Luận văn chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật việt nam hiện hành

Sau gần 10 năm áp dụng Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, Bộ luật đã thực sự đi vào đời sống con người. Bộ luật đã tạo ra những quy chế pháp lý chuẩn mực cho cách ứng xử của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo công bằng xã hội. Tuy nhiên, Bộ luật này cũng còn nhiều hạn chế như một số quy định của luật đã lạc hậu so với sự phát triển kinh tế xã hội. Đến năm 2005 Bộ luật dân sự mới được ra đời và có hiệu lực ngày 01012006 thay thế cho Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật này đã xây dựng các quy chế pháp lý trong tất cả các lĩnh vực như dân sự, hôn nhân gia đình, thương mại, thừa kế….và một số quy định về hợp đồng đã được sữa đổi, bổ sung theo nghĩa rộng hơn Bộ luật dân sự 1995, tạo điều kiện cho nền kinh tế thị trường phát triển.Theo đó việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản giữa các chủ thể ngày càng tăng về số lượng. Vấn dề đặt ra liệu các chủ thể có được sự chủ động trong vấn đề giao kết, quyền và nghĩa vụ của họ có được tôn trọng hay không, làm thế nào để hợp đồng đảm bảo thực hiện một cách nghiêm túc đưa đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên không bị xâm phạm đó mới là điều quan trọng. Điều này trước hết phụ thuộc vào các quy định của pháp luật Việt nam và còn phụ thuộc vào ý chí của các bên thông qua sự thỏa thuận, miễn sao không vi phạm vào điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Thực tiễn cho thấy sự hiểu biết về hợp đồng mua bán tài sản của các chủ thể còn hạn chế.Để góp phần vào sự quan tâm chung của các chủ thể về vấn đề đặt ra. Đó cũng là lý do người viết chọn đề tài “chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam”.BLDS 2005

LỜI NÓI ĐẦU 

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Sau gần 10 năm áp dụng Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, Bộ luật đã thực sự

đi vào đời sống con người Bộ luật đã tạo ra những quy chế pháp lý chuẩn mực chocách ứng xử của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo công bằng xã hội Tuy nhiên,

Bộ luật này cũng còn nhiều hạn chế như một số quy định của luật đã lạc hậu so với

sự phát triển kinh tế xã hội Đến năm 2005 Bộ luật dân sự mới được ra đời và cóhiệu lực ngày 01/01/2006 thay thế cho Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật này đã xâydựng các quy chế pháp lý trong tất cả các lĩnh vực như dân sự, hôn nhân gia đình,thương mại, thừa kế….và một số quy định về hợp đồng đã được sữa đổi, bổ sungtheo nghĩa rộng hơn Bộ luật dân sự 1995, tạo điều kiện cho nền kinh tế thị trườngphát triển

Theo đó việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản giữa các chủ thể ngày càngtăng về số lượng Vấn dề đặt ra liệu các chủ thể có được sự chủ động trong vấn đềgiao kết, quyền và nghĩa vụ của họ có được tôn trọng hay không, làm thế nào để hợpđồng đảm bảo thực hiện một cách nghiêm túc đưa đến quyền lợi và nghĩa vụ của cácbên không bị xâm phạm đó mới là điều quan trọng Điều này trước hết phụ thuộcvào các quy định của pháp luật Việt nam và còn phụ thuộc vào ý chí của các bênthông qua sự thỏa thuận, miễn sao không vi phạm vào điều cấm của pháp luật,không trái đạo đức xã hội Thực tiễn cho thấy sự hiểu biết về hợp đồng mua bán tàisản của các chủ thể còn hạn chế

Để góp phần vào sự quan tâm chung của các chủ thể về vấn đề đặt ra Đó cũng

là lý do người viết chọn đề tài “chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam”.

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu đề tài là tiếp cận nghiên cứu một cách có hệ thống cácquy định hiện hành của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, cũng như thực tiễnthi hành các quy định đó nhằm hiểu thêm về quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng

của các bên so với thực tế mà các bên áp dụng trong cuộc sống hằng ngày Từ đótìm ra những thiếu sót, bất cập trọng các quy định của pháp luật về hợp đồng muabán tài sản và các vấn đề có liên quan, sau cùng là đề xuất phương hướng nhằm gópphần xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản ngày càng hoàn thiện hơn.

3 Phạm vi nghiên cứu

Hợp đồng mua bán tài sản là một khái niệm khá rộng nhưng do thời gian hạnhẹp nên việc nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của cácbên, mà không đi sâu nghiên cứu từng hợp đồng cụ thể nào cả mà chỉ tìm hiểu sơlược về mật vài hợp đồng điển hình

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu dựa trên nền tảng cuốn “giáo trình các hợp đồngthông dụng trong luật dân sự Việt nam” của TS Nguyễn Ngọc Điện và cuốn “bìnhluận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt nam” của cùng tác giả Ngoài

ra người viết còn sử dụng nhiều tài liệu của nhiều nhà xuất bản và nhiều tác giảkhác Trong quá trình nghiên cứu người viết có sự phân tích, tổng hợp, liệt kê cácquy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản

5 Kết cấu luận văn

Cơ cấu đề tài gồm có:

 Mục lục

 Lời nói đầu

 Chương I: Tổng quan về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việtnam (từ mục 1.1 đến mục 1.4) Trong chương này người viết sẽ trìnhbày phần khái niệm, vai trò, chủ thể, đối tượng, hình thức và nguồnluật điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản

 Chương II: Quy chế pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản (từ mục 2.1đến mục 2.4) Trong chương này người viết sẽ trình bày về giao kếthợp đồng, hình thức ghi nhận việc giao kết hợp đồng và hiệu lực củahợp đồng

 Chương III: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợpđồng mua bán tài sản và đề xuất hướng hoàn thiện

 Kết luận.

 Danh mục tài liệu tham khảo

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, với sự nổ lực của bản thân nhưng do nănglực và nguồn tài liệu còn hạn chế, chưa tiếp cận nhiều với thực tiễn nên bài viết khótránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự góp ý kiến của các thầy cô và các bạn chobài viết được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ths Lâm Tố Trang đã hướng dẫn và tạo điều kiện

tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp với đề tài “chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành”

Em chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

TRONG LUẬT VIỆT NAM1.1 Lược sử phát triển hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng xuất hiện đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỷ thứ V trước côngnguyên Có rất nhiều quan điểm khác nhau về hợp đồng và nó dần phát triển theothời gian Thời La Mã sơ kỳ, khi đời sống kinh tế, xã hội còn trong tình trạng khépkín với hình thức chủ yếu là chăn nuôi và trồng trọt, với tính chất sơ khai của phápluật, số lượng các giao dịch mang tính chất hợp đồng còn hạn chế với những hìnhthức thể hiện và cách thức ký kết phức tạp Sau đó cùng với việc mở rộng lãnh thổcủa các quốc gia với sự phát triển mạnh mẽ về đời sống kinh tế xã hội, chế định vềhợp đồng ở La Mã có sự thay đổi cơ bản Hợp đồng đã xuất hiện thường xuyên vàphổ biến rộng rãi trong đời sống xã hội Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng trở thànhhình thức pháp lý chủ yếu Thời kỳ này người La Mã đã nêu ra các khái quát về hợpđồng cụ thể và hợp đồng thông dụng như: hợp đồng mua bán, hợp đồng trao đổi,hợp đồng vay, hợp đồng mượn, hợp đồng thuê, mướn, hợp đồng gửi giữ, hợp đồng

uỷ thác và hợp đồng liên doanh

Ở Việt Nam, hợp đồng cũng xuất hiện rất sớm với tên gọi khác nhau theo từngthời kỳ phát triển của đất nước Thời kỳ phong kiến hợp đồng được gọi là khế ước

đã được khái quát trong quốc triều hình luật của nhà Lê và Hoàng Việt luật lệ củanhà Nguyễn, khế ước ra đời đã hình thành những khái niệm đầu tiên về hợp đồngtrong lịch sử lập pháp nước ta Về sau, khi cơ chế quan liêu bao cấp đã bước đầuchuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thì những quanniệm củ của về hợp đồng không còn phù hợp nữa và yêu cầu đặt ra là phải có cáckhái niệm mới về hợp đồng Để đáp ứng các yêu cầu đặt ra nhà nước ta đã lần lượtcho ra đời các quy định về hợp đồng như: pháp lệnh hợp đồng kinh tế 1989, hợpđồng dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm

2005 Dựa trên định nghĩa khái quát về hợp đồng trong bộ luật dân sự, chúng ta thấyhợp đồng trước hết là căn cứ phát sinh nghĩa vụ hay nói cụ thể hơn hợp đồng là sựkiện pháp lý, là giao dịch dân sự nhằm tạo lập quan hệ quyền nghĩa vụ giữa các bên

Để tồn tại và phát triển, thì mổi cá nhân và tổ chức tham gia và nhiều mốiquan hệ khác nhau trong xã hội Trong đó việc các bên thiết lập với nhau các quan

hệ, để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinhhoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu đối với đời sống xã hội.Tuy nhiên, nếu một bên thiện chí của mình mà không được bên kia chấp nhận thìcũng không thể hình thành một quan hệ để qua đó thực hiện việc chuyển giao tàisản Chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên với nhau thì quan

hệ hợp đồng mới được thiết lập Như vây, cơ sở đầu tiên để hình thành một hợpđồng là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên và hợp đồng đó có hiệu lựcpháp luật khi ý chí đó phù hợp với ý chí của Nhà nước và không trái với các quy tắcđạo đức xã hội Các bên được tự do thoả thuận thiết lập một hợp đồng nhưng phảiđặc trong giới hạn bởi lợi ích của người khác, lợi ích của xã hội và trật tự công cộng.Nếu các bên tự do vô hạn, thì hợp đồng sẽ trở thành phương tiện để người giàu bóclột kẻ nghèo và sẽ làm nguy hại chung đối với toàn xã hội

Thời kỳ phong kiến là tời kỳ mà chế độ chính trị, kinh tế, xã hội và đặc biệt làpháp luật dân sự luôn gặp phải những khó khăn và phức tạp mà nguyên nhân là thời

kỳ này chưa có sự phân biệt rõ ràng giữa ngành luật dân sự với các ngành luật khác.Các quy định về khế ước thì rất ít chỉ chú ý đến các vấn đề về thuế như: thuế ruộng,thuế thân Điều đó dẫn đến người dân sống ngoài dòng pháp luật Thời kỳ này có rấtnhiều hệ thống pháp luật như: luật nhà Thanh gọi là “Đại thanh luật lệ” mà tiêu biểu

và có giá trị cao nhất trong hệ thống pháp luật thời Lê là Bộ Luật Hồng Đức, phápluật dân sự thời Nguyễn là Hoàng Việt luật lệ còn gọi là Bộ Luật Gia Long

Thời Lê là một trong những thời kỳ quan trọng trong lịch sử hình thành vàphát triển của chế độ phong kiến Việt Nam Triều Lê là một triều đại phong kiến cólịch sử lâu đời từ năm 1428 – 1788 Trong thời gian đó triều Lê đã trãi qua nhữngbiến đổi thăng trầm về chính trị, thế kỷ XV với sự tồn tại của triều đại Lê Sơ, đượccoi là một giai đoạn phát triển cao của chế độ phong kiến Việt Nam về nhiều mặt.Nhưng do những mâu thuẫn trong nội bộ, các thế lực phong kiến nổi dậy giàngquyền lực, làm suy yếu nhà nước, dẫn đến tình trạng đất nước bị chia cắt Đây làgiai đoạn mà vương triều Lê tồn tại có tính chất danh nghĩa, còn quyền lực thực tếnằm trong tay các thế lực phong kiến như: Mạc, Trịnh, Nguyễn…

Về mặt kinh tế, đây là thời kỳ khôi phục và phát triển của phương thức sảnxuất phong kiến Do tác động của chính sách kinh tế của nhà Lê (như chính sách lộcđiền, chính sách quân điền…) Nhà Lê đã xác lập quyền sở hữu chặt chẻ, tối cao củanhà nước về ruộng đất, xác định các chính sách thuế, về quản lý nguồn thu của nhànước Cùng với sự phát triển chính sách mới về ruộng đất, nhà lê còn cho thi hànhchính sách “trọng nông, khuyến thương” Chính sách này đã làm cho giao lưu dân

sự được mở mang đáng kể, mà đỉnh cao là Bộ Luật Hồng Đức

Quốc triều hình luật không sử dụng khái niệm hợp đồng mà thường dùng cáckhái niệm cụ thể như: mua, bán, cho, cầm…theo đó các yếu tố thuận mua, vừa bán

“thể hiện tư tưởng thoả thuận” Đây chính là bản chất cốt lõi của khế ước đã được đềcập đến ngay từ thế kỷ XV, quan niệm này rất tiến bộ và cho đến nay vẫn còn phùhợp

Quốc triều Hình luật quy định không phải ai cũng có thể giao kết thế ước, màchỉ có những người có quyền thế tài sản và ở một lứa tuổi nhất định mới có quyềngiao kết thế ước Trong khế ước mua bán, pháp luật quy định người bán phải cóquyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua bán, việc mua bán tài sản không phải củamình thì người bán phải chịu những hình phạt nhất định và chịu trách nhiệm dân sự.Một trong những chế định quan trọng của khế ước, đó là tài sản của cha mẹ thì chỉ

có cha mẹ được bán, con cái mà bán tài sản của cha mẹ thì bị xử phạt rất nặng, cha

mẹ có nghĩa vụ quản lý tài sản của con nhỏ Nếu cha chết, mẹ đi cải giá mà lại bánđiền sản của con còn nhỏ thì cũng bị xử phạt sau đó thì phải trả tiền cho người mua

và trả ruộng lại cho con Quốc triều Hình luật còn quy định rất hạn chế vế đối tượngviệc mua bán chẳng hạn như: không được bán ruộng đất ở bờ cõi cho người nướcngoài, cũng như: nô tỳ, ngựa, binh khí, các thứ thuốc có thể chế hỏa pháo Nếu bánthì bị xử phạt rất nặng thì bị tội chém, còn nếu bán mắm muối cho người nước ngoàithì bị lưu đài đi châu xa

Quốc triều Hình luật cũng quy định hình thức của khế ước là: đối với nhữngkhế ước đơn giản giá trị thấp thì các bên không cần lập văn bản, đối với những khếước có gía trị tài sản lớn không phân biệt động sản hay bất động sản hạn như muabán nhà ở, ruộng, vườn, trâu, bò,… Phải lập thành văn tự để làm bằng chứng khi xảy

ra tranh chấp Tuy nhiên, Quốc triều Hình luật có một điểm quy định không hợp lý

là các bên chỉ lập văn tự thành một bản và do một bên giữ Điều này rất hạn chế so

với luật hiện hành vì có thể dẫn đến tình trạng một bên cố ý hủy văn tự để có lợi chomình hoặc văn tự bị mất… Sẽ rất khó khăn cho việc chứng minh quyền lợi của cácbên đương sự và việc giải quyết tranh chấp.

Trong khi thực hiện kết ước, nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ của mình thì phảichịu các hình phạt như: Trượng, roi,… Ngoài ra, Quốc triều hình phạt còn quy địnhtrong những trường hợp nhất định bên nào vi phạm thì còn phải chịu bồi thườngthiệt hại, phải hoàn trả tài sản hoặc bị phạt tiền ví dụ như: cha mẹ còn sống mà concái bán trộm điền sản của cha mẹ, tùy theo con trai, con gái sẽ có những mức phạtkhác nhau, các hình thức này hiện nay cũng được quy định trong Bộ luật dân sự vàđược gọi dưới một số khái niệm chung là trách nhiệm dân sự

Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Nguyễn:

Hoàng Việt luật lệ (hay còn gọi là Luật Gia Long) là một trong hai bộ luật lớnnhất của chế độ phong kiến Việt Nam Có thể nói đây là Bộ luật đầy đủ và hoànchỉnh của nền cổ luật Việt Nam Khi nhận xét về Hoàng Việt luật lệ, hầu hết các họcgiả đều phê bình Bộ luật này không có tính sáng tạo độc đáo riêng mà chép lại gầnnhư nguyên văn của triều đình Mãn Thanh

Năm 1802, với sự ra đời của triều Nguyễn, trong thời sơ Nguyễn này, vua GiaLong tức Nguyễn Ánh đã hoàn tất công việc thống nhất nước nhà Từ khi lên ngôiÔng phải đảm đương rất nhiều công việc trọng đại mà cũng đã thừa hưởng một disản nội chiến kéo dài Suốt thời gian chiến tranh mọi việc trong nước bị đình đốn vàriêng pháp luật như bị lãng quên một phần lớn Thế cho nên sau khi lên ngôi hoàng

đế, vua Gia Long phải giải quyết nhiều vấn đề hệ trọng mà pháp luật là một trongnhững vấn đề được Ông đặc biệt quan tâm Đó là việc Ông ra lệnh triều thần biênsoạn một bộ luật nhằm làm công cụ cho công cuộc trị nước sau này

Bộ luật được biên soạn trong một thời gian và đến năm 1811 mới hoàn tất năm

1813 in xong và được ban hành áp dụng trên phạm vi toàn quốc Nội dung quy địnhtrong Hoàng Việt luật lệ còn hạn chế, quy định về hình phạt còn rườm rà, khó hiểu,không quy định trực tiếp ở điều khoản nào cả mà quy định rải rác trong một số điềuluật Nội dung của những đièu luật này nhìn chung thể hiện rõ chính sách hình sự rất

hà khắc của triều đìng nhà Nguyễn Tuy nhiên cũng có sự ưu đãi dặc biệt trong việcgiảm nhẹ hình phạt chủ yếu là một số quy định bảo vệ phụ nữ phạm tội khi họ cóthai, không được tra xét phải chờ sau khi sinh nở một trăm ngày mới được tra xét,

đối với phụ nữ mang thai phạm tội tử đã xử xong thì cho phép người vào chăm sócsau khi sinh nở được một trăm ngày mới hành hình… Những quy định này nhằmtrừng trị nghiêm khắc quan lại thi hành án khi họ không tuân theo quy định của phápluật, ví dụ như nếu người phạm tội là phụ nữ có thai khi sinh nở mà thi hành tộiđánh roi, ngục quản bị phạt tiền hai mươi quan, ngục lại phải bị phạt tám mươitrượng, nếu đán roi khiến phụ nữ phạm tội bị trọng thương hay chết thì phải ghépvào tội quá thất sát thương… Mục đích của những quy định này là nhằm bảo vệ tốthơn đối với phụ nữ Có thể nói, trong một xã hội tồn tại tư tưởng trọng nam khinh

nữ nặng nề như xã hội phong kiến nhà Nguyễn thì những quy định trên của HoàngViệt luật lệ đã ít nhiều vượt lên tư tưởng phong kiến lạc hậu thời đó và có thể coiđây là điểm mạnh đáng kể của bộ luật này Bên cạnh những trường hợp giảm nhẹnói trên, Hoàng Việt luật lệ còn quy định giảm nhẹ hình phạt cho một số đối tượngphạm tội hác như người già, trẻ em, người tàn tật, người tự thú, người còn phải nuôidưỡng cha me,… Ngoài ra, Luật Gia Long còn quy định chi tiết phần khế ước.Trong những năm nắm quyền thống trị, nhà Nguyễn đã thi hành những biệnpháp chính trị cứng rắn nhằm ổn định tình hình đất nước sau một nội chiến kéo dài,xóa bỏ những ảnh hưởng tốt đẹp của thời Tây Sơn, đàn áp sự chống đối của nhândân, hạn chế viêc quan hệ giao lưu với người nước ngoài, xây dựng và củng cố Nhànước phong kiến tập quyền, nặng nề chuyên chế… Thay vào đó thực dân Pháp đã

mở rộng phạm vi biên giới, đặt ra những yêu cầu quản lý mới và sự tác động mạnh

mẽ của chủ nghĩa tư bản phương Tây…

Về mặt kinh tế, Nhà nước vẫn duy trì phương thức sản xuất phong kiến trên cơ

sở chế độ sở hữu tư nhân của địa chủ ngày càng mở rộng: có một số chính sách tíchcực trong viêc phát triển kinh tế, đặc biệt là việc quản lý và mở rộng đất đai Nôngnghiệp vẫn được chú trọng, công thương nghiệp bị hạn chế nhiều Mặt dù đã cónhiều biện pháp tích cực nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp, nhưng do không hàihòa, không phù hợp với quy luật khách quan của xã hội nên các chính sách kinh tếchung của triều Nguyễn đã kìm hãm nền kinh tế phát triển theo xu hướng kinh tếhàng hóa Đồng thời do thiên tai liên tục ở phía Bắc, chính sách thuế nông bất hợp

lý nên nền kinh tế nông nghiệp thời Nguyễn vẫn trì trệ và rơi vào tình trạng khủnghoảng bế tắt

Về ngoại thương, do thực hiện chính sách “bế quan tỏa cảng” nên các quan hệkinh tế hàng hóa với nước ngoài bị đóng của Về mặt xã hội, Nhà nước vẫn duy trìchế độ học hành, thi cử, nho giáo vẫn tiếp tục phát triển.

Về những quy định pháp luật dưới triều Nguyễn thì được ban hành khá nhiềuchiếu chỉ của nhà vua … Nhưng đặc biệt hơn cả là Bộ Luật Gia Long được ban hànhvào năm 1812 và được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị vào cuối năm1815

Cũng như Quốc triều Hình Luật, Hoàng Việt luật lệ không sử dụng khái niệmkhế ước mà thường dùng các khái niệm cụ thể như: mua, bán, vai nợ, thuê…về chủthể giao kết khế ước trong Hoàng Việt luật lệ phụ thuộc vào lứa tuổi quan hệ tài sản

và quan hệ trong gia đình, trong xã hội, thời nay xem trong quyền của người giatrưởng hơn, những giao kết khế ước liên quan đến tài sản của gia đình, nhằm đápứng nhu cầu vật chất tinh thần của gia đình đều do người chồng đứng tên giao kết.Tuy nhiên, nếu xét từ gốc độ khác nhau điều này cũng cho thấy khả năng con cháucũng có những quyền năng nhất định dù là rất hạn chế đối với tài sản của gia đình là

họ vẫn được bán tài sản nếu có sự cho phép của bậc gia trưởng

Tài sản mua bán chủ yếu trong thời gian này là mua bán điền thổ và trâu bò,việc mua bán được thực hiện theo hai hình thức phổ biến là đoạn mại và điển mại

Cả hai hình thức đó khi áp dụng cho việc mua bán đều phải lập thành văn khế Muabán theo hình thức đoạn mại có nghĩa là mua bán đức đoạn, khi người mua đã trả đủtiền thì người mua trở thành chủ sở hữu đối với tài sản đó, người bán không cònquyền lợi gì đối với tài sản bán đó và mọi tranh chấp với tài sản đã bán đều bị phápluật nghiêm cấm Mua bán theo hình thức điển mại có nghĩa là bán rồi một thời giansau sẽ chuộc lại tài sản đã bán Để việc mua bán này có hiệu lực trong văn khế haibên phải thoả thuận và ghi rõ thời gian chuộc lại Hình thức bán này theo quy địnhcủa luật hiện hành gọi là chuộc lại tài sản đã bán được quy định tại điều 462 BLDS2005

Về nguyên tắc, các bên có thể lựa chon hình thức của khế ước Trong thực tếđối với những vật có giá trị lớn như ruộng đất, trâu, bò…thì phải lập thành văn khế.Khi thực hiện khế ước thì các bên phải thực hiện nghiêm chỉnh như đã thoả thuậntrong văn khế, nếu bên nào vi phạm thì phải chịu trách nhiệm Hoàng Việt luật lệ rađời đã đáp ứng được nhu cầu luật pháp của xã hội Việt Nam lúc bấy giờ

Nhìn chung, các quy định thời phong kiến còn quá sơ sài, các quy định vềtrách nhiệm dân sự chưa được quy định rõ ràng và vẫn còn lẩn lộn với trách nhiệmhình sự Thời kỳ này chế tài về hình sự và dân sự thường đi chung với nhau, ngoàinhững hình phạt nhằm trừng trị những kẻ đã xâm phạm vào tài sản hoặc nhân thânngười khác thì phải bồi thường thiệt hại Mặc dù chưa có sự tách biệt giữa tráchnhiệm dân sự và trách nhiệm hình sự nhưng Bộ luật Hồng đức và Bộ luật Gia longđều đưa ra vấn đề chính của trách nhiệm dân sự là các yếu tố lỗi của người vi phạm,mối quan hệ giữa hành vi và hậu quả, và người có hành vi trên phải bồi thường thiệthại cho người bị vi phạm Mặc dù còn nhiều hạn chế nhưng có thể nói rằng Bộ luậtHồng đức là Bộ luật đồ sộ của chế độ của phong kiến Việt Nam.

Chế định về khế ước dưới thời Pháp thuộc là một trong những căn cứ làm phátsinh nghĩa vụ đối với các bên tham gia giao kết, cho nên những vấn đề chung về khếước được Dân luật Bắc kỳ quy định và đưa ra các khái niệm như sau: khế ước là mộthiệp ước của một hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác đểchuyển giao, để làm hay không làm một cái gì Thông qua khái niệm này thì khếước thực chất là sự thoả thuận giữa ít nhất hai người với nhau để xác lập quyền vànghĩa vụ của người này đối với người khác và ngược lại

Thời pháp thuộc có quy định nhiều loại khế ước như: khế ước sinh thời tặng

dữ, khế ước thuê cố vật, khế ước thuê công nhân, nhưng quy định cụ thể vẫn là khếước mãi mại Khế ước mãi mại hay còn gọi là khế ước mua bán là một khế ướctrong đó người bán giao hoặc cam đoan giao cho người mua quyền sở hữu một tàisản hay một quyền lợi theo giá tiền đã định trước mà người mua cam đoan trả chongười bán Về nguyên tắc, giao kết khế ước thì các bên có quyền tự do ý chí, tự dođịnh đoạt, tự do giao kết với nhau miễn là đừng trái với quy định của pháp luật,không trái với phong tục tập quán hay trật tự công cộng thì việc giao kết đó đều

được pháp luật bảo vệ và tôn trọng Một khi khế ước đã được giao kết thì các bênphải thực hiện đúng như đã cam kết và thực hiện một cách trung thực.

Trong khế ước mãi mại thì chủ thể là bất cứ người nào miễn sao không bị phápluật tuyên bố là vô tư cách đều có thể giao ước được Việc pháp luật quy định cánhân vô tư cách giao kết là căn cứ vào lứa tuổi, mức độ nhận thức, mối quan hệ giữa

họ với tài sản…Chẳng hạn như: cá nhân phải đủ 21 tuổi không phân biệt nam nữmới đủ tư cách giao kết hợp đồng Những cá nhân sau đây không được giao kết hợpđồng bán tài sản là người không phải là chủ sở hữu tài sản, người đồng chủ sở hữuchung mà không được người đồng chủ sở hữu khác đồng ý…Và những người khôngđược phép mua bán gồm: người giám hộ không được quyền mua bán taì sản củangười thuộc quyền mình giám hộ, người đại lý không được mua các tài sản củangười đã ủy quyền cho mình bán….Ở điểm này giống quy định của luật hiện hành

vì mục đích nhằm bảo vệ người bán, quy định này khá tiến bộ Ngoài ra, pháp luậtcòn quy định về việc người phụ nữ đã có chồng không được giao kết hợp đồng, đây

là một hạn chế rất lớn vì nó thể hiện sự không bình đẳng giữa vợ và chồng trong giađình Tuy nhiên, không phải người vị thành niên và phụ nữ đã có chồng không đượcgiao kết một cách tuyệt đối, họ vẫn được giao kết trong trường hợp nhất định doluật định như việc giao kết các vật có giá trị nhỏ, ít quan trọng và có thể thực hiệnngay

Đối tượng của khế ước mãi mại rất rộng, có thể bán vật gì, quyền gì cũng trừtrường hợp pháp luật cấm không được bán, chẳng hạn như cấn không được bán côngđiền, công thổ trừ khi nào có lý do đặc biệt và việc bán phải tuân theo thể lệ về hànhchính

Trong khế ước mãi mại thì quyền và nghĩa vụ của các bên đối lập nhau, quyềncủa bên mua sẽ là nghĩa vụ của bên bán và ngược lại Bên bán có nghĩa vụ chuyểngiao taì sản cho bên mua, phải đảm bảo quyền lợi cho bên mua khỏi sự quấy nhiễuhoặc sự đòi lại tài sản mua bán đối với người thứ ba Ngoài ra, bên bán còn phải cónghĩa vụ bảo đảm vật đã bán không bị khuyết tật hoặc giảm sút giá trị của nó Trongtrường hợp bên bán vi phạm nghĩa vụ chuyển giao, nghĩa vụ bảo đảm đã nêu trên thìthì phải chịu trách nhiệm hoàn lại tiền mua, thanh toán các chi phí mà người mua đãchi và phải bồi thường thiệt hại Người bán có quyền nhận tiền theo giá trị vật muabán mà các bên đã thỏa thuận Tương ứng với quyền nhận tiền của người bán là

nghĩa vụ trả tiền của người mua, người mua phải thực hiện nghĩa vụ đó đúng hạn,đúng địa điểm như đã thỏa thuận Trong trường hợp hai bên không có sự thỏa thuậnthì người mua giao tiền tại nơi giao động sản nếu tài sản mua bán là động sản, cònnếu tài sản mua bán là bất động sản thì người mua phải trả tiền cho người bán tại nơigiao văn khế Tuy nhiên nếu không thực hiện nghĩa vụ này thì người mua buộc phảitrả lại tài sản mua bán và cả hoa lợi lợi tức thu được từ tài sản đó.

Tóm lại, khế ước mãi mại thời Pháp thuộc sẽ được hình thành khi nó hội đủcác điều kiện về nội dung, đối tượng của khế ước, phải có sự thỏa thuận thống nhấtgiữa các bên về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ và sẽ dược pháp luật tôn trọng vàbảo vệ, nếu trái với những điều kiện trên thì khế ước đó sẽ bị vô hiệu và nó khônglàm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Ở thời kỳ này do tiếp thu sự tiến bộcủa khoa học pháp lý phương tây, nên trách nhiện dân sự khi vi phạm hợp đồngcũng đã được quy định rõ ràng và tách ra độc lập với trách nhiệm hình sự Một cánhân nào đó phải chịu trách nhiệm dân sự nếu cá nhân đó đã gây ra thiệt hại chongười khác bằng các hành vi trái pháp luật và hậu quả làm tổn hại đến lợi ích chínhđáng của người khác, kể cả lợi ích vật chất lẫn tinh thần

Thời kỳ hiện đại

Thời kỳ hiện đại là thời kỳ mà xã hội Việt Nam tiến bộ và phát triển hơn haithời kỳ trước Để bảo đảm cho các quan hệ kinh tế được thiết lập và thực hiện trên

cơ sở tôn trọng quyền tự chủ sản xuất kinh doanh của các đơn vị kinh tế, nhằm đẩymạnh sản xuất và lưu thông hàng hóa nên giai đoạn này đã xuất hiện pháp lệnh hợpđồng kinh tế có hiệu lực ngày 25/9/1989 Theo đó thì hợp đồng kinh tế là sự thỏathuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc thực hiện côngviệc sản xuất, trao đổi hành hóa, dịch vụ nghiên cứu, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹthuật và các thỏa thuận khác có mục đích kinh doanh với quy định rõ ràng về quyền

và nghĩa vụ của mỗi bên để xây dựng và thực hiện công việc của mình Pháp lệnhchỉ điều chỉnh hợp đồng kinh tế đựơc giao kết giữa pháp nhân với pháp nhân và giữapháp nhân với cá nhân có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật Về mặtchủ thể thì pháp lệnh này quy định khá hạn chế hơn so với luật hiện hành thì mọi cánhân không cần đăng ký kinh doanh đều có thể giao kết hợp đồng với nhau nếu thỏacác quy định của pháp luật về độ tuổi và năng lực hành vi, việc cá nhân với cá nhânkhông đăng ký kinh doanh thì không được giao kết, nếu muốn giao kết thì khi có

tranh chấp phát sinh thì khi có tranh chấp không có cơ sở pháp lý để giải quyết chophù hợp và theo đúng quy định của pháp luật Vì vậy, pháp lệnh này đã không phùhợp với tình hình xã hội Việt Nam lúc bấy giờ đó là các giao dịch nhỏ lẻ giữa cánhân với cá nhân Hợp đồng kinh tế bắt buộc phải giao kết bằng hình thức văn bản,hai bên không có quyền lựa chọn hình thức khác như bằng lời nói hay bằng hành vi

cụ thể Quy định này cũng rất hạn chế so với quy định của luật hiện hành vì sẽ tốnnhiều thời gian cho việc giao kết Theo pháp lệnh hợp đồng kinh tế thì khi hợp đồng

đã được ký kết các bên phải có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết đãthỏa thuận trong hợp đồng trên tinh thần hợp tác, tôn trọng lợi ích của nhau Nếubên nào vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm trực tiếp đối với viẹc mình đãgây thiệt hại cho bên kia Ngoài ra, bên vi phạm còn phải trả tiền phạt vi phạm chobên bị vi phạm từ mười đến mười hai phần trăm giá trị phàn hợp đồng kinh tế bị viphạm và mức phạt này sẽ do hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết mức tiền phạt theoloại vi phạm đối với từng hợp đồng kinh tế tiền bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị

số tài sản mất mát, hư hỏng, số tiền chi phí để ngăn chặn và hạn chế thiệt hại do viphạm gây ra

Theo quy định của hợp đồng kinh tế thì khi hợp đồng thực hiện xong, thời hạn

có hiệu lực của hợp đồng đã hết và không có thỏa thuận kéo dài thời hạn đó, hợpđồng kinh tế bị đình chỉ thực hiện hoặc bị hủy bỏ hoặc khi hợp đồng kinh tế khôngđược tiếp tục thực hiện nữa thì các bên phải cùng nhau thanh lý hợp đồng kinh tế đó.Quy định này nhằm giúp các bên dễ dàng xác định nghĩa vụ của mình đã chấm dứthay chưa, nhưng do tập quán sinh hoạt của người dân nếu thực hiện xong quyền vànghĩa vụ của mình mà không có bên nào tranh chấp thì hợp đồng coi như mặc nhiênhết hiệu lực không cần phải tốn thời gian, chi phí cho việc thanh lý hợp đồng, nêndần về sau quy định này không tồn tại trong Bộ luật dân sự năm 1995 và 2005.Ngoài ra, mức tiền phạt vi phạm hợp đồng cũng không còn quy định trong luật hiệnnay nữa mà nếu các bên thấy cần thiết thì có thể thỏa thuận thêm trong hợp đồng màpháp luật không cấm

Từ khi đất nước ta thực hiện công cuộc đổi mới do Đảng cộng sản khởi xướng,Nhà nước đã ban hành nhiều đã ban hành nhiều văn bản thể chế hóa đường lối chủtrương đổi mới về kinh tế, xã hội như, pháp lệnh hợp đồng năm 1980, Pháp lệnh hợpđồng kinh tế 1989, Pháp lệnh thừa kế 1990… các văn bản này đã góp phần phát huymọi tiềm năng của các thành phần kinh tế, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều

thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đồng thời những vănbản này đã bảo vệ các quyền dân sự và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, pháp nhân

và các chủ thể khác trong quan hệ dân sự, nó đã thể hiện được các nguyên tắc cơ bảncủa pháp luật dân sự là nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận, công bằng, bình đẳng, hợptác tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau phù hợp với thông lệ quốc tế và giao lưu dân sự Tuynhiên, vẫn không còn ít vấn đề có ý nghĩa rất cơ bản trong lĩnh vực dân sự chưađược pháp luật điều chỉnh đầy đủ như quan hệ về sở hữu tài sản, nghĩa vụ dân sự,các hợp đồng dân sự thông dụng, các quan hệ có yếu tố nước ngoài… Mặt khác, do

sự chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế, nhiều quy đinh trong các văn bản pháp luật vềdân sự nói trên không còn phù hợp nữa với giai đoạn mới hiện nay Điều này đã gâykhông ít khó khăn cho việc bảo vệ các quyền dân sự và lợi ích hợp pháp của cánhân, pháp nhân và các chủ thể khác trong quan hệ dân sự nhất là khi phát sinh cáctranh chấp thì các cơ quan xét xử không giải quyết kịp thời và đúng đắn các tranhchấp đó

Do thiếu hỏng các quy định pháp luật dân sự nên trong thực tế đã xảy ra không

ít những trường hợp xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tậpthể, Nhà nước, xúc phạm đến danh dự, uy tín của cá nhân, tổ chức do chưa có căn

cứ pháp luật thỏa đáng để Nhà nước bảo vệ một cách hợp pháp Độ an toàn pháp lýcủa mỗi công dân và tổ chức trong sinh hoạt cộng đồng thấp, các tranh chấp dân sựchưa được giải quyết triệt để, điều đó đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến lòng tin củanhân dân đối với chính quyền, đối với Nhà nước Ngoài ra, do chưa có Bộ luật dân

sự nên không tạo được cơ sở pháp lý đầy đủ để xây dựng và hoàn thiện pháp luật vềkinh tế, thương mại, chưa tạo được hành lang môi trường pháp luật thuận lợi vàthống nhất cho cá nhân, tổ chức hoạt động và phát triển sản xuất

Trước tình hình nêu trên ngày 28/10/1995 Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 8 đãthông qua Bộ luật dân sự 1995 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và cóhiệu lực thi hành từ ngày 01/07/1996 Sự ra đời của Bộ luật dân sự là một bước tiếnquan trọng trong việc khẳng định và cụ thể hóa Hiến pháp 1992 về các quyền cơ bảncủa con người trong lĩnh vực dân sự, tạo cơ sở pháp lý quan trọng và niềm tin để cánhân, tổ chức phát huy quyền dân chủ trong đời sống dân sự Nhằm tiếp tục giảiphóng mọi năng lực sản xuất, phát huy quyền dân chủ, bảo đảm công bằng trong xãhội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và các chủ thể khác, vìlợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng bảo đảm an toàn pháp lý trong các quan

hệ dân sự, góp phần tạo điều kiện đáp ứng các nhu cầu vật chất, tinh thần của nhândân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong thời kỳ đổi mới.Trong hệ thống pháp luật nước ta, sau Hiến pháp năm 1992, Bộ luật dân sựnăm 1995 giữ một vị trí đặc biệt quan trọng, đây là văn bản pháp luật điều chỉnh mộtlĩnh vực rộng lớn các quan hệ xã hội là các giao lưu dân sự của cá nhân, pháp nhân

và chủ thể khác Đó là việc điều chỉnh các quan hệ nhân thân và quan hệ tài sảnnhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất và tinh thần cho các chủ thể Những quan hệ đóđược xác lập trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện và tự chịu trách nhiệm trong quá trìnhgiao lưu dân sự Sau một thời gian thi hành, về cơ bản các quy định của Bộ luật dân

sự đã đi vào đời sống xã hội của người Việt Nam nhất là các quy định về hợp đồng,

nó đã phát huy vai trò to lớn trong việc tạo lập hành lan pháp lý cho các giao lưu dân

sự, tạo chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia các giaodịch, góp phần làm lành mạnh các quan hệ xã hội, bảo vệ quyền và lơi ích hợp phápcủa cá nhân, tổ chức, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng Nó đã góp phần làm

ổn định tình hình kinh tế xã hội và đời sống dân sự của cộng đồng, đồng thời chúngcũng là cơ sở pháp lý khá đầy đủ cho Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấpphát sinh từ hợp đồng dân sự Bộ luật dân sự năm 1995 phần lớn là quy định, đề cậpđến các vấn đề chủ yếu trong cuộc sống thường ngày của mỗi người dân Do đó, Bộluật dân sự năm 1995 được coi là cẩm nang của mỗi người dân, mỗi gia đình trongcác giao lưu dân sự, các giao kết, thực hiện hợp đồng…các quy định đó đã đượcngười dân tự nguyện thi hành vì nó hợp tình hợp lý đảm bảo công bằng cho các chủthể tham gia trong các giao dịch

Tuy đã bao hàm nhiều quy định cụ thể và chi tiết, nhưng để mọi quy định của

Bộ luật dân sự nhất là các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản đi vàocuộc sống, làm cho các quy định này phát huy đầy đủ hiệu quả điều chỉnh của chúngđối với các quan hệ hợp đồng góp phần ổn định cuộc sống cộng đồng, đẩy mạnh quátrình xây dựng và phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thịtrường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiệnmục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh thì cần phảinghiên cứu nhằm hoàn thiện cơ chế đồng bộ bảo đảm cho việc thi hành các quy định

đó Đồng thời, qua thực tiễn thi hành và áp dụng các quy định đó, nhất là các quyđịnh về hợp đồng cũng cần phải nghiên cứu để phát hiện những hạn chế, về hiệu quảđiều chỉnh của chúng nhằm đề xuất các biện pháp khắc phục và hướng tới việc hoàn

chỉnh các chế định đó, để chúng có thể phát huy đầy đủ hiệu quả điều chỉnh đối vớicác quan hệ hợp đồng ngày càng phát triển phong phú và đa dạng, đáp ứng đòi hỏicủa quá trình hội nhập trong khu vực và thế giới Đây là nhiệm vụ hết sức quantrọng, vì hiệu quả điều chỉnh của luật thể hiện những vấn đề mới phù hợp với thực tế

mà các nhà làm luật mong muốn đạt được Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện nhất

là trước sự ngày càng đổi mới của đất nước trong tiến trình công nghiệp hóa, hiệnđại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực, Bộ luật dân sự năm 1995 đã bộc lộnhững hạn chế, một số quy định không còn phù hợp với thực tế nữa, đã lạc hậu hơn

so với sự phát triển kinh tế - xã hội hiện nay Ngoài ra, thêm một số quy định quáchung chung không rõ ràng, cụ thể và chưa đầy đủ khi áp dụng sẽ dễ phát sinh tranhchấp nhưng khó giải quyết Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự năm 1995 làđiều cần thiết và cấp bách nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mọi mặt của đất nước tahiện nay và trong tương lai

Vì vậy, ngày 14/06/2005 đã dược quốc hội khoá XI thông qua kỳ họp thứ bảy

đã sữa đổi bổ xung Bộ luật dân sự 1995 thành Bộ luật dân sự 2005 Đây là Bộ luậtchung để điều chỉnh các quan hệ xã hội được xác lập trên nguyên rắc bình đẳng tựnguyên thoả thuận và tự chịu trách nhiệm khi tham gia vào quan hệ nhân sự Tuy đãsửa đổi bổ sung nhưng Bộ luật dân sự 2005 vẫn giữ lại một số điều khoản tiến bộvẫn còn phù hợp với thực tế hiện nay Riêng về phần hợp đồng mua bán tài sản luật

2005 đã thay thế một số điều khoản sau: chẳng hạn như về nghĩa vụ trả tiền thì Bộluật dân sự 1995 quy định không đầy đủ, chỉ quy định bên mua phải trả tiền cho bênbán vào thời điểm và địa điểm, nhưng việc các bên không thoả thuận thì luật không

đề cập đến phải trả vào lúc nào và ở đâu Đây là quy định còn rất hạn chế làm chocác chủ thể khi áp dụng sẽ gặp nhiều khó khăn gây sự hiểu nhằm, từ đó có thể nảysinh tranh chấp làm mất tình cảm đôi bên, họ không tin tưởng lẫn nhau, mua bán màluôn phập phòng lo sợ có thể dẫn đến hạn chế việc mua bán Vì vậy, qua thực tiễn

áp dụng những hạn chế đó lần lượt kịp phát hiện và kịp thời bổ sung thêm vào Bộluật dân sự 2005 “không thoả thuận thì phải trả đủ tiền so thời điểm và địa điểm giaotài sản” Việc bổ sung thêm quy định này giúp cho pháp luật mua bán của nước tangày càng hoàn chỉnh hơn Ngoài ra, còn một số sửa đổi khác cũng đã làm góp phầnhoàn thiện về chế định hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và Bộ luật dân sự nóichung

1.2.Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

1.2.1.Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức kinh tế: kinh

tế tự nhiên và kinh tế hàng hoá, kinh tế tự nhiên là hình thức sản xuất mà sản phẩmlao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của người sản xuất trong nội bộ đợn vị kinh

tế Đối lập với hình thức kinh tế này là kinh tế hàng hoá, sản xuất hàng hoá là sảnxuất xã hội trong đó mối quan hệ kinh tế giữa người sản xuất biểu hiện qua thịtrường Qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ1

Theo BLDS Điều 428, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa cácbên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bênmua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán được đặctrưng bởi việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền Theo khái niệm đó thì hợpđồng mua bán tài sản là hợp đồng do sự tự nguyện giao kết với nhau, các bên đều cóquyền lựa chọn người giao dịch thích hợp mà không một cá nhân nào có quyềncưỡng ép hay hạn chế việc giao kết đó Tuy nhiên, cũng có trường hợp ngoại lệ làquyền tự do lựa chọn đối tác giao kết bị hạn chế Đó là trường hợp Nhà nước ưu tiênmua cho một số chủ thể nào đó có quyền mua trước Nếu chủ thể đó từ chối việcmua bán thì người có tài sản mới có quyền tự do tìm người giao kết Theo Điều 223khoản 3 và Điều 199 khoản 2 Bộ luật dân sự 2005 là quyền ưu tiên mua của chủ sởhữu chung theo phần và quyền ưu tiên mua của Nhà nước đối với di tích lịch sử vănhoá Hạn chế đối với bên bán chỉ phát sinh khi tài sản liên quan đến quyền ưu tiênmua được đem ra bán và quyền ưu tiên đó chỉ liên quan đến một số quyền nhất định,Nhà nước hạn chế quyền này là nhằm bảo vệ những người liên quan và bảo vệ lợiích quốc gia Để đảm bản cho các bên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, pháp luật

có quy định trước khi tiến hành bán thì bên bán phải thông báo cho bên còn lại biếtviệc bán tài sản chung đó trong thời hạn một tháng đối với tài sản bán là một độngsản và thời hạn là ba tháng đối với tài sản là bất động sản Nếu hết thời hạn trên màchủ sở hữu chung còn lại không mua thì bên bán có quyền bán tài sản chung đó chongười khác Nếu trường hợp không thông báo hoặc chưa hết hạn thông báo về việcbán taì sản thuộc sở hữu chung thì trong thời hạn ba tháng kể từ ngày bán bên đượcquyền ưu tiên mua có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa

1 Giáo trìng luật dân sự Việt Nam, trường đại học luật Hà Nội năm 2007, trang 119

vụ của người mua Ngoài ra, hợp đồng mua bán tài sản còn là hợp đồng chuyểnquyền sở hữu tài sản có đền bù mà đặc trưng là việc giao một tài sản để nhận lấymột số tiền Nếu giao tài sản mà không nhận tiền thì lập tức là hợp đồng khác màkhông phải là hợp đồng mua bán tài sản.

Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên thoảthuận xong về đối tượng và giá cả bên mua trả tiền xong cho bên bán, thì bên bánchuyển giao tài sản cho bên mua nhưng cũng có thể được các bên thoả thuận khácnhư: nhận tiền trước giao vật sau hoặc giao vật trước trả tiền sau Nếu đối tượng tàisản của hợp đồng là một số lượng lớn tài sản, thì các bên có thể chuyển giao vật làmnhiều lần và mỗi lần theo một số lượng, khối lượng nhất định Vì vậy, hợp đồngmua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân, tổ chức trao đổihàng hoá, thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất kinh doanh Trong nềnkinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế về trao đổivật tư, sản phẩm thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau Từ đó tạo điều kiện chocác thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vậtchất, tinh thần của nhân dân

1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng mang tính chất đền bù Hợp đồng cóđền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kiamột lợi ích nhất định và sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng Phần lớncác hợp đồng dân sự là hợp đồng có tính chất đền bù Bởi đặc điểm cơ bản trongquan hệ tài sản trong giao lưu dân sự là sự trao đổi ngang giá Tính chất đền bù lợiích được coi là một trong những đặc trưng cở bản của quan hệ pháp luật dân sự.Tính chất đền bù được thể hiện một cách rõ nét nhất trong chế định hợp đồng dân

sự Việc phân tích tính chất đền bù của hợp đồng giúp xác định bản chất pháp lý củatừng hợp đồng, từ đó áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết trang chấpphát sinh một cách chuẩn xác Tính chất đền bù của hợp đồng mua bán tài sản thểhiện ở chổ: sau khi bàn giao tài sản mua bán thì bên bán sẽ nhận được lợi ích ngượclại dưới dạng tiền mà bên mua phải thanh toán

Hợp đồng mua bán tài sản còn là hợp đồng mang tính song vụ Tính song vụ

đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên giao kết hợp đồng với nhau, quyềncủa bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Theo tính chất song vụ này hai

bên có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, quyền và nghĩa vụ của người này không thểđổi sang thnàh quyền và nghĩa vụ của người kia, hai bên phải nghiêm chỉnh thựchiện một cách đầy đủ và đúng hạn theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng mua bán tài sản còn là một hợp đồng mang tính chất ưng thuận,nghĩa là hợp đồng được giao kết vào thời điểm đạt được sự thoả thuận của các bên

về nội dung chủ yếu của hợp đồng Không phải ở thời điểm giao tài sản hoặc thừođiểm ghi nhận sự thoả thuận bằng văn bản Sự ưng thuận là sự tự nguyện nó là mộtyếu tố cơ bản không thể thiếu trong giao dịch dân sự, phản ảnh một cách kháchquan, chung thực như mong muốn bên trong của các bên giao kết, các bên tham giagiao dịch hoàng toàn tự do bày tỏ ý chí nguyện vọng của mình, thoả thuận với nhau

về các nội dung của giao dịch mà không bị nhầm lẫn, lừa dối, đe doạ và cưỡng ép từphía bên kia hoặc của người khác Các bên tự nguyên thoả thuận về các vấn đềnhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của mình2

1.2 Điều kiện xác lập hợp đồng mua bán tài sản

1.2.1 Điều kiện về hình thức

Hình thức của hợp đồng mua bán có thể bằng lời nói, bằng văn bản do các bênthoả thuận hoặc do pháp luật quy định Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản phảiđăng ký quyền sở hữu thì hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản cócông chứng thực Hình thức của hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định người bán

và người mua đã tham gia vào hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụcủa các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng.Những điều khoản mà các bên cam kết phải được thể hiện ra bên ngoài bằngmột hình thức nhất định Hay nói cách khác, hình thức của hợp đồng là phương tiện

để ghi nhận nội dung mà các chủ thể đã xác định Tuỳ vào nội dung, tính chất củatừng hợp đồng cũng như tuỳ thuộc vào độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên có thể lựachọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng cho phù hợp với từngtrường hợp cụ thể Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng mang tính chất ưngthuận, có sự gặp gỡ ý chí của các bên và được ghi nhận một cách đơn giản dưới hìnhthức trao đổi lời nói Thông qua hình thức này các bên giao kết hợp đồng chỉ cầnthoả thuận miệng với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng hoặc mặc nhiên thựchiện những hành vi nhất định đối với nhau Hình thức này thường được áp dụng

2 Nhà nước và pháp luật số 11/2007

trong những trường hợp các bên có độ tin tưởng lẫn nhau hoặc hợp đồng mua bántài sản có giá trị nhỏ Trường hợp này thường gặp nhiều trên thực tế, thí dụ như bênmua muốn mua quạt máy thì đến cửa hàng bày bán rất nhiều được tự do lựa chontheo ý chí, sở thích của mình, sau khi đồng ý loại quạt đó hai bên tiến hành thoảthuận giá cả nếu đôi bên đồng ý thì bên mua trả đủ tiền và bên bán giao quạt, hợpđồng mua bán coi như đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh vàchấm dứt cùng lúc Vì vậy, các bên không cần thiết phải lập hợp đồng làm gì chotốn thêm thời gian, chi phí Tuy nhiên, nó chỉ thích hợp cho hợp đồng có giá trị nhỏhoặc việc mua bán không cần thời gian thực hiện quyền và nghĩa vụ nên ít xảy ratranh chấp, nhưng nếu hợp đồng hai bên thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ màkhông lập hợp đồng bằng văn bản thì dể phát sinh tranh chấp và khó cho Toà ántrong việc giải quyết vì không có gì để chứng minh lời họ nói Tuy là luật quy địnhvậy, nhưng để đảm bảo cho quyền lợi của mình khỏi bị xâm phạm thì các bên khitham gia hợp đồng mua bán tài sản dù giá trị lớn hay nhỏ đều phải lập hợp đồngtheo hình thức văn bản để làm chứng cứ cho việc tranh chấp sau này Hình thức hợpđồng miệng có ưu điểm là nhanh gọn đỡ tốn kém thời gian nhưng cũng có nhiềunhược điểm và sẽ là cơ hội để kẻ xấu gây bất lợi cho bên kia, sẽ tạo ra nhiều mâuthuẩn xung đột trong việc giao kết hợp đồng làm cho người dân mất lòng tin vàopháp luật, tạo sự không yên tâm khi giao kết từ đó việc giao kết hợp đồng sẽ bị hạnchế hơn.

Hợp đồng mua bán tài sản có thể thực hiện bằng cử chỉ hành vi cụ thể, hìnhthức này các bên không cần trao đổi thoả thuận bằng lời nói để thể hiện ý chí giaokết hợp đồng của mình mà chỉ hành động thể hiện ý chí đó thay cho lời nói là đủ.Hình thức này áp dụng trong trường hợp người mua tài sản trong các siêu thị, cửahàng có niên yết gía sẵn người mua đến xem nếu thấy chất lượng số lượng thích hợpvới gía cả thị trường và phù hợp với túi tiền của mình thì đồng ý mua Khi đó ngườibán hàng trong siêu thị, cửa hàng không cần nói thêm gì về số lượng, chất lượng, giá

cả của tài sản mua bán mà cứ giao tài sản và nhận tiền của người mua Thế là, việcmua bán coi như hoàn thành, quyền và nghĩa vụ của các bên coi như chấm dứt, khi

đó bên bán không phải chịu trách nhiệm gì nữa đối với tài sản mua bán kể cả việcbảo đảm số lượng, chất lượng

Tuy nhiên, trong khung cảnh luật Việt Nam, nguyên tắc ưng thuận có xuhướng co lại, nhường chổ cho các quy tắc chi phối hình thức giao kết hợp đồng

tương đối khắc khe hơn là phải lập thành văn bản Hình thức này áp dụng đối vớicác hợp đồng có đối tượng là các tài sản quan trọng và có giá trị lớn hoặc là nhữnghợp đồng mua bán tài sản dưới hình thức trả chậm, trả dần Chẳng hạn như việc muabán xe gắn máy với hình thức mua trả góp, các bên cần phải lập hợp đồng mua bánvới nội dung đầy đủ theo quy định của pháp luật như về tài sản bán, quyền và nghĩa

vụ của các bên thời hạn thanh toán tiền dứt điểm là khi nào, trả trước bao nhiêu cònthiếu bao nhiêu, khi nào trả thêm và mổi lần trả góp là bao nhiêu, ở đâu Các bên cầnthoả thuận đầy đủ, rõ ràng và chính xác như vậy để hạn chế việc lợi dụng sự không

rõ ràng của hợp đồng để bên này có thể gây bất lợi cho bên kia, đồng thời nó sẽ làchứng cứ quan trọng nếu sau này các bên có xảy ra tranh chấp Vì vậy, thông quahình thức này các nhà làm luật chủ yếu là bảo vệ quyền lợi cho đôi bên đặc biệt làngười mua Hình thức bằng văn bản nhằm nâng cao độ xác thực về những nội dung

đã cam kết các bên có thể ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn bản.Trong văn bản đó các bên phải ghi đầy đủ các nội dung cơ bản của hợp đồng vàcùng ký tên xác nhận vào văn bản đó, hợp đồng giao kết bằng hình thức này tạo rachứng cứ pháp lý chắc chắn hơn so với hình thức miệng Căn cứ vào hợp đồng muabán đó các bên dễ dàng thực hiện quyền yêu cầu của mình đối với bên kia Vì vậy,đối với những hợp đồng mà việc thực hiện không cùng lúc với việc giao kết thì cácbên thường chọn hình thức này Thông thường hợp đồng được lập thành hai bản vàmỗi bên giữ một bản, coi như đã có trong tay một bằng chứng, chứng minh quyềndân sự của mình Việc các bên cùng lập văn bản và cùng ký tên xác nhận vào vănbản còn thể hiện ý chí hoàn toàn tự nguyện cam kết thoả thuận trong việc xác lậpquyền và nghĩa vụ dân sự của mình mà không bên nào áp đặt, cưỡng chế việc giaokết hợp đồng Các cam kết thoả thuận đó có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với cácbên và sẽ được các cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng và được pháp luậtbảo vệ

Ngoài ra, đối với những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp

và đối tượng của nó là những tài sản mà nhà nước cần quản lý và kiểm soát khichúng được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác như: bất động sản hayđộng sản phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên phải lập thành văn bản có côngchứng chứng thực Việc thực hiện quyền đối với một vật có giá trị tiền tệ chỉ suôn sẻkhi tất cả mọi người điều công nhận và tôn trọng quyền đó Muốn được vậy, thìquyền đó phải được mọi người biết đến và được pháp luật thừa nhận Theo quan

niệm từ xưa đến nay thì việc đăng ký bất động sản là biện pháp có tác dụng công bố

sự tồn tại quyền của một người đối với bất động sản đó, nhằm tạo điều kiện thuậnlợi cho chủ thể đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với bất động sản đãđược đăng ký Trong mối quan hệ với người xung quanh việc đăng ký cho một tàisản được thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, điều đó sẽ làm cho hiệu lựccủa hợp đồng mua bán đó có giá trị pháp lý Việc đăng ký cho một tài sản mang tínhthủ tục hành chính thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với chủ thể được đăng

ký đó và Nhà nước sẽ bảo vệ và tôn trọng quyền đó Ngoài ra, việc đăng ký tài sản

có tác dụng là thông tin công bố công khai cho mọi người biết về sự tồn tại quyền sởhữu của người đăng ký Hợp đồng được tạo ra nhằm thiết lập bằng chứng về sự cóquyền của bên đăng ký và bằng chứng này có giá trị chứng cứ cao nhất và không thể

bị đánh đổi bằng một án kiện hay một tranh chấp của người khác Vì vậy, đối vớinhững hợp đồng mà pháp luật không yêu cầu phải lập thành văn bản nhưng để bảo

vệ quyền loại của mình, các bên có thể chọn hình thức lập thành văn bản để giao kếthợp đồng Hành vi này chẳng những đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật vềhình thức hợp đồng mà còn có sự công bố với mọi người rằng đã mua được tài sản

và là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó Hành vi trên còn là sự xin phép cơ quannhà nước về việc mua tài sản và sự chấp nhận của cơ quan thể hiện bằng việc côngchứng, chứng thực hợp đồng mua bán đó Đây sẽ là chứng cứ quan trọng và cầnthiết nhất khi đôi bên có tranh chấp hoặc một người thứ ba kiện đòi lại tài sản đãmua bán Khi đó, cơ quan nhà nước sẽ đứng ra bảo vệ quyền lợi cho người bị thiệthại mà chủ yếu là bảo vệ người mua Tuy nhiên, nếu việc mua bán như trên màchúng ta chỉ giao kết bằng lời nói thì khi có tranh chấp xảy ra chúng ta sẽ không cóchứng cứ để chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp tài sản đó và khi đó ngườimua có thể mất cả tài sản lẫn tiền Để được luật pháp công nhận và bảo vệ quền lợicho mình thì khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản chúng ta cần nên chọn hình thứchợp đồng lập thành văn bản có công chứng chứng thực của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền

Qua thực tiễn thi hành các quy đinh của Bộ luật dân sư 2005 về hợp đồng chothấy các quy định về hợp đồng của nước ta nói chung là tương đối đầy đủ, tiếp thuđược tinh hoa lập pháp qua các thời kỳ cũng như thể hiện được đặc thù của dân tộc.Tuy nhiên, về hình thức của hợp đồng vẫn còn có sự hạn chế theo điều 401 BLDS

2005 về hình thức hợp đồng dân sự thì hợp đồng có thể được thể hiện dưới các hình

thức sau: Bằng lời nói, băng văn bản hoăc bằng hành vi cụ thể … Với hình thứcbằng văn bản việc giao kết phải có chữ kí của hai bên Tuy nhiên, trong điều kiệnphát triển kinh tế thị trường như hiện nay thì viêc ký kết hợp đồng rất đa dạng như:Fax, thư điện tử, talex… Các hình thức này chưa được quy định trong Bộ luật dân

sự 2005 Đây cũng là môt vấn đề thiếu sót cần phải được bổ sung

1.2.2 Điều kiện về nội dung

Theo Điều 402 BLDS, thì nội dung của hợp đồng mua bán tài sản là tổng hợpcác điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thoả thuận Các điềukhoản đó xác định các quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể của các bên trong hợp đồng.Nội dung của hợp đồng có thể bao gồm các điều khỏan sau: đối tượng, số lượng,chất lương, giá phương thức thanh toán, thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiệnhợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và cácnội dung khác do các bên thoả thuận Các điều khoản đó là những điều khoản cơ bảnxác định nội dung chủ yếu của hợp đồng, nếu không thoả thuận được thì hợp đồngkhông thể giao kết được như điều khoản về đối tượng của hợp đồng Tuy nhiên,cũng có những điều khoản hai bên không thoả thuận nhưng hợp đồng vẫn được giaokết và hợp đồng đó không bị vô hiệu đó là những điều khoản được pháp luật quyđịnh trước và nó mặc nhiên được các bên chấp thuận Đó là các điều khoản về địađiểm giao tài sản, giá cả

1.2.2.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản

Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản bao gồm bên mua và bên bán Chủ thểnày có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, và sau khi giao kết hợpđồng thì quyền và nghĩa vụ của các bên bị ràng buộc trong mối quan hệ này Hai chủthể này mang tính tương ứng và đối lập nhau về quyền và nghĩa vụ Quyền của mộtbên chỉ đạt được khi bên kia thực hiện các nghĩa vụ đã được xác định trong hợpđồng hoặc theo quy định của pháp luật Kể từ khi hợp đồng được giao kết và có hiệulực bắt buộc đối với các bên tham gia trong hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ đốivới nhau và các nghĩa vụ ấy thường không giống nhau, nghĩa vụ của bên này sẽ làquyền của bên kia và ngược lại Nghĩa vụ có thể là một hành vi cụ thể hoặc có thểgồm các hành vi khác nhau và các hành vi đó có thể tiến hành cùng một lúc, vàocùng một thời điểm hoặc có thể tiến hành theo một quá trình trong một thời hạn nhấtđịnh theo sự thoả thuận giữa hai bên

Chủ thể của bên bán là người có tài sản đem bán, là chủ sở hữu tài sản hoặc làngười được chủ sở hữu tài sản uỷ quyền bán tài sản hoặc bên bán có thể là người đạidiện hợp pháp theo quy định của pháp luật Bên bán có quyền yêu cầu bên mua trảtiền theo đúng như thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng Chủ thể bên bán có nghĩa

vụ giao tài sản cho bên mua theo đúng kỳ hạn, đúng phương thức, đúng địa điểm,đúng chất lượng như đã thoả thuân Ngoài ra, bên bán còn phải bảo đảm chất lượngtài sản bán đó trong một thời hạn nhất định, nếu tài sản mua bán không đúng nhưchất lượng lúc giao kết hợp đồng thì bên bán phải đổi tài sản khác cùng loại cho bênmua hoặc sữa chữa miễn phí, giảm giá theo đúng chất lượng của tài sản

Chủ thể của bên mua là người đi mua tài sản và có nghĩa vụ trả tiền cho bênbán đúng như giá mà hai bên đã thoả thuận Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giaođúng vật, đúng số lượng, đúng chất lượng, đúng thời hạn, đúng địa điểm như đãthoả thuận trong hợp đồng Sau khi nhận tài sản thì người mua có quyền sở hữu đốivới tài sản mua, nếu tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu thì bên mua đượcquyền sở hữu tài sản khi đã hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu đó

1.2.2.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

Khái niệm - đối tượng của hợp đồng là sự đáp ứng giữa người giao kết với

người cùng giao kết trong khuôn khổ thực hiện hợp đồng3

Theo BLDS Điều 429, Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phépgiao dịch Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phảiđược xác định rõ Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tàisản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sởhữu của bên bán Tài sản là của cải, vật chất được con người sử dụng, có thể là vậthữu hình chúng ta có thể nhận biết bằng các giác quan như nhìn thấy được va chạmđược hoặc tài sản là các quyền tài sản Thế nhưng, của cải vật chất đó chỉ có thể làtài sản nếu như chúng có thể được sở hữu riêng của một người, một tập thể nào đó

và chúng phải được phép giao lưu dân sự trên thực tế Nếu mọi người có thể sử dụngchung mà không qua các giao dịch thì không được xem là tài sản mua bán Theochương XI của Bộ luật dân sự 2005 thì tài sản được phân loại thành nhiều cách khácnhau như: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật chia được, vật không chiađược, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vật đồng bộ, hoa

3 Thầy Nguyễn Ngọc Điện - giáo trình luật dân sự Việt nam (tập 1 quyễn 2) – khoa luật trường ĐHCT – Tr 25

lợi, lợi tức và các quyền tài sản Ở đây tài sản bán phải là vật hiện hữu nghĩa là tàisản được ghi nhận trong hợp đồng mua bán tài sản là phải tồn tại Luật chỉ quy địnhrằng tài sản mua bán phải là hiện hữu Tuy nhiên, tài sản không nhất thiết tồn tại vàothời điểm giao kết hợp đồng mà có thể là tài sản được hình thành trong tương laingừơi bán có thể giao kết hợp đồng mua bán trước khi tài sản xuất hiện, miễn là đếnthời hạn thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ giao tài sản thì ngườibán phải có tài sản đúng số lượng và chất lượng như đã giao kết Trong nhữngtrường hợp điển hình như, các bên giao kết việc mua bán trên những tài sản mà cácbên dự kiến sẽ hình thành trong tương lai Vật được chế tạo ra, sản xuất ra, súc vật

sẽ sinh ra, mùa vụ sắp tới, công trình đang được xây dựng…đó là các giao dịchthường xuyên gắn liền với xã hội người Việt chúng ta, thông thường thì người trồnghoa màu, cây ăn trái nhưng chưa đến thời hạn thu hoạch nhưng đã tìm người bán vàhai bên ký kết với nhau một hợp đồng mua bán nhưng phải đợi cho hoa màu thuhoạch thì bên mua mới nhận sản phẩm về Mặc dù hai bên đã ký kết với nhâu hợpđồng mua bán nhưng đối tượng chưa được hình thành rõ ràng ở thời điểm giao kết

mà sẽ được hình thành vào tương lai và cuối cùng tài sản xuất hiện thì người mua trảtiền mua theo giá thoả thuận trước và nhận tài sản Nếu cuối cùng tài sản không xuấthiện do nguuyên nhân bất khả kháng, thì hợp đồng coi như không tồn tại Vì vậy,hợp đồng mua bán tài sản sẽ có trong tương lai là hợp đồng không nhất thiết bị vôhiệu, tài sản mua bán không nhất thiết phải có trong thời điểm giao kết hợp đồng mà

nó phải tồn tại ở thời điểm chuyển quyền sở hữu Tuy việc mua bán này pháp luậtkhông cấm nhưng các bên cũng nên hạn chế ký kết hợp đồng như thế vì rủi ro cao.Tài sản được phép giao dịch là tài sản không nằm ngoài lưu thông dân sự cónghĩa là tất cả các loại tài sản đều được mua bán trừ việc mua bán thân thể conngười, tài sản công của toàn dân, quyền đươc cấp dưỡng, các quyền nhân thân củatác giả, các phương tiện giao thông vận tải đường bộ được phép sử dụng mà khôngđược phép bán, vũ khí quân sự, pháo, các phim ảnh đồi truỵ, các vật mà Nhà nướccấm lưu hành vì đạo đức và trật tự xã hội Việc luật quy định tài sản chỉ được sửdụng mà không được bán là vì những tài sản đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước,Nhà nước sử dụng tiền của ngân sách Nhà nước mua để phục vụ cho lợi ích chungcủa toàn dân, cá nhân được Nhà nước cấp cho sử dụng cho mục đích đó nhưngkhông được quyền định đoạt tài sản đó, nếu cá nhân không được phép sử dụng nữathì Nhà nước tịch thu về và bán đấu giá tài sản đó và tiền bán được sẽ sung vào ngân

sách Nhà nước Như vậy, các tài sản đó thuộc quyền nhà nước nên chỉ có nhà nướcmới có quyền quyết định bán hay giao cho cá nhân khác sử dụng Các loại vũ khíquân sự, đạn dược chỉ dùng phục vụ cho mục đích quốc phòng, cá nhân, tổ chứckhông được tuỳ tiện tàn trữ, mua bán, sử dụng nếu có vi phạm thì sẽ bi xử lý theoquy định của pháp luật Việc Nhà nước cấm như thế là nhằm mục đích bảo vệ sự anbình, ổn định cho nhân dân, phòng ngừa kẻ xấu lạm dụng vũ khí để đoe doạ nhândân vì vũ khí là nguồn nguy hiểm cao độ dể gây ảnh hưỡng xấu đến tính mạng, sứckhoẻ của con người Tóm lại, những tài sản Nhà nước không cho phép bán là vì mụcđích bảo vệ lợi ích hợp pháp cho cá nhân, tổ chức và các chủ thể khác, bảo vệ lợi íchNhà nước, lợi ích công cộng, bảo đảm sự bình đẳng, ổn định cho toàn xã hội, gópphần phát triển một xã hội văn minh giàu đẹp.

Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là vật thì vật đó phải được xácđịnh rõ bằng giá trị sử dụng Nếu là vật đặc định thì giao đúng vật đó và đúng tìnhtrạng như đã cam kết, nếu là vật cùng loại thì ta xác định bằng cách đặc định hoá vậtcùng loại đó Nghĩa là ta ghi nhận chủng loại, kiểu dáng, số lượng, chất lượng củavật cùng loại vào thời điểm giao kết hợp đồng Hợp đồng chỉ có thể được thực hiệnmột khi tài sản được tách ra khỏi khối tài sản cùng loại của người bán để trở thànhđối tượng của nghĩa vụ giao vật, việc tách tài sản cùng loại ra giao cho người mua làđộng tác đặc định hoá taì sản cùng loại Một khi hợp đồng đã được giao kết thì đôibên phải thực hiện đúng những gì đã cam kết trong hợp đồng, nếu đã xác định rõ đốitượng là máy vi tính hiệu gì thì cần phải giao đúng hiệu đó, nếu tài sản là lúa, gạohoặc hoa màu thì cần phải giao đúng số lượng là bao nhiêu, loại gì, chất lượng phảiđúng như đã thoả thuận

Nếu đối tượng của hợp đồng là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằngchứng khác để chứng minh quyền đó thuộc quyền sở hữu của bên bán Nếu tác giảđồng thời là chủ sở hữu tác phẩm thì quyền tài sản bao gồm: quyền được hưởngnhuận bút, quyền được hưởng thù lao khi tác phẩm được sử dụng, quyền đượchưởng lợi ích vật chất từ việc cho người khác sử dụng tác phẩm dưới các hình thứcxuất bản, tái bản, trưng bày triển lãm, biểu diễn, phát thanh, truyền hình, ghi âm, ghihình, chụp ảnh, cải biến chuyển thể, cho thuê…Quyền tài sản phổ biến là việcchuyển giao quyền đòi nợ, quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ chuyển giaođược

1.2.2.3 Giá cả của hợp đồng mua bán.

Theo định nghĩa của luật viết, thì giá bán do các bên thoả thuận hoặc do ngườithứ ba xác định theo yêu cầu của các bên Giá bán là số tiền mà bên mua phải trảcho bên bán để đổi lấy một tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản đó Giá bán làyếu tố phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với các hợp đồng khác cũng có tác dụngchuyển quyền sở hữu tài sản Nghĩa là giá bán là một trong những điều kiện để hợpđồng mua bán có giá trị, không có giá bán thì hợp đồng mua bán có tên gọi khác chứkhông phải là hợp đồng mua bán tài sản Theo Bộ luật dân sự Điều 402, nội dungcủa hợp đồng dân sự, theo từng loại hợp đồng các bên có thể thoả thuận về nhữngnội dung như sau: đối tượng của hợp đồng, số lượng chất lượng, giá bán, phươngthức thanh toán, thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng, quyền vànghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm Giá bánphải được xác định, nghĩa là phải định giá được Giá cả do các bên thoả thuận hoặc

do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, người thứ ba là người do các bên

uỷ quyền để định giá Người thứ ba phải được chỉ định và thực hiện công việc củamình một cách độc lập với cả hai bên và nhất là không chịu sự tác động của bên nàotrong quá trình định giá Đối với các tài sản do Nhà nước quy định khung giá thì cácbên phải thoả thuận trong phạm vi khung giá đó Trong trường hợp các bên thỏathuận giá thanh toàn theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thờiđiểm thanh toán

Giá bán là số tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán, tương ứng với giátrị của tài sản đó Trên thực tế, người mua phải trả nhiều hơn giá được định Chẳnghạn như việc mua bán tài sản chịu thuế giá trị gia tăng (VAT) Nếu khi giao kết hợpđồng ghi nhận giá bán không chỉ rõ rằng gía bán bao gồm thuế giá trị gia tăng.Người bán không thể gọi người mua trở lại trả thêm phần thuế này và nhất là khôngthể tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì lý do chưa thoả thuận được giá bán Trong trườnghợp bán với điều kiện giao hàng tận nhà, thì người mua phải trả cho người bán một

số tiền gọi là giá bán nhưng thực ra trong số tiền đó đã có cả chi phí đóng gói, vậnchuyển, bảo hiểm Các chi phí đó được gọi chung là chi phí phát sinh từ hợp đồngmua bán Theo Điều 441, trong trường hợp các bên không thoả thuận và pháp luậtkhông quy định về chi phí vận chuyển và chi phí liên quan đến việc chuyển quyền

sở hữu thì bên bán phải chịu chi phí vận chuyển đến địa điểm giao tài sản và các chiphí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu Trong trường hợp mua bán bất động

sản thì các chi phí bao gồm: lệ phí trước bạ, lệ phí đăng ký Các khoản chi phí nàykhông nằm trong giá bán Nếu hai bên không có thoả thuận thì bên bán phải chịu cácchi phí này theo điều 441 BLDS 2005 Trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Giá bán phải được thoả thuận một cách nghiêm túc Nghĩa là nội dung thoảthuận về giá phải cho thấy sự tương xứng giữa giá bán và giá trị tài sản Có trườnghợp người bán thật sự muốn bán tài sản với giá thấp hơn giá trị tài sản rất nhiều lần

so với giá thị trường tại thời điểm bán Tuy nhiên, trong lĩnh vức dân sự loại muabán này vẫn được coi là có giá trị với điều kiện người bán có đủ năng lực mua bán

và hoàn toàn tự nguyện trong giao kết Nhưng trong lĩnh vực thương mại thì việcmau bán với giá rất rẽ thì có thể mang tính chất của hnàh vi bán phá giá nhằm mụcđích cạnh tranh không lành mạnh và có thể bị chế tài

1.2.2.4 Địa điểm giao tài sản và phương thức giao tài sản.

Địa điểm giao tài sản là nơi mà tại đó người bán sẽ giao tài sản cho ngườimua Các bên có thể căn cứ vào hoàn cảnh, điều kiện thuận tiện mà thoả thuận địađiểm giao tài sản có thể là nơi của bên bán hoặc bên mua hoặc tại một địa điểm bất

kỳ nào đó Người có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nghĩa vụ mà hai bên đã thoảthuận Trong trường hợp mà các bên không có thoả thuận thì phải tuân thủ theo quyđịnh của pháp luật là người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tại nơi toạ lạc của bấtđộng sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ không phải là bất động sản thì tài sản đượcgiao tại nơi cư trú hay trụ sở của người có quyền Việc xác định địa điểm giao tàisản là rất quan trọng đối với các bên vì nó là cơ sở để xác định ai là người chịu chíphí vận chuyển cũng như ai là người chịu chi phí tăng lên do việc thay đổi nơi cư trúhoặc trụ sở của bên có quyền Vì vậy, theo quy định tại Điều 433 BLDS 2005 thì địađiểm giao tài sản do các bên thoả thuận, nếu không thoả thuận thì địa điểm giao tàisản phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng mua bán là động sản hay bất động sản.Nếu là bất động sản thì người bán sẽ giao cho người mua tại nơi toạ lạc bất động sản

đó, nếu là động sản thì bên bán phải giao tài sản cho bên mua tại nơi cư trú hoặc tuệ

sở của bên mua, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Phương thức giao tài sản là phương thức thực hiện nghĩa vụ giao tài sản bằngnhững cách thức, biện pháp mà thông qua đó người bán tiến hành những hành vi củamình đáp ứng quyền lợi cho người có quyền Theo quy định tại Điều 434 BLDS

2005 thì tài sản được giao theo phương thức do các bên thoả thuận, nếu không có

thoả thuận về phương thức giao tài sản thì tài sản sẽ do bên bán giao một lần , gaiotrực tiếp cho người mua Tuy nhiên, nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản có sốlượng lớn thì bên bán có thể chuyển giao nhiều lần cho bên mua và mỗi lần giaophải theo một số lượng nhất định do hai bên thoả thuận.

1.2.2.5 Phương thức thanh toán.

Phương thức thanh toán là cách thức bên mua phải trả tiền cho bên bán nhưthế nào Nghĩa vụ này của bên mua pháp luật không quy định, không ràng buộc mà

do các bên tự thoả thuận với nhau sao cho không bên nào bị trở ngại mà cả hai cùng

có lợi Các bên có thể thoả thuận trả một lần đúng giá trị tài sản nhưng cũng có thểchia làm nhiều lần để trả, mỗi lần trả bao nhiêu phần trăm giá trị tài sản, lần kế tiếp

là trả bao nhiêu, trả bao nhiêu lần thì kết thúc thì phải thoả thuận rõ ràng và chínhxác Ngoài ra, còn phải thoả thuận việc trả tiền là tiền mặt hay chuyển khoản Đây lànghĩa vụ quan trọng của người mua, nó sẽ bù đắp lại cho người bán trong việc giaotài sản cho người mua, nó sẽ bù đắp lại cho người bán trong việc giao tài sản chongười mua Nghĩa vụ trả tiền được coi là nghĩa vụ cơ bản của người mua trước khikết thúc hợp đồng, việc trả tiền đó phải được thực hiện theo phường thức và thời hạnthoả thuận trước trong hợp đồng Nghĩa vụ trả tiền được coi như hoàn thành từ khingười mua chuyển đủ tiền vào tài khoản tại ngân hàng của người bán hoặc khi nàobên bán trực tiếp nhận được số tiền mặt như quy định

1.2.2.6 Thời hạn thực hiện hợp đồng

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán tài sản là thời điểm hay một khoản thờigian nhất định mà thời điểm hoặc thời gian đó người có nghĩa vụ của mình nhằmthỏa mãn lợ ích cho bên có quyền Các bên có thể thỏa thuận về thời hạn thực hiệnhợp đồng tùy thuộc và tính chất, nội dung, điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của hai bêntrong quan hệ nghĩa vụ của hợp đồng Theo quy định tại Điều 432 của BLDS 2005

về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán thì “thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán

do các bên thỏa thuận Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng hạn đã thỏathuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng

ý Các bên có thể thảo thuận việc giao tài sản và bất cứ lúc nào, các bên có thể giaotài sản liền ngay sau khi hợp đồng đã thỏa thuận xong nội dung chủ yếu của hợpđồng, tức là hợp đồng phát sinh hiệu lực thì bên bán có thể giao tài sản cho bên maungay lập tức nếu việc giao tài sản đó không làm gây trở ngại đến lợi ích của cả hai

bên Các thỏa thuận đó do hai bên tự nguyện thỏa thuận với nhau, vì lợi ích của haibên do đó các bên cần phải tôn trọng và thực hiện đúng như đã cam kết trong hợpđồng Ngoài ra, pháp luật cũng phải tôn trọng thỏa thuận của các bên và nếu có aiquấy nhiễu đến việc sử dụng tài sản mua của bên mua thì sẽ được pháp luật bảo vệ.Tuy nhiên, nếu có một điều kiện nào đó không cho phép khiến cho một bên khôngthực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận thì các bên cần phải gặp gỡ và trao đổi lẫnnhau đễ đi đến thống nhất việc khắc phục khó khăn mà một bên đã gặp phải Nếu cómột lý do nào đó mà bên bán không thể giao tài sản cho bên mua4 như đúng những

gì đã thỏa thuận được mà có thể giao sớm hơn hoặc muộn hơn thời hạn đã thỏathuận thì bên bán phải thành thật thông báo cho bên mua biết về những khó khăn đó,nếu được bên mua đồng ý thì bên bán được quyền giao tài sản theo thời hạn mà bênmua cho phép Bên bán không được tùy ý đơn phương thay đổi thời hạn mà cần phải

có sự tôn trọng quyền của bên mua Các bên cần thống nhất với nhau về thời hạngiao tài sản, việc pháp luật quy định như vậy là nhằm hạn chế sự thay đổi tùy tiện vềthời hạn của một bên vì lợi ích riêng của mình mà gây ảnh hưởng đến lợi ích củabên còn lại Ngoài ra, pháp luật quy định như vậy thể hiện sự công bằng và bìnhđẳng giữa các chủ thể tham gia hợp đồng với nhau trong quan hệ xã hội, dễ xác địnhquyền và nghĩa vụ của các bên Tuy nhiên, vì một lý do nào đó mà hai bên khôngthỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng thì theo Điều 432 khoản 2, quy định nhưsau “Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêucầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất

cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý” Theo quy địnhtrên thì nghĩa vụ giao tài sản của bên bán có thể được thực hiện ngay lập tức sau khihai bên đã thoả thuận xong nội dung chủ yếu của hợp đồng, hay nói cách khác hợpđồng đã phát sinh hiệu lực thì các bên có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mìnhcùng lúc, nếu vì lý do nào đó mà một bên không thể thực hiện nghĩa vụ ngay lập tứcthì khi nào bên có quyền yêu cầu, bên có nghĩa vụ phải thực hiện theo yêu cầu đó.Trên thực tế khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản xong thì bên bán giao tài sản vànhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản Nếu không có thoả thuận

về thời hạn giao tìa sản và bên mua không nhận tài sản liền thì bên mua có quyềnnhận tài sản bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên bán một khoản thời gianhợp lý để họ chuẩn bị giao tài sản Luật hiện hành không quy định thời gian hợp lý

4 Tài sản là vật đặc định bị đánh mất, hay một sự kiện bất khả kháng như: hỏa hoạn, lũ lụt…hay một sự kiện

gì đó mà bên bán phải giao sớm cho bên mua hoặc giao muộn hơn thời hạn thỏa thuận.

là bao lâu và cũng không nêu căn cứ để xác định chúng Tuy nhiên, chúng ta có thểhiểu một cách cụ thể về thời gian hợp lý là một khoản thời gian đủ để có được tàisản giao, có thể căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của bên bán Chẳng hạn nhưtài sản thuộc hàng hiếm không để sẵng ở cửa hàng mà để lưu giữ ở một nơi khác thìphải báo trước vài ngày hoặc vài tuần về việc nhận tài sản của mình để họ chuyêntrở hàng về Tóm lại, tuy bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ củamình nhưng cần phải tạo điều kiện thuận lợi cho họ chuẩn bị việc chuyển giao haytiếp nhận tài sản một cách tốt nhất, thuận tiện nhất sau cho cả hai cùng có lợi.

1.3 Nguồn luật điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản.

Xuất phát từ nguyên tắc ưng thuận, tự do giao kết hợp đồng trong Bộ luật dân

sự Việt Nam, nên hợp đồng mua bán tài sản trở thành một văn bản pháp lý quy địnhquyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng Về mặt lý luận, nếu mọi quyđịnh về quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định chi tiết và đầy đủ trong hợpđồng thì người ta không cần phải vận dụng đến các nguồn luật khác Song, trongthực tiễn cho dù các bên chủ thể thỏa thuận đầy đủ và chi tiết đến đâu cũng không

dự liệu được hết các tình huống phát sinh Chính vì vậy hợp đồng mua bán tài sảnphải được điều chỉnh bằng những nguồn luật nhất định Bao gồm pháp luật quốc gia

và tập quán pháp

CHƯƠNG II QUY CHẾ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI

SẢN2.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản.

Việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây: tự do giao kếthợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội; tự nguyện, bình đẳng,thiện chí, hợp tác trung thực và ngay thẳng Nguyên tắc này nhằm đảm bảo việc giaokết không bị ai cưỡng ép hoặc gây cản trở trái ý chí của các bên họ đều bình đẳngvới nhau và trước pháp luật Theo Bộ luật dân sự Điều 122, điều kiện để giao dịchdân sự có hiệu lực gồm 4 điều kiện như sau: Người tham gia giao dịch có năng lựchành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm củapháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợppháp luật có quy định Trên nguyên tắc các bên có quyền tự do giao kết hợp đồng(khoản 1 điều 389 Bộ luật dân sự), nghĩa là chủ sở hữu có quyền tự do mua bán tàisản của mình Có quyền tự định đoạt tài sản và có quyền không định đoạt tài sản củamình Thế nhưng, mọi quyền tự do điều có giới hạn của nó Sự giới hạn này có thể

do luật thiết lập hoặc do luật thừa nhận hoặc do tục lệ hoặc được thiết lập theo ý chícủa chủ thể trong quan hệ pháp luật đó, nhằm bảo vệ lợi ích công cộng, bảo vệnhững giá trị đạo đức hoặc bảo vệ lợi ích riêng chính đáng của các chủ thể Các cấp

độ hạn chế quyền mua bán của các chủ thể bao gồm: hạn chế quyền mua và quyềnbán; hạn chế quyền không mua và quyền không bán; hạn chế quyền tự do lựa chọnngười giao kết hợp đồng mua bán tài sản

2.1.1 Hạn chế quyền mua và quyền bán.

Tình trạng không có năng lực mua bán - Bán và mua là loại giao dịch có tác

dụng định đoạt tài sản Do đó, hai bên chủ thể giao kết hợp đồng trước hết phải làngười có năng lực định đoạt tài sản người không có năng lực hành vi định đoạt hoặc

bị hạn chế năng lực hành vi định đoạt Trên nguyên tắc, chỉ giao kết hợp đồng muabán thông qua vai trò của người đại diện Cụ thể, Giao dịch dân sự của người chưa

đủ sáu tuổi và người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo phápluật xác lập, thực hiện (Điều 21 và Điều 22 khỏan 2) Người từ đủ sáu tuổi đến chưa

đủ mười tám tuổi và người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chỉ thực hiện các loạigiao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặcpháp luật có quy định khác (Điều 20 và Điều 23 khỏan 2), đối với các hợp đồng muabán có giá trị lớn chỉ có thể xác lập, thực hiện với sự đồng ý người đại diện theopháp luật Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi

có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện

giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật,trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 20 khỏan 2) Các giao dịch dân sựgiữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người đượcgiám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của ngườiđược giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ (Điều 69 khoản 3).Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mìnhhoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợppháp luật có quy định khác (Điều 144 khoản 5) Có những chủ thể có quyền vànghĩa vụ ở trong tình trạng gần như mất năng lực hành vi mua bán, điển hình như:sau khi nhận được quyết định mở thủ tục phá sản, các hoạt động sau đây củadoanh nghiệp, hợp tác xã phải được sự đồng ý bằng văn bản của Thẩm phán trướckhi thực hiện: Cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng, bán, tặng cho, cho thuê tài sản(Điều 31 khoản 3 điểm A Luật phá sản 2004).

Tình trạng không có quyền bán - Theo Điều 462 khoản 2 Bộ luật dân sự

Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thếchấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản Bên mua tài sản chỉ đượcquyền bán tài sản khi thời hạn chuộc lại chấm dứt Tuy nhiên, có những người cóđầy dủ năng lực hành vi mua bán nhưng không có quyền bán một hoặc một số loạitài sản thuộc quyền sở hữu của mình Cụ thể, cổ đông sở hữu cổ phần ưu đãi biểuquyết không được chuyển nhượng cổ phần đó cho người khác (Điều 81 khoản 3Luật doanh nghiệp 2005)

Bán tài sản thuộc di sản thờ cúng- Theo tục lệ - trên nguyên tắc, tài sản

thuộc di sản thờ cúng không thể được chuyển nhượng Tuy nhiên, luật viết hiệnhành không thừa nhận quyền sở hữu của người quản lý di sản thờ cúng nhưng cũngkhông cấm việc chuyển nhượng các tài sản này Theo quy định Điều 670 Bộ luậtdân sự, nghĩa là có sự đồng ý của những người thừa kế trước người thứ ba, ngườiquản lý di sản thờ cúng có quyền xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán với tư cách

là người bán Nếu như không có sự đồng ý của những người thừa kế thì việc bán tàisản đó bị vô hiệu

2.1.2 Hạn chế quyền không mua và quyền không bán.

Thực chất quyền không mua không bị hạn chế Mà chỉ có quyền không bánmới hạn chế trong một số trường hợp do luật định Chủ sở hữu có quyền giữ lấy tài

sản của mình; trong vài trườn hợp luật đòi hỏi chủ sở hữu tài sản phải bán vì điều đócần thiết để bảo vệ lợi ích công cộng, quyền và lợi ích chính đáng của người khác.

Gian lận trong thương mại- Trong lĩnh vực thương mại, hoạt động mua bán

là hoạt động bình thường của nhà sản xuất và thương nhân nhằm mục đích kiếm lờihợp pháp từ các hoạt động mua bán Nhưng nếu một doanh nghiệp hay một thươngnhân nào đó nhằm mục đích kiềm lời cao hơn mức bình thường thì các doanhnghiệp và thương nhân này từ chối việc bán hàng đẩy thị trường tiêu thụ vào tìnhtrạng khan hiếm hàng hóa để tăng giá Đây không phải là con đường thu lợi nhuậnhợp pháp và trái với đạo đức kinh doanh Do đó, pháp luật đã hạn chế quyền khôngbán đối với các chủ thể nay là hoàn toàn hợp lí Theo Bộ luật hình sự Điều 160khoản 1, Người nào lợi dụng tình hình khan hiếm hoặc tạo ra sự khan hiếm giả tạotrong tình hình thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh mua vét hàng hoá có số lượng lớnnhằm bán lại thu lợi bất chính gây hậu quả nghiêm trọng, thì bị phạt tiền từ nămtriệu đồng đến năm mươi triệu đồng hoặc phạt tù từ sáu tháng đến năm năm

Cưỡng chế bán- việc bán tài sản có thể bị cưỡng chế trong hai trường hợp sau

đây: (1) Trưng mua hoặc trưng dụng5, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốcphòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồithường tài sản của cá nhân, pháp nhân hoặc của chủ thể khác theo quy định của phápluật Việc trưng mua và trưng dụng phải được thực hiện theo đúng quy định củapháp luật hành chính về tài sản (2) Kê biên và bán đấu giá, người không thực hiệnhoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, theo yêu cầu của người có quyền thì tòa án cóthể quyết định kê biên và đem bán đấu giá công khai, ngoài ý muốn của người nàytheo thủ tục thi hành án

Bán đấu giá tài sản được ghi nhận trong Bộ luật dân sự, như là một phần củachế định hợp đồng mua bán, một khi việc mua bán xuất phát từ ý chí của chủ sở hữunhư trong trường hợp các chủ sở hữu chung đem bán đấu giá tài sản chung để chiatiền theo nguyên tắc bình đẳng về hiện vật Bán tài sản không theo ý chí của chủ sởhữu không phải là chế định của hợp đồng mua bán theo quan niệm trong pháp luật

về hợp đồng mua bán Hợp đồng này vẫn có tác dụng chuyển quyền sở hữu tài sảnnhưng không làm phát sinh một số nghĩa vụ của người bán Ví dụ như: nghĩa vụđảm bảo chất lượng của tài sản

5 Theo BLDS 2005 Điều 169 khoản 3

2.1.3 Hạn chế quyền tự do lựa chọn người giao kết hợp đồng mua bán tài sản.

Pháp luật đòi hỏi người có tài sản, khi bán tài sản phải tôn trong quyền ưu tiêmmua của một người nào đó có quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến tài sản haymột cách nghiêm khắc hơn luật sẽ chỉ định người mua và người bán trong nhữngtrường hợp nhất định

Độc quyền bán và mua bán có tổ chức- Trên nguyên tắc, người mua người

bán có quyền tự do lựa chọn người giao kết hợp đồng mua bán với mình Tuy nhiên,trong nhiều trường hợp người mua phải giao dịch với người bán được luật chỉ định

rõ và ngược lại ví dụ như: theo quy định Điều 6.1 Quyết định số BYT quy định rằng “Các xí nghiệp dược phẩm Trung ương được Bộ Y tế cho phépsản xuất thành phẩm thuốc hướng tâm thần không được bán trực tiếp cho các doanhnghiệp tỉnh, thành phố, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp

2330/1997/QĐ-tư nhân, nhà thuốc mà sản phẩm làm ra phải bán cho các công ty dược phẩm Trungương đã được phân công làm nhiệm vụ phân phối theo hợp đồng tiêu thụ sản phẩm”

Quyền ưu tiên mua- Theo quan điểm của pháp luật Việt nam, quyền ưu tiên

mua được thực hiện sau khi bán Nghĩa là, quyền này cho phép một người được thaythế người khác ở vị trí người mua trong hợp đồng mua bán Quyền ưu tiên trước khibán là người có quyền ưu tiên mua thì được quyền ưu tiên giao kết hợp đồng muabán

Điều kiện – vấn đề quyền ưu tiên mua chỉ được thực hiện khi tài sản liên quan

được đem bán Trong những trường hợp như hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi,hợp đồng góp vốn bằng tài sản vào công ty có tư cách pháp nhân, hợp đồng chuyểnquyền sở hữu tài sản có tính chất khác thì quyền ưu tiên mua không được đặt ra.Ngoài ra, quyền ưu tiên mua còn được thực hiện dưới sự cưỡng chế chứ khôngphải theo hợp đồng ví dụ: tài sản liên quan bị kê biên và bán đấu giá trong khuônkhổ thủ tục thi hành án, thì người có quyền ưu tiên mua được thay thế người trúngđấu giá để mua tài sản

Người có quyền ưu tiên mua nhận được thông báo bán tài sản kèm theo hợpđồng mua bán và người này không đồng ý một vài chi tiết về nội dung của hợp đồngnhư giá bán, điều kiện thanh toán…trong trường hợp người bán tài sản chưa tìm

được người chấp nhận mua tài sản theo những điều kiện đã đề nghị với người cóquyền ưu tiên mua Khi đó, người đó người có quyền ưu tiên mua cũng như bất kỳngười nào được đề nghị giao kết hợp đồng có quyền đưa ra một đề nghị mới Tráilại, một khi đã có người chấp nhận mua tài sản theo những điều kiện đã được đưa racho người có quyền ưu tiên mua, thì luật viết không quy định ở điểm này, nhưng cóthể tin rằng người có quyền ưu tiên mua chỉ có hai con đường lựa chọn: hoặc, chấpnhận mua theo điều kiện đã được đưa ra; hoặc, từ chối mua để tài sản được bán chongười khác.

Thủ tục thực hiện quyền ưu tiên mua- Người có tài sản bán phải thông báo

cho người có quyền ưu tiên mua biết về ý định tình trạng bán tài sản của mình hoặcviệc mình giao kết hợp đồng mua bán với người khác Thông báo phải kèm theo hợpđồng mua bán, người có quyền ưu tiên mua thường được luật dành cho một thời hạntrả lời Theo Bộ luật dân sự Điều 223 khoản 3, Trong trường hợp một chủ sở hữuchung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưutiên mua Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một thángđối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận đượcthông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào muathì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác Trong trường hợp bán phầnquyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể

từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phầntrong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mìnhquyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.Hình thức thông báo và trả lời thông báo bằng bất kỳ các phương tiện nào màcác bên có thể sử dụng như: điện thoại, điện tính, telex, fax, e-mail….tuy nhiên khixác lập các giao dịch liên quan đến tài sản có giá trị lớn các bên cần chọn hình thứcvăn bản để tiện cho việc quản lý và đánh giá chứng cứ

Khi người bán thông báo cho người có quyền ưu tiên mua biết về tình trangbán tài sản của mình, kèm theo bản hợp đồng trong thời hạn luật định Người cóquyền ưu tiên mua đã từ chối mua Như vậy, sau khi hết thời hạn thì quyền ưu tiênmua không phát sinh lại

Một số trường hợp cụ thể.

Trường hợp 1 - Theo BLDS Điều 199 khoản 2, Khi tài sản đem bán là di tích

lịch sử, văn hoá thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua

Trường hợp 2 - Bán nhà ở đang cho thuê

Theo Luật nhà ở 2005 Điều 97, “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang chothuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhàở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiệnđầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân

và nhà ở thuộc sở hữu chung Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ởnhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đócho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn” Trongtrường hợp thuê một phần nhà ở vì mục đích kinh doanh thì không được hưởngquyền ưu tiên mua Như vậy, nhà như thế nào thì được hiểu là nhà dùng để ở: nhàdùng để ở phải là một đơn vị bất động sản độc lập được dùng để ở, phải có diện tíchtối thiểu của một căn nhà hay có một công trình phục vụ cho sinh hoạt của conngười Theo Luật nhà ở Điều 132 quy định điều kiện của nhà ở cho thuê là: Ðã đượccấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này; Phải là nhà ởriêng lẻ hoặc căn hộ khép kín; Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê; Bảođảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng Đối tượng của quyền ưu tiênmua là phần diện tích thuê để ở Tuy nhiên, nhà dùng vào mục đích hỗn hợp (dùng

để ở và dùng mục đích thương mại) vẫn có quyền ưu tiên mua Hợp đồng thuê cóhiệu lực ở thời điển tài sản được bán

Theo Luật nhà ở Điều 104, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạnthuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước

đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Trường hợp không có người thừa kếtheo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu nhà nước và ngườiđang thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng Trường hợp chủ sở hữunhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thìbên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới cótrách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trườnghợp các bên có thỏa thuận khác Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn