CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY PACIFIC
2.2.4. Quy trình định giá bất động sản tại Công ty Pacific
Để hoạt động định giá BĐS được diễn ra đúng tiến độ, chất lượng thì cần có một quy trình hoạt động cụ thể rõ ràng, phân rõ tiến độ và các quy định về nhân
viên cũng như công việc trong quá trình định giá. Tại Công ty Pacific, quy trình định giá được tiến hành theo các bước sau:
2.2.4.1. Tiếp nhận yêu cầu
Đây là bước đầu tiên trong quá trình định giá, cần xác định các vấn đề sau: - Hồ sơ về khách hàng gồm: tên, địa chỉ, số điện thoại và các thông tin khác có liên quan.
- Hồ sơ về BĐS bao gồm:
+ Hồ sơ pháp lý: Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu, tình trạng pháp lý (thuê, cho thuê, góp vốn, tranh chấp)
+ Hồ sơ nhà đất: Bản vẽ đo đạc diện tích (trích lục), bản vẽ thiết kế
2.2.4.2. Phân tích sơ bộ
- Xác định mục đích định giá: Mua bán, cho thuê, góp vốn, đóng thuế, thu hồi nợ khách hàng, chuyển đổi mục đích sử dụng, cổ phần hóa
- Thời điểm định giá là thời điểm mà khách hàng yêu cầu định giá BĐS
- Ngày định giá là ngày mà BĐS được định giá, thông thường trùng với thời điểm định giá
- Xác định các quyền đối với người sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Xác định phương pháp định giá và những tài liệu cần thiết cho việc định giá - Báo cáo khảo sát bất động sản:
+ Vị trí toạ lạc BĐS (vẽ sơ đồ đường phố, ngõ, hướng, chụp ảnh) + Thông tin nhà (năm XD, năm cải tạo, hiện trạng)
+ Các lợi thế thương mại (làm cửa hàng, văn phòng giao dịch, khách sạn, nhà hàng ...)
+ Nhận định sơ bộ về giá đất, giá trị công trình + Nhận xét sơ bộ các lợi thế và hạn chế của BĐS
2.2.4.3. Lên kế hoạch định giá
- Thỏa thuận phí định giá, thời gian hoàn thành hợp đồng dịch vụ định giá. - Ký kết Hợp đồng dịch vụ định giá
- Xác định các phương pháp định giá tối ưu
- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường, đặc trưng các quyền của tài sản được giao dịch trên thị trường
- Thiết kế chương trình nghiên cứu:
+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
+ Xác định nhu cầu về nhân lực và bố trí chuyên viên thực hiện định giá + Xây dựng đề cương của báo cáo định giá
- Lập bảng tiến độ định giá sơ bộ
2.2.4.4. Triển khai định giá
- Báo cáo khảo sát chi tiết về bất động sản
- Tiến hành phân tích và xử lý các số liệu đã thu thập được: + Phân tích các đặc điểm BĐS
+ Phân tích thị trường: xác định các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị BĐS + Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
+ Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán và cho thuê. - Chọn lọc, tìm kiếm các thông tin:
+ Thông tin về các BĐS tương đồng + Thông tin về quy hoạch
+ Thông tin về chỉ số thị trường + Các thông tin pháp lý khác
- Xác định phương pháp định giá tối ưu nhất (có thể sử dụng 1 hay nhiều phương pháp định giá).
- Phê duyệt bảng tiến độ định giá
2.2.4.6. Thực hiện điều tra
- Điều tra thị trường phục vụ phương pháp định giá đã xác định
- Kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được dựa vào ngân hàng dữ liệu giao dịch BĐS; dựa vào tình trạng pháp lý, thông tin quy hoạch về BĐS và các thông tin khác.
2.2.4.7. Lên kết quả sơ bộ
- Tổng hợp số liệu thu thập được - Tính toán đưa ra kết quả sơ bộ - Lập báo cáo kết quả định giá sơ bộ
Sau đó, trình duyệt kết quả định giá nếu chưa duyệt thì người định giá phải xem xét lại và hội ý giữa các chuyên viên định giá. Nếu kết quả định giá được duyệt thì lập báo cáo kết quả định giá gửi cho khách hàng.
2.2.4.8. Lập báo cáo định giá gửi khách hàng
- Báo cáo kết quả định giá gửi cho khách hàng (tùy vào yêu cầu của khách hàng mà người định giá viết báo cáo dưới dạng đầy đủ, vắn tắt, có giới hạn, có thể sử dụng báo cáo theo mẫu, hoặc không theo mẫu, lập báo cáo định giá cho khách hàng có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng,..).
- Hoàn tất thủ tục thanh toán phí định giá và thanh lý hợp đồng - Tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách hàng (nếu có).