CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY PACIFIC
2.2.5. Các phương pháp định giá áp dụng tại Công ty Pacific:
Hiện nay, công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam chủ yếu sử dụng các phương pháp định giá sau: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, và kết hợp với các phương pháp khác tùy từng trường hợp cụ thể.
- Phương pháp chi phí: áp dụng cho các BĐS như: nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, BĐS công cộng, biệt thự trang trại và có mục đích định giá để đền bù giải phóng mặt bằng, bảo hiểm.
- Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí: áp dụng cho BĐS không sinh lời (nhà ở, nhà xưởng, biệt thự, trang trại) và mục đích định giá là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành án.
- Phương pháp so sánh: áp dụng đối với nhà chung cư tập thể (không có khả năng sinh lời) và mục đích định giá là mua bán; cho thuê; thế chấp; góp vốn và thi hành án.
- Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí cộng với phương pháp vốn hóa: rồi chia cho 2, áp dụng cho BĐS có khả năng sinh lời (nhà ở, văn phòng, cho thuê với quy mô nhỏ) và mục đích định giá là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành án. Còn văn phòng cho thuê với quy mô lớn thì áp dụng phương pháp vốn hóa.
- Phương pháp định giá đất:
+ Đất có khả năng sinh lời, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí cộng với phương pháp vốn hóa rồi chia 2. Trong đó, phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng. Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất.
+ Đối với đất không có khả năng sinh lời thì kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí.