- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai cĩ tính
1.3.3 Chịu sự tác động của chính sách và sự điều tiết của Nhà nước.
Thực tiễn cho thấy chính sách của nhà nước cĩ tác động rất lớn đối với sự phát triển của ngành. Thơng qua các văn bản pháp lý, các chỉ đạo của Chính phủ, Nhà nước tác
động đến “’đối tượng kinh doanh”, ban hành khung giá, phí và lệ phí chuyển dịch, đăng kí các giao dịch liên quan, áp dụng thuế thu nhập, và các chính sách khác như xây
dựng, kinh doanh, đầu tư, các quỹ hỗ trợ cán bộ cơng chức mua nhà, quỹ tín dụng hỗ
trợ nhà ở v.v … để định hướng phát triển ngành theo hướng mở rộng hoặc hạn chế.
Tuỳ từng trường hợp Nhà nước ban hành chính sách pháp luật nhằm điều chỉnh sự phát
triển ngành hoặc nhằm mục đích bổ sung các văn bản thực hiện chính sách chung về
đất đai và các lĩnh vực cĩ liên quan.
Do thị trường bất động sản cịn mới và kinh nghiệm điều tiết thị trường cịn ít, khoa học phát triển ngành bất động sản chưa hình thành nên Nhà nước chưa cĩ cơng cụ quản lí hữu hiệu thị trường bất động sản cũng như định hướng phát triển Ngành lâu dài và ổn
động trực tiếp đến các chủ thể kinh doanh và đối tượng kinh doanh của ngành.Việc
kiểm sốt thị trường tài chính liên quan, kiểm sốt hoạt động và kết quả kinh doanh của
các doanh nghiệp trong ngành chưa được thực hiện đầy đủ và chính xác. Điều này
khiến cho Nhà nước khơng thể hoạch định được chiến lược cho Ngành như hoạch định chiến lược cho những ngành khác.
1.3.4 Vốn.
Để kinh doanh bất động sản địi hỏi nhà kinh doanh phải đầu tư vốn lớn, hầu hết là các nhà kinh doanh phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau và đặc biệt là từ các tổ chức tín dụng. Vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% - 20% tổng tài sản của một
doanh nghiệp phần lớn chỉ khoảng 800 tỉ. Theo Tổng cục Thống kê, hiện cĩ khoảng
1700 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vốn kinh doanh bình quân của các doanh
nghiệp này đạt khoảng 80 tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp cĩ mức vốn tự cĩ thấp, điều
này cho thấy qui mơ vốn của các doanh nghiệp trong Ngành cịn nhiều hạn chế. Theo qui định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 qui định Điều kiện năng lực tài chính của chủ dự án về vốn chủ sở hữu là: "Đối với dự án khu nhà ở thì khơng thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án cĩ qui mơ sử dụng đất dưới 20ha, khơng thấp hơn
20% tổng mức đầu tư của dự án cĩ qui mơ sử dụng đất từ 20ha trở lên đã được phê
duyệt". Trong thực tế vốn chủ sở hữu thường chỉ chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư của dự án và được sử dụng cho cơng tác đền bù, bồi thường, giải phĩng mặt bằng, sau
đĩ doanh nghiệp cần sự hỗ trợ vốn từ bên ngồi.
Ngân hàng là nơi tập trung vốn rất lớn nhưng các tổ chức tín dụng khơng được trực tiếp kinh doanh bất động sản nên các tổ chức tín dụng rất quan tâm đến cho vay kinh doanh bất động sản. Tất nhiên ở mỗi giai đoạn chính sách ưu tiên cho vay hay hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản sẽ khác nhau để đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng.
Từ năm 2004 đến đầu năm 2007, do thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đĩng
băng” nên dư nợ cho vay của các ngân hàng giảm mạnh. Chính sách cho vay kinh doanh bất động sản bị hạn chế , chủ yếu là cho vay mua bất động sản cho mục đích tiêu
dùng. Điều này gây nhiều khĩ khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Giai đoạn ngành kinh doanh bất động sản phát triển mạnh và sơi động, dư nợ cho vay bất động sản của các tổ chức tín dụng tăng nhanh, bình quân trên 30%/năm.
Khi cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thường dùng bất động sản làm tài
sản thế chấp do đặc tính khơng thể di dời và lâu bền của bất động sản, khi khoản vay
khơng cĩ khả năng hồn trả ngân hàng sẽ phát mại tài sản thế chấp. Ngồi ngân hàng các định chế tài chính khác như cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, quỹ đầu tư đều cĩ thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản nhưng chủ yếu là những tham gia vào những dự án bất động sản cĩ giá trị cao.
Vốn ứng trước từ khách hàng cũng là một nguồn vốn quan trọng trong tổng vốn đầu tư của dự án, ưu điểm của nguồn vốn này là khơng cĩ chi phí sử dụng vốn và khơng cĩ áp lực về thời hạn trả nợ, tuy nhiên việc doanh nghiệp chỉ cĩ thể tiến hành huy động
vốn từ khách hàng theo đúng qui định của pháp luật. Cụ thể theo Nghị định
153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 qui định: " Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kĩ thuật theo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt", nghĩa là doanh nghiệp chỉ được huy động vốn của khách hàng sau khi xây dựng xong phần mĩng.
1.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trong khu vực.
(Nguồn từ Cục Quản lí nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng).
1.4.1 – Thái Lan.
Bắt đầu từ những năm 1985, khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người đầu tư nước ngồi tham gia vào đầu tư trong nước, nền kinh tế Thái Lan cĩ những bước tăng trưởng nhảy vọt. Các ngân hàng mọc lên ở khắp nơi cũng như thu hút nhiều luồng vốn đầu tư nước ngồi chảy vào trong nước. Chỉ trong vịng 3 năm,
đến năm 1995, Thái Lan đã tăng được gấp đơi lượng vốn đầu tư nước ngồi.
Tuy nhiên, lượng vốn đầu tư nước ngồi này chủ yếu lại rĩt vào lĩnh vực bất động sản khi đĩ đang là một lĩnh vực đầu tư rất cĩ lời do giá tăng vọt, vốn đầu tư được đưa vào
dưới 2 hình thức: vay nợ qua ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khốn. Với sự trung gian của hệ thống các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư vay vốn ngắn hạn (chủ yếu là 6 tháng) từ nước ngồi để tài trợ cho các dự án cĩ thời gian từ 18 tháng đến
2 năm. Mặt khác, thơng qua thị trường chứng khốn, vốn được đưa vào các dự án
thơng qua các quỹ đầu tư bất động sản .
Vì lượng vốn đầu tư nước ngồi tập trung nhiều vào lĩnh vực bất động sản nhưng
hàng hĩa trong lĩnh vực bất động sản chỉ được trao đổi và đáp ứng nhu cầu trong nước mà khơng thể xuất khẩu nhằm mang lại các nguồn thu nhập bằng ngoại tệ, để cân bằng cán cân thanh tốn.
Bên cạnh đĩ, tình hình đầu tư vào bất động sản tràn lan bởi việc vay vốn từ ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khốn quá dễ dàng. Trong cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10 đến 35%. Bên cạnh đĩ, hình thức đầu tư gián tiếp thơng qua thị trường chứng khốn cao. Tỷ lệ đầu tư nước ngồi trực tiếp của Thái Lan vào nhà xưởng, tư liệu sản xuất... rất thấp so với đầu tư vào bất động sản.
Từ năm 1995, sự kết hợp của một số yếu tố khách quan như sự lên giá của đồng
USD, sự cạnh tranh mạnh mẽ từ phía Trung Quốc, sự sụt giảm nhu cầu thế giới về các sản phẩm bán dẫn, một sản phẩm xuất khẩu chính của Thái Lan, đưa nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong
nước, thị trường bất động sản một mặt bị thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa
giảm trong khi đầu tư tràn lan đã gây mất cân bằng trong quan hệ cung-cầu. Giá bất
động sản rớt xuống và lĩnh vực đầu tư này khơng cịn là lĩnh vực sinh lợi cho các chủ đầu tư như trước đây. Khơng giải quyết được đầu ra cho bất động sản , các chủ đầu tư
khơng trả được nợ vay ngân hàng kéo theo các ngân hàng Thái Lan khơng cĩ khả năng thanh tốn các khoản nợ vay từ nước ngồi. Hệ thống tài chính ngân hàng khủng hoảng.
Mặt khác, như đã nĩi ở trên, bất động sản khơng đĩng gĩp vào cán cân xuất nhập khẩu của đất nước trong khi bản thân lại thu hút rất nhiều vốn đầu tư từ nước ngồi. Sự mất cân đối như vậy là cơ hội cho các nhà đầu cơ nước ngồi. Với sự nhìn nhận nền
kinh tế Thái Lan đang giảm dần tốc độ phát triển, hệ thống ngân hàng khủng hoảng,
cán cân thương mại bị suy giảm, các nhà đầu cơ đã tìm cách rút vốn khỏi Thái Lan
thơng qua việc bán chứng khốn hoặc rút tiền khỏi ngân hàng. Hệ thống ngân hàng vì thế lại càng lâm vào tình trạng khĩ khăn. Giờ đây, ngay cả những dự án sinh lợi cũng khĩ cĩ thể tìm được nguồn vốn đầu tư. Nền kinh tế cứ thế theo vịng xốy mà chìm sâu vào cơn lốc khủng hoảng.