2.2.1.1. đấu giá tại Mỹ
Trong những thập kỷ gần ựây, tại Mỹ, bán ựấu giá bất ựộng sản ựã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt ựộng mua hay bán bất ựộng sản trở nên nhanh chóng hơn. Bán ựấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua ựấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người. Quy trình ựấu giá tại Mỹ có nhiều ựiểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên ựiều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó. Tại Mỹ, một người không có chủ ựắch mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc ựấu giá ựể giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán bất ựộng sản qua ựấu giá không. Cái nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của người mua tại
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 25
cuộc bán ựấu giá và ựặc ựiểm tương tự ựối với người bán, ựó gần như là họ ựặt giá vượt qua giới hạn cuối cùng vì thứ ựược chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ cho là rất có giá trị. đơn giản là người mua ựánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức bình thường của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tắnh cạnh tranh trong ựấu giá nếu mình ựưa ra giá thấp. Còn người bán thì nhầm tưởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản xuất hay giá trị hữu hình của tài sản do họ không có một căn cứ ựịnh giá nào. đấy là khó khăn duy nhất ựặt ra cho người bán - người mua, tức những người trực tiếp tham gia thị trường ựấu giá bất ựộng sản.
Bán ựấu giá bất ựộng sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức ựấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải ựặt trước một khoản ựặt cọc, và nộp phắ ựấu giá. Giá khởi ựiểm là do người bán bất ựộng sản quyết ựịnh.
Một vài ựiều khoản của một cuộc bán ựấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên ựấu giá, tỷ lệ ựấu giá không thành công thấp, giá bán ựược cao.
đấu giá viên có quyền quyết ựịnh cao nhất trong toàn phiên ựấu giá, có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia ựấu giá, có quyền quyết ựịnh mức giá trị mà sự trả giá ựã ựạt ựến mức tốt nhất, có quyền hủy cuộc bán ựấu giá bất cứ lúc nào. đồng thời, đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người có bất ựộng sản ựấu giá bất cứ lúc nào khi phiên ựấu giá ựang diễn ra.
Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, ựấu giá viên có thể sẽ ựưa lại giá bất ựộng sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt ựầu tiếp.
Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, ựấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết ựịnh của họ là cuối cùng.
Người trả giá cao nhất là người trúng ựấu giá.
Nếu giá trả thấp hơn giá ban ựầu, tổ chức bán ựấu giá sẽ thương thảo những hợp ựống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.
Người mua sẽ phải ký tên vào hợp ựồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi ựấu giá viên tuyên bố người trúng ựấu giá.
Có thể dễ dàng nhận thấy ựấu giá viên như một chế tài ựộc quyền quyết ựịnh khi phiên ựấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 26
cực trong việc Ộmóc ngoặc giáỢ, hoặc thương lượng trước của những người tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong ựấu giá tài sản, ựấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né ựược rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và ựem ựến giá thị trường cho sản phẩm Ờ thực hiện ựúng ý nghĩa lợi ắch mà hình thức ựấu giá có thể mang lại.
để thành công khi bán bất ựộng sản qua bán ựấu giá tại Mỹ là chọn ựúng tổ chức bán ựấu giá. Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình ựộ chuyên môn của ựấu giá viên sẽ ựem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên ựấu giá.
Hệ thống luật pháp chặt chẽ và ắt phải sửa ựổi nhất trên thế giới là hệ thống luật pháp tại Mỹ. Tất cả các hoạt ựộng của nền kinh tế ựều vận hành theo luật và rất khó xảy ra tình trạng Ộsơ hởỢ. Người mua và người bán ựều ựược bảo vệ. Thiết nghĩ ựây là một bài học cho nước ta, khi mà các chắnh sách và quy ựịnh còn ở mức cơ bản.
Thêm nữa, trình ựộ của ựấu giá viên cũng quyết ựịnh rất lớn trong hoạt ựộng bán ựấu giá. Các trường ựại học tại Mỹ và các trang web chuyên về ựào tạo giáo dục là nơi sản sinh ra những chuyên viên thực hiện ựấu giá, họ nắm chắc kiến thức về pháp luật, các kỹ năng ựiều hành một phiên ựấu giá, cũng như biết mọi ựiều có thể xảy ra tại một phiên ựấu giá. Những người muốn tham gia ựấu giá cũng có cơ hội tìm hiểu về hình thức này rất dễ dàng, chỉ cần một mức phắ nhất ựịnh là họ có thể tham gia phiên như một hình thức tham dự. Thông tin về quy ựịnh dường như ựã hoàn toàn minh bạch với cả ba bên, người mua - người bán - tổ chức ựấu giá. điều này chìa khóa quyết ựịnh sự thành công cho thị trường ựấu giá bất ựộng sản tại Mỹ.
2.2.1.2. đấu giá tại Trung Quốc
Thị trường BđS ở Trung Quốc thực sự ựược xác lập từ năm 1988 quy ựịnh Nhà nước giao quyền SDđ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất ựịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDđ của người SDđ ựược gọi là xuất nhượng quyền SDđ.
Việc xuất nhượng quyền SDđ phải phù hợp với quy hoạch SDđ tổng thể, quy hoạch ựô thị và kế hoạch SDđ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDđ của UBND huyện trở lên ựể làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ựất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 27
Chắnh phủ kế hoạch ựể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chắnh phủ. Việc giao từng thửa ựất, mục ựắch sử dụng, thời hạn sử dụng và những ựiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ựất phối hợp hình thành phương án theo quy ựịnh của chắnh phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ựó cơ quan quản lý ựất ựai cấp huyện, thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền SDđ có thể lựa chọn phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thoả thuận song phương. đối với ựất ựể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trắ hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ựiều kiện thì phải thực hiện phương thức ựấu giá và ựấu thầu, nếu không có ựiều kiện ựấu giá, ựấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDđ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDđ bằng thương lượng song phương không ựược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền SDđ ựều phải nộp vào ngân sách, ựưa vào dự toán, ựể dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang ựất ựai. Chắnh phủ quy ựịnh cụ thể việc nộp tiền SDđ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDđ bằng phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ựược giao cho Trung tâm tư vấn và ựịnh giá BđS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ựầu tiên về BđS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BđS ở Trung Quốc. Trung tâm ựược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ựộng dưới sự chỉ ựạo trực tiếp của Cục Quản lý ựất ựai Quốc gia .