Mức độ cạnh tranh trong tương lai bị chi phối bới nguy cơ xâm nhập của các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn. Nguy cơ này phụ thuộc vào rào cản gia nhập ngành. Khi xét tới rào cản gia nhập ngành của các TTTM ta nhận thấy có các đặc điểm sau:
- Chi phí gia nhập ngành cao, bao gồm: chi phí nghiên cứu, lập dự án, xin phép, giải tỏa, đền bù, xây dựng, quản lý, các hệ thống đi kèm… Mỗi TTTM là một cơng trình bất động sản, do đó, nó phụ thuộc vào tiến độ thi cơng của nhà thầu và thường có thời gian xây dựng và hoàn thành diễn ra trong một vài năm. Ngoài ra, một đơn vị muốn thâm nhập vào ngành thì yêu cầu bắt buộc là xin phép xây dựng và công bố dự án với các nhà đầu tư tiềm năng. Do đặc điểm đặc thù này, dẫn đến các doanh nghiệp hiện tại trong ngành thường có khoảng thời gian dài vài năm để tiến hành các biện pháp bảo vệ mình và ngăn chặn các đối thủ mới đến.
- Rào cản thay đổi cao: là một cơng trình bất động sản, các hệ thống đi theo một quạn điểm, định hướng thiết kế nhất định do đó rất khó trong việc thay đổi tính chất để phục vụ một tính năng mới và việc thay đổi này thường có chi phí cao.
- Kinh nghiệm trong vấn đề định hướng điều hành, quản lý việc duy trì và phát triển một trung tâm thương mại là vấn đề khó có thể sao chép và sử dụng một cách rập khuôn. Mỗi nhà đầu tư trước khi quyết định tiến hành xây dựng một TTTM đều tính đến vấn đề này, bởi vì ở thị trường Việt Nam thì những tên tuổi lớn trong hoạt động tư vấn, điều hành các TTTM như CBRE, Savills, Knight Frank cũng chưa phải là một đảm bảo chắc chắn cho việc một TTTM phát triển vững vàng.
- Trên thị trường vẫn tồn tại các lỗ hổng. Những lỗ hổng này tồn tại do sự phân bố các TTTM chưa đều, chưa thực sự đáp ứng chuẩn tỷ lệ, và một số phân khúc khách thuê tầm trung đang bị bỏ qua.
Với đặc điểm rào cản ngành mang đầy khó khăn và thách thức, việc xuất hiện của những đối thủ tiền ẩn trở nên khơng cịn “tiềm ẩn”, dễ dàng đốn trước và tiến hành các biện pháp chào đón thích hợp.
Nhưng khơng vì lý do đó mà việc các TTTM được đầu tư xây dựng mới kém đi, trong năm 2013 - 2014 thị trường sẽ đón chào một số TTTM mới đến từ dự án của Vincom Mega Mall Times City, Lotte Mart Ba đình, dự án 3 TTTM của tập đồn BĐS Ocean. Trong đó, Lotte Ba đình sẽ là mối đe dạo trực tiếp nhất vào tình hình cạnh tranh đang rất khó khăn mà TTTM Mipec Tower đang phải đối mặt do ở cùng phân cấp diện tích, đơi tượng khách th có sự tương đồng cao, khoảng cách đại lý tương đối gần.