- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai cĩ tính
CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
2.2 Phân tích khĩ khă n thuận lợi của thị trường bất động sản 1 Khĩ khăn.
2.2.1 Khĩ khăn.
Mơi trường thơng tin thiếu minh bạch chưa đủ tin cậy cho các nhà đầu tư mới gia nhập Ngành. Để các nhà đầu tư bước vào một thị trường mới hoặc để các tổ chức tài chính hỗ trợ thì phải cĩ mơi trường thơng tin chính xác, tin cậy, cĩ hệ thống tiêu chuẩn của ngành đánh giá, hệ thống pháp luật rõ ràng, , cơng khai chính sách thuế …. Do thị trường thiếu thơng tin nên các doanh nghiệp trong ngành cĩ nguy cơ rủi ro cao và khơng thể xây dựng chiến lược phát triển lâu dài mà phải vừa làm vừa điều chỉnh kế hoạch.
Chất lượng hàng hố thấp, nhất là các bất động sản tạo ra trên cở các dự án cĩ
nguồn vốn Nhà nước. Tình trạng dự án bất động sản bị tham nhũng, cắt xén
nguyên liệu của cơng trình dẫn đến chất lượng cơng trình xây dựng trên đất bị
xuống cấp chỉ sau một thời gian ngắn. Cĩ nhiều dự án chưa hồn thành đã cĩ dấu hiệu xuống cấp. Đây là một thực trạng đáng báo động của Ngành kinh doanh bất
động sản.
Doanh nghiệp trong ngành hiện nay cĩ qui mơ nhỏ, phương thức kinh doanh đơn giản, khơng chuyên nghiệp nên tuy nắm quyền sử dụng đất nhưng khơng cĩ khả
năng vay vốn hoặc gặp khĩ khăn trong vốn đầu tư, điều này khiến các doanh
nghiệp Việt Nam phải chia xẻ thị trường cho nhà đầu tư nước ngồi cĩ nguồn vốn dồi dào, cĩ điều kiện tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp. Đặc biệt đối với các dự án lớn các nhà đầu tư nước ngồi cĩ ưu thế về vốn hơn hẳn doanh nghiệp trong nước.
Lượng giao dịch về bất động sản ngồi tầm kiểm sốt chiếm đến 80%. Nguyên
nhân do cơ chế chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản chưa tạo điều
kiện thuận lợi cho các giao dịch về bất động sản được tư do thực hiện thậm chí
cịn hạn chế việc thực hiện các giao dịch về bất động sản. Ngồi ra sự khơng đồng bộ trong việc qui định về tính pháp lí của giao dịch và thực tiễn của nĩ. Điển hình là qui định liên quan đến hộ khẩu, sổ đỏ (hoặc các giấy tờ hợp lệ) khi cơng chứng các giao dịch về nhà đất trong khi thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất rất chậm và gặp nhiều khĩ khăn.
Việc giải phĩng mặt bằng, đền bù giải tỏa làm nhiều dự án chậm tiến độ. Tuy nhà
nước cĩ nhiều biện pháp để kìm hãm thị trường bất động sản tăng trưởng bong
bĩng, các chính sách của nhà nước mới chỉ là rút bớt tiền đầu tư vào bất động sản trong khi chưa cĩ các biện pháp hỗ trợ hiệu quả trong khâu giải phĩng mặt bằng,
đều bù giải tỏa. Đây là nguyên nhân chính khiến các dự án chậm triển khai, ứ đọng vốn , đối với doanh nghiệp sử dụng vốn vay sẽ tăng thêm chi phí lãi vay cho
Chính sách tiền tệ của nhà nước để kiềm chế lạm phát như : rút bớt tiền trong lưu thơng, kiểm sĩat chặt chẽ việc cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, tăng lãi suất cho vay lên 18-20%/năm và chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế đầu cơ đã khiến chi phí lãi vay tăng 50%
điều này khiến nhiều doanh nghiệp nhỏ rơi vào khĩ khăn cĩ thể đi đến phá sản.
Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay tuy cĩ tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản, gĩp phần giảm nhiệt thị trường, nhưng cũng làm các chủ đầu tư khĩ khăn trong việc huy động vốn. Trước tình hình đĩ, nhiều chủ đầu tư tạm dừng đầu tư, nhiều đơn vị thi cơng cũng tạm dừng do giá vật liệu tăng quá cao so với lúc nhận thầu (giá sắt thép, xi măng tăng từ 2 – 3 lần năm 2007), hàng loạt nhà thầu xây dựng đã ký hợp đồng trọn gĩi đã phải chấp nhận bỏ thầu bởi giá vật liệu tăng quá cao so với lúc nhận thầu. Việc tạm dừng đầu tư sẽ
ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và làm gia tăng mất cân đối cung cầu trên
thị trường, vốn đã căng thẳng do áp lực đơ thị hĩa và đầu tư, xuất hiện nguy cơ
giảm việc làm trong ngành xây dựng...
Việc thắt chặt tín dụng ảnh hưởng nhiều đến việc mua bán nhà đất. Rất nhiều nhà
đầu tư cá nhân phải bán tháo căn hộ vì họ khơng thể duy trì khoản vay ngân hàng.
Bên cạnh đĩ cịn khiến cho người mua nhà (bao gồm cả người đầu cơ và người cĩ
nhu cầu thực) khĩ tiếp cận được vốn vay ngân hàng, hoặc chi phí lãi vay cao
khiến người mua nhà sẽ phải cân nhắc thận trọng trước khi quyết định đầu tư vì vậy cầu bất động sản giảm.
Thị trường bất động sản ở nước ta phát triển quá nhanh so với sự phát triển của cơng tác đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này. Do sức hấp dẫn của những nguồn lợi
từ kinh doanh bất động sản đã khiến nhiều cá nhân và tổ chức chuyển sang lĩnh
vực bất động sản. Nguồn nhân lực đã kinh doanh cũng như nguồn nhân lực mới
nhảy vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đa phần là chưa được đào tạo bài bản, chủ yếu là từ kinh nghiệm và mạo hiểm trong kinh doanh. Như vậy, về cơ bản
nguồn nhân lực trong kinh doanh bất động sản hiện nay vừa thiếu lại vừa yếu về
trình độ chun mơn nghiệp vụ, thậm chí cịn thiếu am hiểu về pháp lý cĩ liên
quan đến bất động sản.
Kinh tế thế giới năm 2008 cĩ dấu hiệu suy thối:
- Từ cuối năm 2007 đến năm 2008 giá dầu và giá vàng thế giới đã đạt mức tăng
kỉ lục , tỉ lệ lạm phát cĩ xu hướng tăng theo.
- Nền kinh tế Mỹ đang suy yếu với cuộc khủng hoảng trong thị trường cho vay
thế chấp, chính phủ Mỹ đã can thiệp bằng cách điều chỉnh lãi suất và cắt giảm thuế để khơi phục lại thị trường.
- Vì nền kinh tế Mỹ suy yếu nên đã dẫn đến sự sụt giá của đồng đơla so với đồng
Bảng Anh và đồng Euro.
Tình hình kinh tế thế giới cũng phần nào tác động đến nền kinh tế Việt Nam nĩi chung và thị trường bất động sản nĩi riêng vì Nhà đầu tư cĩ xu hướng đa dạng hĩa,
phân tán rủi ro, rút vốn khỏi những thị trường đình trệ để chuyển sang những thị
trường mới đang phát triển đặc biệt là những thị trường tăng trưởng mạnh với mơi trường chính trị ổn định và ít bị tác động bởi nền kinh tế thế giới.
2.2.2 Thuận lợi .
Trong 5 năm qua Việt Nam cĩ tốc độ tăng trưởng khá cao và ổn định. Năm 2003
đạt 7,23%; 2004 là 7,7%; 2005 là 8,4%; năm 2006 là 8,17%; 2007 là 8,44% Mức
tăng trưởng cao cĩ được nhờ sự tăng trưởng vững chắc trong tất cả các ngành cơng nghiệp như ngành xây dựng và cơng nghiệp (tăng trưởng 10,37%), ngành dịch vụ
(8,39%) và ngành nơng lâm thủy sản (3,4%). Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước
ngồi và nguồn vốn đầu tư nội địa cũng tăng đến mức kỉ lục.
Việt Nam đã trải qua năm 2007 với những thành tựu đáng kể, nền kinh tế tăng
trưởng mạnh, vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi tăng cao kỉ lục, việc Việt Nam gia
nhập WTO thúc đẩy nhiều cơng ty thâm nhập vào thị trường, đời sống người dân phát triển và sức tiêu dùng nhanh. Mảng thị trường nhà ở diễn ra sơi động và nguồn
vốn đầu tư ngày một tăng. Các cơng ty Nhà nước đang trong tiến trình cổ phần hĩa, dẫn tới tăng nhu cầu về văn phịng chất lượng cao, tạo thêm áp lực trên thị trường; cầu tăng cao chưa từng cĩ đặt ra địi hỏi cấp thiết về nguồn cung các các dịch vụ văn phịng, khách sạn và khu vực bán lẻ căn hộ.
Ngành kinh doanh bất động sản cĩ một sức hút mãnh liệt các nhà đầu tư bởi vì
khơng chỉ lợi nhuận cao do kinh doanh đem lại mà bởi cơ hội lựa chọn đầu tư là rất lớn. Hiện nay Việt Nam đang diễn ra quá trình chuyển đổi căn bản bộ mặt của đất nước biểu hiện ở sự đa dạng và phong phú của các cơng trình xây dựng, đất đai nhà xưởng, làng nghề, nhà ở cao cấp, văn phịng, nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp v.v … tạo ra sự lựa chọn các loại bất động sản để đầu tư kinh doanh theo khả năng của mình. Bên cạnh đĩ việc phát triển các dịch vụ về bất động sản cũng tạo ra nhiều lợi ích cho chủ đầu tư. Thực tế, đất đai ở việt Nam kể cả ở các đơ thị tồn tại ở dạng
tiềm năng cịn rất nhiều, vì vậy việc đầu tư xây dựng, cải tạo phù hợp sẽ làm tăng giá trị rất lớn cho tài sản và đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.
Mặt khác với bản chất khơng phải là một ngành sản xuất mà là một ngành thương
mại, dịch vụ nên việc kinh doanh, quản lí doanh nghiệp khơng phụ thuộc vào trình
độ cơng nghệ chung của đất nước. Ngành kinh doanh bất động sản cĩ thể học tập và
tiếp thu rất nhanh các phương thức kinh doanh hiện đại của nước ngồi. Điều quan trọng nhất là vốn và thơng tin, nếu cĩ vốn và cĩ thơng tin việc đầu tư vào bất động sản sẽ đem lại thành cơng lớn. bất động sản là loại hàng hĩa ít bị hao mịn và giảm sút giá trị theo thời gian, cĩ thể tích trữ để kinh doanh sao cho cĩ lợi nhất.
Thị trường bất động sản Việt Nam cĩ tiềm năng rất lớn do nhu cầu nhà ở của người
dân vẫn cao. Hàng hố mà thị trường thiếu hiện nay là những căn hộ cĩ mơi trường sống cĩ đủ tiện nghi và hạ tầng tốt, như các khu đơ thị hoặc căn hộ cĩ thiết kế hiện
đại. Các khu đơ thị hay các khu dân cư cĩ cơ sở hạ tầng đầy đủ và dịch vụ tốt như
Phú Mỹ Hưng, Saigon Pearl hay The Manor tại Tp.HCM hay Golden Westlake tại Hà Nội đều cĩ sức mua rất lớn.
Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước
ngồi khá cao do tỉ suất lợi nhuận đạt 12-18% trong khi ở Thái Lan chỉ là 8% nên các nhà đầu tư nước ngồi mạnh về vốn đã liên tiếp xúc tiến đầu tư vào nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam.
Lượng kiều hối gửi về trong nước tương đối lớn cho thấy khả năng đầu tư của Việt
kiều là rất lớn. Lượng kiều hối này sẽ tạo ra một sức mua đáng kể, trong đĩ đầu tư
vào bất động sản hoặc thuê, mua bất động sản để ở hoặc sản xuất kinh doanh cũng
là một lĩnh vực rất được Việt kiều chú ý.