô thị hoá Yêu cầu tất yếu cần phải giải nhà cho tầng lớp khác nhau, đặc biệt tầng lớp người có thu nhập thấp, chiếm số đông đô thị Một xã hội muốn phát triển bền vững cần phải hài hoà lợi ích người khác phải đáp ứng nhu cầu tối thiểu cho họ, nhu cầu tối thiểu nhu cầu nhà Để góp phần thúc đẩy xã hội phát triển giải nhà xã hội cho người có thu nhập thấp quan trọng Việc giải nhà sớm chiều giải mà đòi hỏi phải có thời gian, có kế hoạch sách phù hợp Chính sách phụ thuộc vào giai đoạn, thời kỳ cụ thể mà nhà nước, xã hội lựa chọn Đối với nước ta, nước GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 57 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam gia đoạn đầu trình công nghiệp hóa, đại hóa đất nước xu đô thị hóa diễn ngày mạnh mẽ Dưới sức ép dân số sức ép nhà đô thị việc lựa chọn phương án sách để hành động khó khăn, đòi hỏi nhà quản lý đô thị phải tham gia có phối hợp cấp, ngành, thành phần kinh tế để giải Mặc dù tham gia chủ thể có vai trò hoàn toàn khác Tuy nhiên việc tham gia cuả chủ thể phải hướng vào mục đích chung xã hội giải kịp thời nhu cầu nhà đô thị đặc biệt nhà xã hội nhà điều kiện cần mà điều kiện đủ để thúc xã hội phát triển (điều kiện cần: giải kịp thời; điều kiện đủ: đủ số lượng, chất lượng nhà ở) Và để đảm bảo lợi ích cho bên nhà nước phải có biện pháp khác nhằm tạo điều kiện khuyến khích họ tham gia vào thị trường cà có quy định cụ thể Chỉ có nhà nước giải vấn đề nhà xã hội cho tầng lớp có thu nhập thấp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn pháp luật Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2013) Luật nhà năm 2005 Bộ luật dân năm 2005 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật quy hoạch đô thị năm 2009 Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà xã hội Nghị định Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 Chính phủ Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/04/2013 Chính phủ quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 58 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam 10 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 11 Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội công trình dịch vụ 12 Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ 13 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ 14 Thông tư số 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 sửa đổi, bổ sung 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ 15 Quyết định số 21/QĐ-NHNN ngày 02/01/2014 mức lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng năm 2014 dư nợ khoản cho vay hỗ trợ nhà theo quy định thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 16 Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 17 Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 Bộ xây dựng quy định chi tiết số nội dung Quản lý chất lượng công trình xây dựng 18 Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 Bộ xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà xã hội 19 Nghị 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị 02/NQ-CP số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu 20 Thông tư số 17/2014/TT-BXD ngày 18/11/2014 Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung số Điều Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15 tháng năm GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 59 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam 2013 Thông tư số 18/2013/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQCP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ 21 Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 11/2013/TTNHNN ngày 15/5/2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ * Các Công văn hướng dẫn Bộ xây dựng 22 Công văn số: 1329/VPCP-KTTH ngày 04 tháng năm 2011 Văn phòng Chính phủ quy định Chính sách ưu đãi thuế nhà xã hội 23 Công văn số: 23/BXD-QLN ngày 10 tháng năm 2011 Bộ xây dựng trả lời công tác quản lý nhà xã hội quy định việc thành lập sàn giao dịch bất động sản 24 Công văn số: 2141/BXD-QLN ngày 14 tháng 10 năm 2013 Bộ xây dựng Hướng dẫn triển khai thực dự án đầu tư nhà xã hội 25 Công văn số: 05/BXD-QLN ngày 02 tháng 01 năm 2014 Bộ xây dựng Hướng dẫn đối tượng mua nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp * Sách, báo, internet 26 Khái niệm đặc điểm nhà ở, http://text.123doc.org/document/119395khai-niem-va-dac-diem-nha-o.htm, (Truy cập ngày 10/12/2014) 27 Lê Hiền, Người thu nhập thấp khó mua nhà, http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/tin-noi-bat/118328/nguoi-thu-nhap-thap-vankho-mua-nha.html (truy cập 11/12/2014) GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 60 SVTH: Phạm Tấn Hùng Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 61 SVTH: Phạm Tấn Hùng ... sinh lợi Nhà loại bất động sản Do đó, hoạt động kinh doanh nhà hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản Theo quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Kinh doanh bất động... thuê mua theo hợp đồng ký với bên bán, bên cho thuê mua 11 1.2.3 Khái niệm kinh doanh nhà xã hội Nhà xã hội loại bất động sản Do đó, hoạt động kinh doanh nhà xã hội hoạt động kinh doanh nhà ở,... Quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội Việt Nam Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy