- Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ tháng nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án
2.2.2.Những tồn tại, hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt được, việc áp dụng các quy định về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS còn bộc lộ một số hạn chế, tồn tại cơ bản sau đây:
Thứ nhất, việc thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục chuyển
nhượng toàn bộ dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS còn gặp nhiều khó khăn, gây tốn kém, mất thời gian cho các nhà đầu tư.
Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 ra đời cùng với các văn bản pháp luật kèm theo như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Thông tư số 13/2008/TT-BXD đã chính thức quy định về vấn đề chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS. Cùng với việc thừa nhận các quyền của chủ đầu tư thì Nhà nước đã tạo ra cơ chế để họ thực hiện đầy đủ quyền của mình. Tuy nhiên, trên thực tế, để được chuyển nhượng dự án thì các chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục phức tạp và mất thời gian. Theo nhiều chủ đầu tư thì việc các dự án triển khai chậm chưa hẳn là do thiếu vốn mà do thủ tục hành chính của một số địa phương quá phức tạp, cán bộ hướng dẫn làm thủ tục không tận tình, đôi khi còn gây nhiều phiền hà. Thực tế nhiều địa phương đã áp dụng cơ chế “một cửa liên thông” nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn phải đến từng cơ quan chuyên môn để giải quyết từng loại thủ tục đầu tư, do đó sẽ mất rất nhiều thời gian. Đây là một trở ngại rất lớn đối
với các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.
Thứ hai, quy định về vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư còn nhiều
bất cập. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư thể hiện trực tiếp khả năng tài chính của họ, là nguồn vốn chủ động, bên cạnh các nguồn vốn khác (từ ngân hàng, huy động của khách hàng,…). Tuy nhiên, hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có mức vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Nhưng thực tế, để thực hiện những dự án có mức đầu tư lên đến hàng trăm tỷ đồng thì mức vốn 6 tỷ đồng là rất nhỏ. Ngoài ra, còn không kể đến các khoản chi phí phát sinh khác như giải phóng mặt bằng, biến động về giá cả,… Do vậy, chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS là một giải pháp tối ưu được các doanh nghiệp chọn lựa.
Bên cạnh đó, với quy định này, có nhiều doanh nghiệp mặc dù hạn chế về năng lực thực hiện dự án, thiếu vốn đầu tư nhưng vẫn lao vào kinh doanh BĐS, gây ra tình trạng lũng đoạn thị trường, các doanh nghiệp không đủ sức cạnh tranh, tạo sự không chuyên nghiệp trong đầu tư, kinh doanh BĐS. Chính vì vậy, pháp luật cần điều chỉnh mức quy định về vốn pháp định để phù hợp hơn với tình hình thực tế.
Ngoài ra, pháp luật kinh doanh BĐS hiện nay chưa có những quy định để sàng lọc các công ty BĐS nhỏ, lẻ ra khỏi “sân chơi” để khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực về chuyên môn, kiến thức và tài chính. Hơn nữa, việc pháp luật quy định về vốn đầu tư thuộc chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
thiếu chi tiết, cụ thể và rõ ràng nên thực chất các chủ đầu tư này có bao nhiêu vốn thì chỉ có họ mới biết, Nhà nước không thể kiểm soát được.
Thứ ba, pháp luật quy định về huy động vốn chưa phù hợp với đặc
điểm của dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.
Thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào thị trường vốn, mà các doanh nghiệp bđs hiện nay thường sử dụng vốn đi vay là chủ yếu. Bởi, nguồn vốn tự có của doanh nghiệp thì có hạn, mà việc huy động vốn của khách hàng cũng bị khống chế bởi Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Do vậy, nguồn tài chính dành cho BĐS chủ yếu tập trung vào việc vay vốn ngân hàng. Mà trong hoàn cảnh hiện nay, chính sách cho vay của các ngân hàng thường không ổn định. Việc nguồn vốn cho BĐS phụ thuộc vào ngân hàng khiến cho sự phát triển của thị trường này gặp rất nhiều bất ổn. Hầu hết các dự án BĐS thường kéo dài trong nhiều năm. Vì vậy, các doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi bị ngân hàng siết nợ trong giai đoạn xảy ra khủng hoảng.
Do vậy, khi Nhà nước chủ trương thắt chặt tiền tệ, tín dụng cùng với những khó khăn trong việc huy động vốn sẽ khiến các nhà đầu tư khó có thể tiếp tục thực hiện dự án, buộc phải tìm cách chuyển nhượng dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm thu hồi vốn đầu tư.