Khái niệm
Trong lịch sử nước ta thuế đất đã được áp dụng từ thời Pháp thuộc với tên gọi là thuế " điền thổ " thu vào đất ở, đất vườn của các chủ đất. Sau cách mạng tháng tám năm 1945, thuế đất ở vùng tự do đã bị bãi bỏ. Năm 1956 Nhà nước ban hành thuế thổ trạch đánh vào đất ở và nhà ở trong các thành phố, thị xã. Khi thực hiện xong cơng cuộc cải tạo, ở thành phố, thị xã khơng cịn đất thuộc sở hữu riêng nên từ năm 1961 nguồn thu của thuế thổ trạch cịn lại khơng đáng kể.
Trong cải cách thuế bước 1 năm 1990, thuế nhà đất đã được nghiên cứu và ngày 31/ 7/1992 Pháp lệnh thuế nhà đất chính thức được ban hành. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau nên trong tình hình hiện nay mới chỉ thực hiện phần thuế đất, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa cĩ quy định vế thuế nhà. Ngày 19/5/1994 Nhà nước tiếp tục ban hành Pháp lệnh sửa đổi thuế nhà đất.
Như vậy: Thuế đất hiện nay ở nước ta là thuế thu vào việc sử dụng đất vào việc xây dựngcơng trình để ở và các cơng trình khơng sản xuất kinh doanh.
Mục đích của việc áp dụng thuế đất:
• Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
• Thực hiện cơng bằng xã hội: trước đây chỉ thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp, chưa thu thuế đất để ở, đất xây dựng cơng trình. Ðối tượng nào sử dụng nhiều đất ở vị trí tốt phải nộp thuế cao.
• Khuyến khích sử dụng tiết kiệm, cĩ hiệu qủa qũy đất ở, đất xây dựng cơng trình, hạn chế việc chuyển qũy đất sản xuất nơng nghiệp sang xây dựng nhà ở.
Phạm vi áp dụng
Ðối tượng nộp thuế:
Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành quy định: các tổ chức, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở và xây dựng cơng trình đều là đối tượng nộp thuế đất, cho dù đất đĩ cĩ giấy chứng nhận hay khơng cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đĩ cĩ một số trường hợp cá biệt được quy định như sau:
• Trường hợp các tổ chức, cá nhân khơng cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được ủy quyền quản lý, sử dụng thì tổ chức và cá nhân đĩ là đối tượng nộp thuế đất.
• Trường hợp các tổ chức, cá nhân được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền giao đất do tịch thu của đối tượng khác thì tổ chức, cá nhân đĩ là đối tượng nộp thuế đất.
• Cán bộ, cơng nhân viên chức mua nhà đất hĩa giá từ các nguồn hoặc được cấp nhà, cấp đất để làm nhà ở cĩ kèm theo quyền sử dụng đất, nay nhà này thuộc sở hữu riêng của cán bộ cơng nhân viên chức thì cán bộ cơng nhân viên chức này phải nộp thuế đất.
• Trường hợp các tổ chức, cá nhân đang thực tế sử dụng đất tranh chấp chưa giải quyết xong thì cá nhân, tổ chức đĩ là đối tượng nộp thuế đất.
• Trường hợp cá nhân, tổ chức đang thực tế sử dụng đất lấn chiếm bất hợp pháp thì cá nhân, tổ chức đĩ được coi là đối tượng nộp thuế đất nhưng khơng được xem là hợp pháp hĩa quyền sử dụng đất đĩ.
• Trường hợp cá nhân cĩ nhà cho thuê là đối tượng nộp thuế đất của phần đất thuộc nhà cho thuê.
• Trường hợp các cơ quan ngoại giao, các tổ chức quốc tế và cá nhân người nước ngồi sử dụng đất tại Việt Nam để xây dựng nhà ở và cơng trình là đối tượng nộp thuế đất. Trừ trường hợp Ðiều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia cĩ quy định khác.
• Trường hợp bên Việt Nam tham gia doanh nghiệp liên doanh được Nhà nước cho gĩp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam, thì tổ chức hoặc người đại diện bên Việt Nam phải nộp thuế đất.
Ðối tượng khơng phải nộp thuế.
Theo Pháp lệnh thuế đất hiện hành, những đối tượng đang thực tể sử dụng đất thuộc diện khơng thu thuế đất thì khơng phải nộp thuế đất, cụ thể các đối tượng sử dụng đất sau đây khơng phải là đối tượng nộp thuế đất:
• Ðất được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sử dụng vì mục đích cơng cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện chung khơng vì mục đích kinh doanh hoặc khơng dùng để ở như: đất làm đường sá, cầu cống...
• Ðất dùng vào việc thờ cúng chung của các tơn giáo, các di tích lịch sử, đình, chùa, miếu, nhà thờ chung. Riêng đền, miếu, nhà thờ tu vẫn phải nộp thuế đất. • Ðối với các hình thức đầu tư nước ngồi vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước
ngồi vào Việt Nam, tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách Nhà nước thì khơng phải nộp thuế đất.
• Các cá nhân, tổ chức trong nước hay nước ngồi thuê đất thì khơng phải nộp tiền thuế đất. Bên cho thuê đất phải nộp thuế đất.
• Ðối tượng sử dụng đất vào sản xuất nơng lâm ngư nghiệp thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất nơng nghiệp.
Ðối tượng chịu thuế.
Ðối tượng chịu thuế đất là đất ở, đất xây dựng cơng trình khơng phân biệt là đã xây dựng hay chưa xây dựng, cĩ giấy chứng nhận hay khơng cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Ðất ở: là đất thuộc các khu dân cư thành thị và nơng thơn gồm: đất đã xây dựng nhà (kể cảmặt sơng, hồ, ao, kênh rạch làm nhà nổi); đất làm vườn, đào ao thả cá; là sân phơi, làm chuồng trại chăn nuơi; trồng cây, làm đường đi hoặc để trống trừ phần đất đã nộp thuế sử dụng đất nơng nghiệp.
• Ðất xây dựng cơng trình: là đất xây dựng các cơng trình khoa học kỹ thuật, giao thơng,thủy lợi, nuơi trồng thủy sản (khơng thuộc diện thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp), văn hĩa, xã hội, dịch vụ, quốc phịng an ninh và các khoảnh đất phụ thuộc ( trừ đất thuộc diện nộp tiền thuê đất).
Căn cứ và phương pháp tính thuế
+ Căn cứ tính thuế là diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của một đơn vị diện tích.
Diện tích đất tính thuế.
Diện tích làm căn cứ tính thuế là tồn bộ diện tích thuộc khuơn viên đất thực tế đang sử dụng (trừ phần diện tích thuộc diện thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp nằm trong khuơn viên đĩ).
Hạng đất tính thuế.
Thuế đất thực tế là thuế đánh vào khả năng sinh lời của đất dùng vào việc xây dựng nhà ở và xây dựng cơng trình. Khả năng sinh lời của đất lại phụ thuộc vào vị trí của đất và những điều kiện hưởng thụ các phúc lợi xã hội. Những điều kiện đĩ càng tốt thì khả năng sinh lời của đất càng cao. Chỉ số đánh giá khả năng sinh lời của đất là giá cả quyền sử dụng đất hình thành trên thị trường thơng qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nước ta hiện nay, để thuận tiện khi tính thuế, Pháp lệnh thuế nhà đất quy định lấy hạng đất nơng nghiệp và định suất thuế của hạng đất nơng nghiệp làm căn cứ tính thuế đất.
Hạng đất nơng nghiệp làm căn cứ tính thuế đất được quy định khác nhau cho từng vùng. • Ðất thuộc khu vực đơ thị, lấy hạng đất nơng nghiệp cao nhất trong vùng và
• Ðất thuộc khu vực ven đơ thị loại I, lấy hạng đất và định suất thuế cao nhất trong xã làm căn cứ.
• Ðất ven đơ thị loại II trở xuống, lấy hạng đất và định suất thuế cao nhất trong thơn ấp làm căn cứ tính thuế.
• Ðất thuộc khu vực trung tâm cơng nghiệp, thương mại nằm ngồi và đất ven đầu mối giao thơng, ven đường giao thơng chính lấy hạng đất và định suất thuế cao nhất trong vùng làm căn cứ tính thuế.
• Ðất thuộc khu vực nơng thơn, đồng bằng trung điều ước quốc tế, miền núi lấy thuế sử dụng đất nơng nghiệp bình quân ghi thu của xã làm căn cứ tính thuế.
Mức thuế đất.
Ðể hạn chế việc chuyển diện tích đất nơng nghiệp sang làm nhà ở, Pháp lệnh thuế đất quy định hệ số tính thuế nhằm mục đích nâng mức động viên thơng qua thuế đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình cao hơn mức động viên thơng qua thuế sử dụng đất nơng nghiệp.
+ Ðối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn là tồn bộ diện tích đất thuộc nội thành, nội thị theo địa giới hành chính.
Mức thuế đất được quy định cho một đơn vị diện tích tại từng vị trí, từng loại đường phố của từng loại đơ thị.
Việc phân loại đơ thị, loại đường phố, vị trí để xác định mức thuế căn cứ vào các quy định hiện hành của Chính phủ.
Mức thuế đất được quy định như sau:
• Ðơ thị loại I, mức thuế đất từ 9 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.
• Ðơ thị loại II, mức thuế đất từ 8 đến 30 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.
• Ðơ thị loại III, mức thuế đất từ 7 đến 26 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.
• Ðơ thị loại IV, mức thuế đất từ 5 đến 13 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.
• Thị trấn, mức thuế đất từ 3 đến 13 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp cao nhất trong vùng.
+ Ðối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng ven đơ thị, ven đầu mối giao thơng và ven trục giao thơng chính, mức thuế quy định như sau:
• Ðối với đất khu dân cư, đất xây dựng cơng trình vùng ven đơ thị, loại I là diện tích đất của tồn bộ ngoại thành cĩ mặt tiếp giáp trực tiếp với đất nội thành.
Mức thuế đất bằng 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của hạng đất cao nhất trong xã.
• Ðối với đất khu dân cư, đất xây dựng cơng trình vùng ven đơ thị, loại I, II, III, IV, V là tồn bộ diện tích đất của thơn ấp cĩ mặt tiếp giáp trực tiếp với đất nội thị, mức thuế đất bằng 2 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của hạng đất cao nhất trong thơn ấp.
• Ðối với đất khu cơng nghiệp thương mại ngồi đơ thị và đất ven đầu mối giao thơng ven đường quốc lộ chính mức thuế đất là 1,5 lần.
• Ðối với đất nơng thơn đồng bằng trung du, miền núi, mức thuế đất bằng 01 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp ghi thu bình quân trong xã.
+ Thuế đất đối với nhà nhiều tầng và khu tập thể thuộc nhiều tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng được quy định như sau:
• Ðối với nhà nhiều tầng do một tổ chức hay cá nhân quản lý thì tổ chức hoặc cá nhân phải nộp thuế cho tồn bộ diện tích đất trong khuơn viên. Trường hợp tổ chức, cá nhân này cho một tổ chức, cá nhân khác thuê thì người thuê khơng phải nộp thuế đất.
• Trong một khoảnh đất cĩ nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng, nguyên tắc tính thuế là: tổng diện tích đất chịu thuế của các tổ chức, cá nhân này phải bằng tổng diện tích đất của tồn bộ khoảnh đất đĩ.
• Ðối với đất xây dựng nhà nhiều tầng, do nhiều tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng ở các tầng khác nhau thì tầng thứ 5 trở lên khơng phải nộp thuế đất.
Miễn giảm thuế
Tạm miễn thuế:
• Ðất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp, tổ chức xã hội, cơng trình văn hĩa, đất chun dùng vào mục đích quốc phịng và an ninh. Nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh thì phải nộp thuế.
• Ðất nhà ở thuộc vùng cao, miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thuộc diện được miễn thuế sử dụng đất nơng nghiệp.
• Ðất nhà ở thuộc vùng định canh, định cư, đồng bào xây dựng vùng kinh tế mới được miễn thuế 5 năm kể từ khi chuyển đến.
• Ðất ở của gia đình thương binh hạng 1/4, 2/4, gia đình liệt sĩ cĩ người được hưởng trợ cấp của Nhà nước, đất xây nhà tình nghĩa, đất ở của người tàn tật, sống độc thân, người chưa đến tuổi thành niên, người già cơ đơn khơng nơi nương tựa khơng cĩ khả năng nộp thuế.
Các trường hợp được xét giảm, miễn thuế.
• Bị thiên tai,tai nạn bất ngờ: giảm 50% số tiền thuế khi bị thiệt hại từ 20% - 50% tài sản.
• Miễn thuế khi tài sản bị thiệt hại trên 50%.
Quản lý nhà nước về thuế nhà đất
Quản lý đối tượng nộp thuế là vấn đề phức tạp, liên quan đến hàng chục triệu hộ gia đình thuộc nhiều tầng lớp dân cư. Thuế đất lại gắn với một loại tài sản rất đa dạng về vị trí, diện tích. Vì vậy cần phải tổ chức chặt chẽ cơng tác quản lý thuế để tránh thất thu thuế. Những vấn đề trọng tâm trong quản lý thuế đất:
• Tăng cường quản lý đối tượng nộp thuế. • Tăng cường quản lý diện tích tính thuế.
• Tăng cường cơng tác tổ chức và bồi dưỡng đội ngũ cán bộ ủy nhiệm thu.