Mỗi ngành nghề kinh doanh đều có những đặc điểm riêng biệt của nó, bất động sản cũng vậy. Nghiên cứu thị trường bên ngoài của Công ty là công việc mang tính chiến lược đầu tiên trong tiến trình lập bản kế hoạch marketing này. Để có được đầy đủ thông tin thị trường chúng ta cần nghiên cứu tất cả các yếu tố có liên quan đến đặc điểm riêng của ngành.
Khi nghiên cứu thị trường, tác giả tiến hành phân tích môi trường bên ngoài và phân tích môi trường bên trong.
3.3.1. Phân tích môi trường bên ngoài
Việc phân tích, đánh giá môi trường của Sacomreal sẽ cho thấy được những cơ hội và nguy cơ mà công ty có thể gặp phải từ môi trường kinh doanh. Từ đó, có thể đưa ra những chiến lược Marketing thích hợp để hạn chế các nguy cơ và tận dụng tối đa các cơ hội cho sự phát triển của công ty. Môi trường bên ngoài gồm có môi trường vĩ mô và môi trường vi mô.
3.3.1.1. Môi trường vĩ mô:
Gồm môi trường kinh tế, môi trường chính trị pháp luật, môi trường dân số lao động, môi trường văn hóa xã hội và môi trường công nghệ.
Môi trường kinh tế
Việt Nam là một trong những nước có nền kinh tế phát triển sôi động nhất Châu Á. Từ cuộc khủng hoảng kinh tế 2008 đến nay, nền kinh tế toàn cần đã trải qua một giai đoạn cực kỳ khó khăn và Việt Nam cũng không nằm ngoài đà suy giảm kinh tế. Tuy nhiên, Việt Nam là một trong số ít các nước giữ được tăng trưởng dương, mặc dù có phần chậm lại so với những năm trước đó.
Cùng với tăng trưởng cả nước, kinh tế TP.HCM đạt nhiều thành tựu khả quan, tốc độ tăng trưởng kinh tế tăng liên tục qua các năm, mang lại thu nhập cao cho người dân.
Năm 2009, tăng trưởng GDP của TP. Hồ Chí Minh (TP) đạt 8%, CPI đạt 7,71%. Năm 2011 tăng trưởng GDP của TP. Hồ Chí Minh tăng lên 10.3% và CPI đạt 15.1%. Sự phát triển cơ sở hạ tầng, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã thúc đẩy kinh tế phát triển.
Thu nhập tăng, thặng dư vốn người dân dùng tiền vào đầu tư. Bất động sản cũng là một lĩnh vực được nhắm đến dù cho thị trường bất động sản trong thời gian gần đây khá trầm lắng.
Biến động của giá cả:
Song song với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế thì giá cả của hàng hóa trên thị trường ngày càng leo thang. Lạm phát ngày càng tăng cao làm cho giá cả các nguyên vật liệu, chi phí xây dựng tăng dẫn đến giá các dự án bất động sản tăng, gây khó khăn cho việc bán các bất động sản.
Biến động của lãi suất ngân hàng:
Nguồn vốn cho cả đầu vào lẫn đầu ra trên thị trường bất động sản vẫn được cho là dựa quá nhiều vào ngân hàng. Với thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất vừa được ngành ngân hàng phát đi, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc sẽ phải đối mặt với khó khăn là một điều hiển nhiên trong phần lớn các nhận định về diễn biến thị trường năm nay.
Tuy nhiên, nhìn chung sang năm 2012, các rủi ro suy giảm kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng đang dần dần được giảm thiểu. Bên cạnh đó, sự thuận lợi của môi trường kinh doanh và sự ổn định về chính trị, Việt Nam sẽ là điểm đến an toàn của nhà đầu tư và du khách nước ngoài. Sự lạc quan về kinh tế sẽ giúp cho các doanh nghiệp Việt Nam, trong đó có Sacomreal đạt được những kết quả kinh doanh ấn tượng, ngày càng khẳng định thương hiệu lớn mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Môi trường chính trị pháp luật
Chính trị nước ta hiện nay được đánh giá rất cao về sự ổn định đảm bảo cho hoạt động của công ty Sacomreal được ổn định, tạo tâm lý an toàn khi đầu tư.
Cùng với sự hội nhập quốc tế của Việt Nam về biến động kinh tế, chính trị thế giới trong những năm gần đây, TP. Hồ Chí Minh là một trong những điểm đến an toàn thu hút đầu tư mạnh mẽ ở khu vực Châu Á. Ở thời điểm hiện tại và trong tương lai, nhiều tập đoàn quốc tế, công ty nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư kéo theo sự gia tăng nhu cầu về bất động sản.
Chủ trương cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất và người nước ngoài được mua căn hộ trong 50 năm tạo thêm một số lượng khách hàng tiềm năng cho thị trường bất động sản.
Với chủ trương giãn dân ra ngoại thành của UBND các tỉnh thành nhằm giải phóng các khu dân cư tại các quận trung tâm nội thành đang ngày càng chật chội, quá tải tạo thuận lợi cho thị trường khu vực ngoại thành có quỹ đất lớn, giá vừa phải được quy hoạch cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông tốt.
Luật pháp Việt Nam hiện nay có chiều hướng được cải thiện, luật kinh doanh bất động sản ngày càng hòan thiện. Luật doanh nghiệp tác động rất nhiều đến tất cả doanh nghiệp nhờ khung pháp lý của luật pháp dưới sự quản lý của nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh bất động sản.
Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư Bất động sản, hoạt động của Sacomreal chủ yếu được chi phối bởi Luật Dân Sự, Luật Thương Mại, Luật Doanh Nghiệp, Luật Đầu Tư, Luật Chứng Khoán, Luật Xây Dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai,… Sự thay đổi, điều chỉnh văn bản của các Luật trên sẽ gây ảnh hưởng đến chính sách đầu tư, định hướng phát triển và kết quả kinh doanh của Sacomreal.
Môi trường dân số lao động
Theo dự báo của Bộ xây dựng, đến năm 2015 dân số đô thị khoảng 35 triệu người, chiếm 38% tổng dân số toàn quốc. Nếu diện tích bình quân phấn đấu đạt 15m2/người thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị là 525 triệu m2. Như vậy trong vòng 5 năm tới cần xây dựng 216 triệu m2 nhà ở, bình quân mỗi năm cần phát triển trên 30 triệu m2, tương đương lượng vốn cần đầu tư khoảng 562 nghìn tỷ mỗi năm (chưa kể nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội). đó là chưa kể quỹ nhà ở tại các đô thị trước đây có chất lượng và tiện nghi chưa đáp ứng nhu cầu sống hiện đại, đòi hỏi phải cải tạo, cũng tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở.
Với cơ cấu dân số trẻ và tốc độ gia tăng dân số khu vực đô thị, Việt Nam đang chịu áp lực về nhu cầu nhà ở. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh với vai trò là trung tâm kinh tế trọng điểm phía Nam ngày càng thu hút đội ngũ lao động, trí thức ồ ạt từ các tỉnh thành trong cả nước với yêu cầu ổn định cuộc sống nhằm phục vụ cho quá trình làm việc lâu dài của đội ngũ này. Đây là một trong những đối tượng khách
hàng tiềm năng mà Sacomreal đang hướng tới: lực lượng lao động trí thức trẻ, có nguồn thu nhập cao, muốn duy trì cuộc sống ổn định lâu dài ở TP. Hồ Chí Minh.
Môi trường văn hóa xã hội
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trẻ trung và hiện đại nhưng chứa đựng trong nó nhiều giá trị văn hóa nhân văn, lịch sử được kết tinh và thăng hoa từ sự giao lưu của nhiều nền văn hóa khác nhau trên nền bản sắc văn hóa dân tộc. Do ảnh hưởng của quá trình hình thành và phát triển, TP.HCM là nơi hội tụ nhiều dòng chảy văn hóa: có nền văn hóa mang dấu ấn của người Việt Nam, Hoa, Chăm, Khơ Me, Ấn; rồi trở thành trung tâm của cả nước đón những ảnh hưởng của văn hóa Pháp, Mỹ qua các giai đoạn thăng trầm của đất nước. Cùng là sự hội tụ tinh hoa của nhiều nền văn hóa nhưng TP.HCM vừa mang trong mình gam màu đa sắc hiện đại hướng ngoại, lại vừa kín đáo, gìn giữ được dấu tích xưa trong từng góc phố, từng mái nhà và trong nếp sinh hoạt của người dân.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân TP.HCM đã có nhiều biến đổi. Môt gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dần dần được biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mô hình gia đình mới này trung bình chỉ có cha mẹ và con cái, đang có xu hướng ngày càng gia tăng ở các khu đô thị lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập đang có khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình. Với lối sống và quan niệm sống như vậy, làm cho nhu cầu về căn hộ, chung cư… tăng lên nhanh chóng.
Làn sóng di cư của người dân từ nông thôn ra thành thị sống ngày càng nhiều, các thành phố lớn như TP.HCM không còn cách nào khác là phát triển khu dân cư mới, các khu đô thị kiểu nhà chồng nhà, tầng chồng tầng để giải quyết các mơ ước của người dân nhập cư, đặc biệt là các gia đình trẻ.
Môi trường công nghệ
Sacomreal sử dụng nguồn nhân lực của Công ty để thực hiện phát triển dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư: đền bù, thiết kế sơ phát, các thủ tục pháp lý cho dự án. Đến giai đoạn triển khai thiết kế cơ sở, thiết kế thi công, xây dựng và giám sát xây dựng công trình đều sử dụng các nhà tư vấn và nhà thầu bên ngoài công ty.
Sacomreal đã và đang tiến hành chiến lược phát triển mới gồm bốn yếu tố trụ cột với kỳ vọng sẽ đưa Sacomreal lên tầm cao mới, mang lại nhiều giá trị hơn cho
xã hội, các nhà đầu tư và các đối tác. Bốn yếu tố đó là khép kín quy trình đầu tư nâng cao năng lực tài chính; gia tăng hiệu quả kinh doanh thông qua chuyên môn hóa lĩnh vực hoạt động.
3.3.1.2. Môi trường vi mô
Khi phân tích môi trường vi mô, tác giả tiến hành phân tích các yếu tố gồm: khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh và sản phẩm thay thế.
Khách hàng
Không chỉ riêng ngành bất động sản mà các ngành khác cũng thế, việc làm đầu tiên và quan trọng nhất là phải xác định khách hàng của bất động sản là đối tượng nào. Đây chính là vấn đề Sacomreal phải giải quyết khi muốn phát triển mạnh thương hiệu của mình.
Việc am hiểu người mua bất động sản là ưu thế cạnh tranh cốt lõi trong chiến lược làm thương hiệu mạnh của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. Khách hàng trên thị trường bất động sản có thể chia thành hai loại: giới đầu tư và người mua nhà để ở. Giới đầu tư thường quyết định nhanh trong giao dịch, vì họ tập trung vào khả năng bán lại hoặc cho thuê. Trong khi đó, người mua nhà để ở lại cân nhắc kỹ trước khi quyết định, có khi phải mất mấy tháng nên cần tiếp cận họ liên tục.
Theo kết quả của cuộc khảo sát trên 200 người, đối tượng nghiên cứu gồm cả nam và nữ, là người có quyết định hoặc ảnh hưởng đến việc mua nhà, đang tìm mua nhà trong 6 tháng tới hoặc đã mua nhà trong 12 tháng qua. Theo đó các phân khúc khách hàng mục tiêu được chia như bảng sau:
Bảng 3.1. Phân khúc nhóm khách hàng bất động sản
Nhóm
KH Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ
Tuổi trẻ tài cao
Người độc thân, tự lập, thành công sớm trong độ tuổi 25-32.
Lương khoảng 800-1.000 đô la Mỹ/tháng.
Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè.
Đa phần chọn căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.
5%
Vì tương lai
con em
Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà để làm của cho con sau này.
Thường cân nhắc kỹ, ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao cho những sản phẩm uy tín, an toàn.
Môi trường sống. Uy tín của chủ đầu tư.
15%
Ăn nên làm ra
Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn.
.
Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích môi trường. Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình
18%
Ngôi nhà mơ ước
Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng.
Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80 mét vuông, có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng.
Giá và phương thức thanh toán là yếu tố quan tâm hàng đầu.
15%
Kinh doanh địa ốc
Giới chuyên tìm hiểu về khả năng sinh lời của địa ốc.
Tiềm năng của khu nhà. Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã mua.
Khi chọn mua nhà hoặc căn hộ, nhóm "Tuổi trẻ tài cao" là những người độc thân khá thành đạt, quan tâm hàng đầu đến giá cả họ thường chọn nhà có diện tích dưới 80 mét vuông và quan tâm nhiều đến sự thuận tiện về giao thông. Thông tin về địa ốc được họ cập nhật từ Internet, và thường tham khảo ý kiến từ đồng nghiệp.
Nhóm "Vì tương lai con em" lại quan tâm nhiều đến môi trường sống xung quanh căn hộ họ chọn mua. Diện tích được họ chọn nhiều nhất là 81-100 mét vuông, vị trí giao thông thuận tiện. Đa số nhóm này lấy ý kiến từ vợ hoặc chồng, thông tin cập nhật chủ yếu từ báo.
Trong khi đó đối với nhóm "Ăn nên làm ra" diện tích sử dụng của căn hộ là điều kiện đặt ra hàng đầu, diện tích phải trên 200 mét vuông. Tiện ích của căn hộ được họ chọn là gần sông hay rạch. Họ cũng tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng khi quyết định chọn mua nhà, và họ cũng tham khảo thông tin từ báo.
Các khách hàng tại phân khúc "Ngôi nhà mơ ước" bị ảnh hưởng rất nhiều về giá. Khách hàng trong nhóm này thường là những cặp vợ chồng trẻ, nên họ thích căn hộ mang lại những cảm giác ấm áp về mặt tình cảm và gần nơi làm việc. Khi mua nhà, họ thường tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng.
Do quan tâm nhiều đến khả năng sinh lợi nên khách hàng trong phân khúc "Kinh doanh địa ốc" thường chọn mua các căn hộ có diện tích 81-100 mét vuông, điều kiện cần đáp ứng là phải thuận tiện về giao thông.Không như các nhóm trên, thông tin họ cập nhật là từ các công ty địa ốc.
Kết quả khảo sát trên cho thấy nhóm kinh doanh - đầu tư vẫn chiếm đa số. Hiện họ vẫn là phân khúc chính trong chiến lược tiếp thị của đa số chủ đầu tư bất động sản. Và thông điệp mà họ cần nhận từ các mẫu quảng cáo là chức năng của các căn hộ.
Nhà cung cấp
Ngày 26/7, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - Sacomreal tổ chức ký hợp tác chiến lược với 8 đối tác hỗ trợ triển khai dự án Belleza.
Tám đối tác này gồm: Công ty TNHH Sứ Inax Việt Nam, Công ty TNHH Thương mại Thép Pomina, Công ty TNHH Một thành viên Thương mại Đồng Tâm, Công ty TNHH Tư vấn DP, Công ty Cổ phần Đầu tư Phan Vũ, Công ty Xây dựng
Lê Phan, Công ty TNHH Kỹ thuật - xây dựng Toàn Thịnh Phát và Công ty Cổ phần Bốn Phương.
Theo đó, các đối tác này sẽ cung cấp tất cả sản phẩm và dịch vụ từ khâu thiết kế, thi công, giám sát xây dựng đến cung ứng nguyên vật liệu cho Sacomreal trong suốt quá trình phát triển dự án. Đây sẽ là một quá trình phát triển bất động sản khép kín để đảm bảo các yếu tố tiến độ thực hiện dự án nhanh, chất lượng sản phẩm tốt và giá thành sản phẩm thấp.
Cụ thể, việc ký kết hợp tác sẽ mang lại cho Sacomreal những lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp cùng ngành như: được cung cấp sản phẩm và dịch vụ