nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng, việc xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên đóng một vai trò không nhỏ trong quá trình bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một khâu quan trọng để giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những chủ thể sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất, hay tiến hành các biện pháp pháp lý khác để giao đất của chủ thể này sang cho chủ thể kia trong quá trình chuyển nhượng. Do đó, để điều chỉnh các vấn đề pháp lý thì pháp luật đã có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.
Thứ nhất, Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng • Quyền của bên chuyển nhượng
Căn cứ vào Điều 700 Bộ luật dân sự 2005 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền:
“Được nhận tiền quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm trả nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật dân sự 2005”.
Như vậy theo quy định của pháp luật thì Bên chuyển nhượng có các quyền sau:
Một là, Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng số lượng, đúng loại tiền, đúng thời gian, địa điểm và phương thức… mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Việc nhận tiền có thể được thực hiện một lần, hoặc nhiều lần, bên chuyển nhượng cũng có thể trực tiếp nhận tiền thông qua các hình thức khác mà các bên lựa chọn trong hợp đồng.
Hai là, khi Bên nhận chuyển nhượng chậm thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành, thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bên có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền, thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng
Căn cứ vào Điều 699 của Bộ luật dân sự 2005 thì Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ:
“Chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
Giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng”.
Một là, nghĩa vụ chuyển giao đất cho Bên nhận chuyển nhượng. Đất được chuyển giao trên thực tế cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng vị trí số hiệu đã được ghi trong giấy tờ có liên đến quyền sử dụng đất; đúng tình trạng như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hai là, chuyển giao các giấy tờ có liên quan đến hợp đồng bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản có trên đất (nay gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
Tuy nhiên, ngoài những nghĩa vụ trên thì Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối với nhà nước, ví dụ: nghĩa vụ thông báo cho người sử dụng đất về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất (như quyền sử dụng của chủ sỡ hữu bất động sản liền kề; quyền của người thuê quyền sử dụng đất hoặc của người thuê tài sản trên đất khi chưa hết hạn hợp đồng…). Việc thực hiện nghĩa vụ thông báo về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở để bên nhận chuyển quyền sử dụng đất bảo đảm quyền lợi của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 3 Điều 701 Bộ luật dân sự năm 2005. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nghĩa vụ cùng với Bên nhận chuyển nhượng công chứng hợp đồng chuyển nhượng, vì thực hiện nghĩa vụ này nhằm đảm bảo về mặt hình thức bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới thực hiện được nghĩa vụ đăng kí quyền sử dụng đất.
Bên chuyển nhượng quyền có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và các chi phí hợp lí liên quan có chứng từ hóa đơn hợp pháp như: các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng… và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.
Cần lưu ý rằng, theo quy định của pháp luật thì bên nào có thu nhập chịu thuế thì bên đó chịu trách nhiệm nộp thuế, tuy nhiên các bên trong hợp đồng cũng có thể thỏa thuận khác vể bên nào chịu nghĩa vụ nộp các khoản thuế và phí.
Thứ hai, Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng
• Quyền của bên nhận chuyển nhượng
Theo quy định tại Điều 702 của Bộ luật dân sự 2005, thì Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 4 quyền cơ bản sau đây:
“Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng
Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn”.
Ngoài các quyền cơ bản nêu trên, theo quy định tại Điều 105, Điều 106 Luật đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009), thì bên nhận chuyển nhượng còn có các quyền cụ thể như sau: Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được hưởng các lợi ích do công trình của nhà nước về bảo vệ cải tạo đất nông nghiệp; được hướng dẫn giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được nhà nước bảo hộ; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện khi bị người khác xâm phạm, vi phạm đến quyền sử dụng đất của mình.
Cuối cùng, đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:
Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, thì Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 4 nghĩa vụ cơ bản sau:
Một là, “trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Đây là điều kiện đầu tiên mà các bên thỏa
thuận đã được quy định tại Điều 700 “quy định về quyền của bên nhận chuyển nhượng” của Bộ luật dân sự 2005.
Hai là, nghĩa vụ “đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”là nghĩa vụ mà bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo việc quản lý đất đai của nhà nước, đồng thời cũng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của chính mình. Bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành người sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ đăng kí quyền sử dụng đất với cơ quan có thầm quyền.
Ba là, nghĩa vụ “bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng”. Ví dụ: bảo đảm quyền thuê quyền sử dụng đất và tài sản có ở trên đất theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã kí trước đó giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên thuê quyền sử dụng, mà khi nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chưa hết thời hạn. Hoặc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiếp tục đảm bảo quyền của các chủ sử dụng bất động sản liền kề đối với đất được chuyển nhượng.
Bốn là, “thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai”. Theo quy định này, bên nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định tại Luật đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ví dụ, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất đã được quy định tại Điều 107 Luật đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) như: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định của pháp luật. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; thực hiện các nghĩa vụ tài chính; bảo vệ đất; giao đất khi nhà nước có quyết định thu hồi hoặc hết hạn sử dụng đất”.
Như vậy, việc quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc chuyển dịch quyền sử dụng đất giữa các chủ thể. Việc quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, nhằm đạt được những mục đích, ý nghĩa sau:
Một là, đây là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai từ việc: chuyển dịch chủ thể sử dụng, việc đóng thuế, phí, hay các quyết định thu hồi đất… là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai một cách hợp lý, thuận tiện và dễ dàng đối với các chủ thể, đồng thời xác định trách nhiệm của họ đối với nhà nước (ví dụ, đóng các loại thuế, lệ phí…).
Hai là, một trong những lý do khác đó là việc xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ mỗi bên nhằm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao kết; của bên thứ ba khi các bên tham gia kí kết hợp đồng; đồng thời nó cũng là căn cứ quan trọng, là cơ sở pháp lý để các bên giải quyết khi các bên xảy ra tranh chấp.
Ba là, việc quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên để phù hợp với tình hình thực tế phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa; và là cơ sở để giữ gìn an ninh trật tự, an toàn xã hội.
Tóm lại, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam trong nhưng năm vừa qua đã góp phần tích cực vào việc hoàn thiện chế định hợp đồng. Nó góp phần quan trọng bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia trong hợp đồng chuyển nhượng.
Có thể nói pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đã tương đối hoàn thiện, điều chỉnh tất cả các hành vi chủ yếu trong quan hệ hợp đồng và phù hợp với hoạt động thực tiễn. Đây là một tiền đề quan trọng để đưa nền kình tế của nước ta phát triển nhanh và bền vững.
CHƯƠNG 2