- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai cĩ tính
CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
2.1 Thực trạng Thị trường Bất động sản trong giai đọan vừa qua 1Giai đoạn thứ nhất (1991 – 1994).
2.1.1Giai đoạn thứ nhất (1991 – 1994).
Đây là giai đoạn đầu tiên của ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Giai đoạn này đánh dấu bởi “cơn sốt” của thị trường bất động sản, khiến cho giá cả nhà đất tăng
lên một cách đột biến, tác động trực tiếp đến các ngành sản xuất kinh doanh và đời
sống của người dân. Các nguồn vốn trong dân cư và trong sản xuất được hút theo “cơn
lốc nhà đất” trong khi Nhà nước thì chưa cĩ những đánh giá đầy đủ về ngành và các
cơng cụ điều tiết một cách hữu hiệu. Nguyên nhân gây ra sự biến động này là trải qua
một thời gian dài Nhà nước cấm chuyển nhượng đất đai nên khi cĩ Hiến pháp năm
1992 và cụ thể hơn là Luật đất đai năm 1993 đã cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chỗ khơng chính thức sang cơng khai và được thừa nhận khiến các giao dịch tăng đột biến, giá cả tăng cao và trở thành một “cơn sốt” đầu tiên của thị trường bất động sản.
Để chấm dứt “cơn sốt” về đất đai, Nhà nước ban hành Luật thuế chuyển nhượng
quyền sử dụng đất năm 1994, theo đĩ, thuế suất chuyển nhượng như sau:
- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cĩ quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền
sử dụng đất hoặc khơng phải trả tiền sử dụng đất theo qui định của Luật đất đai, khi
được phép chuyển quyền sử dụng đất thì áp dụng thuế suất 10% đối với đất sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản; Đối với đất ở, đất xây dựng
cơng trình và các loại đất khác, thuế suất là 20%.
- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cĩ quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền sử
dụng đất theo qui định của Luật đất đai và trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo qui định
tại khoản 1 của Điều này, khi được phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất là
5%.
- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất cho nhau mà cĩ chênh
lệnh về trị giá do khác nhau về diện tích đất, vị trí đất hoặc hạng đất, thuế suất là 5% trên phần chênh lệch về trị giá.
Đồng thời Nhà nước ban hành Nghị định số 18/CP ngày 13/02/1995 hướng dẫn thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, theo đĩ các tổ chức kinh tế chỉ được thuê đất mà khơng được giao đất
trừ một số trường hợp giao vì mục đích cơng cộng, quốc phịng, an ninh. Điều đĩ cũng cĩ nghĩa là các tổ chức khơng cĩ quyền sở hữu lâu dài đối với quyền sử dụng đất. Sau khi cĩ sự can thiệp của Nhà nước, thị trường bất động sản trở nên “trầm lắng” hơn và kéo dài từ 1994 –1999.
Giai đoạn này Ngành kinh doanh bất động sản mới hình thành nhưng chưa rõ nét mà
vẫn chỉ gồm những hoạt động kinh doanh đơn giản nằm trong hệ thống ngành kinh
doanh về tài sản và dịch vụ trong nền kinh tế.