Khi phân tích môi trường vi mô, tác giả tiến hành phân tích các yếu tố gồm: khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh và sản phẩm thay thế.
Khách hàng
Không chỉ riêng ngành bất động sản mà các ngành khác cũng thế, việc làm đầu tiên và quan trọng nhất là phải xác định khách hàng của bất động sản là đối tượng nào. Đây chính là vấn đề Sacomreal phải giải quyết khi muốn phát triển mạnh thương hiệu của mình.
Việc am hiểu người mua bất động sản là ưu thế cạnh tranh cốt lõi trong chiến lược làm thương hiệu mạnh của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. Khách hàng trên thị trường bất động sản có thể chia thành hai loại: giới đầu tư và người mua nhà để ở. Giới đầu tư thường quyết định nhanh trong giao dịch, vì họ tập trung vào khả năng bán lại hoặc cho thuê. Trong khi đó, người mua nhà để ở lại cân nhắc kỹ trước khi quyết định, có khi phải mất mấy tháng nên cần tiếp cận họ liên tục.
Theo kết quả của cuộc khảo sát trên 200 người, đối tượng nghiên cứu gồm cả nam và nữ, là người có quyết định hoặc ảnh hưởng đến việc mua nhà, đang tìm mua nhà trong 6 tháng tới hoặc đã mua nhà trong 12 tháng qua. Theo đó các phân khúc khách hàng mục tiêu được chia như bảng sau:
Bảng 3.1. Phân khúc nhóm khách hàng bất động sản
Nhóm
KH Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ
Tuổi trẻ tài cao
Người độc thân, tự lập, thành công sớm trong độ tuổi 25-32.
Lương khoảng 800-1.000 đô la Mỹ/tháng.
Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè.
Đa phần chọn căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.
5%
Vì tương lai
con em
Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà để làm của cho con sau này.
Thường cân nhắc kỹ, ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao cho những sản phẩm uy tín, an toàn.
Môi trường sống. Uy tín của chủ đầu tư.
15%
Ăn nên làm ra
Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn.
.
Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích môi trường. Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình
18%
Ngôi nhà mơ ước
Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng.
Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80 mét vuông, có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng.
Giá và phương thức thanh toán là yếu tố quan tâm hàng đầu.
15%
Kinh doanh địa ốc
Giới chuyên tìm hiểu về khả năng sinh lời của địa ốc.
Tiềm năng của khu nhà. Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã mua.
Khi chọn mua nhà hoặc căn hộ, nhóm "Tuổi trẻ tài cao" là những người độc thân khá thành đạt, quan tâm hàng đầu đến giá cả họ thường chọn nhà có diện tích dưới 80 mét vuông và quan tâm nhiều đến sự thuận tiện về giao thông. Thông tin về địa ốc được họ cập nhật từ Internet, và thường tham khảo ý kiến từ đồng nghiệp.
Nhóm "Vì tương lai con em" lại quan tâm nhiều đến môi trường sống xung quanh căn hộ họ chọn mua. Diện tích được họ chọn nhiều nhất là 81-100 mét vuông, vị trí giao thông thuận tiện. Đa số nhóm này lấy ý kiến từ vợ hoặc chồng, thông tin cập nhật chủ yếu từ báo.
Trong khi đó đối với nhóm "Ăn nên làm ra" diện tích sử dụng của căn hộ là điều kiện đặt ra hàng đầu, diện tích phải trên 200 mét vuông. Tiện ích của căn hộ được họ chọn là gần sông hay rạch. Họ cũng tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng khi quyết định chọn mua nhà, và họ cũng tham khảo thông tin từ báo.
Các khách hàng tại phân khúc "Ngôi nhà mơ ước" bị ảnh hưởng rất nhiều về giá. Khách hàng trong nhóm này thường là những cặp vợ chồng trẻ, nên họ thích căn hộ mang lại những cảm giác ấm áp về mặt tình cảm và gần nơi làm việc. Khi mua nhà, họ thường tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng.
Do quan tâm nhiều đến khả năng sinh lợi nên khách hàng trong phân khúc "Kinh doanh địa ốc" thường chọn mua các căn hộ có diện tích 81-100 mét vuông, điều kiện cần đáp ứng là phải thuận tiện về giao thông.Không như các nhóm trên, thông tin họ cập nhật là từ các công ty địa ốc.
Kết quả khảo sát trên cho thấy nhóm kinh doanh - đầu tư vẫn chiếm đa số. Hiện họ vẫn là phân khúc chính trong chiến lược tiếp thị của đa số chủ đầu tư bất động sản. Và thông điệp mà họ cần nhận từ các mẫu quảng cáo là chức năng của các căn hộ.
Nhà cung cấp
Ngày 26/7, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - Sacomreal tổ chức ký hợp tác chiến lược với 8 đối tác hỗ trợ triển khai dự án Belleza.
Tám đối tác này gồm: Công ty TNHH Sứ Inax Việt Nam, Công ty TNHH Thương mại Thép Pomina, Công ty TNHH Một thành viên Thương mại Đồng Tâm, Công ty TNHH Tư vấn DP, Công ty Cổ phần Đầu tư Phan Vũ, Công ty Xây dựng
Lê Phan, Công ty TNHH Kỹ thuật - xây dựng Toàn Thịnh Phát và Công ty Cổ phần Bốn Phương.
Theo đó, các đối tác này sẽ cung cấp tất cả sản phẩm và dịch vụ từ khâu thiết kế, thi công, giám sát xây dựng đến cung ứng nguyên vật liệu cho Sacomreal trong suốt quá trình phát triển dự án. Đây sẽ là một quá trình phát triển bất động sản khép kín để đảm bảo các yếu tố tiến độ thực hiện dự án nhanh, chất lượng sản phẩm tốt và giá thành sản phẩm thấp.
Cụ thể, việc ký kết hợp tác sẽ mang lại cho Sacomreal những lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp cùng ngành như: được cung cấp sản phẩm và dịch vụ với mức giá tốt nhất trên thị trường; được thanh toán chậm theo tiến độ thực hiện dự án; đảm bảo cung cấp hàng đúng tiến độ; chất lượng sản phẩm được đảm bảo theo tiêu chuẩn công nghệ Nhật Bản JIS; hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001 và Hệ thống quản lý môi trường theo tiêu chuẩn ISO-14001.
Đối thủ cạnh tranh
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu “bắt tay” nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có. Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009).Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và
tồn tại.
Các công ty nêu trên đều là những công ty bất động sản lớn và rất nổi tiếng tại Việt Nam và hầu hết hoạt động chính tại TP.HCM. Mỗi công ty đều có thế mạnh riêng của mình.
Lợi thế của Sacomreal là, có nguồn tài chính vững mạnh từ Tập đoàn mẹ - Sacombank. Bên cạnh đó, Sacomreal là công ty cổ phần đã lên Sàn chứng khoán nên Sacomreal có thể huy động vốn để triển khai thực hiện các dự án thuận lợi, hoặc phát hành các loại trái phiếu. Đặc biệt trong điều kiện nhà nước đang siết chặt các khoản vay bất động sản như hiện nay, các công ty bất động sản khác hầu như đang co cụm lại vì không có vốn để triển khai thực hiện các dự án thì Sacomreal vẫn có nguồn tài chính vững mạnh.
Sản phẩm thay thế
Bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, có những đặc trưng riêng, là sự kết hợp của nhiều loại sản phẩm của nhiều ngành khác nhau. Đây là một sản phẩm rất phức tạp, có một không hai, không có một bất động sản nào giống bất động sản nào. Một phần vì trong thành phần chính cấu tạo nên bất động sản chính là đất đai, mà đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, có tính khác biệt. Đất đai ở vị trí khác nhau thì khác nhau về giá trị và không bao giờ có một vị trí khác tương tự như vậy. Tiếp đó để có một sản phẩm bất động sản đòi hỏi sự kết hợp một cách hoàn hảo các sản phẩm từ các ngành khác và phải có một loại sản phẩm để quản lý quá trình kết hợp này lá quản lý dự án. Sản phẩm bất động sản không có sản phẩm thay thế nên áp lực từ cạnh tranh sản phẩm thay thế là không tồn tại.