trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
2.1.5.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được quy định tại Điều 8 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Thông tư số 13/2008/TT-BXD. Theo đó, cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án. Đối với dự án do UBND cấp tỉnh cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh xem xét, giải quyết. Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Trước khi ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin chuyển nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng thẩm định. Đối với dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quy định.
Chủ đầu tư gửi hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án bao gồm: 1) Đơn xin chuyển nhượng toàn bộ dự án; 2) Tình hình thực hiện đầu tư dự án; 3) Đề xuất chủ đầu tư mới; 4) Phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan; 5) Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 6) Hồ sơ dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật; 7) Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ; 8) Cam kết của chủ đầu tư mới.
Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án. Chậm nhất là 30 ngày, kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án. Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải có cam kết thực hiện đúng quy hoạch và tiến độ dự án ban đầu (trừ trường hợp được gia hạn).
2.1.5.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
Chuyển nhượng một phần dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS đối với những khu đô thị mới được quy định cụ thể tại Nghị định số
02/2006/NĐ-CP ngày 18/8/2006. Theo đó, chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được chuyển nhượng quyền SDĐ để thực hiện các dự án cấp 2 tại khu đô thị mới khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ thông qua các hình thức: 1) Đấu thầu thực hiện dự án do chủ đầu tư kêu gọi đầu tư; 2) Đấu giá quyền SDĐ; 3) Thỏa thuận chuyển nhượng trực tiếp. Việc chuyển nhượng quyền SDĐ phải được thực hiện đúng pháp luật. Sau khi dự án khu đô thị mới đã được phê duyệt, thì những dự án cấp 2 có quy mô nhóm A được đầu tư vào dự án khu đô thị mới nếu tuân thủ đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Chủ đầu tư các dự án này không phải thực hiện thủ tục xin phép đầu tư mà chỉ cần gửi thiết kế cơ sở tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định hiện hành của pháp luật về xây dựng để tổ chức thẩm định trước khi phê duyệt dự án.
Sau khi chuyển nhượng quyền SDĐ theo thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng, một trong hai bên làm thủ tục chuyển quyền SDĐ từ chủ đầu tư cấp 1 sang chủ đầu tư cấp 2 tại cơ quan quản lý đất đai của địa phương. Chủ đầu tư cấp 1 không có thẩm quyền giao đất cho chủ đầu tư cấp 2.
Thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Mục 5 quy định về việc nhận chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS có SDĐ. Theo đó, bên chuyển nhượng nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại Văn phòng đăng ký quyền SDĐ. Việc đăng ký sang tên quyền SDĐ và các tài sản gắn liền với đất do Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện thủ tục và trình UBND cấp tỉnh quyết định cấp mới GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp tổ chức kinh tế trong nước đã trả tiền SDĐ, tiền nhận chuyển nhượng hoặc tiền thuê đất cho nhiều năm mà có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đất được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ để góp vốn bằng quyền SDĐ thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 158 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Sau khi các bên chuyển nhượng dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án và quyết định cho thuê đất; trình UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng dự án; ký hợp đồng thuê đất với bên nhận chuyển nhượng dự án.
Khi chuyển nhượng dự án có SDĐ, ngoài các thủ tục đăng ký chuyển nhượng, sang tên trước bạ như các trường hợp chuyển nhượng quyền SDĐ khác theo quy định của pháp luật đất đai, thì còn phải làm các thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án, thẩm định dự án chuyển nhượng, xin phép đầu tư. Cơ quan cho phép đầu tư, kinh doanh là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án. Trước khi cho phép chuyển nhượng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành thẩm định về lý do chuyển nhượng, điều kiện được chuyển nhượng của dự án (xem xét mức độ đã đầu tư của dự án, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án có được thực hiện đúng quy định hay không, việc chấp hành pháp luật đất đai,…), năng lực của chủ đầu tư mới, phương pháp thực hiện dự án của chủ đầu tư mới,…
Như vậy, pháp luật hiện hành mới chủ yếu tập trung quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp mà chưa có các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhiều dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS. Điều này, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng nhiều dự án khác trong đầu tư, kinh doanh BĐS.