Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.
Diện tích đất
Diện tích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế được chuyển quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với bản đồ địa chính, sổ địa chính Nhà nước và phải ghi đầy đủ trên hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất cĩ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất xin chuyển quyền sử dụng. Trường hợp chưa cĩ bản đồ địa chính, thì phải cĩ xác nhận của cơ quan địa chính cấp huyện.
Giá đất tính thuế.
Giá đất tính thuế do UBND tỉnh, thành phố quy định trong khung giá của chính phủ, phù hợp với thực tế địa phương.
Bảng giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành phố quy định phải được niêm yết cơng khai tại trụ sở cơ quan thuế và cơ quan quản lý nhà đất địa phương.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất do thực hiện đấu thầu thì giá đất tính thuế là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Trường hợp bán căn hộ thuộc nhà nhiều tầng, cùng với chuyển quyền sử dụng đất cĩ nhà trên đĩ thì giá đất tính thuế được phân bổ cho các tầng theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà như sau:
Ðối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng, một hộ ở được tính bằng 10% giá đất khi chuyển quyền sử dụng và phân bổ cho các tầng theo hệ số quy định trong bảng sau:
Nhà tầng Hệ số các tầng Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 Tầng 4 Tầng 5 Tầng 6Trở lên 2 tầng 3 tầng 4 tầng 5 tầng trở lên 0,7 0,7 0,7 0,7 0,3 0,2 0,15 0,15 0,1 0,1 0,08 0,05 0,05 0,02 0,0
• Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với thay đổi mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp thì giá đất được tính theo giá đất phi nơng nghiệp.
Thuế suất.
Cĩ nhiều thuế suất tùy từng trường hợp:
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nhưng khơng thay đổi mục đích sử dụng đất.
Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ (%) trên trị giá đất chuyển quyền sử dụng, quy định như sau:
Trường hợp 1 :
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cĩ quyền sử dụng đất mà khơng phải nộp tiền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thì khi được phép chuyển quyền sử dụng đất: • Ðối với đất sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 10 %.
• Ðối với đất ở, đất xây dựng cơng trình và các loại đất khác, thuế suất là 20 %. Trường hợp 2 :
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cĩ quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì khi được phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất là 5 %.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cĩ quền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây cũng được coi là đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai:
• Khi được giao đất đã nộp tiền đền bù thiệt hại theo quyết định số 186 - HÐBT ngày 31/5/1990 của HÐBTnay là Chính phủ về đền bù thiệt hại đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng khi chuyển sang mục đích khác.
• Ðã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo quy định tại Thơng tư số 60 -TC/ TCT ngày 16/7/1993 của Bộ tài chính khi: mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất cĩ nhà trên đĩ; được giao đất để xây dựng nhà ở và cơng trình, được giao đất thay cho thanh tốn giá trị cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng.
• Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà của các doanh nghiệp kinh doanh nhà của Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1995 của Chính phủ về mua, bán và kinh doanh nhà ở.
• Mua nhà cùng với nhận quyền sử dụng đất cĩ nhà trên đĩ thuộc diện đã nộp thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người cĩ thu nhập cao.
• Chuyển quyền sử dụng cùng vời thay đổi mục đích từ sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp mà đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất phi nơng nghiệp.
Trường hợp 3 :
Chuyển đổi đất cho nhau mà cĩ chênh lệch về trị giá đất do khác nhau về diện tích, vị trí hoặc hạng đất, thuế suất là 5 % trên phần chênh lệch về trị giá.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cĩ sự thay đổi mục đích sử dụng đất:
Từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp:
• Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với chuyển mục đích sử dụng:
+ Từ đất nơng nghiệp trồng lúa ổn định sang đất phi nơng nghiệp, thuế suất là 50 %. + Từ đất nơng nghiệp khác sang đất phi nơng nghiệp, thuế suất là 40 %.
Ðất nơng nghiệp trồng lúa ổn định là đất trồng lúa được tưới tiêu nước chủ động hoặc cĩ lượng mưa đảm bảo sản xuất luá ổn định.
• Trường hợp từ đất nơng nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng cơng trình cơng nghiệp:
+ Từ đất nơng nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng cơng trình cơng nghiệp, thuế suất là 30 %.
+ Từ đất nơng nghiệp khác sang đất xây dựng cơng trình cơng nghiệp, thuế suất là 20 %.
Trường hợp chuyển từ đất phi nơng nghiệp sang đất nơng nghiệp, thuế suất là 0 %. Ðất phi nơng nghiệp, gồm: đất khu dân cư, đất đơ thị, đất chuyên dùng theo quy định tại chương III Luật đất đai năm 1993.