Đang tải... (xem toàn văn)
Kết quả của sự nỗ lực phấn đấu đó là trong nhiệm kỳ 2009 -2012, Chi đoàn TAND tỉnh đã hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao; 03 năm liền được xếp loại “Chi đoàn vững mạnh”. Bên cạnh đó, một số Đoàn viên trong Chi đoàn cũng được Ban thường vụ đoàn khối các cơ quan tỉnh tặng giấy khen về thành tích xuất sắc trong phong trào công tác đoàn và phong trào thanh niên. Đặc biệt, năm 2010, Đoàn viên Nguyễn Hồng Châu được Ban thường vụ Đảng ủy Khối các cơ quan tỉnh biểu dương gương điển hình tiên tiến trong thực hiện cuộc vận động “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh” 4 năm liền (2007-2010); năm 2012, đồng chí Châu tiếp tục được Ban thường vụ Đảng ủy Khối các cơ quan tỉnh biểu dương về gương điển hình trong thực hiện “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh” năm 2011.
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu để phù hợp với thực tiễn trong xã hội. Luật đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều điểm hạn chế khi áp dụng trên thực tế. Do đó, Luật đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001 để phù hợp với tình hình thực tế. Mặc dù vậy các văn bản này đã được chỉnh sửa để phù hợp và điều chỉnh các điều khoản chưa hợp lý, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ nhiều điểm chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, đặc biệt trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới, và tiến bộ hơn so với những quy định trong luật trước đây. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất trong các giao dịch về đất đai. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1 của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác, sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng giữa các bên trong hợp đồng diễn ra khá phức tạp, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến do nhiều nguyên nhân khác nhau. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay. Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật của các chủ thể tham gia trong quá trình thực hiện hợp đồng cũng như trong hoạt động xét xử của Toà án khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xuất phát từ tính thực tiễn và những điều trình bày trên chính là lý do tác giả chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng tại Huyện Văn Lâm-Tỉnh Hng Yên từ năm 2009 đến năm 2012” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó các tác giả có đưa ra những đánh giá, nhận xét hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả đã có sự tổng hợp, học hỏi, tham khảo và kế thừa các nghiên cứu khoa học đó, để nghiên cứu bài khóa luận của mình một cách có hệ thống theo tư duy của riêng mình, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, 2 tác giả thấy rằng việc nghiên cứu và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn để hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện nay. 3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả đã lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất trọng nhất trong chuyển quyền sử dụng đất đó là quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tài: là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay, để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các văn bản pháp luật áp dụng để giao kết, thực hiện, quản lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nghiên cứu thực tiễn việc giải quyết các tranh chấp trong hoạt động chuyển nhượng như những vi phạm về hình thức của hợp đồng, vi phạm về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, vi phạm về thời hiệu của hợp đồng…, trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên (từ năm 2009 đến năm 2012), để từ đó làm rõ các yêu cầu của đề tài đặt ra. Đối tượng nghiên cứu: Đề tài đề cấp đến những nét chính về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam, những quy định của pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hoạt động chuyển nhượng theo pháp luật dân sự và thực trạng giải quyết các tranh chấp đó hiện nay tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài khóa luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng, Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai. 3 Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp như so sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê…dựa trên các tài liệu nghiên cứu, số liệu đã qua xử lý để cho quá trình nghiên cứu đề tài khóa luận được hiệu quả và thiết thực. 5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu đề tài khoa học này giúp tác giả hoàn thiện kiến thức của mình một cách vững chắc, có hệ thống những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng và đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo, đánh giá cho những độc giả đam mê tìm hiểu và nghiên cứu về các vấn đề có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam. 6. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài khóa luận gồm 2 chương: Chơng 1: “Những quy định về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam”. Chơng 2: “Thực tiễn áp dụng hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại Huyện Văn Lâm – Tỉnh Hng Yên từ năm 2009 đến năm 2012”. 4 CHƯƠNG 1 NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1. Khái quát về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về hợp đồng Khi con người sống trong cộng đồng phải biết thiết lập các mối quan hệ nhất định nhằm thỏa mãn những nhu cầu vật chất, tinh thần của mình thông qua những hành vi của các chủ thể về một tài sản hoặc một công việc của mình thì đã hình thành quan hệ hợp đồng. Hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập quan hệ giữa người với người liên quan đến tài sản trong một xã hội có tổ chức. Các quan hệ đó không chỉ hình thành trong lĩnh vực dân sự mà cả trong lĩnh vực thương mại, lao động, thậm chí trong lĩnh cả lĩnh vực hành chính. Mỗi loại hợp đồng trong mỗi lĩnh vực, có những đặc điểm riêng và do đó được chi phối bởi những quy định riêng. Các quan hệ xã hội ngày càng phát triển phong phú và đa dạng, đó là những quan hệ giữa cá nhân với pháp nhân, giữa các tổ chức với nhau, giữa cá nhân với nhà nước, giữa pháp nhân, tổ chức với nhà nước… Để cho những quan hệ đó phát triển bình thường và để thoả mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình thông qua những hành vi của chủ thể. Khi có sự thoả mãn giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa những người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên. Tuy nhiên, là sản phẩm của sự gặp gỡ ý chí tất cả các hợp đồng đều hình thành và vận hành trên cơ sở nguyên tắc đó, một hệ thống các nguyên tắc, chuẩn mực hợp lý được xây dựng và tạo thành luật các quan hệ về khế ước hay còn gọi chung về hợp đồng. Hợp đồng dân sự bắt đầu có từ Luật La Mã với những thuật ngữ khác nhau: + Consensus: Là sự thoả thuận có tính chất tự do, không bị ràng buộc giữa các cá nhân với nhau. + Contractus: Sự thoả thuận trong khuôn khổ pháp luật (được nhà nước bảo vệ) + Pactum: Sự thoả thuận về hành vi của các bên (về lối nói, ý chí…) 5 + Convention: Giống như contractus nhưng có trình tự ký kết chặt chẽ. Với tư cách như một cơ sở phát sinh nghĩa vụ, hợp đồng chỉ có thểt có nếu bên ký hợp đồng có chủ ý xác lập các mối quan hệ trách nhiệm. La Mã cổ đại phân biệt hai loại hợp đồng là khế ước và giao ước. Khế ước chỉ những hợp đồng được công nhận và được pháp luật bảo vệ và chỉ có một khế ước mới được coi là hợp đồng. Còn giao ước là sự thoả thuận không chính thức vói nội dung đa dạng các giao ước không được pháp luật bảo vệ. Luật Việt Nam quy định về hợp đồng dân sự khá chi tiết, các bộ dân luật Bắc, Trung, Nam đều có quy định về hợp đồng dân sự. Nhìn chung, pháp luật của ta xem hợp đồng dân sự là một hành vi nhằm ghi nhận, biểu lộ ý chí của các bên. Việc biểu lộ ý chí vừa là hành vi vừa là yếu tố tạo nên nội dung hợp đồng. Cả hành vi và ý chí đều có mục đích, hướng đến lợi ích nhất định. Ý chí và sự thể hiện ý chí của các bên phải tiến tới sự thoả thuận có tính chất xây dựng, thiết lập một quan hệ pháp lý trên cơ sở những quy định những nguyên tắc của pháp luật. Trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 nêu rõ “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập hoặc thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán, thuê, vay, mợn, tặng cho tài sản, làm hoặc không làm một việc dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc một bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng”. Tuy nhiên khái niệm trên chỉ mang tính liệt kê mà không bao quát hết các quan hệ pháp luật rộng lớn khác như pháp luật về hợp đồng. Để phù hợp với tình hình thực tế nhà nước ta đã phải tiến hành sửa đổi luật, thì theo quy định tại Điều 394 - Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 388 - Bộ luật Dân sự 2005 khái niệm Hợp đồng được quy định một cách khái quát: “Hợp đồng dân sự là sự thoả mãn của các bên về việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự” Từ khái niệm trên cho ta thấy: Hợp đồng dân sự được xác lập trên nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng, tức là các bên tự do thoả thuận về nội dung hợp đồng, nhưng không được trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội. Hợp đồng dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, Ví dụ: ở chợ người ta có thể mua bán hàng hoá, thực phẩm thông thường bằng miệng… 6 Phương thức giao kết hợp đồng là: một bên đề nghị và bên kia chấp nhận. Khi hai bên đã thoả thuận thì hợp đồng có hiệu lực, trừ trường hợp hai bên thoả thuận giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định thì hợp đồng chỉ được coi là đã giao kết khi đã tuân thủ hình thức đó. Ví dụ: hai bên thoả thuận miệng nhưng nhất trí là phải làm hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp pháp luật có quy định là hợp đồng dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của công chứng nhà nước, đăng ký hoặc xin phép, thì hợp đồng chỉ được coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức, quy định đó. Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất … Việc thực hiện hợp đồng dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết hợp đồng, được quy định tại điều 389 Bộ luật Dân sự 2005. Hợp đồng dân sự chấm dứt trong các trường hợp được quy định tại Điều 424 Bộ luật Dân sự 2005. Quy định trên của pháp luật Việt Nam có sự thừa kế của Pháp luật La Mã. Theo pháp luật La Mã hợp đồng được coi là căn cứ phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng chặt chẽ hơn với nhau. Thứ nhất, là có sự thoả thuận, thứ hai là xuất phát từ đặc thù của nó, sự thoả thuận đó xuất phát từ mục đích nhất định mà các bên muốn đạt được. Hợp đồng là phương tiện đạt được mục đích, mục đích là cơ sở vật chất của hợp đồng, mục đích có thể là mong muốn tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ hoặc bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, hay nói cách khác là mong muốn đạt được mục đích pháp lý nào đó. Không có sự mong muốn đạt được một mục đích nào đó thì không thể có một ý chí đích thực để xác định hợp đồng. Mặt khác hợp đồng sẽ không có hiệu lực nếu mục đích của hợp đồng đó bị pháp luật cấm hoặc trái với đạo đức xã hội. Cũng xuất phát từ những mục đích pháp lý khác nhau của hợp đồng dân sự mà người ta có thể phân loại các hợp đồng dân sự thông dụng khác nhau như các loại hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng gia công… Trong đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định về các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trong những hợp đồng phổ biến nhất và quan trọng nhất, nó chiếm một 7 vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội của các chủ thể khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ xưa đến nay, đất đai chiếm một vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, văn hóa, chính trị và xã hội của mỗi dân tộc, mỗi nhà nước. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, được khai thác, quản lý và sử dụng một cách khác nhau ở mỗi nhà nước trên thế giới. Từ thực tiễn lịch sử cho thấy rằng, ở mỗi chế độ chính trị xã hội khác nhau thì việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế độ phong kiến, tư bản đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai của đất nước. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Ở nhà nước ta, để hiện thực tư tưởng, quan điểm của Đảng và nhà nước trong vấn đề quản lý, sử dụng đất thì những tư tưởng, quan điểm đã được cụ thể hóa trong các bản pháp quy có giá trị cao nhất của nhà nước như Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992. Theo quy định của Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ xung năm 2001) thì “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17). Dựa trên chủ trương, chính sách, tư tưởng của Đảng và nhà nước về quản lý, sử dụng đất đai, Luật đất đai năm 1993 và năm 2003( sửa đổi bổ xung năm 2009) ra đời đã cụ thể hóa để điều chỉnh những quy định này. Với tư cách là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước đã thực hiện các quyền năng để sở hữu đất đai thể hiện trên ba quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với toàn bộ đất đai của mình. Nhưng trên thực tế, nhà nước ta không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đồng thời quy định các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất của nhà nước. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chỉ được phép sử dụng đất trong phạm vi nhà nước cho phép. Cùng với những cải cách quan trọng về kinh tế của đất nước trong giai đoạn cải cách từ 1986 đến nay và để phù hợp với hội nhập kinh tế quốc tế và để bảo đảm quyền lợi của chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp theo cơ chế thị trường, nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các quy định của pháp luật. 8 Theo quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay luôn đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người sử dụng đất (do nhà nước giao, cho thuê, hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng thực hiện hoặc không còn nhu cầu sử dụng nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng trước nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển 9 nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ giữa người sử dụng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn thực hiện theo một trình tự nhất định. Về bản chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây là giao dịch dân sự, tuy nhiên đối tượng chuyển nhượng ở đây không phải là chuyển nhượng đất đai mà đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây tức là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Và chuyển nhượng quyền sử dụng tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất, bởi lẽ đất đai là sở hữu toàn dân. Do đó, quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc thù. Đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp sang chủ thể khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. Như vậy, dựa vào khái niệm quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng có những đặc điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thỏa thuận của các bên chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng như giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm công chứng, chứng thực, thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất, Đây là yếu tố đầu tiên thể hiện sự thống nhất ý chí của các chủ thể khi tham gia để xác lập hợp đồng chuyển nhượng, sự thỏa thuận là cơ sở để xác lập sự tự nguyện của các bên chủ thể khi tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng. Ví dụ, 10 [...]... thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một cơ sở quan trọng để các bên trong hợp đồng, cơ quan nhà nước xác định xem tính chất pháp lý của hợp đồng được xác lập có vô hiệu không khi tham gia giao dịch dân sự 1.2.5 Hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất Đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là có sự chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng. .. quá trình thực hiện giao kết Trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng ở đây chính là quyền sử dụng đất Ở đây, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động, là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng Khi đó, bên chuyển nhượng sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và đây... sử dụng đất Theo quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng đã được quy định tại Khoản 5 Điều 698 Bộ luật dân sự 2005 trong nội dung của hợp đồng Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, do đó giá chuyển quyền sử dụng đất cũng bao gồm giá chuyển nhượng. .. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp đồng, nên khi giao kết hợp đồng thì phải có sự tham gia của các bên trong hợp đồng thì hợp đồng mới được xác lập Xuất phát từ đặc điểm xã hội, tình hình thực tế, mục đích của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển. .. tự, thủ tục do pháp luật đất đai quy định Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 (sửa đổi, bổ xung năm 2009) thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các dạng hình thức chuyển quyền sử dụng đất Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác dựa trên các quy định pháp luật về đất đai Như vậy,... kí kết hợp đồng mà trong một số trường hợp còn bảo về quyền và nghĩa vụ hợp pháp của bên thứ ba có liên quan đến việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng Ví dụ, như trong các trường hợp chủ thể sử dụng một mảnh đất vừa tiến hành chuyển nhượng cho một chủ thể này, nhưng lại lập một hợp đồng chuyển nhượng khác với mảnh đất đó cho chủ thể khác để chuyển nhượng thì trong trường hợp này, Hợp đồng chuyển nhượng. .. đến việc chuyển nhượng thì hợp đồng cũng chưa được xác lập và không có giá trị pháp lý Do quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc biệt, vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hợp pháp, không vi phạm các điều cấm của pháp luật thì hợp đồng mới có hiệu lực và có giá trị pháp lý trong quá trình giao kết 1.1.3 Ý nghĩa pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xuất phát từ đặc... quyền sử dụng đất chuyển từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng Do đó, việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng trước hết có ý nghĩa đánh dấu thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng đã hoàn thành Kể từ thời điểm 33 này, quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với đất chuyển nhương chấm dứt và quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng được pháp luật thừa nhận và bảo vệ Điều này qua thực tiễn. .. trấn trao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan gắn liền với đất đã được chỉnh lý, thì người sử dụng đất đồng thời cũng hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất • Ý nghĩa pháp lý của việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thành lập chỉ đạt... quyền sử dụng đất đai cho phù hợp với tính chất của nó Theo quy định về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì hình thức của hợp đồng căn cứ vào Điều 28 689 Bộ luật dân sự 2005: “1 Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này 2 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật . viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam: - Người có quốc tịch Việt Nam; - Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng. theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam . Chơng 2: “Thực tiễn áp dụng hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại Huyện Văn Lâm – Tỉnh Hng Yên từ năm 2009 đến năm 2012 . 4 CHƯƠNG 1 NHỮNG. thời hạn đã trả tiền thuê đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,