2.1.3.1. Yếu tố về cơ chế chắnh sách
Sự thay ựổi về ựường lối chắnh sách của Nhà nước và của UNBD tỉnh, thành phố có thể có những tác ựộng ựến hoạt ựộng của thị trường bất ựộng sản (BđS) nói chung và sự ựầu tư vào lĩnh vực BđS nói riêng. Cụ thể là:
Các chắnh sách có tác ựộng gián tiếp như: Sự khuyến khắch ựầu tư bên ngoài vào tỉnh, thành phố có thể làm tăng nhu cầu về BđS qua ựó có thể làm cho giá BđS gia tăng.
Các chắnh sách tác ựộng trực tiếp như: Chắnh sách cho phép Việt kiều mua BđS tại Việt Nam. Chắnh sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố ựược mua nhà tại thành phố. Chắnh sách tài chắnh áp dụng ựối với những người ựược nhà nước giao ựất, cho thuê ựất. Chắnh sách tắn dụng ựối với hoạt ựộng ựầu tư vào lĩnh vực BđS. Các chắnh sách thuế của Nhà nước ựối với BđS. Chắnh sách quy ựịnh về xây dựng và kiến trúc gắn với BđS, các hạn chế về quyền sử dụng ựất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BđS.
2.1.3.2. Yếu tố về hoạt ựộng tổ chức ựấu giá
Sự phối hợp giữa các cơ quan, tổ chức có lô ựất ựấu giá quyền sử dụng ựất với Tổ chức bán ựấu giá chuyên nghiệp chưa thực sự nhuần nhuyễn, kém hiệu quả, còn có biểu hiện tiêu cực, bảo vệ lợi ắch cục bộ. Trong việc bán ựấu giá quyền sử dụng ựất, cơ quan tài chắnh, tài nguyên môi trường ở Thành phố ựều e ngại, chưa thực sự tin tưởng vào năng lực thực hiện của các tổ chức bán ựấu giá chuyên nghiệp khi chuyển giao việc ựấu giá quyền sử dụng ựất.
Năng lực của cơ quan quản lý về bán ựấu giá quyền sử dụng ựất ở một số ựơn vị tại Thành phố còn hạn chế, cán bộ quản lý về ựấu giá chưa nắm vững nghiệp vụ bán ựấu giá nên gặp nhiều vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện. Các cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 23
có thẩm quyền chưa có biện pháp xử lý quyết liệt. Nguồn ựấu giá viên ở Thành phố còn ắt, tuy có nhưng không ựược bố trắ sử dụng ựầy ựủ tại Trung tâm dịch vụ bán ựáu giá. Cơ sở vật chất của một số tổ chức bán ựấu giá quyền sử dụng ựất còn thiếu thốn, chưa ựáp ứng ựược yêu cầu thực tế.
2.1.3.3. Yếu tố về nhu cầu của người tham gia ựấu giá
Một khu vực mà mật ựộ dân số ựột nhiên tăng cao do tốc ựộ tăng của dân số cơ học thì giá trị khu ựất ựấu giá nơi ựó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác, những người có ựiều kiện, tiềm lực kinh tế mạnh trả giá cao, những người có nhu cầu thực sự, muốn tham gia ựấu giá nhưng khả năng tài chắnh có hạn nên có tham gia khi ựấu cũng không trúng.
Giá trị sử dụng của khu ựất tùy thuộc vào từng mục ựắch sử dụng của người tham gia ựấu giá khu ựất ựó. đối với mỗi lô ựất ựấu giá sẽ có nhiều sự lựa chọn mục ựắch sử dụng khác nhau của người tham gia. Tuy nhiên, mục ựắch nào ựem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng giá trị của lô ựất.
2.1.3.4. Yếu tố về lô ựất ựấu giá
Về vị trắ khu ựất ựấu giá: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trắ lô ựất mang lại càng cao thì giá trị của lô ựất càng lớn. Mỗi lô ựất luôn ựồng thời tồn tại 2 loại vị trắ, vị trắ tuyệt ựối và vị trắ tương ựối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trắ nói trên ựều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của lô ựất. Những lô ựất ựấu giá nằm tại trung tâm ựô thị hay một vùng nào ựó sẽ có giá trị lớn hơn những bất ựộng sản nhà ựất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trắ tương ựối). Những lô ựất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những lô ựất nằm ở vị trắ khác (vị trắ tuyệt ựối).
Về kắch thước, hình thể, diện tắch thửa ựất hoặc lô ựất: Một kắch thước và diện tắch thửa ựất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của ựa số dân cư trong vùng. Vắ dụ: tại Thành phố Bắc Ninh, với nhu cầu ựể ở, thì loại kắch thước và diện tắch tối ưu khi mặt tiền thửa ựất từ 4m-5m, chiều sâu thửa ựất là từ 15m-18m và diện tắch thửa ựất là từ 80m2-90 m2.
Về ựịa hình lô ựất toạ lạc: địa hình nơi lô ựất toạ lạc cao hay thấp so với các lô ựất khác trong vùng lân cận có tác ựộng ựến giá trị lô ựất. Ở những khu vực thấp,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 24
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của lô ựất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Về ựầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng như: hệ thống ựường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát nước tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc ựược trang bị hiện ựại, hệ thống ựiện sinh hoạt và chiếu sáng ựược lắp ựặt quy mô..
2.1.3.5. Yếu tố khác
Yếu tố về môi trường:Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào ựều ảnh hưởng trực tiếp ựến giá trị lô ựất ựấu giá.
Yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình ựộ dân trắ, vấn ựề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng ựến giá trị của khu ựất ựấu giá. Khu vực có ựiều kiện kinh tế - xã hội thuận lợi cho phát triển thương mại, dịch vụ. Tình trạng những người sống trong khu ựất ựấu giá, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia ựình, xã hội của những người ựang chung sốngẦ Những vấn ựề liên quan ựến thuyết phong thuỷ.
Yếu tố về các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những lô ựất nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, ựộng ựất, khắ hậu khắc nghiệtẦ) làm cho giá trị lô ựất bị sút giảm và ngược lại.