Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

1 MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN PHẦN MỞ ĐẦU: TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI TÍNH MỚI CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 8 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .8 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .9 PHẦN NỘI DUNG 10 CHƯƠNG 10 TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở 10 1.1 Khái niệm nhà ở: 10 1.1.1 Khái niệm nhà có sẵn: 11 1.1.2 Khái niệm nhà riêng lẻ: 12 1.1.3 Khái niệm nhà chung cư: .12 1.1.4 Khái niệm nhà thương mại: 13 1.1.5 Khái niệm nhà xã hội: 13 1.1.6 Khái niệm nhà công vụ: 13 1.1.7 Khái niệm nhà tái định cư: 14 1.1.8 Khái niệm nhà hình thành tương lai: 14 1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản: 14 1.3 Nguyên tắc mua bán nhà theo quy định pháp luật: 17 CHƯƠNG 19 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 19 2.1 Chủ thể mua bán nhà ở: 19 2.1.1 Đối tượng sở hữu nhà ở: 20 2.1.2 Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở: 21 2.1.3 Công nhận quyền sở hữu nhà ở: 23 2.1.4 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: 24 2.1.5 Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: 25 2.1.6 Điều kiện tham gia mua bán nhà ở: 26 2.1.7 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia mua bán nhà ở: 28 2.2 Đối tượng mua bán nhà ở: 35 2.3 Hợp đồng mua bán nhà ở: 36 2.3.1 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở: 38 2.3.2 Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở: 41 2.3.3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở: 42 2.3.4 Giá mua bán nhà theo quy định pháp luật: 43 2.3.5 Phương thức toán mua bán nhà ở: 44 2.3.6 Việc phạt, bồi thường thiệt hại chậm tiến độ toán việc mua bán nhà ở: 44 2.3.7 Quy định bảo hành nhà ở: 46 CHƯƠNG 51 NHỮNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT TRONG VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở HIỆN NAY, ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 51 3.1 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: 51 3.1.1 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà thương mại: 51 3.1.2 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà xã hội : .59 3.1.3 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà tái định cư: 63 3.1.4 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà công vụ: .64 3.1.5 Những bất bập pháp luật việc mua bán nhà hình thành tương lai: 65 3.2 Những định hướng giải vấn đề: 66 3.2.1 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà thương mại: 66 3.2.2 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà xã hội: 67 3.2.3 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà tái định cư: 68 3.2.4 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà công vụ: 68 3.2.5 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai: 68 3.3 Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật: .69 3.3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà thương mại:69 3.3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà xã hội: 70 3.3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà tái định cư:70 3.3.4 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà công vụ: 71 3.3.5 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà hình thành tương lai: 71 Kết luận: 73 Tài liệu tham khảo: 74 LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành cơng mà khơng gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường Đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ quý thầy cơ, gia đình bạn bè Với lịng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô Khoa Luật – Trường Đại Học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh (HUTECH) với tri thức tâm huyết để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập trường Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Thành Đức trưởng Khoa Luật – Trường Đại Học Cơng Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh (HUTECH), tận tình hướng dẫn em suốt trình thực khóa luận tốt nghiệp Trong q trình làm khóa luận tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, mong thầy, bỏ qua Đồng thời trình độ lý luận kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế nên khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy, để em học thêm nhiều kinh nghiệm hồn thiện sống Cuối em kính chúc quý thầy, cô dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tơi tên: Mai Đình Dương, MSSV: 1411270104, Lớp: 14DLK05 Tơi xin cam đoan khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu, thơng tin sử dụng Khóa luận tốt nghiệp thu thập từ nguồn thực tế nghiên cứu địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, sách báo khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định) ; Nội dung khóa luận kinh nghiệm thân rút từ trình nghiên cứu tìm hiểu thực tế xã hội KHƠNG SAO CHÉP từ nguồn tài liệu, báo cáo khác Nếu sai sót Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo qui định Nhà Trường Pháp luật Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) Mai Đình Dương PHẦN MỞ ĐẦU: Sau kết thúc trương trình đào tạo đại học, để tốt nghiệp sinh viên năm cuối đủ điều kiện phải làm khóa luận tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp, cơng trình khoa học Dựa vào kết học tập quy chế khoa quy định nhà trường để lựa chọn sinh viên đủ điều kiện làm khóa luận tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp với chủ đề nghiên cứu sinh viên tự lựa chon liên quan đến chuyên ngành đào tạo mà học Bảo vệ khóa luận, đồ án tốt nghiệp kiện có ý nghĩa quan trọng, không đánh giá lực, mà cịn hội giúp sinh viên cơng bố kết nghiên cứu – cơng trình khoa học Hàm lượng khoa học đồ án, khóa luận tốt nghiệp trình lĩnh hội, tiếp thu kiến thức tồn khóa học sinh viên TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Từ Việt Nam mở cửa hội nhập kinh tế khu vực giới, nhà nước nới lỏng ưu sách đầu tư giảm thuế, nhằm thu hút vốn đầu tư nước vào thị trường nước Các nhà đầu tư nước ngồi nhìn thấy đầu tư vào thị trường Việt Nam thơng thống nhiều tiềm năng, có nhiều dự án lớn từ nước ngồi đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt đầu tư vào Thành Phố Hồ Chí Minh Dẫn đến nơi có dự án đầu tư cần đến lượng lớn người lao động, giải vấn nạn việc làm cho người dân Việt Nam Cũng từ người dân thất nghiệp từ nơi, nơi vùng sau, vùng xa, vùng nông thôn kéo đến nơi có dự án đầu tư để tìm kiếm hội việc làm Đặc biệt Thành Phố Hồ Chí Minh người dân tỉnh lân cận đổ xô để sinh sống làm việc Bên cạnh người lao động nước ạt sang Việt Nam để tìm kiếm hội việc làm, dân số Việt Nam gia tăng hàng năm, đất đai nhà cửa có giới hạn Từ dẫn đến nhu cầu nhà tăng nhanh cấp thiết Từ nhu cầu thực tế xã hội tăng nhanh dẫn đến nhà nước phải hoàn hệ thống pháp luật bể đảm bảo trật tự xã hội, kinh tế phát triển bền vững phát triển, hoàn thiện hệ thống chế tài đất nước Từ thực tế nói dẫn đến nhiều thây đổi hệ thống pháp luật nước nhà, Luật Nhà Ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản…Bắt nguồn từ nguyên nhân nói nên em muốn sau tìm hiểu, nghiên cứu Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Liệt kê, phân tích quy định pháp luật mua bán nhà ở, tìm hiểu, phân tích, nhận định tình trạng mua bán nhà địa bàn TPHCM từ viết sở lý luận cho đề tài nghiên cứu dựa vào tài liệu thu thập Thơng qua phân tích quy định pháp luật mua bán nhà tìm hiểu tình trạng thực tế mua bán nhà địa bàn TPHCM để từ tìm hạn chế cụ thể pháp luật hành Đưa giải pháp kiến nghị để khắc phục hạn chế pháp luật, nhằm hoàn thiện pháp luật nước nhà ổn định thị trường BĐS giải bất cặp việc mua bán nhà dẫn đến kinh tế đất nước phát triển ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Đối tượng nghiên cứu đề tài là: Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản, đặc biệt hạn chế pháp luật Việt Nam hành việc mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu đề tài là: Những quy định pháp luật hành mua bán nhà tình trạng thực tế mua bán nhà riêng lẻ địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh TÍNH MỚI CỦA ĐỀ TÀI Hầu từ trước đến có nhiều đề tài quan tâm nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà ở, mua bán nhà trung cư, mua bán nhà thương mại… hạn chế pháp luật Việt Nam lĩnh vực kinh doanh, mua bán nói Nhưng chưa có đề tài nghiên cứu sâu pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động Chính mà đề tài nghiên cứu sâu tìm hiểu vấn đề cách liệt kê, phân tích quy định pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản có hạn chế khó khăn Đây đề tài Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Đề tài giúp hiểu rõ quy định Pháp luật thị trường mua bán nhà ở, hiểu sau hạn chế Pháp luật lĩnh vực mua bán nhà Mặt khắc đề tài giúp nhận thức tầm quan trọng Pháp luật kinh doanh bất động sản quan hệ mua bán nhà từ giúp hồn thiện hệ thống Pháp luật kinh doanh bất động sản, luật nhà hệ thống Pháp luật Việt Nam Ngoài trải nghiệm thực tế cho sinh viên hiểu biết thêm quy định Pháp luật lĩnh vực mua bán nhà Từ liệt kê, phân tích nghiên cứu thông qua nghiên cứu thực tế quy định Pháp luật hành việc kinh doanh, mua bán nhà Từ giúp ta nhận biết hạn chế Pháp luật khó khăn việc mua bán nhà vướng mắc bắt cặp thực tế mua bán nhà Để có biện pháp khắc phục kịp thời hợp lý hoàn thiện Pháp luật nước nhà tạo thị trường bất động sản Việt Nam với quy định pháp luật hợp tình hợp lý để đảm bảo quyền nghĩa vụ người dân mua bán nhà nhà đầu tư yên tâm tin tưởng đầu tư vào Việt Nam, giúp Việt Nam phát triển cạnh tranh giới PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Phương pháp liệt kê: Đề tài liệt kê quy định pháp luật hành cụ thể lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà Dữ liệu thứ cấp thu thập website, sách, báo, đề tài có nội dung liên quan đến đề tài … nhằm làm rõ khái niệm, thuật ngữ Phương pháp phân tích: Từ phương pháp liệt kê quy định pháp luật, phân tích lý giải cụ thể quy phạm pháp luật hành Nhằm tìm quy định pháp luật cịn hạn chế dựa tình hình phát triển thực tế xã hội Phương pháp thống kê: Từ phương pháp phân tích nói trên, thống kê lại quy định pháp luật hạn chế để làm sở cho lý luận riêng đề tài Phương pháp suy luận diễn giải: Đây xem phương pháp luận đề tài dựa dẫn chứng liệu tham khảo từ website, sách, báo NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Thứ nhất, dựa kiến thức lý luận học sở lý thuyết có viết sở lý luận cho đề tài Thứ hai, tìm hiểu thực trạng hạn chế quy định pháp luận lĩnh vực đề tài nghiên cứu, tìm hiểu bất cặp từ hạn chế Pháp luật hành lĩnh vực nghiên cứu thực trạng xã nay, từ đưa bất cập hạn chế cụ thể diễn Thứ ba, dựa thực tế mà đề tài nghiên cứu được, mạnh dạn đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm khắc phục hạn chế, khó khăn vướng mắc củng cố hoàn chỉnh pháp luật Việt Nam hành lĩnh vực đề tài nghiên cứu BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Ngoài phần mục lục phần mở đầu, kết luận đề tài thì: Nội dung đề tài thể thông qua chương: Chương 1: Tổng quan mua bán nhà Chương 2: Quy định Pháp luật hành mua bán nhà kinh doanh bất động sản Chương 3: Những bất cập Pháp luật việc mua bán nhà nay, định hướng kiến nghị hoàn thiện Pháp luật DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Luật kinh doanh bất động sản: LKDBĐS Kinh doanh bất động sản: KDBĐS Bất động sản: BĐS Luật nhà ở: LNO Nhà xã hội: NƠXH Bộ luật Dân sự: BLDS Hình thành tương lai: HTTTL Nghị định phủ: NĐ-CP Nghị định: NĐ Thơng tư: TT Thơng tư xây dựng: TT-BXD Ủy ban thường vụ quốc hội: UBTVQH Giá trị gia tăng: GTGT Thành phố Hồ Chí Minh: TPHCM Thành phố: TP Phong cháy chữa cháy: PCCC Ủy ban nhân dân: UBND Ban quản lý: BQL Trách nhiệm hữu hạng: TNHH Xã hội: XH Doanh nghiệp: DN Khu chế xuất: KCX Khu công nghiệp: KCN 10 PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm nhà ở: Nhà loại cơng trình xuất sớm lịch sử phát triển xã hội lồi người Đó tổ ấm gia đình nhằm tạo mơi trường thích nghi với sống cá nhân gia đình, trước hết đảm bảo cho người có nơi trú ẩn, chống đe dọa thú dữ, điều kiện bất lợi thiên nhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt Xã hội phát triển chức gia đình có chuyển biến nhà phát triển hình thức nội dung Nhà không nơi trú ẩn, nương thân đơn mà đơn vị sản xuất kinh tế quy mơ gia đình, sở để bảo vệ nịi giống, để cá thể gia đình phát triển cách toàn diện xem sở tiêu thụ hàng hóa xã hội đương tận hưởng phúc lợi xã hội, thành tựu kỹ thuật khoa học thời đại Như nhà sản phẩm người tạo luôn người cải tiến, hoàn thiện dựa trên, kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khai thác thiên nhiên, đồng thời nhằm tận dụng phúc lợi tiến khoa học kỹ thuật mức sống xã hội nâng cao văn minh nhân loại Hơn công trình kiến trúc nào, nhà phản ánh trung thực điều kiện đặc thù thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan, sinh thái vùng địa lý), mức sống kinh tế văn hóa (về đời sống tinh thần vật chất dân tộc, thời đại) Khi nghiên cứu kiến trúc nhà cần phải gắn liền với việc tìm hiểu đặc điểm mơi trường, khí hậu, xã hội, kinh tế, tác nhân có ảnh hưởng đến cơng trình, để đảm bảo phát triển bền vững xã hội Theo khoản Điều luật Nhà Ở 2014 thì: Nhà cơng trình xậy dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Theo quy định Thông tư số 7/LB-TT, nhà phân thành loại với kết cấu kĩ thuật khác nhau: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV nhà tạm Như vậy, việc xác định có phải nhà hay không không phụ thuộc vào kết cấu xây dựng nhà Theo cách hiểu dân gian ông bà ta ngày sưa nhà dùng để thực thể vật chất làm nơi cư ngụ người; đó, kiến trúc ln liên kết với vấn đề sắc thị giác sắc văn hóa Đối với người Việt, nhà khơng thứ che mưa, che nắng, mà cịn biểu trưng tinh thần gia tộc, “đình miếu” cháu thờ phụng tổ tiên, hình thức tư hữu tài sản có màu sắc tơn giáo Có lẽ mà người Việt Nam thiết tha có nếp nhà mong muốn nếp nhà phải ln tiếp tục lưu truyền cho cháu 61 Theo Sở Xây dựng TPHCM, giai đoạn 2016–2020, thành phố tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng 39 dự án nhà xã hội với diện tích đất 140ha với quy mơ 44.700 phấn đấu hoàn thành khoảng 30.000 năm 2016; đó, có dự án khởi công với 4.200 căn, 12 dự án chấp thuận đầu tư (gần 12.000 căn) 19 dự án công nhận chủ đầu tư chủ trương đầu tư TPHCM triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà xã hội với tổng số 44.701 hộ, đến năm 2020, xây dựng hồn thành 20.000 Sở Xây dựng tham mưu UBND thành phố kiến nghị Chính phủ triển khai sách cho vay vốn ưu đãi để doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà xã hội; điều chỉnh lãi suất vay mua nhà xã hội mức từ 3% đến 3,5%/năm, thời hạn cho vay tối thiểu 20 năm, ân hạn cho người vay chưa phải trả lãi từ tháng đến năm Ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất phương án huy động vốn để triển khai sách nhà xã hội, đồng thời kiến nghị Chính phủ giao Bộ Kế hoạch Đầu tư xem xét bố trí khoảng từ 500 tỷ đến 1.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách năm 2016 để Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cấp bù lãi suất cho ngân hàng thương mại Với nhu cầu cần mua nhà xã hội lớn người dân địa bàn Thành phố nguồn cung thực tế địa bàn Thành phố tương đối lớn với dự án nhà xã hội kể trên, đáp ứng đủ nhu cầu thực tế chỗ người dân Nhu cầu thực tế nhà xã hội địa bàn Thành phố lớn vậy, thực tế việc mua bán nhà xã hội địa bàn Thành phố lại trầm lặng, người dân không thiết tha lĩnh vực mua bán nhà xã hội mà chuyển qua mua nhà riêng lẻ nhà chung cư nguồn cung nhu cầu lớn, qua tìm hiểu thực tế biết nguyên nhân chủ yếu sau: Thứ nhất: Do quỹ đất thành phố hết, Quỹ đất số Quận, Huyện đề xuất dành cho NƠXH tính khả thi khơng cao, khó triển khai thực dự án Thứ hai: Thủ tục hành để làm dự án nhà xã hội khó khăn, rườm rà tốn nhiều thời gian, thủ tục huyện Bình Chánh Thời gian thực từ huyện, lên Sở Xây dựng, chuyển sang Sở Quy hoạch Kiến trúc lên UBND TPHCM, quy trình trung bình tháng Quãng thời gian làm thủ tục năm chưa xong pháp lý.”Ngun nhân khơng phải sở ngành làm sai, quy trình cịn q nhiều cửa Thứ ba: Do nguồn vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài (20 đến 30 năm), chi phí giải phóng mặt cao khó khăn trình thực Hầu hết KCX – KCN trọng phát triển sản xuất nhằm tạo lợi nhuận, mà quan tâm né tránh vấn đề nơi ăn chốn công nhân - người trực tiếp làm sản phẩm cho họ Doanh nghiệp chịu đầu tư xây dựng NƠXH chịu lãi cao, thu hồi vốn lâu nên cầm lỗ, chưa kể việc nhà đầu tư chưa có bảo vệ mặt pháp lý từ phía Nhà nước Về thủ tục mua bán nhà XH theo NĐ số 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà XH chưa phù hợp thực tế, gây khó khăn cho chủ đầu tư người mua nhà Cụ thể: Đối với người mua nhà, từ ngày 10.12.2015 áp dụng quy định Điều 22 NĐ100, người lao động làm việc DN mua nhà XH phải có Giấy xác nhận quan, tổ chức nơi làm việc 62 đối tượng thực trạng nhà Thực tế người mua nhà gặp khó khăn xin xác nhận tổ chức khơng nắm thực trạng không muốn Đề nghị sửa đổi đối tượng xác nhận UBND xã, phường nơi cư trú Đối với chủ đầu tư dự án nhà XH: theo quy định, để bán nhà XH, chủ đầu tư phải thực qua nhiều bước, khâu , với đợt mở bán tối thiểu 60 ngày để tiếp nhận hồ sơ mua nhà khách hàng Thứ tư: Theo quy định Pháp luật, người mua nhà xã hội phải xin xác nhận nơi công tác xã, phường nơi cư trú điều kiện chưa có nhà ở, có nhà dột nát, hư hỏng diện tích bình qn 10m2/người Với điều kiện này, thực tế quan nơi cơng tác, hay quyền phường xã khó xác nhận Vì người có thẩm quyền xác nhận thường cho rằng: “Ở phường người mua nhà thuê, thuộc diện KT3, người có thẩm quyền xác nhận biết người mua có mua nhà nơi khác hay không mà xác nhận” Thủ tục phải xin lần, nơi khác mà đơn vị nơi công tác phường, xã không đủ thông tin để xác nhận thực trạng nhà ở, từ dẫn đến người dân mua nhà xã hội Thứ năm: Nhà xã hội xây dựng nhà nước hỗ trợ quỹ đất kinh phí xây dựng, nhiên thực tế cầu lớn cung nhiều nên nhà đầu tư lợi dụng điểm để tăng giá nhà xã hội lên chất lượng nhà lại thấp, khn viên, diện tích, cấu trúc,…, địa điểm xây dựng nhà xã hội lại khơng tốt loại hình nhà khác người dân không lựa chọn mua nhà xã hội, giá nhà xã hội thị trường đối giới nhà hạng trung tức chất lượng nhà thấp nhất, xây dựng nhằm đến tối tượng khách hàng cơng nhân có thu nhập thấp người nghèo có giá từ 16 triệu đồng đến 22 triệu đồng mét vuông Một thực trạng xúc người dân việc mua nhà xã hội là: Một đối tượng mua nhà mục đích để xây nhà xã hội tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp nghèo khổ mua nhà để có nơi ăn cư lập nghiệp, mà đối tượng mua nhà xã hội, đến việc tiếp cận ưu đãi thơi khó nói chi đến việc mua nhà xa vời họ Những đối tượng khác mua nhà lại thất vọng xúc chất lượng nhà cụ thể như: Những người dân sống khu trung cư 6B toạ lạc đường Phạm Hùng, Huyện Bình Chánh, TPHCM Dự án Cơng ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư bắt đầu bàn giao nhà từ cuối năm 2015 Người dân nhận nhà chưa nhiều hộ dân dự án bắt đầu chán nản với hộ nhận.Tình trạng xuống cấp điều cư dân phản ánh nhiều Hết trần, tường bị thấm dột đến thang máy hư Mới hộ tầng 17 phát cháy khiến khơng hộ lo lắng hệ thống PCCC chưa nghiệm thu Chưa kể, chng báo cháy giả hú có ngày vài lần ngày đêm ảnh hưởng đến sinh hoạt hầu hết hộ dân sống 63 Hoặc trường hợp chưng cư Flora Anh Đào, người dân nhận nhà chưa phát có nhiều vết nứt trần tường, khơng đảm bảo an tồn Đó trường hợp chị Hoa, hộ dân chung cư Flora Anh Đào nằm đường Đỗ Xuân Hợp, Q.9, TPHCM Đây dự án Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh BĐS Nguyên Phúc (công ty Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long) làm chủ đầu tư.Flora Anh Đào quảng bá hộ thiết kế theo phong cách tiêu chuẩn chất lượng Nhật Bản, khơng dự án cịn nhận giải thưởng với hạng mục “Khu hộ biệt lập tốt Việt Nam”, thuộc Giải thưởng Bất động sản châu Á Thế thực tế chất lượng hộ khiến người mua thất vọng 3.1.3 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà tái định cư: Việc mua bán nhà tái định cư địa bàn Thành phố trậm, tòa nhà dự án tái định cư bỏ không, cụ thể như: Khu tái định cư Bình Khánh thuộc Khu thị Thủ Thiêm (quận 2, TPHCM) có quy mơ 12.500 Các block nhà giao cho nhiều chủ đầu tư Tiến Phước, Trần Thái, Thuận Việt, Đức Khải, Keppel Land Thời điểm này, phần lớn hộ bàn giao bỏ trống không người Trong đó, thị trường xuất nhiều giao dịch chào bán khu tái định cư nhà thương mại Mức giá chào bán hộ 35-45 triệu đồng/m2 Tuy nhiên theo tìm hiểu, dự án chưa chuyển qua bán thương mại Tại khu vực tái định cư Bình Khánh có hàng chục hộ xếp lớp bỏ trống không người Một số block mặt khu vực đường D2 lác đác người Bên cạnh q trình giải thủ tục để dự án nhà tái định cư bất đầu thi công lâu khoảng từ đến năm Các dự án trọng điểm, cơng ích thực chậm, giãn tiến độ ngưng triển khai nên quỹ nhà tái định cư chưa bố trí hết; Các hộ dân thay đổi phương thức bồi thường từ nhận nhà tái định cư sang nhận tiền để chủ động lựa chọn nhà thị trường phù hợp với nhu cầu khả tài chính; Phương thức bồi thường theo Nghị định 22/NĐ-CP Chính phủ thay dần phương thức bồi thường theo giá thị trường nên quỹ nhà chủ yếu bố trí cho đối tượng khơng đủ điều kiện tái định cư Còn nhiều hộ dân chưa đồng ý khiếu nại giá sách bồi thường, chưa dứt khoát việc lựa chọn nhận nhà tái định cư nhận tiền tự lo nơi nên quỹ nhà tái định cư phải để dành hồn tất cơng tác bồi thường, giải khiếu nại cưỡng chế có Việc nhà ở, đất phục vụ tái định cư chậm đưa vào sử dụng dẫn đến bất cập mau xuống cấp, tốn kinh phí để quét dọn, vệ sinh bảo trì hộ Ngồi ra, cơng tác dự báo nhu cầu tái định cư quận huyện thời điểm chưa thật sát Hiện nay, công tác bồi thường giải phóng mặt tái định cư ngày diễn biến phức tạp, công tác hiệp thương ngày khó khăn, nhu cầu nhà phục vụ tái định cư thường xuyên biến động, phải liên tục điều chuyển cân đối cho phù hợp với nguyên vọng người dân, tạo đồng thuận công tác di dời Như Pháp luật cần có quy định cụ thể giá bồi thường, phương thức bồi thường, đối tượng tái định cư khơng nên cho nhận tiền đền bù thây nhận nhà, có quy định ưu việc mua bán nhà tái định cư thủ tục nên rút ngắn lại Có quy định khuyến khích chế độ mua nhà tái định cư 64 3.1.4 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà công vụ: Mua bán nhà cơng vụ thực chất việc mua bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước Người mua nhà phải nộp hồ sơ đề nghị mua nhà đơn vị quản lý vận hành nhà quan quản lý nhà (do Ủy ban nhân dân tỉnh định); Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận, ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ lập danh sách người mua nhà Trên sở hồ sơ đề nghị mua nhà cũ, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất Sau Hội đồng xác định giá bán nhà xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách đối tượng mua nhà kèm theo văn xác định giá bán nhà Hội đồng xác định giá bán nhà trình quan đại diện chủ sở hữu nhà xem xét, định Đối với nhà Bộ Quốc phịng quản lý quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị Hội đồng xác định giá bán nhà họp để xác định giá; sau trình Bộ Quốc phịng ban hành định bán nhà cũ; Căn vào báo cáo quan quản lý nhà ở, quan đại diện chủ sở hữu xem xét, ban hành định bán nhà cũ, nêu rõ đối tượng mua nhà ở, địa nhà bán, giá bán nhà cũ giá chuyển quyền sử dụng đất gửi định cho quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà biết để phối hợp thực ký kết hợp đồng mua bán nhà ở; Sau nhận định bán nhà cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà thông báo cho người mua nhà biết thời gian cụ thể để ký kết hợp đồng mua bán nhà với quan quản lý nhà Mỗi đối tượng thuộc trường hợp mua nhà công vụ mua Mặc dù NĐ 34/2013 Thông tư 14 quy định chế giá bán nhà thuộc SHNN vào thời điểm bố trí người sử dụng thực tế TPHCM, nhiều trường hợp nhà thuộc SHNN có nguồn gốc chiếm dụng, sang nhượng giấy tay qua nhiều người nên khơng có văn bố trí sử dụng quan có thẩm quyền Vì NĐ 34 khơng quy định tiêu chí chung để xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà cho trường hợp nên thời gian qua, để giải hồ sơ cho người dân, UBND TPHCM phải xin ý kiến Bộ Xây dựng trường hợp Hiện có tình trạng mua bán, sang nhượng tự do, kể rao bán mạng hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước UBND Thành phố bố trí cho người dân thuê để Điều gây hiểu lầm cho người dân, tạo hội để đối tượng lợi dụng thực hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản Thực trang cho ta thấy quy định Pháp luật thủ tục quy trình mua bán nhà cơng vụ q phức tạp tốn nhiều thời gian, công sức, nhà cũ khơng sử dụng nên bán đối tượng mua nên quy định rộng hơn, bất cập có quy định thủ tục, đối tượng mua nhà công vụ quy định nhà công vụ cũ khơng sử dụng nên bán phải có quy định chất lượng nhà quy định quản lý cách cụ thể Nhà thuộc sở hữu nhà nước mà rao bán tự trang thông tin mà đối tượng mua lại bị hạn chế không hợp lý lắm, cần phải có quy định cụ thể chủ thể bán nhà cộng vụ trọng trường hợp cụ thể, nhà công vụ cũ thuộc 65 sở hữu nhà nước không dùng nên bán lại rao bán bán nhà thương mại, rao, bán liệu có thẩm quyền hay khơng, Pháp luật cần có quy định quản lý cụ thể chế tài xử phạt nghiêm minh 3.1.5 Những bất bập pháp luật việc mua bán nhà hình thành tương lai: Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai diễn sôi động thị trường bất động sản đặc biệt phân mảng thị trường nhà ở, chủ yếu việc mua bán nhà chung cư Mặc dù, hình thức có nhiều ưu điểm cho khách hàng chủ đầu tư, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, khách hàng Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng quy định Pháp luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh vấn đề chưa hoàn thiện Thực trạng quy định Pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai cịn số bất cập, dẫn đến giao kết thực hợp đồng phát sinh nhiều tranh chấp Tại thời điểm ký hợp đồng nhà chưa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể Như vậy, đối tượng hợp đồng nhà, cơng trình lúc chưa xây dựng xây dựng Cho nên, bên quan sát đánh giá trực tiếp mắt, bên mua vào hồ sơ dự án, vẽ thi công tiến độ thực cơng trình, nhà mẫu để định giao kết hợp đồng Như mua nhà hình thành tương lai người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro Thực tế địa bàn TPHCM hình thức phổ biến việc mua nhà chung cư, người mua thực tế phải chịu nhiều thiệt hại cụ thể em đề cặp mục thực trạng mua bán nhà chung cư nên phần em khơng trình bày lại Em bổ sung thêm sau: Trước mua nên tìm hiểu xem dự án dự định mua ngân hàng bảo lãnh Nếu ngân hàng lớn, có tiềm lực tài mạnh đáng tin cậy Cũng liên quan đến ngân hàng, tìm hiểu nhằm đảm bảo bảo lãnh toàn nghĩa vụ chủ đầu tư phát sinh từ hợp đồng Mục đích việc bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng Về nguyên tắc, ngân hàng thực nghĩa vụ bảo lãnh phạm vi, điều kiện, hạn mức thời hạn mà ngân hàng cam kết Do đó, để bảo vệ quyền lợi mình, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh để bảo đảm phạm vi bảo lãnh ngân hàng phù hợp với phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng Cụ thể, số tiền bảo lãnh ngân hàng phải đủ bù đắp cho toàn thiệt hại khách hàng chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, chẳng hạn: Hoàn trả toàn số tiền mà khách hàng toán, tiền phạt vi phạm hợp đồng, tiền bồi thường thiệt hại Pháp luật quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ phải cung cấp cho khách hàng cam kết bảo lãnh ngân hàng Do đó, chủ đầu tư khơng cung cấp nghĩa vi phạm Pháp luật, chứng tỏ họ có dấu hiệu khuất tất Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm quan quản lý nhà nước việc thẩm định xem chủ đầu tư có bán nhà hình thành tương lai hay không Quy định nhằm đề cao vai trò nhà nước việc hạn chế rủi ro cho khách 66 hàng, phần dẫn đến tâm lý “tin tưởng” khách hàng mua nhà hình thành tương lai thiếu việc kiểm tra thông tin cần thiết khác Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định Sở Xây dựng khơng có văn bán phải chịu trách nhiệm Có thể thấy rằng, có tranh chấp xảy việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc cịn dựa nhiều yếu tơ khác rủi ro lớn thuộc khách hàng Theo quy định Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải có Trong nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt vi phạm thỏa thuận bồi thường thiệt hại khơng Như vậy, thấy nội Luật Kinh doanh bất động sản có mâu thuẫn 3.2 Những định hướng giải vấn đề: 3.2.1 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà thương mại: Về nhà riêng lẻ: Thứ nhất: Quy định Pháp luật hành không quy định giá cụ thể nhà riêng lẻ quy định cách cụ thể giá nhà riêng lẻ phụ thuộc vào nhiều yếu tố diện tích nhà, kết cấu hạ tằng nhà, tình hình giao thông xã hội nơi nhà tọa lặc, vị trí tọa lạc…tuy nhiên với cách xác định giá người ta lấy giá đất sau dựa theo yếu tố nói để áp giá cho nhà riêng lẻ Vì mua nhà tốt nên gặp chủ sở hữu để không bị đối tượng chủ đầu tư, người mơi giới, cị nhà đất kê cao giá lên, phải tìm hiểu tham khảo giá thị trường khu vực Thứ hai: Phải biết lựa chọn nguồn thông tin chọn lọc thông tin, mua nhà nên hạn chế mua qua mơi giới cị nhà đất để không bị kê cao giá nhà lên hằm hạn chế việc hành nghề phận làm cho thị trường nhà ổn định Thứ ba: mua nhà nên tìm hiểu xem nhà muốn mua có nhằm dự án quy hoạch hay không, quy định Pháp luật nhà ví dụ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cần tìm hiểu Quyết định 60/2017 UBND TPHCM quy định diện tích tối thiểu để tách thổ, loại đất xây nhà có đủ điều kiện để cấp sổ không Thứ tư: Không nên xem thông tin mạng tờ rơi, xem phải biết chọn lọc trang uy tín, xem nhà cần phải kiểm tra chi tiết diện tích thực tế nhà giấy tờ, khu vực, mặt bằng, giao thơng có thuận tiện không, vật liệu xây nhà tiện nghi nhà… Cẩn thận việc xem nhà kiểm tra tìm hiểu nhà địa bàn nhà tọa lạc mua nhà gặp rủi ro 67 Cuối cùng: Nên tìm hiểu quyền sở hữu nhà đất, kiểm tra giấy ủy quyền nên liên lạc với chủ sở hữu để xắc định thông tin bán nhà có xác khơng, tìm hiểu thơng tin quy hoạch sở quy hoạch địa phương Sau tìm hiểu thật kỹ cảm thấy thật chắn hẵn nên mua nhà thị trường nhà phức tạp, có người mua tránh rủi ro tương lai Về nhà chung cư: Thứ nhất: Khi tìm hiểu Dự án, khách hàng cần yêu cầu Sàn giao dịch Chủ đầu tư cung cấp tài liệu theo Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 Bởi nay, theo tác giả tìm hiểu biết nhiều thơng tin khơng Chủ đầu tư Sàn giao dịch BĐS công khai, tuân thủ công bố phương tiện như: Trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Tại trụ sở Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; Tại sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Thứ hai: Khi soạn thảo hợp đồng yêu cầu ghi rõ thơng tin diện tích sở hữu chung Dự án để đảm bảo quyền lợi có Dự án phải có tiện ích đường giao thơng, sân chơi trẻ em, tiện ích công cộng, xanh… Yêu cầu Chủ đầu tư/Sàn giao dịch bất động sản cung cấp Phối cảnh tổng thể Dự án cam kết đầu tư đầy đủ phối cảnh Dự án, yêu cầu Chủ đầu tư cam kết bàn giao tồn cơng trình cho người dân phải hồn thiện cơng trình: Phịng cháy chữa cháy nghiệm thu, tịa nhà có đầy đủ điện, nước, xử lý nước thải, nhà để xe, khu sinh hoạt cộng đồng, khu chức năng, xanh…Mới coi hồn thiện bàn giao khơng nhận bàn giao chủ đầu tư chưa đầu tư đồng bộ; Thứ ba: Người mua cần quan tâm đến vấn đề đặt cọc trước giao dịch thức Thông thường, tiền đặt cọc không vượt 10% giá trị mua bán Tuy nhiên, cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống như: Nhân thân hai bên, thời gian địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc cách thức tốn, xác định bên chịu thuế phí lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…Khơng nên tham chiết khấu hay quà tặng mà toán hết gần hết số tiền mua nhà Thứ tư: Khi mua nhà đa số nhà hoàn thành tương lai hợp đồng nên có điều khoản quy định thời gian giao nhà, chất lượng nhà đưa vào sử dụng, diện tích thiết kế… Phải thỏa thuận ban đầu sai phải có điều khoản thỏa thuận phạt vị phạm bồi thường thiệt hại 3.2.2 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà xã hội: Rút ngắn bỏ bớt thủ tục rườm rà mua nhà xã hội, người dân mạnh dạn khiếu nại tố giác sai phạm cán quan có thẩm quyền việc bao tre cho người nhà không thuộc diện mua nhà xã hội phép mua nhà xã hội Các doanh nghiệp, KCX - KCN cần trọng quan tâm đến đời sống công nhân nơi công nhân, nên có quy định Pháp luật cụ thể để 68 chủ thể nói có trách nhiệm xây dựng NƠXH hỗ trợ nơi ăn cho công nhân Cần có quy định Pháp luật xử phạt đủ sức răn đe chủ đầu tư tự động nâng giá nhà lên cao có biện pháp xử lý cụ thể tình trạng cấp thiết để người nghèo, người lao động thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn vây ngân sách hưởng ưu đãi mua NƠXH theo với quy định Pháp luật đối tượng mua nhà xã hội 3.2.3 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà tái định cư: Pháp luật cần có quy định cụ thể giá bồi thường, phương thức bồi thường, đối tượng tái định cư khơng nên cho nhận tiền đền bù thây nhận nhà, có quy định ưu việc mua bán nhà tái định cư thủ tục nên rút ngắn lại Có quy định khuyến khích chế độ mua nhà tái định cư Cần có phận khảo sát thực tế nhu cầu cần mua nhà tái định cư từ cấp xã, phường đến cấp quận, huyện để, thống kê chi tiết cụ thể để từ lên kế hoạch xây dựng nhà tái định cư cách hợp lý cân cung cầu, trách việc đầu tư xây dựng tràn lan bán không 3.2.4 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà công vụ: Đã nhà cũ không xử dụng nên bán, nhà thuộc sở hữu nhà nước nên cần phải có quy định cụ thể chủ thể bán nhà trường hợp cụ thể, giá cả, cần có quy định khảo sát chất lượng nhà ở, quy định rộng cho người mua, rút ngắn quy trình thủ tục mua nhà Vì tài sản quốc gia, lại nhà cũ nhà nước khơng cịn nhu cầu xử dụng đối tượng mua nên có ưu đãi cho người nghèo, người có thu nhập thấp, người có cơng với đất nước chưa có nhà mua trước tiên nên có mức giá hợp lý thể tính nhân văn Pháp luật đất nước 3.2.5 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai: Theo quy định Khoản Điều 69 Luật nhà 2014 vốn sử dụng cho phát triển nhà thương mại gồm 04 loại, có vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc huy động vốn góp thể thơng qua hợp đồng góp vốn Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng điều kiện để bán nhà hình thành tương lai (thường chưa có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng) chủ đầu tư tổ chức bán hàng với phương thức ký kết huy động vốn góp đủ điều kiện mua bán tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thức, cần có chế tài xử lý trường hợp Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ chủ đầu tư không phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, nhiên, 69 phương thức thật chưa có quy định cách chi tiết, rõ ràng dẫn đến có thỏa thuận “ngầm” Khi trường hợp có xảy tranh chấp, vấn đề xử lý phức tạp Quyền, nghĩa vụ bên sở chứng lập luận bên đưa Khi quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; cần quy định chi tiết vấn đề hợp đồng góp vốn cá nhân, hộ gia đình Theo quy định hành, Khoản Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Đối với trường hợp này, ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà hình thành tương lai, điều khoản thỏa thuận việc toán, phải chuyển khoản tài khoản ngân hàng bảo lãnh để ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền sử dụng mục đích Bên cạnh đó, khách hàng “n tâm” ngân hàng kiểm sốt chủ đầu tư việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp khách hàng trả tiền mặt chuyển vào tài khoản ngân hàng khác tài khoản ngân hàng chủ đầu tư chấp dùng số tiền vào mục đích khác thay trả nợ ngân hàng, dẫn đến nguy ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp Cần quy định trực tiếp vấn đề vào luật để tránh việc chủ đầu tư không thực theo cam kết với ngân hàng khách hàng mua nhà hình thành tương lai 3.3 Những kiến nghị hồn thiện pháp luật: Qua tìm hiểu hệ thống Pháp luật quy định việc mua bán nhà tác giả hoàn toàn trí đồng ý với quy định nói Tuy nhiên theo quan điểm cá nhân tác giả xin đưa số kiến nghị sau để hoàn thiện hệ thống Pháp luật nước nhà Pháp luật lĩnh vực mua bán nhà sau: 3.3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà thương mại: Trong LKDBĐS có quy định hành nghề mơi giới BĐS nhiên với người hành nghề môi giới đa số lại không đáp ứng quy định LKDBĐS điều chứng đỏ việc kiểm tra, giám sát chế tài sử phạt Pháp luật nhiều bất cặp chưa thực cách triệt để Kiến nghị nhà nước nên thành lập tổ kiểm tra giám sát địa phương (có thể kiêm nhiệm) ban hành chế tài sử phạt thật nặng đủ sức răn đe (nên phạt theo tổng mức độ tăng giá nhà mà thu thập được) Cũng nên có quy định cho hệ thống cò nhà đất quy định chung để áp dụng cho người mơi giới cị nhà đất, tốt nên gộp chung thành khơng cấp ln phận để nhằm ổn định thị trường nhà bảo vệ quyền lợi hợp pháp người mua nhà 70 Nên có hệ thống thơng tin để thơng tin rộng rãi cho người dân biết dự án quy hoạch địa phương, điều giúp cho người dân hiểu biết quy hoạch địa phương tránh việc mua nhà nằm quy hoạch đồng thời thể minh bạch làm việc quan nhà nước với nhân dân Thời gian gần đây, xuất ngày nhiều vụ biểu tình, kiện cáo, tranh chấp quyền sử dụng, sở hữu khu vực tầng hầm, khối đế, sân chơi, phòng sinh hoạt chung chung cư, đặc biệt chung cư cao cấp Để tránh tình trạng bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Nhà nước nên có quy định rõ ràng chi tiết phần sở hữu chung, riêng, điều kiện cần có để khai thác khu vực này; quy định rõ trách nhiệm bên để xảy cố cháy nổ trình kinh doanh, sử dụng khu vực này, làm ảnh hưởng đến tồn tịa nhà cư dân tịa nhà Việc tổ chức quản lý chung cư sau vào hoạt động nhiều bất cập Nhà nước nên sớm hình thành tiêu chuẩn quản lý phân loại nhà cao tầng nói chung chung cư nói riêng Khi có tiêu chuẩn này, có sở để xây dựng sách quản lý, chất lượng quản lý phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng 3.3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà xã hội: Đối với việc mua bán nhà xã hội nhà nước nên có thủ tục ngắn gọn, giải nhanh lẹ, chẳng hạn bỏ bớt quy định chứng thực doanh nghiệp, nơi người có nhu cầu mua nhà làm việc, cần xã, phường chứng thực đủ, xã, phường quan quản lý trực tiếp mà không mắm bất tài sản có đăng ký quyền sở hữu người dân lực trách nhiệm cán có vấn đề Nhà nước nên ban hành quy định cụ thể biên pháp xử lý thật nghiêm vi phạm trường hợp cho người thu nhập thấp người nghèo tiếp cận nguồn vốn ưu đãi hỗ trợ mua nhà xã hội, xử lý triệt để cán thao để người nhà không thuộc diện mua nhà xã hội mua Đối với doanh nghiệp lớn, KCX - KCN Pháp luật nên có quy định bất buộc chủ thể phải có dự án xây dựng NƠXH cho cơng nhân Pháp luật cần bổ sung thêm quy định xử phạt nhà đầu tư chủ động nưng giá nhà lên cao tương xứng cao phần chênh lệch nưng giá (nếu thu thập được) 3.3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà tái định cư: Đề xuất Pháp luật cần quy định cụ thể giá bồi thường, phương thức bồi thường thu hồi đất trường hợp tái định cư Khi chưa giải xong việc bồi thường tái định cư địa phương khơng cưỡng chế buộc tháo gỡ nhà người tái định cư điều Pháp luật cần quy định cụ thể Pháp luật cần quy định việc đối tượng thuộc diện tái định cư khơng nhận tiền thây cho việc nhận nhà lên kế hoạch dự án tái định cư có tính chi tiết cụ thể nhà tái định cư tồn động nhiều Đề xuất cần thêm 71 quy định Pháp luật xây dựng dự án tái định cư ngồi việc lo cho dân có chỗ dự án phải quy định rõ việc phải xây dựng đảm bảo cho người dân trường hợp tái định cư có mơi trường sống tốt Cuối cần có quy định Pháp luật nới lỏng việc mua bán nhà tái định cư để người có khả tài họ lựa chon cho chỗ theo mong muốn mơ ước, điều mang tính tích cực thể tính nhân văn Pháp luật 3.3.4 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà công vụ: Đề nghị Pháp luật quy định cụ thể chủ thể bán nhà trường hợp cụ thể, quy định cụ thể giá, phương thức toán Pháp luật cần quy định rộng đối tượng mua nhà cơng vụ nhà khơng cịn nhu cầu xử dụng nên bán nên cho đối tượng khác tham gia mua bán, đối tượng mà Pháp luật quy định mua nhà cơng vụ nên quy định vào đối tượng ưu tiên mua đối tượng Pháp luật nên quy định cụ thể đối tượng ưu tiên mua hàng đầu người nghèo, người có thu nhập thấp, người có cơng với đất nước mà chưa có nhà Là tài sản nhà nước nên cần có quy định hỗ trợ hay giảm giá bán cho đối tượng mua người nhèo, người có thu nhập thấp, người có cơng với đất nước để thể tính nhân văn Pháp luật đất nước 3.3.5 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà hình thành tương lai: Đề xuất tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quyền (20 ngày làm việc 30 ngày) quy định cụ thể trách nhiệm quan để việc thẩm định đảm bảo, đảm bảo cho khách hàng giao kết mua nhà hình thành tương lai với chủ đầu tư uy chấp hành quy định Trường hợp không tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quyền, tác giả xin đề xuất bỏ quy định việc thẩm định nêu để khách hàng nâng cao ý thức, tìm hiểu thật kỹ thơng tin trước kí hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, hạn chế rủi ro phát sinh Đề xuất quy định cụ thể vào luật việc khách hàng mua nhà hình thành tương lai tốn tiền mặt hay chuyển khoản phải tốn ngân hàng bảo lãnh Đề xuất phải có quy định Pháp luật quy định việc chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai, muốn cầm cố, chấp phải cầm cố, chấp huy động vốn ngân hàng bảo lãnh cho chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai, để tránh tình trạng chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai cho khách hàng nhà ngân hàng bảo lãnh sau lại mang hồ sơ giấy tờ cầm cố, chấp ngân hàng khác Đề xuất Pháp luật cần quy định cụ thể việc từ chủ đầu tư có giấy phép đầu tư xây dựng dự án nhà đầu tư kêu gọi góp vốn, đầu tư vào dự án sau dự án hồn thiện góp vốn, đầu tư, vào dự án khơng ký hợp đồng mua bán nhà với dự án mà góp vốn, đầu tư, để trách tình 72 trạng bán nhà hình thành tương lai chưa đủ điều kiện mà Pháp luật quy định việc đầu tư, góp vốn vào dự án sau đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà thức, mặt khác góp vốn, đầu tư vào dự án dự án tài sản chung nhà đầu tư, góp vốn mà sau nhà đầu tư, góp vốn lại ký hợp đồng mua bán nhà với tài sản 73 Kết luận: Với tình hình kinh tế xã hội phát triển ngày nay, sách Pháp luật thơng thống, đầu tư nước ngồi vào Việt Nam ngày tăng, bên cạnh khối lượng người lao động nước nhập cư vào Việt Nam để tìm kiếm hội việc làm, mặt khác dân số Việt Nam ngày gia tăng mà tài nguyên thiên nhiên đất đai, địa giới tổ quốc lại có giới hạn định Nhu cầu chỗ người dân ngày tăng nhanh cấp thiết, nhà đầu tư nhìn thấy lợi nhuận giá trị cao từ việc kinh doanh nhà Từ có nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường này, dẫn đến nhu cầu xã hội thây đổi, để ổn định thị trường, ổn định kinh tế ổn định xã hội nên nhà nước phải thây đổi chế tài quản lý pháp thuật cho phù hợp với thực tế xã hội Cũng Pháp luật thường xuyên thây đổi bổ sung liên tục nên đa số người dân không kịp cặp nhật hiểu sai quy định Pháp luật Mặt khác hệ thống Pháp luật thây đổi bổ sung thường xuyên nên nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế, gặp phải nhiều bất cặp việc áp dụng triển khai Pháp luật mà cần phải có việc áp dụng, triển khai, kiểm chứng thực tế qua thời gian dài thực thi phát để sửa đổi Như người dân quan quản lý nhà nước phải gánh chịu hậu lớn từ việc phát bất cặp Pháp luật cách trậm Để khắc phục vấn đề nên tác giả định nghiên cứu sâu Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản với mục đích tìm điểm bắt cặp Pháp luật từ thực tế, để từ mạnh dạn đưa quan điểm cá nhân để khác phục thiếu sót bắt cặp Với đề tài nghiên cứu em mong muốn giúp ích cho số người dân doanh nghiệp muốn tìm hiểu lĩnh vực đồng thời tài liệu cho bạn sinh viên khóa sau muốn nghiên cứu đề tài tham khảo Bên cạnh đề tài lượng kiến thức Pháp luật lĩnh vực mua bán nhà mà phải trải qua trình học tập giảng đường tìm hiểu, nghiên cứu thị trường thực tế tác giả tích lũy được, hành trang, nguồn vốn tri thức Pháp luật để tác giả làm sở phát triển nghiệp sau tốt nghiệp Cuối tác giả nhận thấy việc nghiên cứu làm khóa luận tốt nghiệp điều vơ mây mắn ý nghĩa sâu sắc, niềm tự hào thân củng cố động kiến thức tác giả học tăng khả tư duy, kỹ nghiên cứu trình bày cơng trình khoa học Từ đề tài nghiên cứu tác giả học hỏi nhiều kiến thức 74 Tài liệu tham khảo: Văn luật: Bộ luật Dân 2005 Bộ luật Dân 2015 Luật Đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật thương mại 2005 Luật Nhà 2014 Luật xây dựng 2014 Văn luật Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 10 Nghị định 76/2015/ NĐ-CP ngày 10/09/2015 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 12 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 13 Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 14 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 15 Thông tư 02/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 16 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 17 Thông tư 23/2015/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 18 Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 19 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND TPHMC ngày 05/10/2017 Tài liệu khác 20 Khóa luận tốt nghiệp với đề tài hạn chế khó khăn việc thực thi luật thương mại 2005 sinh viên Bùi Thủy Nga lớp Anh khóa K43 khoa kinh tế 75 kinh doanh quốc tế Đại học ngoại thương Hà Nội, giảng viên hướng dẫn GS.TS Nguyễn Thị Mơ 21 Khóa luận tốt nghiệp với đề tài học kinh nghiệm Việt Nam luật thuế thu nhập doanh nghiệp sinh viên Trần Thị Hịa lớp Anh 11 khóa 45 khoa kinh tế kinh doanh quốc tế trường Đại học ngoại thương Hà Nội 22 Khóa luận tốt nghiệp với đề tài luật thuế thu nhập doanh nghiệp Hoa Kỳ học kinh nghiệm cho Việt Nam sinh viên Trần Thị Hịa lớp Anh 11 khóa 45 chun ngành kinh tế đối ngoại khoa kinh tế kinh doanh quốc tế trường Đại học Ngoại thương Hà Nội, giảng viên hướng dẫn ThS Đào Ngọc Tiến 23 Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài pháp luật kinh doanh lưu trú du lịch tác giả Phan Nhật Vũ, chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa luật trường Đại học Luật TPHCM, giảng viên hướng dẫn PGS.TS Bùi Xuân Hải Bài luận văn mang mã số 60380107 24 Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam tác giả Lê Lưu Hương, chuyên ngành Luật quốc tế, Khoa luật trường Đại học Quốc gia Hà Nội, giảng viên hướng dẫn PGS.TS Đoàn Năng Bài luận văn mang mã số 603860 25 Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam tác giả Nguyễn Thu Trang, chuyên ngành Luật dân sự, Khoa luật trường Đại học Luật Hà Nội, giảng viên hướng dẫn PGS.TS Phùng Trung Lập Bài luận văn mang mã số 60380103 ... Pháp luật việc mua bán nhà nay, định hướng kiến nghị hoàn thiện Pháp luật DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Luật kinh doanh bất động sản: LKDBĐS Kinh doanh bất động sản: KDBĐS Bất động sản: BĐS Luật nhà ở: ... vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà ở, mua bán nhà trung cư, mua bán nhà thương mại… hạn chế pháp luật Việt Nam lĩnh vực kinh doanh, mua bán nói Nhưng chưa có đề tài nghiên cứu sâu pháp luật. .. thống pháp luật nước nhà, Luật Nhà Ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản? ??Bắt nguồn từ nguyên nhân nói nên em muốn sau tìm hiểu, nghiên cứu Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản MỤC