vì nó không chỉ liên quan đến một loại tài sản là quyền sử dụng đất mà còn liên quan đến nhiều loại tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, nhà nước đã quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng để tránh cho các chủ thể tham gia giao dịch lâm vào tình trạng bất lợi, không đủ chứng cứ để bảo vệ quyền lợi của mình trước tòa án; đồng thời cũng giúp cho các tòa án có cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
Thứ ba, việc công chứng, chứng thực hợp đồng là một trong những thủ tục cần thiết của trình tự thủ tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi thực hiện công chức, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao giờ các cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực (như phòng công chứng, ban quản lý, ủy ban nhân dân xã phường thị trấn) cũng yêu cầu và hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tiếp tục thực hiện các trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chính việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã gián tiếp giúp cho việc thực hiện quản lý nhà nước đối với đất đai được hiệu quả.
Như vậy, xác định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một cơ sở quan trọng để các bên trong hợp đồng, cơ quan nhà nước xác định xem tính chất pháp lý của hợp đồng được xác lập có vô hiệu không khi tham gia giao dịch dân sự.
1.2.5. Hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất dụng đất
Đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là có sự chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền lại cho bên chuyển nhượng. Mục đích hướng tới của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng là nhằm chuyển quyền sử dụng đất của người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, vào thời điểm nào thực hiện mục đích các bên đạt được hay nói cách khác thời điểm nào quyền sử dụng đất được chuyển giao từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng của các bên tham gia giao kết hợp đồng, nó có liên quan đến nhiều vấn
đề khác nữa như là quyền hưởng lợi tức phát sinh từ đất chuyển nhượng hay trách nhiệm nghĩa vụ đóng thuế,… là một trong các căn cứ để xác định xem thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhương là khi nào?
Theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật dân sự 2005 “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ chung của người sử dụng đất đã được quy định tại Điều 107 Luật đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009); đồng thời cũng là nội dung quản lý đất đai đã được quy định tại Điều 6 Luật đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ xung năm 2009). Kết quả của việc đăng ký quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được chỉnh lý những biến động liên quan đến quyền sử dụng đất. Mặt khác, thông qua đăng ký quyền sử dụng Nhà nước quản lý được việc sử dụng đất đai bằng bộ hồ sơ địa chính. Sau khi thực các trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp liên quan của chủ thể đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký quyền sử dụng lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp như: người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hay người đang được sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà có thay đổi về việc sử dụng như trong các trường hợp: người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp,..; người sử dụng được phép đổi tên; hay các thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích đất; thời hạn sử dụng đất…
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các dạng chuyển quyền sử dụng đất. Do đó căn cứ theo quy định tại Điều
được xác lập khi người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thực hiện việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Kể từ thời điểm các bên đăng ký biến động về đất vào sổ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có hiệu lực, mới làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển nhượng quyền không kể các bên đã chuyển giao cho nhau phần diện tích đó hay chưa. Điều này sẽ được thể hiện ở việc chủ sử dụng đất được chứng nhận biến động về đất đai vào giấy mới chứng nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ, anh Trần Đình A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất là 200m2 đất ở cho anh Nguyễn Văn B, thì hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng được xác định kể từ thời điểm anh B đăng ký biến động về đất tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, do đó kể từ thời điểm này quyền và nghĩa vụ của anh A và anh B sẽ được pháp luật bảo vệ.
Việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất gắn liền với việc người sử dụng đất thực hiện các thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan gắn liền đến đất sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn chỉnh hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan với đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ liên quan kèm theo, đồng thời làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Khi văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn trao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan gắn liền với đất đã được chỉnh lý, thì người sử dụng đất đồng thời cũng hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất.
• Ý nghĩa pháp lý của việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thành lập chỉ đạt được mục đích khi quyền sử dụng đất chuyển từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Do đó, việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng trước hết có ý nghĩa đánh dấu thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng đã hoàn thành. Kể từ thời điểm
này, quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với đất chuyển nhương chấm dứt và quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Điều này qua thực tiễn chứng minh, nếu bên chuyển nhượng đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, ở đây bên nhận chuyển nhượng sử dụng đất đã sử dụng đất chuyển nhượng vì các mục đích khác nhau nhưng chưa hoàn thành thủ tục quyền đăng ký quyền sở hữu, thì trước pháp luật bên nhận chuyển nhượng vẫn chưa có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất chuyển nhượng đó. Chỉ trừ khi hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền bên nhận chuyển nhượng mới trở thành chủ sở hữu thực sự của đất chuyển nhượng, được toàn quyền sử dụng, định đoạt tài sản đó phù hợp với ý chí của mình phù hợp với quy định của pháp luật.
Khi nói đến quyền sở hữu của một chủ thể nào đối với tài sản thì đồng thời phải nói đến các lợi ích cũng như trách nhiệm của chủ sở hữu pháp sinh từ tài sản. Vì vậy, việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ, trách nhiệm liên quan đến đất chuyển nhượng hay bên nào được hưởng các hoa lợi, lợi tức từ đất chuyển nhượng phát sinh mang lại.
Trước hết, thời điểm chuyển quyền sở hữu đồi với tài sản mua bán đồng thời là thời điểm chuyển giao trách nhiệm rủi ro từ người bán sang người mua. Theo quy định tại Điều 440 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản nếu không có thỏa thuận khác”.
Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác”.
Ở đây, đối với quy định của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng kí quyền sở hữu đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thi bên chuyển nhượng chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu, bên nhận
kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản (trừ nhà ở). Quy định này xuất phát từ bản chất của quyền sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu vật nên có thể kiểm soát được vật, có quyền sử dụng vật, định đoạt vật nên hưởng những lợi ích do vật mang lại do đó tất yếu phải gánh chịu rủi ro xảy ra đối với vật, trừ trường hợp lỗi của chủ thể khác gây ra. Còn chủ thể không phải chủ sở hữu tài sản thì không có trách nhiệm gì đối với tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc trong một số trường hợp cụ thể như họ được sử dụng tài sản.
Như vậy, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng phải chịu rủi ro về đất chuyển nhượng, điều đó giúp cho tránh được các tranh chấp về chịu trách nhiệm rủi ro và nếu có tranh chấp xảy ra, nó lại là cơ sở để giải quyết tranh chấp đó. Tương tự như vậy đối với việc xác định quyền hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng thuộc về bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng cũng dựa trên việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu, nếu các bên không có thỏa thuận khác.