1.3.3.1. Khái niệm
Là quá trình chuyển đổi dòng tiền tương lai thành dòng tiền hiện tại, cụ thể BĐS tạo thu nhập thường được mua như một khoản đầu tư, từ quan điểm của người đầu tư về khả năng kiếm ra tiền là yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
1.3.3.2. Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc dự báo - Nguyên tắc cung - cầu - Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc cân bằng - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc ngoại ứng
1.3.3.3. Công thức tính
a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập trong một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập hoặc bằng cách nhân thu nhập với ước lượng với yếu tố phù hợp.
Gbđs = NOI / R0 hoặc Gbđs = NOI * Y Trong đó :
- Gbđs là giá bất động sản
- NOI là thu nhập hoạt động ròng
- R0 là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản (tỷ lệ vốn hóa chung)
- Y là số nhân; (với
0 100
R
Y = )
b) Phương pháp vốn hóa lợi tức (chiết khấu)
Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng công thức “dòng tiền chiết khấu” phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn của quá trình kinh doanh:
G = NOI1/(1+r)1 + NOI2/(1+r)2 +…+ NOIN/(1+r)N + SVN * 1/(1+r)N
Trong đó:
- G là giá trị hiện tại của những lợi nhuận thu được - NOIN là giá trị dòng tiền thu nhập đến giai đọan thứ (n) - r là lãi suất bình quân hàng năm
- Svn là khoản tiền thu hồi, đó là khoản tiền nhận được khi kết thúc đầu tư Chú ý: nếu NOI1 = NOI2 = NOI3 = … NOIN = A= const thì:
G = A* (1+r)N-1 /(1+r)N
* r + SVN * 1/(1+r)N
1.3.3.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu
a) Đối tượng, phạm vi áp dụng
- Áp dụng khá phổ biến cho các loại BĐS tạo thu nhập như văn phòng, khu thương mại; những tài sản thuộc nhà ở gia đình trong cộng đồng với một thị trường cho thuê rộng đối với những tài sản đó.
- Phương pháp này cũng ít khi sử dụng định giá nhà ở đắt tiền vì chúng ít khi được thuê và những điều kiện khác ảnh hưởng làm cho phương pháp không chính xác như sở thích cá nhân, thị hiếu, điều kiện thuế; hoặc công trình tích hợp trong hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít cho thuê.
b) Yêu cầu của phương pháp
Khi tính toán các tỷ lệ lợi nhuận (tỷ lệ thu nhập, tỷ lệ chiết khấu), tỷ lệ thu hồi vốn người định giá phải quan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường.
Người định giá cần xem xét tất cả các yếu tố của BĐS so sánh như giá trị lịch sử (kinh tế - xã hội), sự bảo dưỡng sửa chữa để điều chỉnh tăng hoặc giảm cho BĐS mục tiêu.
Bên cạnh đó, người định giá cần dự báo giá thu hồi và thanh lý tài sản để có thể định giá trong những trường hợp như: thế chấp BĐS để vay ngân hàng, cho thuê theo hợp đồng,..
1.3.3.5. Hạn chế
Đòi hỏi nhân viên định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng thị trường và có tài liệu chính xác để tham khảo, từ đó xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS từng năm và dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh doanh BĐS còn lại. Ngoài ra, phương pháp này cũng ít được sử dụng trong định giá hàng loạt mà thường được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.