III THÂM NIÊN CÔNG TÁC
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.2.1. Yếu tố về vị trắ khu ựất tổ chức ựấu giá
Vị trắ của khu ựất tổ chức ựấu giá rất quan trọng. Nó có tắnh chất quyết ựịnh cho sự lựa chọn của nhà ựầu tư, vì vị thế càng ựẹp thì khả năng thành công của dự án ựó càng cao, ựặc biệt là các dự án xây dựng trung tâm thương mại, khu công nghiệp hay các lô ựất thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán, nhà mặt tiền. Chắnh ựiều này ựã ựẩy giá ựất lên cao, dẫn tới có sự chênh lệch lớn giữa giá sàn cũng như giá trúng ựấu giá của các lô ựất tham gia ựấu giá. Việc quy hoạch các nhà liền kề, biệt thự tại các dự án ựấu giá QSDđ tăng, nhưng giao dịch vẫn chỉ xuất hiện nhiều tại các dự án có hạ tầng tốt, giá cả hợp lý, gần trung tâm Thành phố và khách hàng có thể ựến ở ngay. Trong khi, với một số dự án ở xa trung tâm Thành phố ựang ựược Trung tâm phát triển quỹ ựất cho tổ chức bán ựấu giá với nhiều ưu ựãi, giá bán cũng thấp hơn nhiều, lại không có mấy khách hàng quan tâm. Giá trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất cũng có sự khác nhau rõ rệt giữa các lô ựất, giữa các khu vực tổ chức ựấu giá và giữa các năm có tổ chức ựấu giá. Qua ựó ta thấy giá trúng ựấu giá QSDđ phụ thuộc rất lớn vào vị trắ khu ựất, ựịa ựiểm lô ựất, khả năng sinh lời của lô ựất.
Thực tế cho thấy năm 2012, năm 2013 tại dự án khu nhà ở K17, phường Suối Hoa, dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật (HTKT) Khu nhà ở Vũ Ninh - Kinh Bắc có 17 lô ựất ựược ựưa ra ựấu giá và kết quả là ựấu giá thành 100%, nguyên nhân là dự án có vị trắ ựẹp gần Trung tâm thành phố, các lô ựất có khả năng sinh lời cao, giá khởi ựiểm hợp lý.
Bên cạnh ựó tại dự án Khu nhà ở ựường Nguyễn Gia Thiều, nhu cầu về ựất ở tại ựây của người dân rất lớn nhưng do giá ựất tại vị trắ ựấu giá cao, tài chắnh khó khăn, ngân hàng thắt chặt hạn chế chế cho vay nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua ựất không ựủ khả năng tham gia ựấu giá. Giá khởi ựiểm tại dự án 66.000.000 ự/m2. Kết quả dự án có 11 lô ựất nhưng ựấu giá liên tục trong 02 năm chỉ thành có 05 lô.
Một số dự án dù ựã tổ chức ựấu giá QSDđ nhiều lần nhưng tỷ lệ ựấu giá thành rất thấp, chủ yếu là những lô ựất, thửa ựất xa trung tâm vắ dụ dự án khu nhà ở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 70
vân Dương - Nam Sơn, năm 2012, 2013 Trung tâm phát triển quỹ ựất ựã thông báo tổ chức ựấu giá 07 lần nhưng tỷ lệ ựấu giá thành cả 02 năm chỉ chiếm hơn 1%. Dự án ựấu giá QSDđ cụm công nghiệp xã Khắc Niệm (tổ chức 04 ựợt - ựấu giá thành 6 lô); Vì vây, việc tổ chức bán ựấu giá quyền sử dụng ựất tại dự án thiếu sôi ựộng.
Tại dự án Khu nhà ở thôn Dương Ổ, xã Phong Khê qua 02 năm tổ chức nhưng không có khách hàng nào tham gia) nguyên nhân là do vị trắ lô ựất ở khu vực bị ô nhiễm.
Như vậy yếu tố vị trắ, khu ựất tổ chức ựấu giá nó quyết ựịnh căn bản ựến sự thành bại của cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất tại dự án, ảnh hưởng ựến nguồn thu ngân sách nhà nước.