CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY PACIFIC
2.4.2. Những tồn tại và nguyên nhân
2.4.2.1. Những tồn tại
Định giá bất động sản là công việc diễn ra hàng ngày ở Công ty Pacific. Tuy nhiên, công việc định giá còn khá mới mẻ, đồng thời thị trường BĐS ở nước ta cũng đang phát triển nên hoạt động định giá BĐS tại công ty vẫn còn tồn tại một số vấn đề:
Nhân lực còn thiếu
- Hiện nay, nhân lực ở công ty còn thiếu nên đôi khi công việc của các nhân viên định giá còn chồng chéo lên nhau trong công tác. Điều này khiến Công ty luôn trong tình trạng thiếu người, nhiều bộ phận vẫn phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ dẫn đến tính chuyên môn của công việc giảm sút, khả năng và thời gian hoàn thành công việc hạn chế.
- Ngoài ra, trong công ty chỉ có duy nhất một thư ký thẩm định làm công việc hoàn thiện và ghi chép, công việc nhiều khi bị ùn lại và quá trình định giá bị gián đoạn, làm ảnh hưởng tới tiến độ công tác định giá BĐS.
Hệ thống thông tin về bất động sản không được cập nhật liên tục
Công ty đã xây dựng được một hệ thống dữ liệu về giá các loại BĐS và các mẫu định giá khá khoa học nhưng vẫn còn yếu và chưa đầy đủ; do thị trường BĐS thường xuyên biến động, giá cả lên xuống thất thường. Đồng thời, nhân lực ở công ty cũng bị hạn chế, không thể thường xuyên cập nhật thông tin mà vẫn tiếp tục sử dụng hệ thống thông tin cũ khiến cho chất lượng định giá nhiều khi bị giảm sút. Hoặc khi không thể sử dụng hệ thống thông tin này, chuyên viên định giá không tiến hành điều tra mà chỉ đưa ra giá BĐS trên cơ sở nhận định chủ quan của mình. Cũng có trường hợp, chuyên viên định giá đưa ra giá theo thoả thuận với khách hàng là các ngân hàng hoặc các công ty làm cho việc định giá chỉ mang tính hình thức.
Một số vướng mắc trong việc áp dụng phương pháp định giá
- Trong quá trình hoạt động định giá, có nhiều trường hợp sử dụng phương pháp định giá không phù hợp do hạn chế về thông tin trên thị trường. Trong phương pháp định giá so sánh, ở các mục phương thức thanh toán, người định giá không nói
rõ là trả trước hay trả chậm dẫn đến hiểu sai vấn đề. Các thông tin so sánh thông thường cán bộ định giá thu thập được độ chính xác không cao, có thể đó chỉ là các thông tin rao bán trên báo mặc dù có sự thương lượng và giao dịch trực tiếp trên thị trường nhưng các BĐS so sánh có thể chưa thực sự tương đồng về quy mô, diện tích…. Và các mức điều chỉnh, ước lượng chủ yếu dựa vào lãi suất ngân hàng tại thời điểm định giá và còn phụ thuộc vào quan điểm của người định giá nên kết quả định giá nhiều khi chưa bảo đảm.
- Bên cạnh đó, trong phương pháp chi phí, bảng tính giá trị còn lại của công trình: phụ thuộc vào đặc điểm của BĐS và đi khảo sát thực tế, dựa vào hiện trạng của BĐS để đánh giá mức độ đóng góp và tỉ lệ chất lượng còn lại của các bộ phận kết cấu của công trình. Việc xác định này cũng phụ thuộc vào quan điểm và cách đánh giá của người định giá nên cũng ảnh hưởng tới kết quả định giá. Ngoài ra, người định giá còn chưa tính đến tỉ lệ chất lượng còn lại và tỉ lệ đóng góp của mái nên ảnh hưởng đến tỉ lệ giá trị còn lại của công trình và ảnh hưởng đến giá của BĐS mục tiêu.
- Ngoài ra, trong phương pháp định giá đất thì việc tính toán giá trị của BĐS theo đơn giá đất và đơn giá xây dựng Nhà nước ban hành không đúng với giá trị thực tế của nó. Nhưng trong hoạt động định giá của công ty, đều có phần tính đơn giá đất và đơn giá xây dựng theo giá nhà nước ban hành. Việc tính toán này chủ yếu áp dụng cho các BĐS cần định giá liên quan tới việc nộp thuế nhà nước. Còn các BĐS khác cần định giá cho các mục đích khác không liên quan tới thuế thì việc tính giá trị BĐS theo đơn giá nhà nước vừa gây mất thời gian vừa có thể không cần thiết.
2.4.2.2. Nguyên nhân
Bên cạnh những thuận lợi cho hoạt động định giá bất động sản phát triển nhưng vẫn còn tồn tại một số vấn đề gây khó khăn cho hoạt động định giá BĐS. Có thể kể đến một vài nguyên nhân khách quan và chủ quan:
• Nguyên nhân chủ quan
Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam mới đi vào hoạt động được hơn 3 năm, với thời gian hoạt động còn ngắn nên công ty chưa có nhiều kinh nghiệm trong công tác tổ chức và quản lý; do vậy trong mô hình hoạt động phòng định giá
bị chồng chéo... Dẫn đến phòng định giá đã đạt những kết quả đáng khích lệ trong thời gian qua, tuy nhiên cũng không thể tránh khỏi những mặt còn yếu kém.
Đội ngũ nhân viên định giá còn quá mỏng nhưng lượng hồ sơ mà mỗi nhân viên phải đảm nhận là quá lớn; do vậy sức ép về tiến độ đã ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng định giá. Thời gian mà mỗi nhân viên dành cho một bất động sản định giá khi đến địa điểm nơi bất động sản toạ lạc là rất ít, nên việc xem xét hiện trạng không được chuẩn xác. Vì vậy, dẫn đến kết quả định giá không hoàn toàn phản ánh đúng thực tế.
Việc định giá bất động sản còn mang nhiều yếu tố chủ quan, các nhân viên định giá vẫn còn phải dựa vào kinh nghiệm tích luỹ được của bản thân nhiều, do vậy kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào quan điểm của nhân viên định giá.
• Nguyên nhân khách quan
- Trước hết, nói tới công tác định giá BĐS không thể không nói tới sự ảnh hưởng của hệ thống pháp lý về hoạt động định giá BĐS. Tuy hiện nay công tác định giá BĐS còn mới mẻ cũng đã có những văn bản pháp luật hướng dẫn; nhưng các văn bản này chưa thống nhất, tạo ra sự liên kết với nhau khiến cho công tác định giá khó khăn vì nêu thực hiện hoàn toàn theo văn bản pháp luật này lại có thể không đúng với văn bản pháp luật khác; gây khó khăn cho người thực hiện công tác định giá trong việc lựa chọn, áp dụng thi hành theo luật nào.
- Hoạt động định giá cũng chịu nhiều ảnh hưởng của sự biến động, bất ổn định của thị trường BĐS. Do thị trường BĐS ở nước ta hiện nay hoạt động không theo một quy luật nào, thường xuyên biến động lên xuống thất thường; và hệ thống thông tin về BĐS chủ yếu chưa được công khai, minh bạch rõ ràng gây tốn thời gian cho hoạt động định giá. Đặc biệt, giá bất động sản biến động rất lớn và bị ảnh hưởng của nhiều yếu tố khiến cho hoạt động định giá BĐS khó khăn. Vì vậy, khi BĐS định giá tại thời điểm thị trường biến động mạnh, những lúc thời điểm chênh lệch giá quá lớn giá bất động sản tăng cao; hoặc khi giá bất động sản xuống thấp thì kết quả định giá sẽ không chính xác khi đó chất lượng dịch vụ không cao. Nên để xác định giá trị bất động sản chính xác và thực sự hợp lý đối với cả phía khách hàng thì hoàn toàn không đơn giản, công việc này yêu cầu cán bộ định giá không chỉ giỏi trong nghiệp vụ mà còn hiểu về thị trường bất động sản và các yếu tố vĩ mô khác của nền kinh tế nếu không thì không theo kịp sự phát triển của nền kinh tế.