Phương pháp chi phí

1.3.2.1. Khái niệm

Là phương pháp được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một BĐS được thay thế.

1.3.2.2. Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng

a) Nguyên lý chung

Giá trị BĐS = CP địa điểm + CPXD – giảm giá tích lũy (do hao mòn, lỗi thời) b) Các nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc cung - cầu - Nguyên tắc cân bằng - Nguyên tắc ngoại ứng

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

1.3.2.3. Các bước thực hiện

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là sử dụng cao nhất, tốt nhất.

Bước 2: Trên mảnh đất ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình mới hoặc thay thế công trình hiện có.

Bước 3: Ước lượng tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên miếng đất cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (hao mòn do tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài).

Bước 4: Trừ tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình khỏi chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để có giá trị hiện tại của công trình cần định giá.

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ, các chi phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm đó.

Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐS đang định giá.

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của bất cứ tài sản cá nhân đã đưa vào tính toán chi phí.

1.3.2.4. Các phương pháp xác định chi phí

a) Các loại chi phí

Trong phương pháp chi phí người ta chia chi phí xây dựng thành chi phí tái tạo và chi phí thay thế. Trong đó:

- Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng lại một công trình giống y hệt công trình đang định giá có tính đến điểm lỗi thời của công trình đó. Có nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình cũ về mọi mặt (nguyên liệu, thiết kế, chất lượng, tính không hiệu quả, lỗi thời).

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những

tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành (các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật sử dụng trong xây dựng công trình là hiện đại; loại bỏ tất cả các bộ phận lỗi thời).

Thông thường phương pháp chi phí thay thế có tính thực tiễn cao hơn nên thường được sử dụng nhiều trong thực tế.

b) Các phương pháp ước tính chi phí

Có nhiều phương pháp khác nhau để xác định chi phí xây dựng công trình nhưng trong thực tế người ta thường sử dụng 3 phương pháp sau:

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: Sử dụng phương pháp này thực chất là việc ước lượng chi phí xây dựng trên mỗi đơn vị xây dựng, thông tin này được người định giá ước lượng bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường.

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành: bao gồm chi phí xây dựng các bộ phận của công trình như móng, tường, mái, kết cấu nâng đỡ… theo định mức xây dựng của mỗi địa phương.

- Phương pháp khảo sát định lượng: Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết sử dụng để xây dựng công trình. Việc tính toán thường phụ thuộc vào quy mô dự án và do một nhà thầu chính đảm nhiệm.

*) Việc tính giảm giảm giá tích lũy của công trình, BĐS có thể dựa vào 3 phương pháp sau :

Phương pháp kỹ thuật

Dựa vào cơ cấu công trình phân tích điều tra, thu thập để đánh giá, chia ra làm 2 loại: sửa chữa được và không sửa chữa được.

- Phải tính tất cả những yếu tố gây nên giảm giá công trình: + Hao mòn vật lý

+ Lỗi thời chức năng + Lỗi thời bên ngoài

- Thông qua phân tích số liệu theo cặp hoặc vốn hóa thất thu tiền thuế, lỗi thời do công trình hoặc mảnh đất hoặc khách quan.

- Xác định phần giảm giá lỗi thời do không sử dụng được

∑ tất cả = ∑ giảm giá tích lũy.

(Từ đó có thể áp dụng tính giá trị công trình).

Phương pháp tính giảm giá tích lũy rút ra từ thị trường: tính toán tất cả các yếu tố giảm giá từ các nguyên nhân.

- Bước 1: Điều tra đúng BĐS mình định bán có thể so sánh với BĐS như thế nào, từ đó so sánh được số lượng hao mòn giảm giá.

- Bước 2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho mỗi yếu tố nhất định bao gồm quyền lợi, điều kiện bán, điều kiện thanh toán, người định giá có thể lượng hóa được hao mòn nào có thể sửa chữa được thì các điều kiện này có thể dùng cho giá bán đã được điều chỉnh. Trong trường hợp không cần điều chỉnh thì người định giá cần ước lượng tại thời điểm bán.

- Bước 3: Trừ giá trị đất đai khỏi giá bán BĐS để nhận được giá trị công trình. + Ước lượng chi phí các cải thiện đối với BĐS so sánh tại thời điểm bán

+ Ước lượng chi phí thay thế cộng trình và ước lượng chi phí của các cải thiện để tính chi phí thay thế công trình của mỗi BĐS.

- Bước 4: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy.

- Bước 5: Chuyển đổi tổng giảm giá tích lũy thành % bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình (nếu có sự khác nhau).

Phương pháp tính giảm giá tích lũy theo tuổi công trình

- Căn cứ tuổi hiệu quả và tuổi kinh tế.

Tổng giảm giá tích lũy = (Tuổi hiệu quả / tuổi kinh tế )*100% * chi phí thay thế công trình

- Bước 1: xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.

- Bước 2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của các công trình tương tự để ước lượng tổng giảm giá tích lũy của công trình.

- Bước 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy ra khỏi chi phí thay thế, tái tạo công trình sẽ nhận được giá trị của công trình cần định giá.

1.3.2.5. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu

a) Đối tượng áp dụng

Phương pháp chi phí được áp dụng để tính giá của tất cả các loại BĐS, tuy nhiên phương pháp này thường được áp dụng cho trường hợp sau đặc biệt sau:

- Định giá cho BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, các công sở… - Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi.

- Định giá cho BĐS phục vụ cho công tác tính thuế và thuế suất được đánh trên giá trị công trình và địa điểm.

- Định giá cho BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm, thế chấp, và kiểm tra các phương pháp định giá khác.

b) Phạm vi áp dụng

Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp định giá xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo công trình.

c) Yêu cầu của phương pháp

Để đảm bảo tính chi phí chính xác của công trình xây dựng, các khoản chi phí thay thế hay tái tạo công trình phải được tính đầy đủ, chính xác.trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, không những người định giá cần phải nắm vững các quy định hiện hành của nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tế của chúng, mà còn phải tham khảo thêm trên giá thị trường của từng loại vật liệu xây dựng gắn liền với đất.

Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng được chi phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật cao và lao động quản lý) trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực có BĐS.

1.3.2.6. Hạn chế

Phương pháp chi phí được tiến hành đồng thời quá trình thực hiện phương pháp so sánh để ước tính giá trị đất và sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá

thành xây dựng công trình gắn liền với đất dựa trên các số liệu thị trường. Vì vậy, phương pháp chi phí cũng có những hạn chế như phương pháp so sánh.

Khi ước lượng tổng giảm giá tích lũy công trình, rất khó ước lượng chính xác hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, BĐS so sánh được giả định là không chịu sự chậm chễ quá mức. Giả định này thiếu thực tế.

Phương pháp chi phí sử dụng cách cộng dồn nhưng tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.

Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị toàn quyền sở hữu của BĐS cần định giá còn đối với những BĐS cho thuê hoặc sở hữu bộ phận thì người định giá phải làm các điều chỉnh để phản ánh được các quyền lợi thực của BĐS.

Để xác định giảm giá tích lũy công trình, giá trị còn lại công trình đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm, am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng và thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.

Chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy. Việc tính toán khấu hao và lợi nhuận cho nhà đầu tư là rất khó khăn và dựa trên chủ quan của ngườì định giá nên tính khả dụng của phương pháp này là rất hạn chế khi đánh giá BĐS cũ.

Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp nên ít được chấp nhận để cung cấp các dự báo có giá trị.