5. Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật quy định đối với vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên;”
2.2.5.2. Xử lý tài sản hình thành từ vốn vay khi tài sản hình thành
Mặc dù Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định về ph-ơng thức xử lý tài sản bảo đảm; nh-ng trong thực tế thì các TCTD rất khó áp dụng bán tài sản bảo đảm trực tiếp để thu hồi nợ, do nhiều nguyên nhân khách quan: việc thoả thuận giá bán tài sản bảo đảm giữa khách hàng nợ và TCTD th-ờng ít xảy ra, còn nếu thông qua thủ tục bán đấu giá thì tốn kém về thời gian và chi phí; khách hàng thiếu thiện chí, không tự nguyện hoặc khởi kiện ra toà khi TCTD bán trực tiếp; sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng khi TCTD bán trực tiếp…do đó cuối cùng thì phần lớn việc xử lý tài sản bảo đảm nợ đều thông qua Toà án. Pháp luật ch-a cho phép Ngân hàng tự tổ chức bán đấu giá TSBĐ để thu hồi nợ vay, cũng nh- nhận gán nợ bằng chính TSBĐ mà thực hiện quan thi hành án
hoặc cơ quan bán đấu giá: Nhà n-ớc hoặc doanh nghiệp đấu giá. Nhà n-ớc nên cho phép TCTD tự tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm thu hồi nợ vay d-ới sự giám sát của tổ chức có thẩm quyền cho khách quan.
Xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng gặp không ít khó khăn. Theo phản ánh của Ngân hàng TMCP Kiên Long thì thủ tục xin phép bán đấu giá buộc phải có sự chấp thuận của UBND cấp có thẩm quyền (huyện, tỉnh) cũng gây không ít khó khăn và không khả thi trong việc thực hiện vì thực tế muốn làm đ-ợc việc này, chủ yếu dựa vào mối quan hệ hơn là quy định. Nhiều UBND không có ý kiến trả lời là chấp thuận hay không chấp thuận việc xin phép bán đấu giá của Ngân hàng. Trong tình huống này, Ngân hàng th-ờng chấp nhận thực tế hơn là khiếu nại. Việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hai hình thức phổ biến là: đ-a tài sản ra bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Toà án để thu hồi nợ, nh-ng việc xử lý còn nhiều v-ớng mắc:
Tại nhiều Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá chuyên nghiệp ch-a đ-ợc thành lập nên TCTD không thể thực hiện theo quy định. Nếu có trung tâm bán đấu giá thì thời hạn thực hiên rất lâu, cá biệt có tr-ờng hợp do thời hạn uỷ quyền bán đấu giá ngắn, th-ờng là 30 ngày và phải uỷ quyền nhiều lần, mỗi lần uỷ quyền đều phải nộp phí bán đấu giá theo quy định, do vậy, cả TCTD và khách hàng đều không thích lựa chọn hình thức xử lý tài sản này.
Theo khoản 2 Điều 68 Nghị định 163 quy định: “trong tr-ờng hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, ng-ời mua, ng-ời nhận chính tài sản gắn liền với đất đó đ-ợc tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và ng-ời sử dụng đất đ-ợc chuyển giao cho ng-ời mua, ng-ời nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ tr-ờng hợp có thoả thuận khác.” Quy định như vậy nhưng
trên thực tế vừa qua một số doanh nghiệp Nhà n-ớc bị tuyên bố phá sản, Toà án đã quyết định giao tài sản bảo đảm gắn liền với đất cho Ngân hàng nh-ng phía UBND tỉnh không tiếp tục cho Ngân hàng thuê đất mà ra Quyết định thu hồi đất để bán đấu giá gây thiệt hại cho Ngân hàng.
Theo quy định của Điều 66 ch-ơng VII Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007: “kể từ ngày 01/01/2008 ng-ời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới đ-ợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại. tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” nếu tr-ờng hợp sau thời điểm này mà TCTD tự xử lý tài sản bảo đảm tiền vay (do hai bên thoả thuận) mà tài sản bảo đảm đó là “giấy trắng” (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) thì khi thực hiện việc xử lý tài sản này TCTD có phải bắt buộc đổi ra giấy tờ theo quy định của pháp luật không? Đề nghị quy định cụ thể về vấn đề này. Nếu chỉ có “giấy trắng” bán khó vì tâm lý không ai mua nhà mà không đất, dù có đất nh-ng không có GCNQSDĐ thì không giao dịch đ-ợc.
Việc hỗ trợ của các cơ quan ban ngành trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản hình thành từ vốn vay nói riêng cũng còn nhiều khó khăn. Theo quy định tại Điều 65 và khoản 1 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ- CP quy định: “ trong trường hợp không có thoả thuận về việc xử lý TSĐB (đối với tài sản là động sản và TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) thì tài sản đ-ợc bán đấu giá theo quy định. Tuy nhiên, Điều 8 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì bán đấu giá phải có “Hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản ký kết giữa ng-ời bán đấu giá tài sản và ng-ời có tài sản bán đấu giá hoặc ng-ời đại diện.” Trên thực tế khi không thoả thuận đ-ợc ph-ơng thức xử lý tài sản, khách hàng sẽ không ký hợp đồng uỷ quyền cho ngân hàng bán tài sản để hoàn chỉnh hồ sơ bán đấu giá theo quy định. Hiện nay, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thì ch-a có cơ chế cụ thể cho TCTD tự bán đấu giá tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định khi bên bảo đảm
không hợp tác trong việc ký Hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tại đơn vị bán đấu giá có thẩm quyền để xử lý tài sản bảo đảm. Và tr-ờng hợp này th-ờng phải thông qua con đ-ờng tố tụng mất nhiều thời gian và làm ảnh h-ởng đến nguồn vốn kinh doanh của Ngân hàng. Đối với một số vụ án, thời gian theo kiện (cả sơ thẩm và phúc thẩm) có thể kéo dài hơn 01 năm, thời gian yêu cầu thi hành án cũng kéo dài từ 01 đến 03 năm. Ngoài ra, khách hàng còn th-ờng lợi dụng quy định của pháp luật tố tụng để kháng cáo hoặc đề nghị kháng nghị qua nhiều cấp, nhiều giai đoạn tố tụng hoặc đã có bản án có hiệu lực thì cố tình chây ì, không chịu thi hành án. Trong khi đó thời hạn tố tụng kéo dài sẽ ảnh h-ởng đến giá trị tài sản đảm bảo (do khấu hàng, khách hàng tẩu tán tài sản để tránh bị kê biên, phát mại để thi hành án hoặc vì những nguyên nhân khách quan khác). Mặt khác, TCTD thực hiện cấp tín dụng trên phạm vi rộng nhiều đối t-ợng khác nhau với hình thức và mức độ khác nhau nên TCTD th-ờng xuyên là nguyên đơn tại Toà án, do đó không chỉ bị ảnh h-ởng đến hiệu quả thu hồi vốn, mà TCTD còn tốn công sức, nhân lực, thời gian, tiền bạc, trong qúa trình theo đuổi vụ kiện và ngay cả khi chiến thắng thì khả năng thu hồi vốn cũng khó xác định và không thể bù đắp đ-ợc l-ợng vốn mà TCTD đã bỏ ra.
Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về các ph-ơng thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận thì TCTD đ-ợc lựa chọn các hình thức xử lý đa dạng nh-: bán tài sản bảo đảm, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ ng-ời thứ ba trong tr-ờng hợp thế chấp quyền đòi nợ, ph-ơng thức khác do các bên thoả thuận.
Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ghi nhận “Bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho ng-ời xử lý theo thông báo của ng-ời này, nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữa tài sản bảo đảm không giao tài sản thì ng-ời xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại Khoản 2 Điều này để xử lý hoặc yêu cầu Toà án giải quyết. Trong quá
trình thu giữ tài sản đảm bảo nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối cản trở, gây mất an ninh trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật thì ng-ời xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu UBND cấp xã và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự bảo đảm cho ng-ời xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm.” Quy định này chỉ mang tính nguyên tắc, ch-a có cơ chế đảm bảo thực hiện quyền này khi bên bảo đảm không hợp tác. Điều này, gây khó khăn cho tổ chức tín dụng trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, và giải pháp trong tr-ờng hợp là khởi kiện nh-ng những quy định về thủ tục và thời gian luôn là thách thức đối với các TCTD bởi việc thu hồi vốn chậm, mất nhiều thời gian và chi phí và ảnh h-ởng đến xếp hạng của TCTD .
Thủ tục đăng ký quyền sử dụng, sở hữu đối với tài sản sau xử lý:
Tr-ờng hợp Ngân hàng nhận quyền sử dụng đất để thi hành án do khách hàng tự nguyện giao hoặc cơ quan thi hành án c-ỡng chế giao theo quy định của pháp luật (Pháp lệnh thi hành án) nh-ng cơ quan Tài Nguyên-Môi tr-ờng từ chối với lý do: (i) Ch-a có văn bản h-ớng dẫn; hoặc (ii) Ngân hàng không có chức năng sử dụng đất đúng theo mục đích sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc (iii) Việc chuyển quyền sử dụng đất ch-a qua hình thức bán đấu giá. T-ơng tự tình huống trên là việc cơ quan công chứng không công chứng Hợp đồng mua bán nợ, nhận tài sản bảo đảm để khấu trừ nợ nên không thể chuyển quyền sở hữu tài sản đ-ợc.
Ví dụ: Ngày 26/08/2006 Ngân hàng TMCP Nông thôn Đại á đã tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng nhận 2000m2 của khách hàng Nguyễn Văn A để khấu trừ khoản nợ gốc và lãi của khoản vay 2,3 tỷ theo Hợp đồng tín dụng số 00001232004/HĐTD-DA. Tuy nhiên, khi yêu cầu công chứng, các công chứng viên đã từ chối việc công chứng trên với lý do Phòng công chứng chỉ xác nhận
Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thông qua thủ tục bán đấu giá. Nh- vậy, việc không công chứng đ-ợc đồng nghĩa với việc không hoàn tất thủ tục để chuyển quyền sở hữu, dù hai bên hoàn toàn tự nguyện và pháp luật cho phép nh-ng Ngân hàng TMCP Nông thôn Đại á vẫn không thể nhận TSBĐ trên để khấu trừ nợ mặc dù yêu cầu của Ngân hàng là chính đáng và đúng pháp luật.
Chi phí cho việc thanh lý, phát mại tài sản th-ờng rất lớn và th-ờng Ngân hàng phải hạch toán vào chi phí hoạt động. Các chi phí bao gồm tạm ứng án phí, thuê luật s-, thuê tổ chức định giá tài sản phát mại và nhiều tr-ờng hợp Ngân hàng không thể thu hồi các khoản tiền trên do khách hàng không có khả năng thi hành án hoặc số tiền thu đ-ợc từ phát mại tài sản thấp hơn chi phí mà TCTD đã bỏ ra hoặc quá trình xử lý tài sản bảo đảm của doanh nghiệp bị phá sản th-ờng rất chậm trễ, trong khi tài sản lại bị khấu hao vô hình và hữu hình rất nhanh và phần thua thiệt là các ngân hàng phải gánh chịu.
Ngoài ra, đề nghị cơ quan ban hành pháp luật có h-ớng dẫn cụ thể trong tr-ờng hợp bảo đảm bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng. Hiện nay, các quy định về nhận bảo đảm bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng ch-a rõ ràng không có quyền và nghĩa vụ của các bên khi nhận bảo đảm bằng tài sản này và gây khó khăn cho tổ chức tín dụng trong tr-ờng hợp xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng để thu hồi nợ. Trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì những quy định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản cũng không đầy đủ. Chính điều này khiến cho các TCTD hạn chế việc nhận quyền tài sản bởi không có cơ chế cho việc xử lý.