- Các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính mạnh như Indochina Capital,
3.2.1 Kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM với Chính phủ và cơ quan cĩ chức năng
chức năng .
Về việc phê duyệt dự án:
- Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở khơng sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước
được tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm đối với dự án phát triển nhà ở do
mình đầu tư sau khi cĩ văn bản cho phép đầu tư của Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh. Cịn các dự án nhà ở cĩ sử dụng vốn ngân sách cần phải được thẩm định và phê duyệt theo qui định.
Về thời điểm chủ đầu tư dự án được huy động vốn.
- Các văn bản pháp luật hiện hành chỉ cho phép doanh nghiệp được huy động vốn
của người mua nhà sau khi đã xây dựng xong phần mĩng. Điều này khơng hợp lý
vì vốn tự cĩ của doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư của dự án
và đã được doanh nghiệp sử dụng để tiến hành đền bù giải phĩng mặt bằng, xin phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng
đất cho Nhà nước. Do vậy doanh nghiệp rất cần được bổ sung vốn thơng qua việc
huy động vốn của khách hàng mua nhà để xây dựng hạ tầng dự án ở giai đoạn
này để tiếp tục thực hiện dự án.
Về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở.
Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đều khơng quy định vốn sở hữu của
chủ đầu tư đối với từng dự án nhà ở. Tuy nhiên, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày
15.10.2007 đề ra các quy định nhằm kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án là cần thiết, nhằm loại trừ các nhà đầu tư bất động sản khơng cĩ năng lực. Nhưng các qui định đưa ra là chưa sát tình hình thực tế. Đề nghị cho doanh nghiệp được chứng
- Doanh nghiệp đã thực hiện xong việc bồi thường giải phĩng mặt bằng, vì giá trị này thơng thường chiếm khoảng từ 30 - 60% tổng mức đầu tư dự án;
- Doanh nghiệp đã bổ sung tăng vốn trước khi triển khai đầu tư dự án;
- Doanh nghiệp được ngân hàng, quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng… bảo đảm nguồn vốn
thực hiện dự án;
- Hoặc các tiêu chí khác do Ủy ban Nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương để đánh giá đúng năng lực của doanh nghiệp.
Về trách nhiệm của doanh nghiệp dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 qui định “các chủ dự án nhà ở cĩ quy mơ sử dụng đất từ 10ha trở lên cĩ trách nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp khơng vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án...”
Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội sẽ do Ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền thực hiện thơng qua các phương thức và biện pháp như:
- Trong cơng tác qui hoạch phát triển đơ thị phải qui hoạch quỹ đất dành cho phát
triển nhà ở xã hội.
- Ưu tiên sử dụng quỹ đất cơng để qui hoạch các dự án phát triển nhà ở xã hội.
- Tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thơng qua việc mua, trưng mua, hốn đổi đất,
hiến, tặng cho quỹ đất.
Đề nghị cho doanh nghiệp trong nước được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
trong thời gian chuẩn bị đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng dự án nhà ở. Khi cĩ sản
phẩm để bán thì doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất theo quy định để giảm áp lực về
vốn đầu tư.
Đề nghị cho doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án sau khi đã bồi thường
đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đơn vị nhận chuyển nhượng dự án cĩ
trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng.
Đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi doanh nghiệp đã bồi
thường giải phĩng mặt bằng và duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đã nộp tiền sử dụng
đất.Vì sau khi giải phĩng mặt bằng, nhà đầu tư cần cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cĩ thể huy động, vay vốn để tiếp tục thực hiện dự án. Cơ sở để cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là đã giải phĩng mặt bằng và đã duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vì lúc này đã xác định được cơ cấu sử dụng đất và tiền sử dụng đất phải nộp.
Đề nghị Nhà nước đặc biệt quan tâm và cĩ chính sách tín dụng phù hợp đối với hai
chủ thể sau đây:
Cho người thu nhập thấp được vay tiền mua nhà trả gĩp từ 20 - 25 năm với lãi suất thấp.
Cho doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản được vay tín dụng trung hạn, dài hạn với lãi suất ổn định, hợp lý trên cơ sở rà sốt đánh giá năng lực chủ đầu tư. Đề nghị Ủy ban Nhân dân quận, huyện, phường, xã hỗ trợ doanh nghiệp khi đã bồi
thường được từ 80% diện tích đất dự án trở lên mà cịn một số người sử dụng đất khơng đồng thuận trong việc bồi thường thì đề nghị Nhà nước cĩ biện pháp thu hồi
đất và hỗ trợ cho doanh nghiệp để sớm giải phĩng mặt bằng và đưa dự án vào triển
khai thực hiện. Mức giá bồi thường tối thiểu phải bằng mức giá bồi thường cao nhất
cho cùng loại đất mà chủ đầu tư đã thực hiện tại dự án. Nếu người cĩ đất khơng
đồng ý thì khởi kiện ra Tịa án nhưng vẫn giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự
án. Quyết định của Tịa án phải được các bên chấp hành và thực hiện:
Tổ chức triển khai thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm cĩ nhiệm vụ
giải phĩng mặt bằng dự án và tái định cư (kể cả tạm cư) sẽ gĩp phần làm giảm mâu thuẫn xã hội, giảm đối đầu giữa người dân bị giải tỏa với cơ quan chính quyền và nhà đầu tư.
- Về tổ chức, Trung tâm phát triển quỹ đất nên được thành lập và hoạt động theo mơ hình doanh nghiệp Nhà nước cơng ích với các điều kiện như sau:
Cĩ đủ vốn để hoạt động (vốn cấp, vốn vay, vốn huy động…); Cĩ đủ quyền để quyết định kịp thời, nhanh chĩng;
Cĩ phương thức hoạt động linh hoạt, năng động; Cĩ cơ chế kiểm sốt chặt chẽ để hạn chế tiêu cực.
- Quỹ đất đã được giải phĩng mặt bằng được giao cho nhà đầu tư thơng qua đấu giá
đất hoặc đấu thầu dự án. Phần giá trị chênh lệch địa tơ được bổ sung vào Ngân
sách Nhà nước để đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng phục vụ nhân dân và bổ sung vào quỹ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp…
Đề nghị cải cách thủ tục hành chính mạnh hơn nữa, triệt để hơn nữa để đẩy
nhanh quá trình duyệt và triển khai thực hiện các dự án đầu tư nhằm tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường gĩp phần hạ cơn sốt giá hiện nay. Đề nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố đặc biệt chỉ đạo sớm hồn thành quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch thiết kế kiến trúc đơ thị để các nhà đầu tư cĩ căn cứ thực hiện dự án.
3.2.2 Một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh
và bền vững .
¾ Chính phủ tiếp tục hồn thiện hệ thống luật, các cơ chế chính sách đảm bảo cơ chế
đồng bộ, thống nhất đồng thời tháo gỡ những khĩ khăn trên để thị trường bất động
sản phát triển nhanh và lành mạnh. Sớm điều chỉnh bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên quan đến thị trường bất động sản theo hướng khuyến khích sử dụng cĩ hiệu quả bất động sản, phát triển mạnh các giao dịch…
¾ Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ : nghiên cứu sửa đổi, bổ sung
pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng cĩ nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, cĩ nhà đất nhưng
khơng đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu
cho ngân sách...
Nếu bất động sản đưa vào kinh doanh đã nộp kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì
khơng bị đánh thếu lũy tiến. Nhà nước nên giảm thuế suất xuống cịn khoảng 1% và
tính chung cho cả nhà và đất hoặc gộp thuế chuyển quyền sử dụng đất với thuế thu
nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp. Việc giảm thuế sẽ khơng làm giảm nguồn thu ngân sách mà cịn cĩ tác dụng ngược lại bởi tăng được hoạt động giao dịch
chính thức. Bên cạnh đĩ, việc điều chỉnh này cũng giảm gánh nặng đĩng gĩp cho
người dân thu nhập thấp, tăng ý thức chấp hành luật pháp, giảm hành vi mua bán trao tay để trốn thuế.
Đối với các trường hợp mua bán bất động sản trong vịng 2 năm kể từ khi mua Nhà nước nên áp dụng thuế suất cao, thuế suất đề nghị là 25-28% chênh lệch mức giá. Căn cứ tính thuế là giá đất do UBND tỉnh, Tp qui định theo khung giá của Chính phủ và cơng bố cơng khai hàng năm.
¾ Phát triển nhà ở cĩ quy mơ, chất lượng và giá cả phù hợp: đẩy mạnh chương trình
phát triển nhà ở xã hội thơng qua các chương trình cho thuê nhà, mua nhà bằng vay vốn trả gĩp, tạo ra quỹ nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp. Đối tượng là cơng chức,
cán bộ, viên chức, lực lượng vũ trang, cơng nhân khu cơng nghiệp. Để khuyến
khích đầu tư phát triển chương trình này Nhà nước cần chú trọng đến các vấn đề
như:
Khuyến khích mọi thành phần kinh tế, các loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cĩ đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính tham gia phát triển nhà ở xã hội, cần đa dạng các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), đa dạng hĩa thành phần tham gia
(trong nước, nước ngồi) doanh nghiệp, hiệp hội, các tập đồn, các quỹ …
Hỗ trợ tài chính cho cho nhĩm đối tương này thơng qua các hình thức như: cho vay mua nhà nguồn trả nợ từ lương, tín dụng thuê mua. Phân định rõ đối tượng được hỗ trợ và đưa ra chính sách phù hợp cho từng nhĩm đối tượng cụ thể là:
- Người cĩ thu nhập thấp khơng cĩ khả năng tự lo được chỗ ở thì Nhà nước xem xét để cho thuê với giá thấp, khi nào họ tự tạo lập được chỗ ở sẽ trả lại nhà để cơ quan quản lí Nhà nước giải quyết cho người cho nhu cầu khác.
- Những đối tượng thấp nhưng cĩ một phần khả năng tài chính nhà nước sẽ áp
dụng chính sách mua nhà trả gĩp dài hạn với lãi suất thấp.
Ngay từ khi chuẩn bị triển khai quy hoạch phát triển đơ thị cần quan tâm đến quỹ
đất để phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Nhà nước thành lập Quỹ nhà quốc
gia và địa phương chuyên dành cho người cĩ thu nhập thấp thuê và thuê mua. Nguồn tài chính của Quỹ là đa dạng nhưng nguồn chủ yếu là từ ngân sách nhà nước, nguồn kinh phí của dự án tái định cư, trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản cơng, các nguồn khác ….
¾ Cơ cấu lại hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản: Từ năm 2007 đến nay, một
phần nguồn tiền này chưa được quản lý chặt, dẫn đến việc cho vay tràn lan nên thị trường đã cĩ những phát triển lệch lạc. Chỉ nên hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mĩ thị trường, cịn những người cĩ nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở.
¾ Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu
tư. Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phĩng mặt bằng để tháo gỡ khĩ khăn đẩy
nhanh tiến độ đầu tư các dự án theo hướng: thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất
để tổ chức giải phĩng mặt bằng, bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận đền bù với dân
gây mất bình đẳng và khiếu kiện. Thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án. ¾ Sau khi thực hiện giao đất cho các dự án phát triển đơ thị thì phải kiểm tra tiến độ
thực hiện các dự án đầu tư. Thơng qua cơng tác kiểm tra, sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp giải quyết những khĩ khăn vướng mắc trong quá trình chuẩn bị và tổ chức
đầu tư, sẽ hạn chế được việc giao đất cho các nhà đầu tư khơng cĩ trình độ và năng
¾ Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch các thơng tin để ổn định thị trường: Quy định rõ
thời gian và địa điểm cơng khai quy hoạch, cơng khai dự án để tạo điều kiện cho
các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường.
¾ Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thơng qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng cĩ nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thơng tin mua
bán. Hàng hố của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản khơng bán cơng
khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài khơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu.
¾ Cần nâng cao chất lượng qui họach sử dụng đất và qui họach đầu tư phát triển bất
động sản, bảo đảm quyền định đọat và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước chủ
động tồn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lí quỹ đất vào thị trường), điều tiết
tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm đúng mục đích sử dụng theo qui họach được xét duyệt.
¾ Tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư kinh doanh bất động sản từ nguồn vốn trong
nước như từ nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của người dân
thơng qua chứng khốn bất động sản.
¾ Cần sớm hồn thành hệ thống đăng kí bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất
động sản được thống nhất, cơng khai, minh bạch và được tin học hĩa , đây chính là
bước cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người dân cĩ điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật. Đây cũng chính là bước để :
Chống các hành vi tiêu cực, tham nhũng trong quản lí đất đai, Minh bạch hĩa việc giao đất, cho thuê đất của nhà nước
Minh bạch hĩa việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu nhà nước muốn thu hồi
Giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại tố cao về đất.
¾ Tăng cường cơng tác thanh tra, kiểm tra xử lí vi phạm và xử lí nghiêm các trường
hợp vi pháp luật kinh doanh bất động sản. tiếp tục hịan thiện bộ máy tổ chức
quản lí đất đai, nâng cao trình độ , đạo đức và trách nhiệm của cán bộ địa chính,
lập lại kỉ cương, kỉ luật trong quản lí đất đai.
3.2.3 Một số giải pháp mở rộng kênh huy động vốn cho doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.
¾ Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản.
Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ
là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy
nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn