a. Nguyên nhân khách quan
2.2.1. Tranh chấp liên quan đến hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chiếm một tỷ lệ cao trong các Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
2.2. Một số dạng tranh chấp trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dụng đất
2.2.1. Tranh chấp liên quan đến hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng một vai trò quan trọng để xác định tính chất pháp lý của hợp đồng. Trong thực tế hiện nay việc các chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tương đối nhiều, rất đa dạng và phức tạp. Do đó, để hạn chế vi phạm về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng đối với các chủ thể thì theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “việc chuyển
định tại khoản 3 điều này. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Như vậy điều kiện về hình thức là điều kiện bắt buộc để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. Nhưng trên thực tế một số các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chỉ làm giấy viết tay, hay lập thỏa thuận bằng miệng… đề thỏa thuận về những nội cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn sau đó lại lập một bảng hợp đồng khác để mang đi công chứng, chứng thực nhưng bản hợp mang đi công chứng, chứng thực này có giá trị thấp hơn nhiều so với sự thỏa thuận của các chủ thể trong giấy viết tay, thỏa thuận bằng miệng, hoặc do phong tục tập quán, tình làng nghĩa xóm, sự tin tưởng lẫn nhau giữa các chủ thể trong quá trình giao kết hợp đồng mà các bên chỉ làm giấy viết tay, thỏa thuận miệng… về nội dung mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó lại không mang đi công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Khi nền kinh tế phát triển, vấn đề lợi ích của các chủ thể không đạt được hay vì những nguyên nhân khác nhau khi quyền lợi không đảm bảo thì các bên lại căn cứ vào các nguyên nhân khác mà đặc biệt liên quan đến hình thức của Hợp đồng mà các bên tiến hành tranh chấp, đòi lại quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm. Từ thực tế đó, mà vấn đề tranh chấp liên quan đến hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xảy ra rất nhiều trên đia phương trong thời gian qua.
Một vụ tranh chấp liên quan đến hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng: Vào tháng 8 năm 2008 vợ chồng ông Lê Văn Quyết và bà Lê Thị Mai trú tại Thôn Nghĩa Trai, Xã Tân Quang, Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên và ông Chu Mạnh Hợp trú tại Thôn Tuấn Dị, Xã Trưng Trắc, Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên cùng thỏa thuận: ông Quyết chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hợp mảnh đất tại khu phố Mới, Thị trấn Như Quỳnh, Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên với diện tích là 120m2 với kí hiệu trên bản đồ là A1475, với giá chuyển nhượng 1,2 tỷ đồng. Vì là chỗ bạn bè thân thiết lâu năm với lại ông Quyết bà Mai đang làm thủ tục đi lao động nước ngoài nên không còn nhiều thời gian ở Việt Nam, nên hai bên chỉ thỏa thuận chỉ làm giấy viết tay nội dung giao kết của Hợp đồng, mà không làm thủ tục công chứng, chứng thực vì hai bên cho rằng sẽ tốn kém, và chịu nhiều lệ phí trong quá trình là thủ tục chuyển nhượng, hơn nữa lại là chỗ thân tình lên hai bên càng tin
tưởng nhau hơn. Năm 2010, ông Quyết bà Mai về nước, do tình hình kinh tế địa phương phát triển, mảnh đất của ông bà khi trước lại là nằm trên cung đường quy hoạch phát triển kinh tế của huyện, nên giá trị mảnh đất tăng gấp nhiều lần so với trước. Nên tháng 5 năm 2010 ông bà quyết định mang tiền đến trả lại cho ông Hợp và xin ông Hợp trả lại đất đã bán khi trước. Ông Hợp không đồng ý với đề nghị đó vì cho rằng đất đó là đất của mình và lời đề nghị đó là không thể chấp nhận được, hai bên đã xảy ra nhiều lần tranh chấp. Sau nhiều lần tiến hành hòa giải không thành, tháng 7 năm 2010, ông Quyết, bà Mai làm đơn gửi đến Tòa án nhân dân huyện Văn Lâm để đòi lại quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của mình.
Theo đơn trình bày của nguyên đơn (ông Quyết, bà Mai): ông, bà thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Hợp mảnh đất với kí hiệu trên bản đồ là A1475, với diện tích 120m2 tại Khu phố Mới, Thị trấn Như Quỳnh, Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên với số tiền là 1,2 tỷ đồng, nhưng với mục đích là chỉ để tạm vay ông Hợp ít tiền đi làm ăn chứ không có ý định bán mảnh đất của mình đồng thời là để cho ông Hợp làm ăn trên mảnh đất kinh tế đó, nên ông bà không làm thủ tục chuyển nhượng vì nghĩ rằng khi nào về nước thì sẽ trả lại tiền đầy đủ cho ông Hợp. Do đó, nay ông bà về nước, xin được trả lại tiền cho ông Hợp và mong nhận lại được đất của mình.
Theo đơn trình bày của bị đơn (ông Hợp): vào tháng 8/2008 tôi và ông Quyết, bà Mai có thỏa thuận ông Quyết bán cho tôi mảnh đất tại khu phố Mới, Thị trấn Như Quỳnh, Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên với kí hiệu mảnh đất là A1475 với diện tích là 120m2 với giá 1,2 tỷ đồng, do là chỗ thân quen lại vào thời điểm đó ông bà Quyết-Mai chuẩn bị đi nước ngoài lao động, nên tôi và ông bà Quyết-Mai thỏa thuận khi nào về nước thì làm thủ tục công chứng cũng được, còn khi đó chỉ làm giấy viết tay về thỏa thuận trong quá trình chuyển nhượng vì là chỗ thân tình với lại trong quá trình giao kết còn có sự chứng kiến của 3 người khác, nên tôi cũng đồng ý. Nay ông bà Quyết-Mai đòi lại là đất là không hợp lý, vì tôi đã có giấy thỏa thuận do ông Quyết- bà Mai ký, lại có chữ kí của 3 người làm chứng trước khi đó.
Tòa án nhân dân Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên đã thụ lý và tiến hành hòa giải giữa hai bên nhưng không thành nên Tòa án nhân dân Huyện Văn Lâm đã quyết định đưa vụ án ra xét xử công khai ngày 08/12/2010. Trước tòa án các bên
Tòa án nhân dân Huyện Văn Lâm đã ra bản án sơ thẩm ngày 08/12/2010 dựa trên các căn cứ, tài liệu liên quan và lời khai của các bên, Hội đồng xét xử quyết