CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY PACIFIC
2.3.2. Triển khai định giá BĐS mục tiêu
2.3.2.1. Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành
a) Tính giá trị đất
Áp dụng theo quyết định số 62/2008/QĐ-UBND, ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UBND Thành phố Hà Nội, về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Diện tích đất được sử dụng riêng: 96 m2
+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn đường Nguyễn An Ninh là: 13.800.000 VNĐ/m 2
+ Giá trị đất: 96 x 13.800.000 = 1.324.800.000 VNĐ
(Một tỷ ba trăm hai mươi tư triệu tám trăm ngàn đồng chẵn). b) Tính giá trị công trình trên đất
Áp dụng theo quyết định số 40/2008/QĐ-UBND, ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Diện tích xây dựng: 288 m2
+ Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 2.950.000 VNĐ/m2.
Giá trị công trình trên đất: 2.950.000 x 288 = 849.600.000 VNĐ
(Tám trăm bốn mươi chín triệu sáu trăm đồng chẵn)
Gbđs = Gđất + Gct = 1.324.800.000 + 849.600.000 = 2.174.400.000 VNĐ
(Hai tỷ một trăm bảy mươi tư triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn) 2.3.2.2. Tính theo giá trị thị trường
Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm BĐS có khả năng sinh lời nên giá trị BĐS được xác định là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa.
a) Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí
Định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Cơ sở định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Căn cứ vào các tiêu chí trên, chuyên viên định giá đã tiến hành thu thập, phân tích các BĐS tương đồng với BĐS mục tiêu:
Về thời gian giao dịch: Các BĐS đều được giao dịch từ tháng 05 đến tháng 09/2011.
Trương Định, phố Vọng.
Về cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội: Do nằm trong cùng khu vực nên tương tự với BĐS mục tiêu. Hệ thống cấp điện là hệ thống cấp điện của thành phố, dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành phố; vị trí thuận lợi như gần tuyến giao thông chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học…
Về mục đích sử dụng: Một số mảnh đất cách đường chính không xa lộ giới ngõ to, một số lộ giới ngõ rộng hơn nhưng lại cách xa đường chính nên mục đích sử dụng đều là để ở chứ không phải kinh doanh...
Thông tin thu thập được về các BĐS so sánh cụ thể như sau: BĐS tọa lạc tại ngõ 35, đường Nguyễn An Ninh, nối thông với phố Vọng và đường Trương Định. Vì thế có thể dùng thông tin của các giao dịch BĐS trên hai khu phố để làm thông tin so sánh. Qua khảo sát, định giá viên tìm được 03 BĐS so sánh phù hợp:
Bảng 2.4: Bảng thông tin các bất động sản so sánh Thông tin BĐS so sánh 1 Nhà 12, ngách 08, ngõ 33, Nguyễn An Ninh BĐS so sánh 2 Số 36, phố Vọng BĐS so sánh 3 Số 8, ngõ 396, Trương Định Diện tích đất (m2) 47 45 50 Giá bán 2.4 tỷ 3.6 tỷ 3.2 tỷ
Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường
Phương thức thanh toán sau 01 tháng ngay sau 02 tháng
Thời điểm bán 05/2011 07/2011 06/2011
Vị trí 2 1 2
Quy mô/ hình dáng/ diện
tích Kém hơn Kém hơn Bằng
Môi trường và hạ tầng xã
hội Tốt Tốt Tốt
Lợi thế kinh doanh/
thương mại Không Không Không
Số tầng 4.5 5.5 3
Tổng diện tích xây dựng (m2)
211.5 247.5 150
Năm xây dựng 06/2009 03/2009 06/2005
Năm cải tạo Không có cải tạo Không có cải tạo 2008 (sơn lại)
(Nguồn thông tin: Phòng định giá BĐS Công ty Pacific)
Tiêu chí BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 Giá Bán (tr đ) 2400 3600 3200 Diện tích (m2) 96 47 45 50 Các điều chỉnh 1/ Quyền về BĐS TQSH TQSH TQSH TQSH Mức điều chỉnh 0 0 0 Giá điều chỉnh 2400 3600 3200
2/ Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường Thị trường
Mức điều chỉnh 0 0 0
Giá điều chỉnh 2400 3600 3200
3/ Phương thức
thanh toán Ngay 01 tháng ngay 02 tháng
Mức điều chỉnh -0.50% 0 -1.00% Điều chỉnh -12 0 -32 Giá điều chỉnh 2388 3600 3168 4/ Chi phí sau mua 0 0 0 Mức điều chỉnh 0 0 0 Giá điều chỉnh 2388 3600 3168
5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước
Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 71.6 18 47.5 Giá điều chỉnh 2459.6 3618 3215.5 6/ Vị Trí Mặt ngách Mặt ngách Mặt Phố VP Mặt ngõ Mức điều chỉnh -5.00% -20.00% -15.00% Điều chỉnh -122.95 -723.60 -482.32 Giá điều chỉnh 2336.65 2894.4 2733.18 7/ Quy mô/ hình
dáng/ diện tích Vuông Kém hơn Kém hơn Bằng
Tỷ lệ điều chỉnh 1.5 % 2.0% 0%
Mức điều chỉnh 35.04 57.88 0
8/ Môi trường và hạ tầng xã hội Tốt Tốt Tốt Tốt Tỷ lệ điều chỉnh 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Mức điều chỉnh 0.00 0.00 0.00 Giá điều chỉnh 2371.69 2952.28 2733.18 9/ Lợi thế kinh doanh/ thương
mại 0 Không Không Không
Tỷ lệ điều chỉnh 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Mức điều chỉnh 0.00 0.00 0.00 Giá điều chỉnh 2371.69 2952.28 2733.18 10/ Tổng điều chỉnh 241.59 799.48 561.82 8/ Giá đất (tr/m2) 49.96644 65.60622 54.6636 9/ Trọng số 3 1 2
(Nguồn thông tin: Phòng định giá BĐS Công ty Pacific)
Vậy:
Giá đất trung bình tại khu vực BĐS mục tiêu tọa lạc là: Gđ = (49.96 x 3 + 65.6 x 1 + 54.66 x 2)/6 = 54.13 trđ/m2
Giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là: 54.13 x 96 = 5196.48 (trđ)
(Năm tỷ một trăm chín mươi sáu triệu bốn tám mươi nghìn đồng chẵn) *) Tính toán chi tiết giá trị công trình:
Diện tích sàn: 96 m2
Số tầng: 03 tầng
Tổng diện tích xây dựng: 288 m2
Tuổi Kinh tế: 50 năm Tuổi thực tế: 11 năm Tuổi hiệu quả: 6 năm
- Nhận xét: Đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn BĐS dân cư về kết cấu móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh.
- Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng, thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/m2
xây dựng.
Chi phí thay thế công trình: 288 * 6.200.000 = 1.785.600.000 VNĐ
(Một tỷ bảy trăm tám mươi năm triệu sáu trăm ngàn đồng chẵn)
*) Tính toán chi phí sử dụng phương pháp đơn vị cấu thành
Các bộ phận chính cấu thành nên giá trị của công trình trên đất bao gồm: Hệ thống móng, khung cột, tường, nền nhà, kết cấu đỡ mái và mái nhà. Định giá viên đã tiến hành khảo sát hiện trạng của từng bộ phận và đưa ra một số mô tả như sau:
- Móng, khung cột: Đều bằng bê tông cốt thép, hệ thống cột còn tốt; - Tường: Xây gạch 220 còn tốt;
- Nền nhà: Lát gạch men 30cm × 30 cm, đã cũ;
- Kết cấu đỡ mái: bằng hệ thống xà gồ bê tông cốt thép; - Mái: mái bằng đổ bê tông, còn tốt;
Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà:
Bảng 2.6: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình STT KC CHÍNH TLCL còn lại Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công trình TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào giá trị công trình Tỷ lệ còn lại giá trị của công trình 1 Móng 90.0% 15% 13.5 79.4445 2 Cột, dầm 85.0% 10% 8.5 3 Tường 80.0% 5% 4 4 Nền, Sàn 70.0% 3% 2.1 5 Trần 70.0% 0.5% 0.35 6 Hệ thống điện 60.0% 2% 1.2 7 Hệ thống nước 60.0% 3% 1.8 8 Hệ thống điều hòa 50.0% 5% 2.5 9 Hệ thống cầu thang 60.0% 2% 1.2
10 Cửa ra vào, cửa sổ 60.0% 1% 0.6
TỔNG 45% 35.75
(Nguồn thông tin: Phòng định giá BĐS Công ty Pacific)
Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% + 79.44%)/2 = 83.72%
Vậy chi phí tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là: Gct = 6.200.000 x 288 x 83.72% = 1.494.900.000 VNĐ
(Một tỷ bốn trăm chín mươi tư triệu chín trăm ngàn đồng chẵn)
Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là: Gbđs = (Gđ + Gct) = 5.196.480.000 + 1.494.900.000 = 6.691.380.000 VNĐ
(Sáu tỷ sáu trăm chín mươi mốt triệu ba trăm tám mươi ngàn đồng chẵn) b) Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa
Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Đây là một phương pháp định giá chỉ sử dụng các chỉ số giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch.
và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ bất động sản còn hiệu lực. Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn.
Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất động sản trong cùng khu vực ngõ 35, Nguyễn An Ninhđang cho thuê.
Bảng 2.7: Bảng thông tin các bất động sản so sánh Thông tin BĐS so sánh 1 Số 3 ngách 6 ngõ 35, Nguyễn An Ninh BĐS so sánh 2 Số 4 ngách 9, ngõ 35, Nguyễn An Ninh Diện tích đất (m2) 54 50
Giá cho thuê 700 USD 550 USD
Thời hạn hợp đồng 5 năm 5 năm
Phương thức thanh toán 03 tháng một lần 03 tháng một lần
Thời điểm thuê 05/2011 02/2011
Vị trí 2 2
Số tầng 3.5 03
Tổng diện tích xây dựng (m2) 189 150
Năm xây dựng 08/2000 04/2006
Năm cải tạo 2010 (Sơn) 2010 (Sơn)
(Nguồn thông tin: Phòng định giá BĐS Công ty Pacific)
*) Tính toán giá trị đất BĐS mục tiêu theo BĐS so sánh 1
- Nhận thấy BĐS so sánh 1 cho thuê cách đây 04 tháng, tiền thuê tính bằng USD. Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1USD = 19.400 VNĐ.
- Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Techcombank là 4.5%.
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) bằng lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 4.5%
- Theo thông tin khảo sát:
BĐS so sánh 1 có: NOI = 8400 USD Ro = 4.5 % Vậy:
Gbđs = NOI/Ro = 186.667 USD = 3.621.300.000 VNĐ
(Ba tỷ sáu trăm hai mươi mốt triệu ba trăm ngàn đồng chẵn);
Gct = 5.500.000đ x 3,5 x 54 x 95% = 987.000.000 VNĐ
(Chín trăm tám mươi bảy triệu đồng chẵn);
Gđ = Gbđs – Gct = 2.634.300.000 VNĐ
(Hai tỷ sáu trăm ba mươi tư triệu ba trăm ngàn đồng chẵn);
Gđ/ m2 = Gđất/ 54 m2 = 48.700.000 VNĐ
(Bốn mươi tám triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn);.
Điều chỉnh giảm theo thị trường: (- 6%) Gđ/ m2= 45.850.000 VNĐ/ m2. *) Tính toán giá trị đất BĐS mục tiêu theo BĐS so sánh 2
- Nhận thấy BĐS so sánh 2 cho thuê cách đây 07 tháng, tiền thuê tính bằng USD. Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1USD = 19.550 VNĐ.
- Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Techcombank là 5%.
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) bằng lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 5%
- Theo thông tin khảo sát:
Bất động sản so sánh 2 có: NOI = 6600 USD; Ro = 5 %;
(hai tỷ năm trăm tám mươi triệu sáu trăm ngàn đồng chẵn);
Gct = 5.500.000đ x 3 x 50 x 98% = 808.500.000 VNĐ
(Tám trăm lẻ tám triệu đồng chẵn);
Gđ = Gbđs – Gct = 1.772.100.000 VNĐ
(Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn);
Gđ/ m2 = Gđ/ 50 m2 = 35.400.000 VNĐ
(Ba mươi năm triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn);
Điều chỉnh giảm theo thị trường: (- 13%) Gđ/ m2 = 30.800.000 VNĐ/ m2
Vậy:
Giá đất bình quân tại số 5, ngách 9, ngõ 35, đường Nguyễn An Ninh sau khi tính toán và điều chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường BĐS là:
Gđ/ m2 tb = (Gđ/m2 BĐS so sánh 1 + Gđ/ m2 BĐS so sánh)/ 2 = (45.850.000 + 30.800.000)/2
= 38.325.000 VNĐ
(Ba mươi tám triệu ba trăm hai mươi năm ngàn đồng chẵn);
Gđ BĐS mục tiêu = 38.325.000 x 96 = 3.679.000.000 VNĐ
(Ba tỷ sáu trăm bảy mươi chín triệu đồng chẵn);
Gbđs mục tiêu = Gđ + Gct = 1.494.900.000 + 3.679.000.000 = 5.173.900.000 VNĐ
(Năm tỷ một trăm bảy mươi ba triệuchín trăm ngàn đồng chẵn).
*) Kết luận:
Giá trị thị trường của BĐS mục tiêu là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa
Gbđs mục tiêu = (6.691.380.000 + 5.173.900.000)/ 2 = 5.932.640.000 VNĐ.
(Năm tỷ chín trăm ba mươi hai triệu sáu trăm bốn mươi ngàn đồng chẵn).