Luan van Quy dinh cua phap luat ve kinh doanh nha o xa hoi o viet nam

Nhà nước cần có các biện pháp khác nhau để hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tạo điều kiện cho họ cải tạo, xây dựng nhà ở của mình...55 2.2.2.2 Tăng cường năng lực cho các cơ quan quản l

MỤC LỤC



-Trang LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục đề tài 3

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát chung về kinh doanh nhà ở 4

1.1.1 Khái niệm nhà ở 4

1.1.2 Đặc điểm nhà ở 5

1.1.3 Phân loại nhà ở 7

1.1.3.1 Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở Có thể phân nhà ở thành các loại sau: 7

1.1.3.2 Căn cứ vào khu vực xã hội có thể phân loại nhà ở thành 8

1.1.3.3 Căn cứ vào chất lượng nhà và kết cấu xây dựng 8

1.1.3.4 Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thế phân chia nhà ở thành 8

1.1.3.5 Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia nhà ở thành 9

1.1.3.6 Căn cứ vào thực tế của dự án 10

1.1.4 Khái niệm kinh doanh nhà ở 10

1.2 Khái quát chung về kinh doanh nhà ở xã hội 11

1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội 11

1.2.3 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội 15

1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội 15

1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội dưới góc độ kinh tế 15

doanh nhà ở xã hội 17

1.3.2.1 Đối với người quản lý 17

1.3.2.2 Đối với người kinh doanh 18

1.3.2.3 Đối với người sử dụng 18

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI -THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Quy định của pháp luật về đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội 20

2.1.1 Quy hoạch và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội 20

2.1.2 Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 23

2.1.3 Ưu đãi với chủ đầu tư nhà ở xã hội 25

2.1.4 Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội 29

2.1.5 Quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 31

2.2 Quy định của pháp luật về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội 33

2.2.1 Đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội 33

2.2.2 Quy định ưu đãi về bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội 37

2.2.3 Trình tự, thủ tục mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội 39

2.2.4 Xác định giá nhà ở xã hội 42

2.3 Quy định quản lý, sử dụng nhà ở xã hội 47

2.3.1 Quản lý, vận hành nhà ở xã hội 47

2.3.2 Quyền sở hữu nhà ở xã hội 48

2.2 Thực trạng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội 50

2.2.1 Thực trạng 50

2.2.1.1 Thực trạng về chính sách đầu tư, ưu đãi trong kinh doanh nhà ở xã hội 50

2.2.1.2 Thực trạng trong hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội 51

2.2.1.3 Thực trạng trong việc xác nhận đủ điều kiện mua nhà ở xã hội 51

2.2.1.4 Thực trạng về thủ tục cho vay 52

2.2.1.5 Thực trạng về giá bán, giá cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội53 2.2.1.6 Thực trạng về chính sách ưu đãi 53

2.2.2 Hướng hoàn thiện 55 2.2.2.1 Nhà nước cần có các biện pháp khác nhau để hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tạo điều kiện cho họ cải tạo, xây dựng nhà ở của mình 55 2.2.2.2 Tăng cường năng lực cho các cơ quan quản lý nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở theo nguyên tắc huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia 55 2.2.2.3 Coi trọng công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng56 2.2.2.4 Đa dạng và linh hoạt các nguồn vốn, phương thức cung cấp vốn cho phát triển nhà ở xã hội đáp ứng yêu cầu nhà ở ngày càng cao của thị trường

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗigia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế quốcdân của mỗi đất nước Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bấtđộng sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm hàng đầu của

xã hội Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi conngười, mỗi gia đình và xã hội

Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung thìgiá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sản xuấttăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà ở xã dưới góc độ làmột loại hàng hóa cũng không nằm ngoài quy luật đó Hiện nay, Việt Nam là nướcđông dân thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và đứng thứ 14 trong các nước đông dânnhất thế giới Do đó, nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao, trong khi đó diện tíchđất ở ngày càng hạn chế, nền kinh tế còn chậm phát triển, thu nhập bình quân đầungười thấp (năm 2013 là 1.960 USD), khả năng tự tạo lập nhà ở là vấn đề khó khănvới nhiều hộ gia đình, cá nhân Do vậy, nhà ở ngày càng tăng cao để kịp thời đápứng nhu cầu của con người Các chính sách, hoạt động thu hút đầu tư xây dựng,mua bán nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích, thúc đẩy thị trường nhà ở xãhội phát triển

Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bảnpháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợicho hoạt động đầu tư mua bán nhà ở xã hội được công khai Trong đó, phải kể đếnLuật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2013), Luật Nhà ở năm 2005, Bộ luật dân

sự năm 2005, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… và các văn bản hướng dẫnthi hành Tuy nhiên, thị trường nhà ở xã hội phát triển còn thiếu minh bạch, giao dịchngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu về nhà ở xã hội bị mất cân đối, chưa đáp ứngđược yêu cầu thực tế Chính sách hỗ trợ vay vốn cho người có thu nhập thấp mua nhà

ở xã hội chưa cụ thể, người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn cho vay ưu đãi cònhạn chế

Thực tế cho thấy, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với quá trình côngnghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở cho những

người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời Ỏ nước ta,trong những năm qua đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiệntừng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp,nhiều chương trình, dự án đều đề cập đến phát triển nhà ở xã hội cho người có thunhập thấp và được xác định là vấn đề ưu tiên Tuy nhiên vấn đề nhà ở xã hội là mộtvấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nên trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn

đề cần được giải quyết Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, nhằm thúc đẩy thị

trường nhà ở xã hội phát triển lành mạnh và bền vững, người viết nghiên cứu: “Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp là

hết sức cần thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích người viết nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ cơ sở lý luận, đánh giáđúng đắn, khách quan, toàn diện các nội dung mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hộitheo quy định của Luật nhà ở năm 2005

Người viết đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật vềkinh doanh nhà ở xã hội Từ đó, người viết tìm ra những giải pháp hoàn thiện, thúcđẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội tại Việt Nam được phổ biến

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở có nội dung rất rộng và liênquan đến nhiều lĩnh vực khác nhau Trong khuôn khổ của luận văn đại học ngườiviết chỉ giới hạn nghiên cứu những vấn đề pháp lý liên quan trực tiếp đến hoạt độngkinh doanh nhà ở xã hội Cụ thể, người viết nghiên cứu các quy định về các loạigiao dịch mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội Đồng thời, nêu lên thựctrạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội và hướng hoànthiện

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được các nội dung nêu trên, trong quá trình nghiên cứu luận vănngười viết có sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:

Phương pháp tổng hợp, đối chiếu được sử dụng khi nghiên cứu những vấn đề

lý luận về mua bán nhà ở xã hội

Phương pháp phân tích được sử dụng khi nghiên cứu các quy định pháp luậthiện hành về kinh doanh nhà ở xã hội và thực trạng kinh doanh nhà ở xã hội

5 Bố cục đề tài

Bố cục của đề tài Luận văn bao gồm các phần sau:

LỜI NÓI ĐẦU

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở

XÃ HỘI

Trong chương 1 người viết nghiên cứu những vấn đề lý luận về kinh doanhnhà ở xã hội bao gồm: Các khái niệm, đặc điểm và phân loại về nhà ở; các kháiniệm, đặc điểm nhà ở xã hội và sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanhnhà ở xã hội

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI-THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

Trong chương 2 người viết tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật

về kinh doanh nhà ở xã hội bao gồm: Quá trình đầu tư tạo lập nhà ở xã hội; các quyđịnh của pháp luật về mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội; quy định vềquản lý và sử dụng nhà ở xã hội Bên cạnh đó, người viết nghiên cứu thực trạngkinh doanh nhà ở xã hội hiện nay và đề xuất hướng hoàn thiện để góp phần vào việckinh doanh nhà ở xã hội có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1 Khái quát chung về kinh doanh nhà ở

1.1.1 Khái niệm nhà ở

Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi

mà con người cư trú với nhiều thời gian nhất; Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thànhkết cấu hạ tầng đô thị Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giảnđược hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ Khi cuộc sống ngày một pháttriển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên Nhà ở đã trở thành nơidiễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hoá đặc biệt cónhững đặc điểm riêng

Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: công trình xây dựng cómái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó Nhà ở là nhu cầuthiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người Ở đó không chỉ là chỗ

ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm củamỗi gia đình

Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở được đưa ra các kháiniệm:

Dưới góc độ pháp luật về nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích

để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 quy định “Nhà ở là công trình xây dựngvới mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân1.Trên cơ sở Luật nhà ở, tại Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở đãgiải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau:

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tếđầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thànhphần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của

1 Điều 1 Luật nhà ở 2005.

Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế doNhà nước quy định.

Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quyđịnh tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thờigian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này

Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đangđược dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có

số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái vàtầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựngkhông vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năngtrong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thốngcông trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư cóphần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư vàphần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước mộtkhoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tínhthành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ.Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơquan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ởđó

Dưới góc độ về kinh doanh thương mại: Nhà ở là tài sản có giá trị Là một

loại hàng hóa của hoạt động đầu tư kinh doanh

Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không

gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở

1.1.2 Đặc điểm nhà ở

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 Nhà ở là một loạibất động sản có thể gắn bó với một hộ gia đình hàng chục, hàng trăm năm Trongquá trình ở hoặc hoạt động sản xuất kinh doanh, con người xây dựng, sửa đổi đểphù hợp với từng thời kỳ nhưng vẫn cố định ở một vị trí nhất định Do vậy nhà ởmang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản nên nhà ở có các đặc điểm sau:

Nhà ở có tính bền vững, lâu dài: Nhà ở gắn liền với sự trường tồn của đất đai.Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhưkhông thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Nhà ở xây dựng trên đấtsau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồntại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.2

Nhà ở có tính cá biệt: Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt vàtính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt tráiđất có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai củatừng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khanhiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cábiệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tốkhông giống nhau Trên thị trường nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giốngnhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau vàcùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng cóhướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đềuquan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoảmãn sở thích cá nhân.3

Nhà ở có tính cố định: Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hoá nhà ở so vớicác hàng hóa khác Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đemhàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với nhà ở thì không thể di dời được Chủ nhâncủa ngôi nhà phải chuyển đến nơi có Nhà ở Hàng hoá nhà ở không thể đem ra thịtrường để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô

tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác Tính cố định còn tạo hànghoá nhà ở mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao Cùng một loại nhà ởnhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.4

Nhà ở có tính đa dạng và phong phú: Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoánhà ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rấtphong phú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng

Nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách và pháp luật: Chính sáchpháp luật về đất đai; chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản; chính sách

2 Khái niệm và đặc điểm nhà ở, http://text.123doc.org/document/119395-khai-niem-va-dac-diem-nha-o.htm, (Truy cập ngày 10/12/2014).

3 Khái niệm và đặc điểm nhà ở, http://text.123doc.org/document/119395-khai-niem-va-dac-diem-nha-o.htm, (Truy cập ngày 10/12/2014).

4 Khái niệm và đặc điểm nhà ở, http://text.123doc.org/document/119395-khai-niem-va-dac-diem-nha-o.htm, (Truy cập ngày 10/12/2014).

pháp luật về nhà ở, xây dựng; chính sách pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư…có

sự ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá cả hàng hóa nhà ở

Nhà ở là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thôngthường khác Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mội khu vực, mỗi quốc gia là rấtkhác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tốtâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phốinhu cầu và hình thức nhà ở

1.1.3 Phân loại nhà ở

Nhà ở có rất nhiều loại khác nhau được chủ sở hữu xây dựng theo mục đích

sử dụng, đối tượng sử dụng, khu vực, chất lượng nhà… Tùy thuộc vào những tiêuchí và căn cứ khác nhau mà chủ sở hữu xây dựng, nên nhà ở được phân loại hếtsức đa dạng và phong phú nhằm đáp ứng nhu cầu cuộc sống của con người là để ởhoặc kinh doanh Ở nội dung này người viết không nêu khái niệm nhà ở xã hội mà

Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng (Cán

bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hộiđược điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sởhữu của mình tại địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lựclượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, anninh; Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thờigian đảm nhận chức vụ) thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy địnhLuật Nhà ở 2005.6

1.1.3.2 Căn cứ vào khu vực xã hội có thể phân loại nhà ở thành

Nhà ở nông thôn: Đây là loại nhà ở gia đình dành riêng cho những người laođộng nông nghiệp, thường gắn với đồng ruộng

5 Khoản 1 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

6 Khoản 3 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

Nhà ở được xây dựng trong các đô thị: Hình thức tổ chức nhà ở là theo dạngtập trung dân cư thành các khu ở (thường gọi là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ), có

hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấpnăng lượng; thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giaothông; môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ, phục vụ các nhu cầu vềcuộc sống vật chất và văn hoá, tinh thần của con người

Nhà ở tái định cư là một loại nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua phục vụnhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nướcthu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kế hoạch đượccấp có thẩm quyền phê duyệt.7

1.1.3.3 Căn cứ vào chất lượng nhà và kết cấu xây dựng

Trên cơ sở pháp lý là thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộxây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xâydựng Theo đó, nhà ở riêng lẽ được phân thành 5 loại: Đặc biệt, Nhà cấp I, Nhàcấp II, Nhà cấp III, Nhà cấp IV

1.1.3.4 Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thế phân chia nhà ở thành

Nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp: Nhà ở xã hội, chung cư giá

rẻ, nhà cấp IV

Nhà ở dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà ở liền kề, chung cư.Nhà ở dành cho người có thu nhập cao: Thường là biệt thự, chung cư cao cấp

1.1.3.5 Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia nhà ở thành

Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đangđược dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có sốtầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầnghầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng khôngvượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy

7 Khoản 1 Điều 2 và Khoản 1 Điều 3 Nghị định 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.

hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt8; Là ngôi nhà được xây dựng trênmột khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòngngủ, có phòng nghe và chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách.Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất.Thường mỗi biệt thự có một tên riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử Biệt thựthường được xây trên những diện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thịtrấn, thành phố Nhà biệt thự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhậpkinh tế cao, những người có điều kiện sống cao như các quan chức cao cấp, cácthương nhân giàu hay các trí thức lớn, có tiềm năng trang bị những tiện dụng giađình không hạn chế.

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thốngcông trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư cóphần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư vàphần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư9; Các chung cưnhiều tầng là các loại nhà ở phục vụ nhiều gia đình với số tầng từ hai tầng (côngtrình cấp III) trở lên Nhà ở nhiều căn hộ là loại nhà phổ biến nhất trong thành phố

và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại này gồm một số kiểu căn hộnhất định tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợpcủa các phòng chính, phòng phụ trong một căn hộ Loại nhà này được thiết lậpdựa trên tế bào của nó là căn nhà Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các khônggian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình Nhà ở liền kề là nhà ở được xây dựng liền kề nhau, có hệ thống kết cấu khung,cột, tường, móng riêng hoặc móng chung và có lối ra vào riêng biệt Nhà ở liền kề

có thể được xây dựng một tầng hoặc nhiều tầng Loại nhà ở này còn được gọi là nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng Đây cũng là loại nhà ởgần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn biệt thựthường chỉ gặp xây dựng tại ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt ở các thành phố nhỏ

và vừa rất được phát triển Xây dựng nhà khối ghép ở đô thị được xem là thíchhợp hơn, kinh tế hơn so với loại nhà ở xây dựng riêng biệt vì cũng có đủ sân vườn,cổng ngõ riêng nhưng rẻ hơn nhiều Đây là loại nhà gồm các căn đặt cạnh nhauxếp thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng

8 Khoản 4 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

9 Khoản 5 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

1.1.3.6 Căn cứ vào thực tế của dự án 10

Căn cứ vào thực tế của dự án ta có hai loại nhà ở như sau:

Nhà ở có sẵn: Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng vàđưa vào sử dụng

Nhà ở hình thành trong tương lai: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ởđang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

1.1.4 Khái niệm kinh doanh nhà ở

Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền kinh

tế hàng hoá, bao gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và phương tiện màchủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quátrình đầu tư, sản xuất, vận tải, thương mại, dịch vụ…) trên cơ sở vận dụng quyluật giá trị cùng với các quy luật khác, nhằm đạt mục tiêu vốn sinh lợi cao nhất.Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật doanh nghiệp năm 2005: Kinh doanh làviệc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư,

từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằmmục đích sinh lợi

Nhà ở chính là một loại bất động sản Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ởchính là một hình thức của hoạt động kinh doanh bất động sản Theo quy định tại

khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 “Kinh doanh bất động sản

là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”

Trên cơ sở định nghĩa về kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2006 Người viết đưa ra khái niệm về kinh doanh nhà ở

như sau: Kinh doanh nhà ở là hoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện

việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

1.2 Khái quát chung về kinh doanh nhà ở xã hội

1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian tới, trước mắt đếnnăm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện

10 Khoản 18, 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 Quốc hội khóa XIII, trình Quốc hội ngày 25/11/2014.

đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổnđịnh Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triểnthành công của đất nước.

Nhà ở xã hội là một khái niệm đã có từ rất lâu, đây là loại hình nhà ở do Nhànước xây dựng hoặc một tổ chức được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá

rẻ (nhà ở bán hoặc cho thuê với giá rẻ hơn so với giá thị trường) cho một số đốitượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổnđịnh, người có thu nhập thấp… Mặc dù khái niệm đã có từ rất lâu nhưng ít ngườiquan tâm và biết đến Do những năm trước đây đối tượng được tiếp cập và biếnđến nhà ở xã hội chỉ là những cán bộ, công nhân viên nhà nước, gia đình gặp khókhăn có đủ một số điều kiện do nhà nước quy định sẽ được cấp nhà ở xã hội Sau khi Luật nhà ở năm 2005 ra đời, để khái niệm nhà ở xã hội được nhiềungười quan tâm, giải quyết nhu cầu về chổ ở cho một số bộ phận có thu nhập thấp

và các quy định của pháp luật về đất đai, Bộ luật Dân sự thật sự đi vào đời sống xãhội, được người dân tiếp cận một cách có hiệu quả Chính phủ đã ban hành một sốvăn bản hướng dẫn thi hành mà trọng tâm là Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày23/6/2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở thaythế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Trong đó, khái niệm nhà ở xã hộivẫn được giữ nguyên nội dung “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức,

cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy địnhtại Điều 53, Điều 54 của Luật nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặcthuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”

Với thị trường nhà ở hiện nay khái niệm này không còn xa lạ với người dân.Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đãđược Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị củaĐảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện mục tiêu vì conngười Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có tráchnhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thunhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường Để làm rõ đối tượngđược mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, ngày 20/11/2013 Chính phủ ban hànhNghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội(gọi tắt là Nghị định 188), sửa đổi một số điều của Nghị định số 71/2010/NĐ-CPngày 23/6/2010 của chính phủ, trong đó có Điều 37 quy định về tượng được mua,

thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội Việc quy định đối được mua, thuê hoặc thuê muanhà ở xã hội chi tiết, đầy đủ, đúng đối tượng nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở chocon người.

Tại Điều 12 Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng

hướng dẫn chi tiết Điều 14 Nghị định 188 quy định đối tượng được bố trí nhà ở xã

hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng như sau:

Người có công với cách mạng quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, i, k, l

và Điểm m Khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 củaChính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quanĐảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước (là những người trong biênchế nhà nước) và các đối tượng đang làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêubiên chế của các cơ quan này;

Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ làquân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngânsách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng cácchế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu; Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại khu côngnghiệp, cụm khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệcao, các cơ sở sản xuất, dịch vụ công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khaithác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;

Người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo

do Thủ tướng Chính phủ quy định

Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúpcác đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựatại khu vực đô thị;

Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ;

Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà

ở tái định cư;

Người thu nhập thấp là những người đang làm việc tại các tổ chức: Các cơquan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công lậpnhưng không thuộc đối tượng quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 12

Thông tư 08/2014/TT-BXD; đơn vị sự nghiệp ngoài công lập; doanh nghiệp thuộccác thành phần kinh tế; hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định củapháp luật (là các đối tượng không thuộc diện quy định tại các Điểm a, d và Điểm gKhoản 1 Điều 12 Thông tư 08/2014/TT-BXD) hoặc là người đang nghỉ chế độ cóhưởng lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể (là đốitượng không thuộc diện quy định tại các Điểm a, đ, e và h Khoản 1 Điều 12 Thông

tư 08/2014/TT-BXD) mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyêntheo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp là hộ gia đình thì mức thu nhập chịu thuế được tính cho tất cả cácthành viên trong hộ gia đình và cách tính thuế thu nhập này được thực hiện theohướng dẫn của Bộ Tài chính;

Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp,cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân không phân biệtcông lập và ngoài công lập (đối tượng quy định tại Điểm này chỉ được phép thuênhà ở xã hội)

Từ những phân tích trên, theo quan điểm của người viết có thể đưa ra khái

niệm như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc

các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định được mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định” Tuy nhiên, người

viết cũng đồng tình với quan điểm của Luật nhà ở 2014 trình Quốc hội khóa XIII

thông qua ngày 25/11/2014 nêu khái niệm tại Khoản 7 Điều 3 như sau: “Nhà ở xã

hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”

Thứ nhất, nhà ở xã hội là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từthiện mà là để bán hoặc cho thuê

Thứ hai, đối tượng mua nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp có thể từlương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuốc sống vàtích lũy chút ít nhưng không đủ mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từnhiều phía.

Thứ ba, nhà ở xã hội thường có giá rẽ hơn các loại nhà khác Bởi vì, loại nhànày hoàn toàn không kém về chất lượng Nó vẫn đảm bảo độ bền vững với nhữngtiêu chuẩn xây dựng cơ bản, chỉ có điều nó không sử dụng các thiết bị đắt tiền, nhàthấp tầng không có thang máy, không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, khôngdùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích khác như hồbơi, sân tennis ; có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp; được Chính phủgiảm hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất Ngoài ra, Chínhphủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc can thiệp để được vay ngân hàng với lãisuất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chínhthông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng; người mua được giảmgiá căn nhà và trả dần trong 15 - 20 năm với mức lãi suất rất thấp

Thứ tư, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại, thếchấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn

hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tốithiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợpđồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua

Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định Người mua, thuê mua nhà

ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền theohợp đồng đã ký kết và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai,nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm trả hếttiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua11

1.2.3 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội cũng chính là một loại bất động sản Do đó, hoạt động kinhdoanh nhà ở xã hội cũng là hoạt động kinh doanh nhà ở, tuy nhiên đối tượng đượcmua nhà ở xã hội được pháp luật hạn chế hơn so với đối tượng mua nhà ở thương

mại Từ đó, người viết đưa ra khái niệm về kinh doanh nhà ở xã hội như sau: Kinh

doanh nhà ở xã hội là hoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

11 Khoản 5 Điều 13 Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

nhằm mục đích sinh lợi nhuận có giới hạn của chủ đầu tư dưới sự giám sát của nhà nước dành cho các đối tượng chính sách và thời gian được phép bán nhà của người mua.

1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội

1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội dưới góc độ kinh tế

Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là một vấn đề vô cùng bứcxúc đặt ra đối với mọi xã hội Vấn đề này nó đòi hỏi không phải một sớm mộtchiều là giải quyết được ngay, mà cần phải có thời gian, cách thức và phương thức

để giải quyết Nhà ở nó không những liên quan đến vấn đề tài chính, kinh tế củamỗi gia đình, mỗi tổ chức, mỗi quốc gia mà nó là sự biểu hiện nhiều mặt khácnhau của đời sống xã hội Về kinh tế, đó là cách thức lựa chọn các phương thứckhác nhau về đầu tư, huy động vốn đầu tư, cách thức cung ứng nhà ở sao cho cóhiệu quả Đặc biệt là cách thức giải quyết nhà ở cho những người có thu nhậpthấp Những người có thu nhập thấp thường là những người không có hoặc rất ítkhả năng chi trả cho một ngôi nhà Nhà ở là một khoản chi rất lớn của một giađình và chính phủ cũng phải chi một khoản rất lớn về giá trị đó cả trực tiếp lẫngián tiếp, thì trách nhiệm tài chính đó trở thành khổng lồ Tuy vậy sự đóng gópcủa chính phủ trong lĩnh vực này vẫn tăng lên bằng nhiều biện pháp khác nhaunhư: Cho các cá nhân và nhà đầu tư vay tiền để xây dựng nhà ở xã hội; bao cấpmột phần hoặc toàn bộ cho người có thu nhập thấp, các loại bảo đảm về sản xuấtcho chủ đất, người mua; các chính sách ưu đãi về thuế tín dụng, tiền thuê nhà hoặcchế độ đền bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải toảmặt bằng

Cách phân tích này bắt nguồn từ sự nhận thức và đặc điểm của nhà ở xã hội

và quan trọng hơn hết nhà ở xã hội là một hàng hoá trên thị trường Vấn đề nảysinh là sự không tương xứng giữa cung và cầu Trong điều kiện đô thị hóa ngàycàng gia tăng thì một đặc trưng cơ bản là nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng.Việc tìm các giải pháp cho vấn đề nhà ở xã hội thường được chú ý đến việc mởrộng khả năng cung ứng Chính phủ được xem là người đóng vai trò đỡ đầu, tạođiều kiện can thiệp vào công việc thông qua chính sách, bên cạnh đó quá trìnhđiều tiết của chính phủ cũng có thể xem là một yếu tố đầu vào Vì vậy chính phủmuốn giảm giá các yếu tố đầu vào cho các tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xãhội, đặc biệt là đất đai và các cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, trên thực tế chính sách tài

chính nhằm mở rộng sự cung ứng nhà ở xã hội thường chỉ đem lại lợi ích chonhóm người có thu nhập khá trong xã hội, vì hiện nay giá nhà ở xã hội thấp hơngiá thị trường kinh doanh nhà ở nhưng vẫn còn là gánh nặng cho những gia đình

có thu nhập thấp

Giá thành nhà ở xã hội hiện nay (mua, thuê hoặc thuê mua) dù đã được miễntiền sử dụng đất và các điều kiện miễn giảm khác vẫn còn cao hơn khả năng củacác hộ gia đình thu nhập thấp Hơn nữa với tập quán, suy nghĩ của người dân nước

ta vẫn còn nặng về sở hữu nhà ở tư nhân, chưa quen và ít thích ứng với kiểu nhà ởcho thuê miễn sao đảm bảo ổn định chỗ ở, làm cho phía “Cung” và “Cầu” càngkhó tiếp cận nhau Chính phủ đã có chủ trương phát triển quỹ nhà ở xã hội chothuê đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách Còn việc xã hội hóa đầu tưxây dựng nhà ở xã hội cho thuê, thậm chí nhà ở thu nhập thấp để bán thì rất ít chủđầu tư tham gia vì thời gian hoàn vốn rất lâu, lợi nhuận thấp Do đó, cần tạo nhiều

cơ chế ưu đãi hơn nữa để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê và từngbước thay đổi suy nghĩ của một bộ phận rất lớn người dân về “nơi ở” ổn định củamột xã hội công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Từ thực tế cho thấy trong thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội tại cáctỉnh thành, các địa phương gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân kháchquan và chủ quan, trong đó có một số nguyên nhân chính như sau:

Chính quyền địa phương chưa tập trung được nguồn vốn để phát triển nhà ở

xã hội: Chưa thực hiện được việc điều tiết 30% - 50% từ nguồn ngân sách thu tiền

sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hộimặc dù Luật Nhà ở đã quy định; thiếu nguồn vốn ưu đãi để cho vay hoặc hỗ trợ lãivay cho cả chủ đầu tư và cả các đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội;

Các cơ chế, chính sách ưu đãi của Chính phủ tuy đã triển khai nhưng chưathực thi được trong thực tế nên chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia: Chủ đầu tưkhó tiếp cận nguồn vốn vay nói chung và vốn vay ưu đãi nói riêng (vướng LuậtĐất đai, vì đối với những dự án nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, khi được miễntiền sử dụng đất thì không thế chấp được để vay vốn)

Từ quan điểm kinh tế thì bước đi căn bản đầu tiên để tiến tới phát triển mộtchính sách hữu hiệu là phải thực hiện sự đánh giá định lượng về nhu cầu nhà ở xãhội trong trung hạn và dài hạn dựa trên mức tăng dân số đô thị, tỷ lệ các hộ giađình, mức thu nhập của các hộ gia đình, giá thành xây dựng và tình trạng quỹ nhà

hiện có và phải vạch những tiêu chuẩn tối thiểu như tiêu chuẩn kiến trúc, khônggian, chất lượng xây dựng, giá cả… và đặc biệt phải chú trọng đến việc phân tích

áp dụng các biện pháp hữu hiệu để giảm giá thành xây dựng nhằm tăng khả năngcung ứng phù hợp với mức cầu để đạt hiệu quả kinh doanh cao nhất Nhà nướcluôn khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để kinh doanh là hết sứccần thiết, đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp có nơi ở Nhà nước tạođiều kiện ưu đãi cho vay để đáp ứng các yêu cầu bức bách về nhà ở xã hội, quyếtđịnh sự phát triển thành công của đất nước Do vậy, việc kinh doanh nhà ở xã hộihiện nay là sự cần thiết cho phát triển đất nước

1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội

1.3.2.1 Đối với người quản lý

Pháp luật là yếu tố quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội Làphương tiện để Nhà nước quản lý các mặt của đời sống xã hội Pháp luật có vai tròrất quan trọng trong việc quản lý, điều chỉnh các quan hệ xã hội nói chung, trong đó

có các quan hệ mua bán nhà ở xã hội, cho thuê và cho thuê mua Chính vì thế, cácquy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ra đời là tất yếu để điều chỉnhcác quan hệ này Đồng thời, góp phần thúc đẩy sự phát triển của đất nước, nâng caođời sống cho một bộ phận người dân, cán bộ, công chức có thu nhập thấp

Nhà nước luôn có cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vựcnày để góp phần phát triển đất nước, người dân có cuộc sống ấm no, nhằm phấnđấu trở thành một nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa

1.3.2.2 Đối với người kinh doanh

Đối với các nhà đầu tư tạo lập nhà ở xã hội, họ luôn mong muốn Nhà nước

có chính sách hỗ trợ đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội, giải phóng mặt bằng, các chínhsách miễn, giảm thuế…

Tạo môi trường kinh doanh lành mạnh trong lĩnh vực bất động sản

Có khung pháp lý vững chắc, ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa bên mua vàbên bán về việc góp vốn để mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, hạn chế

phát sinh các trường hợp tranh chấp xảy ra xuất phát từ hợp đồng mua bán nhàhoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà nước ban hành các chính sách ưu đãi trong đầu tư, tạo lập nhà ở sẽ tạođiều kiện cho các doanh nghiệp tổ chức, cá nhân mạnh dạn đầu tư, góp phần giảiquyết nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.3.2.3 Đối với người sử dụng

Đối với người mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội họ luôn có tâm lý mongmuốn có được chổ ở, một mái nhà vững chắc để an tâm làm việc và tạo điều kiệncho các con được giáo dục tốt

Người mua cũng quan tâm đến chất lượng công trình nhà ở, đảm bảo đúngthiết kế theo tiêu chuẩn của Nhà nước Kết cấu hạ tầng, giao thông, đèn thắp sángnơi công cộng và tình hình an ninh tại các khu nhà ở này Vì thực tế hiện nay, khimới xây dựng chưa được có nhiều người sinh sống nên tình hình an ninh phức tạp.Nhà nước phải có cơ chế đảm bảo giá mua, thuê và thuê mua hợp lý và rẻhơn so với nhà ở thương mại có cùng diện tích, kết cấu

Bên cạnh đó, đối tượng mua nhà ở xã hội có thu nhập thấp nên họ mongmuốn được Nhà nước hỗ trợ vay vốn qua hệ thống ngân hàng với mức lãi xuấtthấp (hiện nay là 5%/năm) và thời hạn vay vốn từ 10 năm trở lên

Sau khi người mua đã hoàn thanh xong các thủ tục mua nhà và đã trả tiềnxong cho các doanh nghiệp thì họ luôn mong muốn nhận được nhận giấy chứngnhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở Đây là tâm lý chung của người dân khi lựachọn mua nhà ở xã hội, do vậy Nhà nước cần có quy định về trình tự thủ tục, thờihạn cấp giấy chứng nhận cho người dân trong khoảng thời gian nhất định

Kết luận Chương I

Trong Chương 1, người viết đã làm rõ các khái niệm, đặc điểm của nhà ở vànhà ở xã hội, phân loại nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và sự cần thiết của quyđịnh pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội Người viết phântích sâu từng nội dung cụ thể của đặc điểm nhà ở xã hội Người viết tập trung phântích vị trí và tầm quan trọng trong việc tạo khung pháp lý vững chắc trong kinhdoanh nhà ở xã hội, góp phần quản lý việc kinh doanh loại hình này đạt hiệu quả;doanh nghiệp đầu tư, tạo lập bán nhà ở xã hội có môi trường kinh doanh lành

mạnh, đảm bảo có lợi nhuận; người có thu nhập thấp mong muốn có chổ ở ổnđịnh, lâu dài.

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI -

THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

Đầu tư tạo lập nhà ở xã hội là một hoạt động kinh doanh nhà ở, các chủ đầu

tư bỏ vốn ra xây nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích kiếm lợi

nhuận từ loại hình hoạt động kinh doanh này Tuy nhiên, hoạt động đầu tư để kinhdoanh loại hình này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt Việc đầu tư nhà ở xã hội phải có dự án đầu tư, các

dự án này phải đáp ứng đủ các yêu cầu của pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế, sốtầng… Ngoài ra quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư cũng được luật quy địnhkhá cụ thể, các quyền và nghĩa vụ này được xác lập không chỉ đảm bảo quyền vàlợi ích của các chủ đầu tư mà còn đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở xãhội được thực hiện đúng pháp luật và có hiệu quả

2.1 Quy định của pháp luật về đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội

2.1.1 Quy hoạch và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong

dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quyết địnhcho giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xâydựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đấthàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất để thực hiện dự ánđầu tư nhà ở để cho thuê.12

Trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch pháttriển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, Ủy ban nhândân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào quỹ đất của địa phương bố trí đủ quỹ đất vàchỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất củatừng dự án phát triển nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội để giao cho các chủ đầu tư triển khai việc đầu tư xây dựng

Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013của Chính phủ quy định quy hoạch và bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xãhội như sau:

- Quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ởthương mại, khu đô thị mới thì:

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới, không phân biệtquy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT và hìnhthức BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở

12 Điều 52, Điều 55, Điều 56 Luật đất đai năm 2013.

lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổngmặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạtầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó có tráchnhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhànước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngânsách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xãhội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án)

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô sửdụng đất dưới 10 ha thì ngoài hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hộinhư đã nêu trên, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ởtương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá đất do Ủy ban nhân dâncấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển giao để Nhà nước sử dụng làm nhà ở xã hộihoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do Ủy bannhân dân cấp tỉnh ban hành nhằm bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở của địa phươngdành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn

- Đối với các đô thị loại 4, loại 5 và khu vực nông thôn thì căn cứ vào điềukiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc yêu cầu chủ đầu tư

dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn dành quỹ đất để xâydựng nhà ở xã hội như mục 2.1.1.1

- Việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao độnglàm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chếxuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cảcác cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh

tế (sau đây gọi chung là khu công nghiệp) thực hiện theo quy định sau đây:

Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản

lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khucông nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạtầng kỹ thuật khu nhà ở cho công nhân, người lao động làm việc tại khu côngnghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyểngiao cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội đảm nhận việc triển khai thựchiện dự án phát triển nhà ở xã hội Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu

tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ vào tiền thuê đất tạikhu công nghiệp đó;

Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủnhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm

tổ chức lập (hoặc điều chỉnh quy hoạch), thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

và thu hồi đất để bổ sung quỹ đất giao cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hộiđảm nhận việc triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội Chi phí bồi thườnggiải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất đểlại cho địa phương;

Đối với các khu công nghiệp chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức điều chỉnh quy hoạch xây dựng;quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyềnhoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định việc điều chỉnh một phần diệntích đất của khu công nghiệp đó để xây dựng nhà ở xã hội phục vụ công nhân khucông nghiệp

Chủ đầu tư trong các truờng hợp nêu trên được lựa chọn theo quy định tại Điều

Khi bàn giao quỹ đất 20% cho Nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả(hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhànước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng

hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định củapháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao

- Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự ánbằng nguồn vốn ngân sách trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quyđịnh như sau:

Đối với dự án được bố trí nguồn vốn ngân sách trung ương từ 50% tổng mứcđầu tư của dự án trở lên thì Bộ Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc lựa chọn quỹ đất dành để phát triển nhà ở xãhội quy định tại Điều này để triển khai thực hiện dự án;

Đối với dự án được bố trí vốn ngân sách trung ương dưới 50% tổng mức đầu

tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án quyết định việc sử dụng quỹ đất dành

để phát triển nhà ở xã hội quy định tại Điều này để triển khai thực hiện dự án

- Đối với hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì phảibảo đảm phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạchxây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuânthủ theo đúng giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Luật đất đai để quyết địnhviệc chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác nhằm tạođiều kiện khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện việc xây dựngnhà ở xã hội

2.1.2 Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội là người sở hữu vốn hoặc người đượcgiao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó Chủ đầu tưxây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày20/11/2013 có các chủ đầu tư như sau:

Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở của Trung ương và địa phương;

Ban quản lý dự án được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; Doanh nghiệp nhà nước được giao quản lý, sử dụng vốn ngân sách để đầu tưxây dựng nhà ở xã hội theo dự án;

Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh bất độngsản theo quy định của pháp luật tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án; Doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ có sử dụng lao động đầu tư xây dựng nhà ở đểbán, cho thuê, cho thuê mua đối với người lao động của doanh nghiệp đó;

Hộ gia đình;

Cá nhân

Điều kiện để trở thành chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật 13

Vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản

“Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6

(sáu) tỷ đồng Việt Nam.”14

Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2015 thì

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Nguồn vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự án, phương án vay tốithiểu 30% tổng mức đầu tư dự án, phương án vay15;

Hồ sơ xin chấp thuận đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyếtđịnh chấp thuận đầu tư trước khi tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án

Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng toàn bộ bằngnguồn vốn ngân sách nhà nước và các dự án có từ 30% vốn ngân sách nhà nướctrở lên, trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và khoản chi phí hỗ trợ xây dựng

hạ tầng (nếu có), việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, nhà thầu các gói thầu cung cấpdịch vụ tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị thực hiện theo quy định củapháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng đối với dự án sử dụng vốn ngân sáchnhà nước

Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngânsách nhà nước thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện thông qua hìnhthức đấu thầu dự án hoặc áp dụng hình thức chỉ định theo quy định của pháp luật vềđất đai và pháp luật về nhà ở

Trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% của dự án pháttriển nhà ở thương mại, khu đô thị mới quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 6 củaNghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương

13 Theo quy đinh tại Khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006

14 Khoản 1 Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006.

15 Khoản 2 Điều 1 Thông tư 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 sửa đổi bổ sung một số điều Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của chính phủ.

mại, khu đô thị mới đó đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở

xã hội

Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình,phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở mà có nhu cầu thực hiện dự án phát triểnnhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh

hạ tầng khu công nghiệp được giao đồng thời làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹthuật khu nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp đó Sau khi đầu tư xong cơ sở hạtầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội, Chủ đầu tư cấp I có thể tự đảm nhận đầu tư xâydựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho doanh nghiệpsản xuất trong khu công nghiệp đó hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bấtđộng sản (gọi chung là chủ đầu tư cấp II) đảm nhận việc thực hiện dự án phát triểnnhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp.Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyểngiao (BT) thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 10 của Nghị định188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013

Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì hộ gia đình,

cá nhân đó thực hiện việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở vàpháp luật về xây dựng16

2.1.3 Ưu đãi với chủ đầu tư nhà ở xã hội

Vấn đề giải quyết nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cho các đối tượngthu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang ngày càng được nhànước quan tâm Đặc biệt, Nhà nước luôn có cơ chế hỗ trợ, ưu đãi cho các chủ đầu tưphát triển nhà ở xã hội, ban hành nhiều chính sách nhằm khuyến khích các thànhphần kinh tế tham gia đầu tư Việc các nhà đầu tư chọn lĩnh vực kinh doanh này họluôn đắn đo, vì các đối tượng mua nhà có nguồn tài chính thấp, trả góp nhiều lần,nhiều năm, cùng với sự giúp sức của nhà nước Do đó, việc thu hồi vốn của các chủđầu tư khá dài Từ những nguyên nhân khách quan đó, nhà nước đã ban hành nhiều

cơ chế hỗ trợ, ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội17, cụ thể:

16 Điều 9 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

17 Khoản 1 Điều 12 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tíchđất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt Bao gồm cả quỹđất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư

dự án đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất; đã nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sửdụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sửdụng đất đối với quỹ đất 20% thì được Nhà nước hoàn trả lại hoặc được khấu trừvào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai

Chủ đầu tư dự án được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quyđịnh của pháp luật về thuế giá trị gia tăng là 5% đối với việc bán, cho thuê, cho thuêmua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở.18

Chủ đầu tư dự án được ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quyđịnh của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp Áp dụng thuế suất 10% đối vớithu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội.19Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được hỗ trợ ưu đãi lãisuất vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tài chínhđược thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Mức lãi suất theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của ngầnhàng nhà nước là 6% Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗtrọ thị truờng giải quyết nợ xấu theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 củaChính phủ Ngày 02/01/2014 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quyết định hạ mứclãi suất này xuống 1% Cụ thể, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụngtrong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tạiThông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 là 5%/năm

Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính có tráchnhiệm dành một lượng vốn (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các chủ đầu tư

dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãisuất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợcủa khách hàng

18 Khoản 3 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng năm 2013.

19 Khoản 7 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2013.

Vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguồn phát hành tráiphiếu chính quyền địa phương, Quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãikhác (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạtầng kỹ thuật ngoài hàng rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được hỗ trợmột phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng

hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo điều kiện củađịa phương

Chủ đầu tư dự án được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối vớitrường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan

có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các phần việc

tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng(trừ các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước)

Đối với doanh nghiệp, sản xuất có sử dụng người lao động trong khu côngnghiệp nếu tự đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở cho người lao động của đơn vịmình nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê nhà với giá thuê khôngvượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành vàcác doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho người lao động ở thì chi phí xây dựng,mua nhà ở hoặc chi phí thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sảnxuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp

Chủ đầu tư dự án được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trongtương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vayvốn đầu tư cho dự án đó

Chủ đầu tư dự án được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quyđịnh pháp luật về phát hành trái phiếu

Chủ đầu tư dự án được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về

ưu đãi đầu tư (nếu có)

Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi

dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tưxây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặcthấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuêmua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khiđầu tư

Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội mà phương án quy hoạch chitiết do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xâydựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư đượcphép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê muatheo giá kinh doanh thương mại.

Phần kinh doanh thương mại quy định phải được hạch toán chung vào toàn bộ

dự án phát triển nhà ở xã hội và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theoquy định tại Điều 15 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013

Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để cho thuê thì ngoài các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 thì còn được hỗ trợ theo quy định sau đây:

Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án từ nguồn ngân sách địa phương;Đối với quỹ nhà ở xã hội dành để cho thuê thì sau thời gian cho thuê tốithiểu là 05 (năm) kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu tư dự án được phépbán quỹ nhà ở này cho người đang thuê (nếu có nhu cầu) theo giá bán nhà ở xãhội tại thời điểm bán nhà ở đó

Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội được hỗ trợ, ưu đãi như sau:

Được miễn tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đấtkhác sang xây dựng nhà ở xã hội

Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế thu nhập cá nhân và các loạithuế khác liên quan đến hoạt động bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quyđịnh của pháp luật về thuế

Được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn:

+ Vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tàichính được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật

Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính có tráchnhiệm dành một lượng vốn (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các chủ đầu tư

dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãisuất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợcủa khách hàng

+ Vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguồn phát hành tráiphiếu chính quyền địa phương, Quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãikhác (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp khi vayvốn đầu tư nhà ở xã hội20

2.1.4 Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội

Để thực hiện hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở xã hội, các chủ đầu tư phải cónăng lực tài chính đủ mạnh, vì nhà ở là một loại hành hóa có giá trị lớn Tuy nhiên,không phải các chủ đầu tư khi bắt tay vào việc kinh doanh này đều sử dụng nguồnvốn tự có mà đa số đều huy động nguồn vốn từ bên ngoài để hoàn thành dự án Vìvậy nguồn vốn là yếu tố quan trọng trong hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở Nguồnvốn kinh doanh nhà ở xahội có hai nguồn chủ yếu như sau: Vốn thị có và vốn huyđộng Các nhà đầu tư khác nhau sẽ có hình thức huy động vốn khác nhau nhưngphải đúng quy định của pháp luật

- Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân: Khi tham giavào lĩnh vực kinh doanh nhà ở xã hội với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có

là không thể thiếu, đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư Việc đầu tư tạo lậpnhà ở thì nguồn vốn đóng vai trò chủ yếu không thể thiếu Chủ đầu tư có nguồn vốnmạnh sẽ thực hiện dự án nhanh chóng và hoàn thành đúng tiến độ Đây là nguồnvốn cơ bản, quyết định thành bại của một dự án

Vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ Phát hành trái phiếu đượcChính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu Chính phủ,trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh và trái phiếu chính quyền địa phương Vay củacác tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Vay

từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương, quỹ tiết kiệm nhà ở được thành lập và hoạtđộng theo quy định của pháp luật

Các nguồn vốn vay nhằm kịp thời tháo gỡ những khó khăn trong quá trìnhkinh doanh đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội Khi doanh nghiệp đáp ứng các điều kiệntheo quy định và có nhu cầu vay vốn thì gửi hồ sơ kèm theo nhu cầu lượng vốn cầnvay về Bộ xây dựng xem xét, kiểm tra, thẩm định và tổng hợp gửi Ngân hàng Nhànước Việt Nam hoặc một số ngân hàng thương mại cổ phần do Ngân hàng Nhànước Việt Nam chỉ định được tham gia cho vay hỗ trợ nhà ở

20 Điều 12 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013.