Trong các quan hệ có tính chất mua bán phổ biến hiện nay, thì việc giao kết hợp đồng giữa các chủ thể diễn ra thường xuyên do tính chất pháp lý của nó và qua đó cho thấy các bên trong hợp đồng nhìn nhận vai trò to lớn để xác định quyền lợi, nghĩa vụ hợp pháp của mình khi xảy ra các tranh chấp, hay các thủ tục pháp lý liên quan. Vì thế hợp đồng là căn cứ pháp lý để các bên xem đó là cở sở thực hiện trách nhiệm của mình khi đã tham gia ký kết hợp đồng. Do đó, hình thức của hợp đồng có vai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng, theo quy định chung tại Bộ luật dân sự 2005 về hình thức của các loại hợp đồng dân sự thì tại Khoản 1 Điều 401: “Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó thì phải được giao kết bắng một hình thức nhất định”. Đây là những quy định cơ bản để thực hiện các hợp đồng dân sự trong cuộc sống, là cơ sở pháp lý để các chủ thể áp dụng trong quá trình giao kết hợp đồng và là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia, đồng thời là căn cứ để cơ quan nhà nước quản lý, xử lý vi phạm nếu có. Ví dụ, khi ông A (bên bán) và ông B (bên mua) tham gia kí kết hợp đồng mua bán thép, hợp đồng được lập thành văn bản, trong hợp đồng ghi rõ trách nhiệm của các bên. Khi ông A vi phạm các điều khoản trong hợp đồng. Ông B có quyền khởi kiện và yêu cầu bồi thường căn cứ vào các điều khoản ký kết trong hợp đồng. Từ ví dụ, cho thấy rằng hợp đồng có vai trò vô cùng quan trọng trong vấn đề bảo vệ quyền lợi của các bên, và để hợp đồng có tính chất pháp lý thì hình thức của hợp đồng đóng một vai trò không nhỏ để thực hiện điều này.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và là một loại hợp đồng dân sự phổ biến trên thực tiễn hiện nay, tuy nhiên do đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc hình thức sở hữu của nhà nước và có tính đặc thù trong quản lý, khai thác và sử dụng, nên ngoài những quy định về hình thức của hợp đồng cơ bản theo Điều 401 của Bộ luật dân sự 2005 thì Bộ luật dân sự 2005 đã có những quy định chặt chẽ hơn để điều chỉnh vấn đề chuyển quyền sử dụng đất đai cho phù hợp với tính chất của nó. Theo quy định về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì hình thức của hợp đồng căn cứ vào Điều
689 Bộ luật dân sự 2005: “1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các Điều 733 đến 735 của Bộ luật này”.
Mặc dù Luật đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) và Bộ luật dân sự 2005 không đưa ra khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự 2005, có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác theo các điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật đất đai quy định.
Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 (sửa đổi, bổ xung năm 2009) thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các dạng hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác dựa trên các quy định pháp luật về đất đai.
Như vậy, mặc dù nhà nước quy định trao người sử dụng đất rất nhiều quyền như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp bảo lãnh, tặng cho, góp vốn… nhưng do đặc thù của loại tài sản đặc biệt này mà nhà nước không trao cho chủ thể chuyển nhượng dưới bất kì hình thức nào mà các giao dịch dân sự (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai 2003 (sửa đổi, bổ xung 2009) thì “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”.
Để cụ thể hóa các quy định trong luật đất đai và phân rõ vai trò, trách nhiệm của các cơ quan trong quản lý đồng thời để người dân dễ dàng trong vấn đề thủ tục pháp lý thì theo quy định tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT
ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, thì cơ quan công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về chuyển quyển sử dụng đất được xác định như sau:
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại cơ quan công chứng. Ví dụ: ông A người Việt Nam nhưng định cư ở Nga, ký hợp đồng chuyển nhượng 200m2 đất của ông B (người Việt Nam) thì sau khi hoàn thiện các thủ tục, thì hồ sơ hợp đồng chuyển nhượng phải được mang đi công chứng tại cơ quan công chứng chứ không được chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã.
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản;
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì xác nhận tại Ban quản lý khu công nghiệp, Ban quản lý khu kinh tế, Ban quản lý khu công nghệ cao (sau đây gọi là Ban quản lý).
Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản. Khi soạn thảo hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất, các bên tham gia giao kết hợp đồng, hoặc bên xác lập văn bản có thể tham khảo các mẫu hợp đồng, văn bản kèm theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT.
Việc quy định rõ ràng, chặt chẽ hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng hình thức văn bản, được công chứng chứng thực chủ yếu nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, và thuận tiện trong quản lý đất đai của cơ quan nhà nước. Điều này xuất phát từ các lý do sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất thông thường là tài sản có giá trị lớn đối với bất kì một chủ thể nào nắm giữ quyền sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân hay
Thứ hai, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử