III THÂM NIÊN CÔNG TÁC
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.4.2. Các giải pháp
để công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược thực hiện liên tục, ựảm bảo dự toán thu ngân sách ựược giao, ựáp ứng nhu cầu sử dụng ựất của những khách hàng có nhu cầu ựồng thời nhằm thực hiện có hiệu quả, linh hoạt, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong hoạt ựộng công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh. Trung tâm phát triển quỹ ựất hoàn thiện một số giải pháp sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 81
4.4.2.1. Giải pháp về hoàn thiện trình tự, thủ tục bán ựấu giá QSDđ - Về chuẩn bị hồ sơ bán ựấu giá quyền sử dụng ựất
Trung tâm phát triển quỹ ựất chậm nhất là mười (10) ngày trước ngày ra niêm yết và thông báo công khai dự án ựấu giá nhận hồ sơ bán ựấu giá QSDđ do cơ quan, tổ chức ựược Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao nhiệm vụ chuẩn bị. Hồ sơ bán ựấu giá quyền sử dụng ựất, bao gồm:
- Quyết ựịnh của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc bán ựấu giá quyền sử dụng ựất, cụ thể như sau:
+ Quyết ựịnh của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ựối với trường hợp ựất bán ựấu giá thuộc thẩm quyền giao ựất, cho thuê ựất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
+ Quyết ựịnh của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) ựối với trường hợp ựất bán ựấu giá thuộc thẩm quyền giao ựất, cho thuê ựất của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết (xác ựịnh chức năng sử dụng ựất, mật ựộ xây dựng, hệ số sử dụng ựất, các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các thông số hạ tầng kỹ thuật khác) ựối với khu ựất, lô ựất, thửa ựất bán ựấu giá ựã ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Trắch lục bản ựồ ựịa chắnh hoặc bản vẽ trắch ựo (nơi chưa có bản ựồ ựịa chắnh) khu ựất, lô ựất, thửa ựất (gọi chung là khu ựất) bán ựấu giá tỷ lệ 1/500.
- Về xác ựịnh giá khởi ựiểm của quyền sử dụng ựất bán ựấu giá
Trung tâm phát triển quỹ ựất phối hợp với các phòng ban liên quan, ựặc biệt là các thành viên trong tổ khảo sát giá ựất khảo sát, xác ựịnh giá khởi ựiểm ựể bán ựấu giá phải phù hợp với giá ựất của loại ựất, vị trắ ựất tương ứng trong bảng giá ựất hàng năm do UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành tại nơi có ựất bán ựấu giá quy ựịnh tại thời ựiểm bán ựấu giá.
+ Trường hợp giá ựất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ựịnh chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường ựể xác ựịnh giá khởi ựiểm của quyền sử dụng ựất bán ựấu giá cho phù hợp, nhưng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 82
không thấp hơn giá ựất của loại ựất, vị trắ ựất tương ứng trong bảng giá ựất do UBND tỉnh quy ựịnh.
+ Trường hợp ựấu giá quyền sử dụng ựất và tài sản gắn liền với ựất thì việc xác ựịnh giá khởi ựiểm của tài sản gắn liền với ựất phải bảo ựảm phù hợp với giá trị thực tế còn lại của tài sản ựó tại thời ựiểm xác ựịnh giá khởi ựiểm.
- Về niêm yết, thông báo công khai bán ựấu giá quyền sử dụng ựất
Trung tâm phát triển quỹ ựất phối hợp với Tổ chức bán ựấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc niêm yết, thông báo công khai dự án bán ựấu giá quyền sử dụng ựất theo ựúng trình tự, thủ tục quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 17/2010/Nđ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Về ựăng ký tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất
Trung tâm phát triển quỹ ựất phối hợp với Tổ chức bán ựấu giá chuyên nghiệp kiểm tra, rà soát và nhận hồ sơ ựăng ký tham gia ựấu giá của các tổ chức, cá nhân có ựủ ựiều kiện quy ựịnh tại quy chế bán ựấu giá QSDđ. Hồ sơ ựăng ký tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất bao gồm:
+ đơn ựăng ký tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất.
+ Bản sao Chứng minh nhân dân, Sổ ựăng ký hộ khẩu thường trú (ựối với cá nhân trong nước) hoặc giấy chứng nhận ựăng ký kinh doanh (ựối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài) hoặc giấy chứng nhận ựầu tư (ựối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài).
+ Người ựăng ký tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất phải nộp phắ tham gia ựấu giá và khoản tiền ựặt trước theo quy ựịnh tại Quy chế bán ựấu giá quyền sử dụng ựất cho Tổ chức bán ựấu giá quyền sử dụng ựất.
- Về tổ chức phiên bán ựấu giá quyền sử dụng ựất
Tại cuộc ựấu giá Trung tâm phát triển quỹ ựất yêu cầu Tổ chức bán ựấu giá chuyên nghiệp cử đấu giá viên ựiều hành phiên bán ựấu giá phải thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuẩn bị ựấu giá sau:
- Giới thiệu bản thân, người làm nhiệm vụ thư ký cho phiên bán ựấu giá, người giám sát phiên bán ựấu giá (ựối với trường hợp ựấu giá bằng bỏ phiếu);
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 83
danh người ựăng ký tham gia ựấu giá. Trường hợp người ựăng ký tham gia ựấu giá vắng mặt trong phiên bán ựấu giá thì ựược ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình tham gia ựấu giá trong phiên bán ựấu giá; văn bản ủy quyền phải phù hợp với quy ựịnh của pháp luật.
- Thông báo quy chế bán ựấu giá;
- Giới thiệu từng thửa ựất, lô ựất, khu ựất bán ựấu giá và công bố lại giá khởi ựiểm bán ựấu giá ựối với từng thửa ựất, lô ựất, khu ựất ựó;
- Thông báo bước giá và khoảng thời gian tối ựa giữa các lần trả giá (ựối với trường hợp ựấu giá trực tiếp bằng lời nói); thời gian viết phiếu và bỏ phiếu tối ựa của mỗi vòng bỏ phiếu (ựối với trường hợp ựấu giá bằng bỏ phiếu);
- Trả lời các câu hỏi của người tham gia ựấu giá (nếu có).
- Về phê duyệt kết quả bán ựấu giá quyền sử dụng ựất
+ Trường hợp ựấu giá thành:
Chậm nhất trong thời gian năm (05) ngày làm việc kể từ ngày kết thúc phiên bán ựấu giá quyền sử dụng ựất, Trung tâm phát triển quỹ ựất phải trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt kết quả trúng ựấu giá cho các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân trúng ựấu giá.
+ Trường hợp ựấu giá không thành:
Trung tâm phát triển quỹ ựất báo cáo UBND Thành phố xem xét, quyết ựịnh việc tổ chức lại phiên bán ựấu giá. Hồ sơ ựấu giá không thành gồm:
Báo cáo về tình hình và kết quả phiên bán ựấu giá; Biên bản phiên bán ựấu giá.
- Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất cho người trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất
Căn cứ Quyết ựịnh phê duyệt kết quả ựấu giá của UBND thành phố, Trung tâm phát triển quỹ ựất thông báo bằng văn bản cho người trúng ựấu giá về số tiền sử dụng ựất phải nộp theo giá trúng ựấu giá, số tài khoản của kho bạc nhà nước nơi người trúng ựấu giá nộp tiền sử dụng ựất và thời hạn nộp tiền sử dụng ựất. Người trúng ựấu giá phải nộp ựầy ựủ số tiền sử dụng ựất theo ựúng thời hạn ghi trong thông báo và chuyển chứng từ nộp tiền do kho bạc nhà nước nơi thu tiền cấp ựến Tổ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 84
chức bán ựấu giá quyền sử dụng ựất.
Chậm nhất là ba (03) ngày kể từ ngày nhận ựược ựầy ựủ chứng từ nộp tiền của người trúng ựấu giá do kho bạc nhà nước cấp, Trung tâm phát triển quỹ ựất chuyển hồ sơ ựấu giá thành ựã ựược cấp thẩm quyền phê duyệt kèm theo chứng từ nộp tiền của người trúng ựấu giá ựến phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố ựể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất cho người trúng ựấu giá.
- Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất và bàn giao ựất trên thực ựịa cho người trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất
Trung tâm phát triển quỹ ựất phối hợp phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý ựô thị thành phố và cán bộ ựịa chắnh xã, phường, thị trấn nơi có ựất ựấu giá, tổ chức việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất và bàn giao ựất trên thực ựịa cho người trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất. Việc bàn giao ựất trên thực ựịa phải ựược lập thành biên bản có xác nhận của các bên tham gia.
4.4.2.2. Giải pháp về hoạt ựộng tổ chức thực hiện
đấu giá QSDđ là một trong những công tác quan trọng của thành phố, tạo nguồn vốn cơ bản ựầu tư vào CSHT Thành phố và nguồn thu lớn ngân sách cho thành phố. để thực hiện tốt nhiệm vụ đảng ủy, UBND thành phố phân công, Trung tâm phát triển quỹ ựất thành phố Bắc Ninh cần phát huy hơn nữa trong việc tổ chức thực hiện ựể công tác ựấu giá QSDđ ựạt ựược hiệu quả cao nhất như:
Tập trung chỉ ựạo và ựôn ựốc các phòng, ban liên quan và các chủ ựầu tư phải tắch cực vào cuộc. Các các phòng, ban và các chủ ựầu tư phải rà soát lại việc thực hiện kế hoạch ựã ban hành.
đối với diện tắch ựất xen kẹt nằm trong khu dân cư chưa có cơ sở hạ tầng ựầy ựủ, Trung tâm ựề nghị UBND thành phố Bắc Ninh chỉ ựạo các phường, xã phải rà soát ựể có những ựề xuất cụ thể, ựồng thời tận dụng hạ tầng sẵn có. Bên cạnh ựó, phải hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng trước khi tổ chức bán ựấu giá QSDđ, ựiều kiện về hạ tầng phải phù hợp với quy hoạch và ựảm bảo mỹ quan ựô thị, trật tự xây dựng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 85
Về giá, diện tắch và ựối tượng bán ựấu giá QSDđ phải thực hiện theo ựúng quy ựịnh, phù hợp với Luật đất ựai mới có hiệu lực. Phương thức, trình tự thời gian bán ựấu giá phải thực hiện theo ựúng trình tự quy ựịnh của Bộ Tư pháp, ựồng thời công khai thủ tục, rút ngắn thời gian và giảm phiền hà cho người dân.
Xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, ựo ựạc bản ựồ phân lô, bàn giao ựất cho người trúng ựấu giá QSD ựất ựể tăng sức hút của các khách hàng, ựể người trúng ựấu giá sau khi nộp ựủ tiền trúng ựấu giá ựược cấp GCN QSDđ và xây dựng nhà ở ngay.
đề xuất với UBND tỉnh cho ựiều chỉnh quy hoạch phân lại những lô Nhà vườn, lô Thương mại dịch vụ chưa ựấu giá ựược tại dự án Khu nhà ở ựể ựấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và khu trụ sở một số cơ quan ựơn vị thuộc UBND thành phố Bắc Ninh (Hồ Ngọc Lân 4); Khu nhà ở ựể ựấu giá quyền sử dụng K5, phường Kinh Bắc thành các lô chia lô ựể thuận cho việc ựấu giá (do nhu cầu và số tiền ựầu tư phù hợp với khả năng của nhiều người).
đối với những trường hợp ựất ựấu giá mà không có người tham gia hoặc ựấu giá ắt nhất hai lần nhưng không thành như dự án Khu nhà ở Thôn Dương Ổ, xã Phong Khê, dự án Hồ Ngọc Lân 4, dự án Vân Dương - Nam Sơn... thì ựề nghị thành phố cho phép giao ựất cho thuê ựất mà không phải ựấu giá quyền sử dụng. Ngoài ra, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng vào các nhu cầu khác như: Bố trắ quỹ ựất dịch vụ, tái ựịnh cư.
Yêu cầu chi cục thuế thành phố Bắc Ninh rà soát các hộ gia ựình, cá nhân trúng ựấu giá chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chắnh, tiếp tục thông báo ựến các cá nhân trúng ựấu giá ựể nộp tiền sử dụng ựất còn nợ ựọng và ngân sách Nhà nước theo quy ựịnh.
Yêu cầu các ựơn vị liên quan tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng thuộc các dự án ựã ựấu giá trong năm ựể giao ựất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho các ựối tượng trúng ựấu giá ựã thực hiện xong nghĩa vụ tài chắnh.
đối với các lô ựất ựã trúng ựấu giá nhưng hết thời hạn nộp tiền các cá nhân vẫn không thực hiện nộp tiền trúng ựấu giá vào ngân sách nhà nước, ựề nghị UBND thành phố ra Quyết ựịnh hủy bỏ kết quả trúng ựấu giá và tiếp tục thông báo bán ựấu giá như ựối với các ựất khác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 86
đề nghị UBND Thành phố Bắc Ninh nghiên cứu thiết kế, ựầu tư xây dựng sàn ựấu giá ựáp ứng và hạn chế ựược ựược các vấn ựề tiêu cực, góp phần nâng cao hiệu quả công tác ựấu giá và có thể phục vụ cho công tác ựấu giá QSDđ trên ựịa bàn thành phố. điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phắ liên quan ựến ựấu giá QSDđ và thị trường BđS theo hướng khuyến khắch sử dụng có hiệu quả BđS, ựồng thời phát triển mạnh các giao dịch chắnh thức trên thị trường.
Có cơ chế sử dụng nguồn thu từ ựấu giá QSDđ một cách công khai, minh bạch và hiệu quả.
Tạo ựiều kiện ựể nhà ựầu tư có thể trả tiền một cách hợp lý nhất, tránh tình trạng bỏ tiền ựặt cọc vì như vậy sẽ ảnh hưởng tới uy tắn các cuộc ựấu giá sau này.
Giải quyết dứt ựiểm tình trạng "cò mồi" nêu trên ựể chống thất thu cho ngân sách và chống nhũng nhiễu các phiên ựấu giá ựất.
Trong quá trình tổ chức thực hiện, Trung tâm phát triển quỹ ựất thành phố Bắc Ninh cần có quy ựịnh cụ thể về các khâu: Lựa chọn hình thức ựấu giá, xác ựịnh giá, ựơn vị tổ chức ựấu giá... Các thông tin về người tham gia ựấu giá và số lượng người tham gia cần giữ bắ mật cho ựến khi ựơn vị ủy quyền bán ựấu giá tuyên bố mở phiên ựấu giá, công bố và niêm yết công khai danh sách người tham gia. Ưu ựiểm của vấn ựề trên là có tắnh kắch cầu, tận thu ngân sách và người dân thực sự có nhu cầu nhà ở sẽ không phải mua ựất với giá quá cao hay giá quá chênh lệch. Quan trọng hơn là nó ựảm bảo tắnh công khai, minh bạch, tạo niềm tin cho người dân khi ựược sử dụng mảnh ựất với giá trúng ựấu giá sát với thị trường, qua ựó cũng loại bỏ cơ chế xin cho chống ựầu cơ vào ựất.
Trung tâm phát triển quỹ ựất cần tăng cường công tác phối hợp ựến từng chủ ựầu tư triển khai các thủ tục về quy hoạch cũng như lập dự án xây dựng HTKT, lập báo cáo thuyết minh tắnh khả thi của dự án, ựồng thời khi phát hiện các vướng mắc cần sớm ựề ra phướng án giải quyết kịp thời ựể ựảm bảo tiến ựộ ựấu giá, giảm thiểu tối ựa thiệt hại của Thành phố.
Tăng cường kiểm tra, tháo gỡ khó khăn ựối với hoạt ựộng tổ chức bán ựấu giá quyền sử dụng ựất theo ựúng quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai và pháp luật về bán ựấu giá tài sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 87
4.4.2.3. Giải pháp về giám sát hoạt ựộng ựấu giá QSDđ
để tiếp tục thực hiện có hiệu quả công tác bán ựấu giá quyền sử dụng ựất trong thời gian tới, Trung tâm phát triển quỹ ựất thành phố Bắc Ninh cần:
Tiếp tục tuyên truyền phổ biến pháp luật về bán ựấu giá tài sản, nâng cao