1.3.5.1. Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp lợi nhuận
a) Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá BĐS dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan đến lợi nhuận, có thể thu được từ việc sử dụng BĐS trong hoạt động kinh doanh.
b) Ý nghĩa
- Phương pháp này thường định giá các BĐS có tính độc quyền trong hoạt động kinh doanh
+ Độc quyền tự nhiên: do rào cản mang tính tự nhiên mà BĐS trở lên độc quyền. + Độc quyền pháp lý: do rào cản của các quy định pháp lý làm cho BĐS độc quyền.
- Phương pháp này áp dụng để tính thuế: chỉ xác định cho một mục đích cụ thể. - Xác định giá trị tiền thuê dựa trên hạch toán.
Định giá các BĐS có mức độ độc quyền nhất định như khách sạn, rạp chiếu phim, nhà hát, các BĐS công cộng phục vụ cho việc kinh doanh nhưng không có thị trường.
1.3.5.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính tổng doanh thu do hoạt động kinh doanh mạng lại liên quan đến việc sử dụng BĐS.
Bước 2: Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra doanh thu đó.
Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra kinh doanh, tiền thưởng công của người kinh doanh do những rủi ro và tháo vát của họ.
Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh, trả lãi trên vốn của người kinh doanh, tiền thưởng công do rủi ro và tháo vát. Phần còn lại được coi là hợp lý để trả tiền thuê BĐS.
1.3.5.4. Ưu nhược điểm của phương pháp a) Ưu điểm
Không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS. Thích hợp với việc xác định giá trị cho thuê BĐS mà ít có giao dịch trên thị trường dựa trên cơ sở lợi nhuận của một hoạt động kinh doanh có sự đóng góp từ BĐS.
b) Nhược điểm
Việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận giữa BĐS và kỹ năng của người kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về ngành nghề kinh doanh đó, do đó tỉ lệ phân bổ mang tính chủ quan của người định giá.