1.3.4.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của BĐS bằng cách giả định phát triển BĐS đó thành một công trình có thể đạt được mục tiêu sử dụng cao nhất, tốt nhất và tương ứng giá trị công trình cao nhất, tốt nhất đó để trừ đi chi phí phát triển sẽ có được giá trị của BĐS ban đầu.
1.3.4.2. Điều kiện áp dụng
- Được áp dụng trong trường hợp định giá 1 mảnh đất trống chưa phát triển song đã cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
- Định giá BĐS trên đó có công trình đang tồn tại nhưng có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo.
- Định giá một lô đất với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng cấp phép phá hủy hay thay thế nó.
1.3.4.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và sự hoàn thành nó bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp vốn hóa.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại. Tổng giá trị còn lại sau khi trừ đi chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận có liên quan đến đất sẽ cho giá trị đất còn lại.
1.3.4.4.Ưu nhược điểm của phương pháp a) Ưu điểm
- Đây là phương pháp thích hợp để ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện các dự án phát triển BĐS.
- Đây là phương pháp thực tế có thể áp dụng định giá BĐS có giá trị tiềm năng, có rất ít nghi ngờ, nhưng bị phê bình là phương pháp không gọn và chứa nhiều biến số.
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang tồn tại.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo các điều kiện của thị trường.
- Việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển phức tạp và chưa có hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
- Giá cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. Nếu thị trường biến động mạnh hoặc có sự thay đổi chủ trương, chính sách của Nhà nước thì kết quả chính xác.
- Cần có kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm tốt để ước lượng các khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.