hợp đồng chuyển nhượng đất thực tiễn áp dụng tại huyện văn lâm tỉnh hưng yên từ năm 2009-2012

Kết quả của sự nỗ lực phấn đấu đó là trong nhiệm kỳ 2009 -2012, Chi đoàn TAND tỉnh đã hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao; 03 năm liền được xếp loại “Chi đoàn vững mạnh”. Bên cạnh đó, một số Đoàn viên trong Chi đoàn cũng được Ban thường vụ đoàn khối các cơ quan tỉnh tặng giấy khen về thành tích xuất sắc trong phong trào công tác đoàn và phong trào thanh niên. Đặc biệt, năm 2010, Đoàn viên Nguyễn Hồng Châu được Ban thường vụ Đảng ủy Khối các cơ quan tỉnh biểu dương gương điển hình tiên tiến trong thực hiện cuộc vận động “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh” 4 năm liền (2007-2010); năm 2012, đồng chí Châu tiếp tục được Ban thường vụ Đảng ủy Khối các cơ quan tỉnh biểu dương về gương điển hình trong thực hiện “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh” năm 2011.

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống Đất đai

có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thườngxuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống chomình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là

một quy luật vận động tất yếu để phù hợp với thực tiễn trong xã hội Luật đất đai

năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trongviệc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiệnthuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Tuy

nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra trong nền

kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiềuđiểm hạn chế khi áp dụng trên thực tế Do đó, Luật đất đai năm 1993 đã được Quốchội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001 để phù hợp với tình hình thực

tế Mặc dù vậy các văn bản này đã được chỉnh sửa để phù hợp và điều chỉnh các

điều khoản chưa hợp lý, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ nhiều điểm chưa thật phù hợp vớinhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốchội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm

1993, đặc biệt trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cónhiều điểm mới, và tiến bộ hơn so với những quy định trong luật trước đây Chuyểnquyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành

vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủthể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, gópvốn bằng quyền sử dụng đất Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sửdụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất trong các giao dịch về đấtđai Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủđiều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của mình cho người khác Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khaithác, sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu

về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và

quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, trong thời gian qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng giữa cácbên trong hợp đồng diễn ra khá phức tạp, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụngđất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến do nhiều nguyên nhân khác nhau Đâycũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lýhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Namhiện nay Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật vàvận dụng pháp luật của các chủ thể tham gia trong quá trình thực hiện hợp đồngcũng như trong hoạt động xét xử của Toà án khi xảy ra các tranh chấp liên quan đếnhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xuất phát từ tính thực tiễn và những điều trình bày trên chính là lý do tác giả

chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng tại Huyện Văn Lâm-Tỉnh Hưng Yên từ năm 2009 đến năm 2012” làm đề tài khóa luận

tốt nghiệp của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lýnghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, qua đó các tác giả có đưa ra những đánh giá, nhận xéthoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượngquyền sử dụng đất nói chung Nay trên cơ sở đó, tác giả đã có sự tổng hợp, học hỏi,tham khảo và kế thừa các nghiên cứu khoa học đó, để nghiên cứu bài khóa luận củamình một cách có hệ thống theo tư duy của riêng mình, từ đó phân tích và đưa ranhững nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. 

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vàthực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tếthị trường thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này,

tác giả thấy rằng việc nghiên cứu và phân tích các quy định của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn đểhoàn thiện hệ thống pháp luật hiện nay.

3 Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụngđất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặngcho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả đã lựa chọn nghiên cứu một loạiquan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất trọng nhất trong chuyển quyền sửdụng đất đó là quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mục đích nghiên cứu của đề tài: là phân tích, đánh giá, những quy định về hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay, đểtrên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và

cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thờigóp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các văn bản pháp luật áp dụng để giao kết,thực hiện, quản lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nghiên cứu thựctiễn việc giải quyết các tranh chấp trong hoạt động chuyển nhượng như những viphạm về hình thức của hợp đồng, vi phạm về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, viphạm về thời hiệu của hợp đồng…, trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên (từ

năm 2009 đến năm 2012), để từ đó làm rõ các yêu cầu của đề tài đặt ra

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài đề cấp đến những nét chính về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam, những quy định củapháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hoạt động chuyểnnhượng theo pháp luật dân sự và thực trạng giải quyết các tranh chấp đó hiện nay tạihuyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài khóa luận là chủ nghĩa duy

vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối

của Đảng, Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp như sosánh, phân tích, tổng hợp, thống kê…dựa trên các tài liệu nghiên cứu, số liệu đã qua

xử lý để cho quá trình nghiên cứu đề tài khóa luận được hiệu quả và thiết thực

5 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu đề tài khoa học này giúp tác giả hoàn thiện kiến thứccủa mình một cách vững chắc, có hệ thống những quy định của pháp luật về hợp

đồng chuyển nhượng và đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo, đánh giá

cho những độc giả đam mê tìm hiểu và nghiên cứu về các vấn đề có liên quan đếnhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sựViệt Nam

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa đề tài khóa luận gồm 2 chương:

Chương 1: “Những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam”.

Chương 2: “Thực tiễn áp dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

tại Huyện Văn Lâm – Tỉnh Hưng Yên từ năm 2009 đến năm 2012”.

CHƯƠNG 1 NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

1.1 Khái quát về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng

Khi con người sống trong cộng đồng phải biết thiết lập các mối quan hệ nhấtđịnh nhằm thỏa mãn những nhu cầu vật chất, tinh thần của mình thông qua nhữnghành vi của các chủ thể về một tài sản hoặc một công việc của mình thì đã hìnhthành quan hệ hợp đồng Hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập quan hệ giữangười với người liên quan đến tài sản trong một xã hội có tổ chức Các quan hệ đókhông chỉ hình thành trong lĩnh vực dân sự mà cả trong lĩnh vực thương mại, laođộng, thậm chí trong lĩnh cả lĩnh vực hành chính Mỗi loại hợp đồng trong mỗi lĩnhvực, có những đặc điểm riêng và do đó được chi phối bởi những quy định riêng.Các quan hệ xã hội ngày càng phát triển phong phú và đa dạng, đó là những quan hệgiữa cá nhân với pháp nhân, giữa các tổ chức với nhau, giữa cá nhân với nhà nước,giữa pháp nhân, tổ chức với nhà nước… Để cho những quan hệ đó phát triển bìnhthường và để thoả mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình thông qua nhữnghành vi của chủ thể Khi có sự thoả mãn giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữanhững người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấmdứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên

Tuy nhiên, là sản phẩm của sự gặp gỡ ý chí tất cả các hợp đồng đều hình thành

và vận hành trên cơ sở nguyên tắc đó, một hệ thống các nguyên tắc, chuẩn mực hợp

lý được xây dựng và tạo thành luật các quan hệ về khế ước hay còn gọi chung vềhợp đồng

Hợp đồng dân sự bắt đầu có từ Luật La Mã với những thuật ngữ khác nhau: + Consensus: Là sự thoả thuận có tính chất tự do, không bị ràng buộc giữacác cá nhân với nhau

+ Contractus: Sự thoả thuận trong khuôn khổ pháp luật (được nhà nước bảovệ)

+ Pactum: Sự thoả thuận về hành vi của các bên (về lối nói, ý chí…)

+ Convention: Giống như contractus nhưng có trình tự ký kết chặt chẽ

Với tư cách như một cơ sở phát sinh nghĩa vụ, hợp đồng chỉ có thểt có nếubên ký hợp đồng có chủ ý xác lập các mối quan hệ trách nhiệm

La Mã cổ đại phân biệt hai loại hợp đồng là khế ước và giao ước Khế ước chỉnhững hợp đồng được công nhận và được pháp luật bảo vệ và chỉ có một khế ước mớiđược coi là hợp đồng Còn giao ước là sự thoả thuận không chính thức vói nội dung đadạng các giao ước không được pháp luật bảo vệ

Luật Việt Nam quy định về hợp đồng dân sự khá chi tiết, các bộ dân luật Bắc,Trung, Nam đều có quy định về hợp đồng dân sự Nhìn chung, pháp luật của ta xemhợp đồng dân sự là một hành vi nhằm ghi nhận, biểu lộ ý chí của các bên Việc biểu

lộ ý chí vừa là hành vi vừa là yếu tố tạo nên nội dung hợp đồng Cả hành vi và ý chíđều có mục đích, hướng đến lợi ích nhất định Ý chí và sự thể hiện ý chí của các bênphải tiến tới sự thoả thuận có tính chất xây dựng, thiết lập một quan hệ pháp lý trên

cơ sở những quy định những nguyên tắc của pháp luật Trong Pháp lệnh hợp đồng

dân sự 1991 nêu rõ “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập hoặc thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản, làm hoặc không làm một việc dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc một bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng” Tuy nhiên khái niệm trên chỉ mang tính liệt kê mà không bao quát

hết các quan hệ pháp luật rộng lớn khác như pháp luật về hợp đồng

Để phù hợp với tình hình thực tế nhà nước ta đã phải tiến hành sửa đổi luật, thìtheo quy định tại Điều 394 - Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 388 - Bộ luật Dân sự

2005 khái niệm Hợp đồng được quy định một cách khái quát: “Hợp đồng dân sự là

sự thoả mãn của các bên về việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ dânsự”

Từ khái niệm trên cho ta thấy: Hợp đồng dân sự được xác lập trên nguyên tắc

tự do giao kết hợp đồng, tức là các bên tự do thoả thuận về nội dung hợp đồng,nhưng không được trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội

Hợp đồng dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằnghành vi cụ thể, Ví dụ: ở chợ người ta có thể mua bán hàng hoá, thực phẩm thôngthường bằng miệng…

Phương thức giao kết hợp đồng là: một bên đề nghị và bên kia chấp nhận Khihai bên đã thoả thuận thì hợp đồng có hiệu lực, trừ trường hợp hai bên thoả thuậngiao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định thì hợp đồng chỉ được coi là đã giao kếtkhi đã tuân thủ hình thức đó Ví dụ: hai bên thoả thuận miệng nhưng nhất trí là phảilàm hợp đồng bằng văn bản

Trong trường hợp pháp luật có quy định là hợp đồng dân sự phải được thểhiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của công chứng nhà nước, đăng ký hoặcxin phép, thì hợp đồng chỉ được coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức,quy định đó Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất …

Việc thực hiện hợp đồng dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết hợp đồng,được quy định tại điều 389 Bộ luật Dân sự 2005

Hợp đồng dân sự chấm dứt trong các trường hợp được quy định tại Điều 424

Bộ luật Dân sự 2005

Quy định trên của pháp luật Việt Nam có sự thừa kế của Pháp luật La Mã.Theo pháp luật La Mã hợp đồng được coi là căn cứ phát sinh, thay đổi hoặc chấmdứt hợp đồng chặt chẽ hơn với nhau Thứ nhất, là có sự thoả thuận, thứ hai là xuấtphát từ đặc thù của nó, sự thoả thuận đó xuất phát từ mục đích nhất định mà các bênmuốn đạt được Hợp đồng là phương tiện đạt được mục đích, mục đích là cơ sở vậtchất của hợp đồng, mục đích có thể là mong muốn tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụhoặc bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, hay nói cách khác là mong muốn đạt đượcmục đích pháp lý nào đó Không có sự mong muốn đạt được một mục đích nào đóthì không thể có một ý chí đích thực để xác định hợp đồng Mặt khác hợp đồng sẽkhông có hiệu lực nếu mục đích của hợp đồng đó bị pháp luật cấm hoặc trái với đạođức xã hội

Cũng xuất phát từ những mục đích pháp lý khác nhau của hợp đồng dân sự màngười ta có thể phân loại các hợp đồng dân sự thông dụng khác nhau như các loạihợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợpđồng dịch vụ, hợp đồng gia công… Trong đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định về cácloại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất là trong những hợp đồng phổ biến nhất và quan trọng nhất, nó chiếm một

vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội của các chủ thể khi tham gia chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Từ xưa đến nay, đất đai chiếm một vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế,văn hóa, chính trị và xã hội của mỗi dân tộc, mỗi nhà nước Đất đai là một loại tàisản đặc biệt, được khai thác, quản lý và sử dụng một cách khác nhau ở mỗi nhànước trên thế giới Từ thực tiễn lịch sử cho thấy rằng, ở mỗi chế độ chính trị xã hộikhác nhau thì việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau Trong chế độ phong kiến, tưbản đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đấtđai của đất nước Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai phục vụ lợi ích chung củanhân dân lao động và toàn thể xã hội Ở nhà nước ta, để hiện thực tư tưởng, quanđiểm của Đảng và nhà nước trong vấn đề quản lý, sử dụng đất thì những tư tưởng,quan điểm đã được cụ thể hóa trong các bản pháp quy có giá trị cao nhất của nhànước như Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 Theo quy định của Hiến pháp năm

1992 (sửa đổi, bổ xung năm 2001) thì “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tàinguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đềuthuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) Dựa trên chủ trương, chính sách, tư tưởng củaĐảng và nhà nước về quản lý, sử dụng đất đai, Luật đất đai năm 1993 và năm 2003(sửa đổi bổ xung năm 2009) ra đời đã cụ thể hóa để điều chỉnh những quy định này.Với tư cách là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước đã thực hiện các quyền năng để sở hữuđất đai thể hiện trên ba quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với toàn bộ đấtđai của mình Nhưng trên thực tế, nhà nước ta không trực tiếp sử dụng đất đai màgiao cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đồng thời quy định các quyền vànghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất của nhà nước Các cá nhân, tổchức, hộ gia đình chỉ được phép sử dụng đất trong phạm vi nhà nước cho phép.Cùng với những cải cách quan trọng về kinh tế của đất nước trong giai đoạncải cách từ 1986 đến nay và để phù hợp với hội nhập kinh tế quốc tế và để bảo đảmquyền lợi của chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự vềđất đai được lưu thông phù hợp theo cơ chế thị trường, nhà nước cho phép các chủthể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyểnnhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhậnchuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo

quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”

Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liềnvới sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đấtchỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lầnđầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại

đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệmhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó làkhái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “muabán, chuyển nhượng ruộng đất” Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở nước ta hiện nay luôn đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sởhữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai làcái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và

nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàndân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhânchỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được nhà nước thừa nhận có quyền chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủthể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyểnnhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trongquan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người sử dụng đất (do nhà nước giao, chothuê, hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng thực hiện hoặckhông còn nhu cầu sử dụng nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng chongười khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vậtchất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấmdứt quan hệ sử dụng trước nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển

nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ giữangười sử dụng và Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trênphải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đất đai đó là Nhà nước.Nhà nước với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản

lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt haythiết lập các quan hệ luôn luôn thực hiện theo một trình tự nhất định

Về bản chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây là giao dịch dân sự, tuynhiên đối tượng chuyển nhượng ở đây không phải là chuyển nhượng đất đai mà đốitượng của giao dịch là quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởđây tức là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theoquy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Và chuyển nhượng quyền sửdụng tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất,bởi lẽ đất đai là sở hữu toàn dân Do đó, quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặcthù

Đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp sangchủ thể khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó,người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao vàquyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng),người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; ngườichuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhậnchuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy địnhcủa pháp luật

Như vậy, dựa vào khái niệm quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 nêutrên thì hợp đồng chuyển nhượng có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thỏa thuận của

các bên chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng như giá cả, phương thứcthanh toán, thời điểm công chứng, chứng thực, thời điểm chuyển giao quyền sửdụng đất, Đây là yếu tố đầu tiên thể hiện sự thống nhất ý chí của các chủ thể khitham gia để xác lập hợp đồng chuyển nhượng, sự thỏa thuận là cơ sở để xác lập sự

tự nguyện của các bên chủ thể khi tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng Ví dụ,

khi trong quá trình giao kết hợp đồng giữa bên bán và bên mua trong quá trìnhchuyển nhượng, nếu một trong hai bên không có sự tự nguyện mà bị ép buộc từ mộtphía, hay trong quá trình giao kết mà một bên đưa ra các thông tin không chính xác

về quyền sử dụng đất như đang thế chấp, bị kê biên để thi hành án… thì hợp đồng

dù có được giao kết nhưng cũng không được pháp luật thừa nhận, bảo về và không

có giá trị pháp lý Do đó chỉ khi ý chí các bên không bị lừa dối hay cưỡng ép màhoàn toàn tự nguyện thì quan hệ hợp đồng chuyển nhượng mới được hình thành và

có hiệu lực

Thứ hai, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng

những trình tự thủ tục đã được quy định trọng bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Ví dụ, trong quá trình chuyển nhượng sử dụng đất các bên giao kết hợp đồng nhưng

vì lý do chủ quan hay khách quan mà các bên không mang đi công chứng, chứngthực hay trong hồ sơ chuyển nhượng thiếu các giấy tờ liên quan đến việc chuyểnnhượng… thì hợp đồng cũng chưa được xác lập và không có giá trị pháp lý Doquyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc biệt, vì vậy hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất phải hợp pháp, không vi phạm các điều cấm của pháp luật thìhợp đồng mới có hiệu lực và có giá trị pháp lý trong quá trình giao kết

1.1.3 Ý nghĩa pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xuất phát từ đặc điểm, tính chất, mục đích… của đất đai cho thấy đất đai là tàisản đặc biệt của quốc gia, là một tư liệu phục vụ sản xuất nông lâm ngư nghiệp,phục vụ đời sống sinh hoạt của nhân dân… đặc biệt quan trọng, vì thế trong quátrình quản lý, khai thác, và sử dụng đất đai nhà nước ta đã ban hành những quyphạm pháp luật đặc thù để điều chỉnh phù hợp với loại tài sản đặc biệt này trong quátrình quản lý, sử dụng Thông qua việc quy định chặt chẽ của pháp luật về các vấn

đề pháp lý của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung và đặc biệt là hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, có giá trị lớn trong quá trìnhquản lý của nhà nước, quá trình bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể khi thamgia giao kết hợp đồng, quyền lợi của bên thứ ba trong hợp đồng (nếu có) Trong quátrình áp dụng vào thực tiễn cuộc sống những quy định chặt chẽ của pháp luật vềHợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đạt được những ý nghĩa cơ bản sau:

Một là, thông qua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở để các

chủ thể khi tham gia thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thỏamãn nhu cầu, mục đích của mình Vì khi tham gia giao kết Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất các chủ thể luôn luôn hướng đến những mục đích, động

cơ khác nhau sao cho có hiệu quả nhất với ý chí của mình đặt ra Cho dù đó là mụcđích của các bên trong hợp đồng là gì thì cũng đều phải thông qua hợp đồng để đạtđược mục đích đó Chính vì thế, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làphương tiện để hiện thực hóa mục đích cuối cùng mà các chủ thể tham gia vào hợpđồng chuyển nhượng mong muốn đạt được khi tham gia giao kết hợp đồng

Hai là, quy định của pháp luật trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất không những bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia kí kết hợp đồng màtrong một số trường hợp còn bảo về quyền và nghĩa vụ hợp pháp của bên thứ ba cóliên quan đến việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng Ví dụ, như trong các trườnghợp chủ thể sử dụng một mảnh đất vừa tiến hành chuyển nhượng cho một chủ thểnày, nhưng lại lập một hợp đồng chuyển nhượng khác với mảnh đất đó cho chủ thểkhác để chuyển nhượng thì trong trường hợp này, Hợp đồng chuyển nhượng là căn

cứ và có vai trò quan trọng bảo vệ quyền lợi của chủ thể tham gia ký kết hợp đồngmảnh đất đó trước pháp luật Ngoài ra, đây còn là biện pháp để duy trì an ninh trật

tự an toàn xã hội, và tạo ra sự an toàn, bảo đảm trong giao kết hợp đồng

Ba là, việc các quy phạm pháp luật điều chỉnh trong pháp của nhà nước ta quyđịnh chặt chẽ về Hợp đồng chuyển nhượng đất có vai trò to lớn trong quá trình pháttriển kinh tế xã hội, tạo ra cơ chế thông thoáng trong nền kinh tế thúc đẩy sự pháttriển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, theo định hướng xã hội chủ nghĩa mà Đảng

và Nhà nước đã đề ra, đồng thời nó còn phù hợp với quy luật phát triển kinh tế, làbàn đạp để đưa nền kinh tế nước ta phát triển

Bốn là, bên cạnh việc tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể thực hiện các quyền

cơ bản của mình, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giaokết hợp đồng thì chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là công

cụ hữu hiệu để nhà nước thông qua đó quản lý đất đai một cách hợp lý, khoa học và

để điều chỉnh các vấn đề cần thiết của đất nước

1.2 Quy định về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

1.2.1 Chủ thể của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng là sự thỏa thuận của các chủ thể, từ định nghĩa về hợp đồng chothấy thông thường trong bất cứ một hợp đồng nào đều có sự tham gia của các bênkhi tham giao kết Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợpđồng, nên khi giao kết hợp đồng thì phải có sự tham gia của các bên trong hợp đồngthì hợp đồng mới được xác lập Xuất phát từ đặc điểm xã hội, tình hình thực tế, mụcđích của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thìbản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằmthực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác Do đó,chủ thể đóng một vai trò quan trọng trong hợp đồng, vì không những tham gia hợpđồng hướng tới những mục đích khác nhau, chủ thể còn là đối tượng chủ yếu chịu

sự điều chỉnh của hợp đồng, hay thể hiện tính pháp lý của hợp đồng có hợp pháphay không khi xảy ra các tranh chấp pháp lý, hay là điều kiện để cơ quan pháp luậtbảo vệ quyền lợi cho các bên khi các mâu thuẫn xảy ra Trong hợp đồng chuyểnnhượng các bên khi tham gia ký kết hợp đồng ngoài những mục đích, lợi ích hướngtới, hay các quy định như đối tượng hợp, hình thức của hợp đồng… phải phù hợpvới quy định của pháp luật thì còn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về chủthể được quyền tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng Trong hợp đồngchuyển nhượng thì chủ thể trong hợp đồng là bên chuyển giao quyền sử dụng đất(gọi là Bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi làBên nhận chuyển nhượng)

 Thứ nhất, Bên chuyển nhượng

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 110; Khoản 2, Khoản 3 Điều 112; Khoản 1Điều 119 và Khoản 1 Điều 120 Luật đất đai 2003 (được sửa đổi bổ xung năm2009), thì các chủ thể sau đây được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê;

- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sửdụng đất đã được trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả choviệc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền

sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không

có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trướcngày Luật đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ xung năm 2009) có hiệu lực thi hành

mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền trước thuê đất chonhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm (05) năm thìđược chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhànước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụngđất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Tuy nhiên, ngoài những quy định trên về chủ thể có quyền chuyển nhượngquyền sử dụng đất, thì trong một số trường hợp nhất định vì các lý do và điều kiệnkhác nhau mà nhà nước có những điều chỉnh, quy định cụ thể đối với những chủ thểnày để hạn chế quyền chuyển nhượng Theo quy định tại Điều 104/ Nghị định số181/2004/NĐ-CP thì có ba trường hợp pháp luật quy định một số hạn chế đối vớichủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là:

- Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nôngnghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyểnnhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lầnthứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sửdụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạnmười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai;

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêmngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiệnchuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;

- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệptrong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụngđất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khuvực rừng phòng hộ đó

 Thứ hai, Bên nhận chuyển nhượng

Theo quy định của pháp luật, thì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất, trừ trườnghợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quyđịnh tại Điều 103 của NĐ181/2004/NĐ-CP, người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđược nhận chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,khu kinh tế Theo đó, các chủ thể sau đây không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho quyền sử dụng đất:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặngcho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyểnnhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyêntrồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừtrường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất đã được xét duyệt;

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụchồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinhsống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó;

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơiđăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp không được nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phươngkhác, trừ trường hợp pháp luật quy định không được nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất.

Đối với người Việt Nam ở nước ngoài, với quy định tại Điều 126 của Luật nhà

ở 2005 và Điều 121 Luật đất đai 2003, thì chỉ hạn chế một số lượng người ViệtNam định cư ở nước ngoài mua được nhà và được nhận chuyển quyền sử dụng đấttại Việt Nam Các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều

kiện mua nhà tại Việt Nam thường “lách luật” bằng cách gửi tiền về nhờ người

thân, bạn bè quen đứng tên mua nhà ở tại nước ta Với cách thức này rủi ro xảy rađối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là rất lớn Bởi vì, giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở không mang tên người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, nên khi xảy ra tranh chấp về mặt pháp lý liên quan đến các vấn đềquyền sử dụng đất họ không được pháp luật Việt Nam thừa nhận và bảo vệ Do đó,

để phù hợp với tình hình thực tế và điều chỉnh những điểm chưa hợp lý thì tại kỳhọp thứ 5, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua luật sửa đổi, bổ sungĐiều 126 của luật nhà ở 2005 và Điều 121 của Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi bổxung năm 2009) Theo quy định mới này, kể từ ngày 01/9/2009, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền củaViệt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ởcho bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

- Người có quốc tịch Việt Nam;

- Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theopháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà vănhóa, người có kĩ năng đặc biệt mà cơ quan tổ chức của Việt Nam có nhu cầu vàđang làm việc tại Việt Nam, người có vợ có chồng là công dân Việt Nam sinh sống

ở trong nước;

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định trên được cơ quan

có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại ViệtNam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ, hoặc một căn hộ

chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tạiViệt Nam.

Khi được mua nhà tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đượcnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Như vậy, quy định của pháp luật về điều kiện để các chủ thể tham gia tronggiao kết hợp đồng chuyển nhượng, thì không phải là tất cả các chủ thể đều đượctham gia vào quá trình chuyển nhượng, chủ thể trong một số trường hợp bị hạn chếtham gia giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là để bảo vệ lợi ích hợppháp của các bên khi phát sinh quan hệ chuyển nhượng, phù hợp với điều kiện kinh

tế, xã hội, an ninh quốc phòng; đảm bảo giao kết hợp đồng đúng mục đích và có ýnghĩa thực tiễn

1.2.2 Đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng

Xuất phát từ đặc điểm pháp lý của hợp đồng, thì đối tượng của hợp đồng đóngvai trò quan trọng trong việc thực hiện, giao kết hợp đồng Đối tượng của hợp đồng

là cái mà các chủ thể muốn hướng tới trong quá trình thực hiện giao kết Trong Hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng ở đây chính là quyền sử dụngđất Ở đây, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tínhvận động, là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bênnhận chuyển nhượng Khi đó, bên chuyển nhượng sử dụng đất có hành vi giao đất

và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền vànghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự

Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi chúng ta nhìn nhận và quan niệm rằng việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất này là hợp đồng mua bán đất đai Bởi vì, chế độpháp lý về đất đai cũng như những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việcđất đai thuộc sở hữu toàn dân đã được khẳng định và cụ thể hóa trong Hiến pháp

năm 1992(sửa đổi bổ xung năm 2001) “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) của nhà nước ta Như vậy, bản thân đất đai không được coi là hàng hóa mà chỉ đưa vào thị trường “quyền sử dụng đất”, do đó đất đai

không phải là đối tượng chuyển dịch mà là đối tượng chuyển dịch quyền sử dụngđất

Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên tham gia trong hợpđồng phải tuân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định khi thực hiện việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đượclập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo đúng trình tự, thủtục của pháp luật.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp không phải tất cả các loại đất đều là đốitượng được của Hợp đồng chuyển nhượng vì các lý do, mục đích khác nhau màpháp luật nước ta quy định cấm được chuyển nhượng, hay hạn chế chuyển nhượng

về vấn đề này Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2003( đượcsửa đổi, bổ xung năm 2009) chỉ cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sửdụng đất với các loại đất: Nhóm đất nông nghiệp và đất ở, đất sản xuất kinh doanhphi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp không được nhậnchuyển nhượng theo quy định tại Điều 103, 104 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CPnhư đã phân tích trong phần chủ thể)

Bộ luật dân sự 2005 không quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng vànhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các điều kiện này do pháp luật đất đaiđược quy định (được quy định tại Điều 106 luật Đất đai 2003, sửa đổi bổ xung năm

2009, từ Điều 100 đến Điều 104 của Nghị định 184/2004/NĐ-CP đã được sửa đổi

bổ xung bởi Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Điều 24 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.Theo đó:

 Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: phảiđáp ứng các điều kiện chung của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đượcquy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ xung năm 2009 Đó là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên

và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng theo một mẫu thống nhất trongphạm cả nước đối với mọi loại đất Đây là căn cứ xác lập một cách đầy đủ mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng, thông qua giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khixảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.

- Đất không có tranh chấp: Ở đây, chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấpmới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tranh chấp có thể bao gồmtranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (như về thừa

kế, thi hành án, ) Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyếtxong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất Quy định này góp phần quan trọng bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyểnnhượng, để tránh những hợp đồng giao kết bị lừa dối, đồng thời góp phần đảm bảo

an ninh, trật tự xã hội để tránh các trường hợp tranh chấp xảy ra sau này

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Đối với nhữngthửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng.Nhà nước quy định điều này, ngoài mục đích đảm bảo quyền lợi của chủ thể trongbản áp có hiệu lực pháp luật trước đó còn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp phápcho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia giao kết hợp đồng,đồng thời thuận tiện để cơ quan nhà nước thi hành bản án có hiệu lực pháp luậttrước đó

- Trong thời hạn sử dụng đất: Đối với những loại đất có quy định thời hạn sửdụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất Ví

dụ, theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hàngnăm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là hai mươi(20)năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm (05) năm, … thì chỉ được thựchiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi bên chuyển nhượng cònthời hạn sử dụng đất thì mới được xem là hợp pháp khi thực hiện giao kết hợp đồng;

 Điều kiện đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất nôngnghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanhphi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:

- Mục đích sử dụng diện tích đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sửdụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sửdụng đất;

- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đấttheo quy định của pháp luật đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụngđất;

Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phí nông nghiệp màngười sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặctrong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyếtđịnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành

 Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trongthực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê:

- Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xãhoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã khôngcho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hìnhthức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sửdụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xâydựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt, hoặc theo dự án thành phần của

dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong

dự án đó;

- Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự

án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên, trường hợp có dự ánđầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúngvới nội dung dự án đã được phê duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụngđất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự ánthì nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đãđầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy địnhcủa pháp luật

 Đối với tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài, tổchức kinh tế có một trăm phần trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài (gọi chung

là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sửdụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp sau đây:

- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm côngnghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;

- Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;

- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;

- Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;

- Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựngđồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án;

Việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo quy định trên được thực hiệntheo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo các quy định sau:

- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là

tổ chức kinh tế trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển quyền

sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sửdụng được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án;

- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là

tổ chức kinh tế trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc thuê đất thuêcủa nhà nước hoặc đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để góp vốnbằng quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không được tính trong tổng giátrị hợp đồng chuyển nhượng dự án;

- Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được

sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nướcngoài là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng;trường hợp đất có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuêđất là bảy mươi (70) năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết vànếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi

(70) năm; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đấtcho thời gian được gia hạn.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án xâydựng kinh doanh nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước đã được Nhà nước giao sửdụng ổn định lâu dài và đã nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền đã nộp không cónguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thì khi bán nhà ở không phải nộp cho Nhà nước

số tiền chên lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định tại Khoản 2Điều 81 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, người mua nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài

1.2.3 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giá là một yếu tố quan trọng của hợp đồng mua bán chuyển nhượng, là mộtđặc tính không thể tách rời hợp đồng chuyển nhượng Nếu thiếu đi yếu tố này thì sẽkhông có hợp đồng chuyển nhượng mà nó sẽ trở thành một hợp đồng khác và không

có giá trị pháp lý Giá của hợp đồng là số tiền (hoặc tài sản khác được định giá bằngtiền) mà người mua phải trả cho người bán được các bên thoả thuận trong hợp đồng.Các bên chủ thể thoả thuận về giá dựa vào giá trị thực của đất trong vấn đề khaithác, sử dụng đất được tính toán trên thực tế, số diện tích đất, vị trí mảnh đất Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào nhu cầu, sự thiện chí của hai bên và khả năng thanhtoán của người mua

Các bên tự thoả thuận giá nhưng giá đó phải được xác định và ghi vào tronghợp đồng Bên bán và bên mua có thể thỏa thuận phương thức thanh toán một lầnhoặc nhiều lần tại các thời điểm khác nhau; có thể thanh toán bằng tiền đồng ViệtNam, cũng có thể thanh toán theo giá vàng hoặc ngoại tệ Việc thanh toán có thểthực hiện trực tiếp hoặc thanh toán qua ngân hàng là hoàn toàn phụ thuộc vào ý chícủa các bên khi tham gia kí kết hợp đồng Do đó, giá chuyển nhượng là một trongnhững nội dung quan trọng thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia trong hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật về hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng đã được quy định tạiKhoản 5 Điều 698 Bộ luật dân sự 2005 trong nội dung của hợp đồng

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện này thì hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất là một dạng trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, do đó

giá chuyển quyền sử dụng đất cũng bao gồm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó, theo quy định tại Điều 690 Bộ luật dân sự 2005: “giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định”

Trước đây, theo quy định tại Điều 694 Bộ luật dân sự 1995 quy định “các bên thỏa thuận giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của chính phủ quy định” Quy định này của Bộ luật dân sự 1995 là không phù hợp với thực tiễn trong

quá trình chuyển nhượng của các chủ thể và không đi vào thực tế bởi bất cứ địaphương nào trong cả nước thì bảng giá về chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Ủyban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành luôn thấp hơn nhiều

so với giá trên thị trường thực tế và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nóiriêng) mà các bên trong hợp đồng thỏa thuận Chính vì thế việc quy định các bêntham gia giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ được thỏa thuận theo khung giá do nhànước quy định là bất hợp lý, không những thất thu cho ngân sách nhà nước (gây

thiệt hại cho chủ sở hữu đất đai) mà còn tạo ra thói quen “lập hợp đồng giả tạo” của

các bên tham gia giao dịch Quy định này sẽ tạo ra sự thiếu minh bạch của các giaodịch dân sự, khi xảy ra tranh chấp khó có thể xác định đâu là giao dịch dân sự màcác bên mong muốn xác lập

Do đó, cùng với sự thay đổi cách thức xác lập khung giá đất theo quy định

Luật đất đai 2003 theo nguyên tắc sát với giá thị trường “giá chuyển quyền sử dụng đất do thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định” đã phù hợp hơn với bản chất của các

giao dịch dân sự so với quy định về nội dung của bộ luật dân sự 1995 Tuy nhiên,theo quy định của pháp luật hiện hành vẫn tồn tại hai giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất:

Một là, giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất;

Hai là, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên khung giá do Ủy ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hàngnăm để xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện đối với nhànước (là giá để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất…) hoặc để tính giá trị tài sản của doanh nghiệp

Vấn đề cơ bản được đặt ra ở đây là việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

có xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với giá thị trường (tức

là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương) để các quy địnhpháp luật về đất đai vừa đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia giaodịch dân sự vừa bảo đảm quyền và lợi ích của chủ sở hữu đất đai Để giải quyết vấn

đề này các Điều 6, 7 và 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (được sửa đổi

bổ sung bởi Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007) đã quy định:

- Căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương, Ủy bannhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phépcao hơn không quá 20% so với mức tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mứcgiá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do chính phủ quy định;

- Trường hợp cá biệt, tại các vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xãhội khó khăn, điều kiện hạ tầng yếu kém, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường thấp hơn mức giá tốithiểu của khung giá đất cùng loại quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy địnhmức giá cụ thể áp dụng tại địa phương và gửi Bộ tài chính để báo cáo;

- Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một

số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéodài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gâynên chênh lệch lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên

so với giá tối thiểu trong khung giá mà chính phủ đã quy định thì Bộ tài chính cótrách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất trình Chính phủ điềuchỉnh cho phù hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh khung giá đất trongcác trường hợp sau: khi có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch kế hoạch xây dựng,thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và loại vị trí đất thì ủyban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào những quy định hiện hành để điều chỉnh lại khunggiá đất tại khu vực có thay đổi cho phù hợp

- Đối với trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thôngqua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhànước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa

chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thờiđiểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trịdoanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trênthực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn

cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế trên thị trường tại địa phương để

ra quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định củaChính phủ Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền tại một số vị trí,một số khu vực, loại đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương ántrình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định vàbáo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất

Để căn cứ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá các loại đất, Nghị định

số 123/NĐ-CP ngày 27-7-2007 đã ban hành kèm theo bảng khung giá các loại đấtnhư sau:

BẢNG 1: KHUNG GIÁ ĐẤT CÂY TRỒNG HÀNG NĂM

Đơn vị tính: nghìn đồng/ m2

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

BẢNG 2: KHUNG GIÁ ĐẤT CÂY TRỒNG LÂU NĂM

Đơn vị tính: nghìn đồng/ m2

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

BẢNG 3: KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT

Đơn vị tính: nghìn đồng/ m2

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

BẢNG 4: KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN

Đơn vị tính: nghìn đồng/ m2

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

BẢNG 5: BẢNG KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI

Đơn vị tính: nghìn đồng/ m2Mức giá

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

BẢNG 7: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: nghìn đồng/ m2

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

BẢNG 8: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG

NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN

Đơn vị tính: nghìn đồng/ m2

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

BẢNG 9: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG

NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: nghìn đồng/ m2

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

Như vậy, pháp luật quy định như trên có ý nghĩa quan trọng trong việc đảmbảo quyền lợi của chủ thể trong hoạt động chuyển nhượng cũng như lợi ích của nhànước, và phù hợp với tình hình kinh tế xã hội tại các địa phương trong cả nước cũngnhư tạo động lực để phát triển kinh tế xã hội ở các địa phương.

1.2.4 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong các quan hệ có tính chất mua bán phổ biến hiện nay, thì việc giao kếthợp đồng giữa các chủ thể diễn ra thường xuyên do tính chất pháp lý của nó và qua

đó cho thấy các bên trong hợp đồng nhìn nhận vai trò to lớn để xác định quyền lợi,nghĩa vụ hợp pháp của mình khi xảy ra các tranh chấp, hay các thủ tục pháp lý liênquan Vì thế hợp đồng là căn cứ pháp lý để các bên xem đó là cở sở thực hiện tráchnhiệm của mình khi đã tham gia ký kết hợp đồng Do đó, hình thức của hợp đồng cóvai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng, theoquy định chung tại Bộ luật dân sự 2005 về hình thức của các loại hợp đồng dân sự

thì tại Khoản 1 Điều 401: “Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó thì phải được giao kết bắng một hình thức nhất định” Đây là những quy

định cơ bản để thực hiện các hợp đồng dân sự trong cuộc sống, là cơ sở pháp lý đểcác chủ thể áp dụng trong quá trình giao kết hợp đồng và là cơ sở để bảo vệ quyềnlợi của các chủ thể tham gia, đồng thời là căn cứ để cơ quan nhà nước quản lý, xử lý

vi phạm nếu có Ví dụ, khi ông A (bên bán) và ông B (bên mua) tham gia kí kết hợpđồng mua bán thép, hợp đồng được lập thành văn bản, trong hợp đồng ghi rõ tráchnhiệm của các bên Khi ông A vi phạm các điều khoản trong hợp đồng Ông B cóquyền khởi kiện và yêu cầu bồi thường căn cứ vào các điều khoản ký kết trong hợpđồng Từ ví dụ, cho thấy rằng hợp đồng có vai trò vô cùng quan trọng trong vấn đềbảo vệ quyền lợi của các bên, và để hợp đồng có tính chất pháp lý thì hình thức củahợp đồng đóng một vai trò không nhỏ để thực hiện điều này

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng trong hợp đồngchuyển quyền sử dụng đất và là một loại hợp đồng dân sự phổ biến trên thực tiễnhiện nay, tuy nhiên do đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc hình thức sở hữu củanhà nước và có tính đặc thù trong quản lý, khai thác và sử dụng, nên ngoài nhữngquy định về hình thức của hợp đồng cơ bản theo Điều 401 của Bộ luật dân sự 2005

thì Bộ luật dân sự 2005 đã có những quy định chặt chẽ hơn để điều chỉnh vấn đềchuyển quyền sử dụng đất đai cho phù hợp với tính chất của nó Theo quy định vềhợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì hình thức của hợp đồng căn cứ vào Điều

689 Bộ luật dân sự 2005: “1 Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông

qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này

2 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có côngchứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

3 Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các Điều

733 đến 735 của Bộ luật này”

Mặc dù Luật đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) và Bộ luật dân sự

2005 không đưa ra khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, theoquy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự 2005, có thể hiểu chuyển quyền

sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng đất củamình cho chủ thể khác theo các điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật đất đai quyđịnh

Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 (sửa đổi, bổ xung năm 2009) thìHợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các dạng hình thứcchuyển quyền sử dụng đất Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việcngười sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủthể khác dựa trên các quy định pháp luật về đất đai

Như vậy, mặc dù nhà nước quy định trao người sử dụng đất rất nhiều quyềnnhư: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp bảo lãnh, tặng cho, góp vốn…nhưng do đặc thù của loại tài sản đặc biệt này mà nhà nước không trao cho chủ thểchuyển nhượng dưới bất kì hình thức nào mà các giao dịch dân sự (hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng,chứng thực theo quy định của pháp luật Theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai

2003 (sửa đổi, bổ xung 2009) thì “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”

Để cụ thể hóa các quy định trong luật đất đai và phân rõ vai trò, trách nhiệmcủa các cơ quan trong quản lý đồng thời để người dân dễ dàng trong vấn đề thủ tụcpháp lý thì theo quy định tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMTngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn về việccông chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất,thì cơ quan công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về chuyển quyển sử dụngđất được xác định như sau:

- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là tổ chức trongnước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài thì công chứng tại cơ quan công chứng Ví dụ: ông A người Việt Nam nhưngđịnh cư ở Nga, ký hợp đồng chuyển nhượng 200m2 đất của ông B (người Việt Nam)thì sau khi hoàn thiện các thủ tục, thì hồ sơ hợp đồng chuyển nhượng phải đượcmang đi công chứng tại cơ quan công chứng chứ không được chứng thực tại ủy bannhân dân cấp xã

- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cánhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại cơ quancông chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bấtđộng sản;

- Hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khucông nghệ cao thì xác nhận tại Ban quản lý khu công nghiệp, Ban quản lý khu kinh

tế, Ban quản lý khu công nghệ cao (sau đây gọi là Ban quản lý)

Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tựsoạn thảo hoặc yêu cầu cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn,Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản Khi soạn thảo hợp đồng, văn bản vềchuyển quyền sử dụng đất, các bên tham gia giao kết hợp đồng, hoặc bên xác lậpvăn bản có thể tham khảo các mẫu hợp đồng, văn bản kèm theo Thông tư liên tịch

số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT

Việc quy định rõ ràng, chặt chẽ hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất phải được thực hiện bằng hình thức văn bản, được công chứng chứng thựcchủ yếu nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, và

thuận tiện trong quản lý đất đai của cơ quan nhà nước Điều này xuất phát từ các lý

do sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất thông thường là tài sản có giá trị lớn đối với bất

kì một chủ thể nào nắm giữ quyền sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân haycác chủ thể khác)

Thứ hai, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất phức tạp, khó khăn trong quá trình giải quyết

vì nó không chỉ liên quan đến một loại tài sản là quyền sử dụng đất mà còn liênquan đến nhiều loại tài sản gắn liền với đất Vì vậy, nhà nước đã quy định cụ thể vềhình thức của hợp đồng để tránh cho các chủ thể tham gia giao dịch lâm vào tìnhtrạng bất lợi, không đủ chứng cứ để bảo vệ quyền lợi của mình trước tòa án; đồngthời cũng giúp cho các tòa án có cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra

Thứ ba, việc công chứng, chứng thực hợp đồng là một trong những thủ tục cần

thiết của trình tự thủ tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi thực hiệncông chức, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao giờ các cơquan có thẩm quyền công chứng, chứng thực (như phòng công chứng, ban quản lý,

ủy ban nhân dân xã phường thị trấn) cũng yêu cầu và hướng dẫn các bên tham giagiao dịch tiếp tục thực hiện các trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật về đất đai Như vậy, chính việc công chứng, chứng thựchợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã gián tiếp giúp cho việcthực hiện quản lý nhà nước đối với đất đai được hiệu quả

Như vậy, xác định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làmột cơ sở quan trọng để các bên trong hợp đồng, cơ quan nhà nước xác định xemtính chất pháp lý của hợp đồng được xác lập có vô hiệu không khi tham gia giaodịch dân sự

1.2.5 Hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất

Đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là có sự chuyểnquyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng và bênnhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền lại cho bên chuyển nhượng Mục đíchhướng tới của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng là nhằm

chuyển quyền sử dụng đất của người chuyển nhượng sang người nhận chuyểnnhượng Trong quá trình thực hiện hợp đồng, vào thời điểm nào thực hiện mục đíchcác bên đạt được hay nói cách khác thời điểm nào quyền sử dụng đất được chuyểngiao từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng Đây là vấn đề đặc biệtquan trọng của các bên tham gia giao kết hợp đồng, nó có liên quan đến nhiều vấn

đề khác nữa như là quyền hưởng lợi tức phát sinh từ đất chuyển nhượng hay tráchnhiệm nghĩa vụ đóng thuế,… là một trong các căn cứ để xác định xem thời điểm cóhiệu lực của hợp đồng chuyển nhương là khi nào?

Theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật dân sự 2005 “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đốivới một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ chung của người sửdụng đất đã được quy định tại Điều 107 Luật đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sungnăm 2009); đồng thời cũng là nội dung quản lý đất đai đã được quy định tại Điều 6Luật đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ xung năm 2009) Kết quả của việc đăng kýquyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất hoặc được chỉnh lý những biến động liên quan đến quyền sử dụng đất Mặtkhác, thông qua đăng ký quyền sử dụng Nhà nước quản lý được việc sử dụng đấtđai bằng bộ hồ sơ địa chính Sau khi thực các trình tự, thủ tục đăng ký quyền sửdụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền và lợi íchhợp pháp liên quan của chủ thể đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Theo quy định của pháp luật về đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất bao gồmđăng ký quyền sử dụng lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất Đăng kýquyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp như: người sử dụngđất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hay người đang được sử dụngđất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất thực hiện đối với người sử dụng đất

đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà có thay đổi về việc sửdụng như trong các trường hợp: người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, ; người sử dụng được phép đổi tên; hay cácthay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích đất; thời hạn sử dụng đất…

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất làmột trong các dạng chuyển quyền sử dụng đất Do đó căn cứ theo quy định tại Điều

692 Bộ luật dân sự 2005 thì hiệu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđược xác lập khi người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thực hiện việc đăng kýbiến động quyền sử dụng đất Kể từ thời điểm các bên đăng ký biến động về đất vào

sổ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất mới có hiệu lực, mới làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của cácbên trong việc chuyển nhượng quyền không kể các bên đã chuyển giao cho nhauphần diện tích đó hay chưa Điều này sẽ được thể hiện ở việc chủ sử dụng đất đượcchứng nhận biến động về đất đai vào giấy mới chứng nhận quyền sử dụng đất Ví

dụ, anh Trần Đình A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất là 200m2 đất ở choanh Nguyễn Văn B, thì hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng được xácđịnh kể từ thời điểm anh B đăng ký biến động về đất tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất, do đó kể từ thời điểm này quyền và nghĩa vụ của anh A và anh B sẽ đượcpháp luật bảo vệ

Việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất gắn liền với việc người sửdụng đất thực hiện các thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan gắn liền đến đất sau khi đã

ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất phải hoàn chỉnh hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và các giấy tờ liên quan với đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét,quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ liên quan kèm theo,đồng thời làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho người sử dụng Việc đăng kýquyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Khivăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấntrao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

và các giấy tờ liên quan gắn liền với đất đã được chỉnh lý, thì người sử dụng đấtđồng thời cũng hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất

 Ý nghĩa pháp lý của việc xác định thời điểm chuyển quyền sửdụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thành lập chỉ đạt được mục đíchkhi quyền sử dụng đất chuyển từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyểnnhượng Do đó, việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng trước hết có ý nghĩađánh dấu thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng đã hoàn thành Kể từ thời điểmnày, quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với đất chuyển nhương chấmdứt và quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng được pháp luật thừa nhận vàbảo vệ Điều này qua thực tiễn chứng minh, nếu bên chuyển nhượng đã chuyển giaoquyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, ở đây bên nhận chuyển nhượng sửdụng đất đã sử dụng đất chuyển nhượng vì các mục đích khác nhau nhưng chưahoàn thành thủ tục quyền đăng ký quyền sở hữu, thì trước pháp luật bên nhậnchuyển nhượng vẫn chưa có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất chuyển nhượng

đó Chỉ trừ khi hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền bên nhậnchuyển nhượng mới trở thành chủ sở hữu thực sự của đất chuyển nhượng, đượctoàn quyền sử dụng, định đoạt tài sản đó phù hợp với ý chí của mình phù hợp vớiquy định của pháp luật

Khi nói đến quyền sở hữu của một chủ thể nào đối với tài sản thì đồng thời phải nóiđến các lợi ích cũng như trách nhiệm của chủ sở hữu pháp sinh từ tài sản Vì vậy,việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bên chuyển nhượnghay bên nhận chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ, trách nhiệm liên quan đến đấtchuyển nhượng hay bên nào được hưởng các hoa lợi, lợi tức từ đất chuyển nhượngphát sinh mang lại

Trước hết, thời điểm chuyển quyền sở hữu đồi với tài sản mua bán đồng thời là thờiđiểm chuyển giao trách nhiệm rủi ro từ người bán sang người mua Theo quy địnhtại Điều 440 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua báncho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sảnmua bán kể từ khi nhận tài sản nếu không có thỏa thuận khác”

Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền

sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi