5. Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật quy định đối với vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên;”
2.2.1. Định giá tài sản hình thành từ vốn vay:
Việc định giá tài sản hình thành từ vốn vay có ý nghĩa không chỉ ở việc xác định tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo mà cả trong quá trình xử lý nợ. Các văn bản pháp luật: Pháp lệnh giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về ph-ơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất là cơ sở pháp lý cho việc định giá tài sản tài sản. Tuy nhiên, các văn bản pháp lý chỉ là các quy định mang tính khái quát nên mỗi TCTD tiếp thu và áp dụng vào một cách khác nhau, tạo nên sự không đồng bộ. Hiện nay, mỗi TCTD áp dụng một ph-ơng pháp định giá khác nhau dẫn đến sự không thống nhất trong việc xác định giá trị một tài sản. Việc định giá không thống nhất theo những ph-ơng pháp và tiêu chí khác nhau sẽ không thúc đẩy các giao dịch dân sự khác liên quan đến tài sản bảo đảm nh- việc mua bán nợ, bán nợ cùng với quyền xử lý tài sản bảo đảm, hoán đổi tài sản bảo đảm…giữa các TCTD. Bên cạnh đó, xu hướng sáp nhập, liên kết giữa cá TCTD hay cho vay đồng tài trợ đang diễn ra ngày một nhiều dẫn đến nhu cầu cấp thiết phải có một ph-ơng pháp định giá chung thống nhất giữa các TCTD và phù hợp
với thông lệ quốc tế. Những bất cập này nếu không đ-ợc khắc phục thì t-ơng lai chắc chắn các giao dịch giữa các TCTD về mua bán nợ hay liên quan đến tài sản bảo đảm sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Đó ch-a kể là việc tốn kém thời gian và sức lực để xử lý giải quyết đối với các hồ sơ tài liệu tồn đọng tr-ớc đó.
Mặt khác, các Ngân hàng đều đã ghi nhận các nguyên tắc về định giá tài sản trong các văn bản nội bộ, tuy nhiên, các quy định này chỉ mang tính khái quát chung và vẫn còn phiến diện.
Các quy định vẫn chủ yếu chú trọng đến đối t-ợng tài sản là bất động sản nh- nhà đất, công trình xây dựng mà ch-a quan tâm đến tài sản là động sản. Quy định về định giá tài sản là quyền sử dụng đất luôn chiếm số l-ợng lớn so với các loại tài sản khác, tuy mức độ chi tiết của các quy định này là khác nhau giữa các ngân hàng. Một số Ngân hàng chỉ hai điều trong Quy chế bảo đảm tiền vay về định giá tài sản thì có một điều quy định về định giá quyền sử dụng đất. Trong khi đó nhiều ngân hàng, ngoài quy định chung về định giá tài sản trong Quy chế bảo đảm tiền vay, đã ban hành văn bản riêng h-ớng dẫn việc định giá quyền sử dụng đất. Hệ thống biểu mẫu về định giá quyền sử dụng đất cũng đ-ợc xây dựng t-ơng đối đầy đủ, đã phản ánh t-ơng đối đầy đủ các nguyên tắc về định giá bất động sản. Ng-ợc lại, hệ thống biểu mẫu về định giá động sản còn hạn chế và nội dung th-ờng sơ sài.
Nhiều quy định không có cơ sở để triển khai trong thực tiễn. Ví dụ các Ngân hàng th-ờng quy định về định giá quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận trên cơ sở giá do Uỷ ban nhân dân ban hành và giá thị tr-ờng. Tuy nhiên, cơ sở để xác định giá thị tr-ờng là bắt buộc phải có thị tr-ờng bất động sản. Tại Việt Nam hiện nay vẫn ch-a có thị tr-ờng bất động sản hoàn chỉnh, thậm chí ở nhiều nơi ch-a có dịch vụ nhà đất. Mặt khác, các cơ quan định giá tài sản chuyên nghiệp ch-a phát triển nên việc xác định giá thị tr-ờng là rất khó. Ngoài ra, mục đích của việc định giá của UBND là “cơ sở để tính thuế, làm cơ sở xử lý và tính tiền bồi th-ờng khi Nhà n-ớc thu hồi đất.... Giá đất do Uỷ
ban nhân dân tỉnh quy định không áp dụng đối với tr-ờng hợp ng-ời có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Nh- vậy, quy định về định giá quyền sử dụng đất của TCTD đã vi phạm nguyên tắc mục đích của việc thẩm định giá. Mục đích của việc định giá tài sản là cơ sở quyết định trong việc lựa chọn việc định giá thích hợp. T-ơng ứng với mỗi mục đích, việc định giá sẽ tuân thủ theo những tiêu chuẩn, quy định và ph-ơng pháp định giá. Do các sai lầm về nhận thức nên việc định giá về quyền sử dụng đất theo cơ sở giá UBND quy định th-ờng thấp hơn rất nhiều giá thị tr-ờng, khiến khách hàng khó vay đ-ợc số vốn nh- mong muốn để phát triển sản xuất kinh doanh trong khi qũy tài sản có thể làm tài sản bảo đảm của doanh nghiệp không nhiều. Đối với khách hàng cá nhân hoặc doanh nghiệp vừa và nhỏ thì điều này còn khó khăn hơn bởi sự hạn chế về số l-ợng tài sản bảo đảm.
Ví dụ, công ty TNHH B, địa chỉ tại số 5 Bùi Thị Xuân vay Ngân hàng TMCP Đại D-ơng số tiền 25 tỷ để xây dựng văn phòng cho thuê và thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay là quyền sử dụng đất và toàn bộ trang thiết bị của tòa nhà với giá trị tài sản theo giá thị tr-ờng là 50,5 tỷ trong đó riêng giá trị quyền sử dụng đất là 42 tỷ t-ơng đ-ơng với 60 triệu/m2. Tuy nhiên, cán bộ tín dụng chỉ định giá lô đất trên là 28 tỷ do quy định của NH “tr-ờng hợp giá thị tr-ờng cao hơn giá UBND thì tính theo giá do UBND quy định nh-ng không vượt quá 2 lần giá UBND.” Do vậy, tài sản bảo đảm của khách hàng không đủ để bảo đảm cho khoản vay 25 tỷ của khách hàng (theo quy định của TCTD thì số tiền cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm là 50%).
Đối với các bất động sản khác nh- công trình xây dựng, nhà ở hình thành từ vốn vay thì việc định giá chủ yếu căn cứ chi phí hình thành của tài sản mà ch-a tính đến tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của các công trình xây dựng. Cụ thể việc định giá các tài sản nh- công trình xây dựng thì chỉ dựa vào đơn giá do
pháp luật xây dựng quy định. Điều này là sẽ hoàn toàn vô lý bởi đối với những công trình xây dựng nh- khách sạn, khu resort thì giá trị của nó hoàn toàn không nằm ở chi phí xây dựng mà ở vị trí mà nó toạ lạc và tiềm năng khai thác trong t-ơng lai. Đối với những tài sản là bất động sản không phải công trình xây dựng thì việc định giá dựa trên chứng từ, tài liệu và bên vay th-ờng có xu h-ớng khai tăng giá trị của tài sản bảo đảm bằng cách tạo dựng thêm các chứng từ thanh toán hoặc bắt tay với bên cung cấp để làm tăng giá trị tài sản. Tuy nhiên, hầu hết các TCTD khi cấp tín dụng cho các dự án này vẫn thực hiện việc định giá nh- đã trình bày ở trên. Việc định giá tài sản hình thành từ vốn vay cũng căn cứ theo quy định trên. Đối với tài sản là nhà ở hình thành từ vốn vay thì việc định giá căn cứ trên phiếu thu của chủ đầu t- hoặc/và các tài liệu chứng từ kèm theo và trừ đi một tỷ lệ thích hợp…Mặc dù hầu hết các TCTD đều nhận thấy sự bất cập của việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản dựa vào giá đất do UBND ấn định ch-a phản ánh đúng giá trị đích thực của tài sản nh-ng xuất phát từ bối cảnh của Việt Nam do thị tr-ờng bất động sản ch-a thực sự hình thành và phát triển, ch-a phản ánh cung và cầu của thị trường…nên nếu định giá tài sản theo giá thị tr-ờng sẽ rất rủi ro.
Việc thẩm định giá tài sản mặc dù đã áp dụng một số nguyên tắc, công đoạn của quy trình thẩm định song không đầy đủ. Cụ thể theo Tiêu chuẩn số 05 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 thì việc thẩm định giá phải theo sáu b-ớc nh-ng thực tế thì b-ớc 2 về lập kế hoạch thẩm định giá và b-ớc 4 phân tích thông tin th-òng không đ-ợc chú trọng. Hoặc một số nguyên tắc trong tiêu chuẩn số 06 về những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản ch-a đ-ợc áp dụng nh- nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai…Trong thực tiễn áp dụng, ph-ơng pháp th-ờng đ-ợc các Ngân hàng sử dụng là so sánh giá trị các khoản nợ với giá trị phát mại của tài sản. Ph-ơng pháp này rất hữu ích trong việc xem xét khả năng vay nợ của công ty trong mối t-ơng quan với tổng tài sản. Để đơn giản, việc đánh giá tài sản bảo
đảm th-ờng giả định gía trị ghi sổ bằng giá trị hiện tại của tài sản. Trong tr-ờng hợp có những khác biệt lớn, ng-ời ta th-ờng sử dụng giá trị thị tr-ờng gần nhất của tài sản. Việc định giá những tài sản có giá trị lớn, nh- cơ sở kinh doanh, th-ờng đ-ợc tiến hành bởi các đơn vị chuyên nghiệp và độc lập.
Giá trị phát mại th-ờng đ-ợc giả định thấp hơn giá trị hiện tại do tài sản đ-ợc bán trong tr-ờng hợp công ty không thể thực hiện đ-ợc nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, giả định này th-ờng không đúng trong điều kiện lạm phát cao hoặc có sự thiếu hụt về nguồn cung ứng tài sản. Trên cơ sở những kinh nghiệm về các tr-ờng hợp phá sản, các ngân hàng áp dụng những tỷ lệ nhất định. Bất động sản có thể đ-ợc định giá thấp do nhu cầu bất động sản th-ơng mại giảm và lãi suất gia tăng th-ờng có ảnh h-ởng bất lợi đối với giá trị t-ơng lai của các tài sản này.
Các khoản phải thu không thể đ-ợc định giá lớn hơn giá trị ghi sổ, trừ khi có áp dụng lãi suất phạt chậm trả.
Hàng tồn kho và máy móc th-ờng đ-ợc áp dụng tỷ lệ định giá thấp do hàng tồn kho và máy móc của doanh nghiệp phá sản th-ờng rất khó bán. Trong nhiều tr-ờng hợp, giá trị máy móc là bằng không do những máy móc này không thể hoạt động đ-ợc (chi phí tháo dỡ còn tốn kém hơn giá trị của chúng). Những tỷ lệ định giá trên đã đ-ợc thử nghiệm và đã thể hiện đ-ợc tính hợp lý trong điều kiện bình th-ờng. Sau khi những chỉ số trên đ-ợc áp dụng, tổng giá trị tài sản đ-ợc so sánh với tổng nợ ngắn và dài hạn. Kết quả tính toán giúp -ớc tính khả năng trả nợ của doanh nghiệp trong tr-ờng hợp tài sản của doanh nghiệp bị phát mại. Đây là một công cụ hữu ích, nh-ng chỉ là một th-ớc đo mang tính -ớc l-ợng do các khoản nợ của doanh nghiệp có thể tăng lên và tài sản của doanh nghiệp có thể giảm đi.
Ngoài các khó khăn chung về định giá tài sản thì việc định giá tài sản hình thành từ vốn vay còn gặp một số khó khăn do đặc điểm của chính loại tài sản này. Tính pháp lý là một trong các đặc tính để xem xét định giá tài sản, tuy
nhiên, do tài sản ch-a hoàn thiện về mặt pháp lý, đặc biệt với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên việc định giá đối với loại tài sản này khó khăn, giá trị tài sản không cao, nhiều tr-ờng hợp, việc vi phạm pháp luật sẽ dẫn đến việc tài sản không thể tiếp tục hình thành và việc định giá sẽ sai lệch rất nhiều so với thực tế.
Ví dụ, Ngân hàng TMCP Đại D-ơng đã định giá khu resort B hình thành từ vốn vay tại tỉnh Quảng Nam theo ph-ơng pháp thu nhập với giá trị 80 tỷ. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, công ty cổ phần Vinh Sơn đã vi phạm các quy định về tiêu chuẩn xây dựng và công trình đã bị rút giấy phép xây dựng nên công trình đã không thể tiếp tục hoàn thành và việc định giá mãi mãi chỉ là giả định trên giấy.
Dẫn chứng trên cho thấy sự rủi ro trong định giá tài sản hình thành từ vốn vay bởi giữa giá trị -ớc tính và giá trị thực tế rất khác nhau. Khó khăn càng tăng cao khi hầu hết các tổ chức tín dụng ch-a có quy trình về thẩm định giá tài