II. Nguồn kinh phí và quỹ khác 27.330 4.839 7.042 30.171 407 985 3.763 (164) 243 1
Bảng 2.2 Bảng phân tích tỉ trọng các khoản mục của Bảng cân đối kế toán
HÌNH 2 2 TỶ TRỌNG NỢ PHẢI TRẢ VÀ NGUỒN VỐN 0%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Intresco 07 Intresco 06 TDH 07 TDH 06 BCCI 07 BCCI 06 Fideco 07 Fideco 06 HDC 07 HDC 06
Năm 2007
Trước tình hình thuận lợi của thị trường chứng khốn và sự hấp dẫn về “siêu lợi nhuận” của ngành kinh doanh bất động sản nên các doanh nghiệp trong ngành đều phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn chủ sở hữu, so với năm 2006 vốn chủ sở hữu năm 2007 tăng nhanh, doanh nghiệp cĩ vốn chủ sở hữu tăng ít nhất cũng gấp đơi thậm chí cĩ doanh nghiệp cĩ vốn chủ sở hữu tăng gấp 10 lần. Bên cạnh đĩ do sức
hấp dẫn của cổ phiếu ngành đầu tư kinh doanh bất động sản đã mang lại một khoản thặng dư vốn cổ phần khá lớn – cĩ doanh nghiệp cĩ khoản thặng dư vốn cổ phần cao hơn cả vốn đầu tư chủ sở hữu. Đây chính là nguyên nhân khiến địn cân nợ của các doanh nghiệp giảm đi khá nhiều.
Về sử dụng vốn :
Do tính chất của ngành kinh doanh bất động sản như: - Hàng hĩa là cơng trình xây dựng cĩ giá trị lớn;
- Thời gian từ khi bắt đầu khởi cơng xây dựng cho đến khi bàn giao cho người mua thường kéo dài từ 3 – 5 năm;
- Thêm vào đĩ cũng phải mất thêm từ 1 -2 năm mới hồn tất thủ tục pháp lí để cĩ thể xuất tốn trên tài khoản hàng tồn kho.
Đây chính là nguyên nhân làm vịng quay vốn lưu động thường kéo dài và giá trị
hàng tồn kho thường chiếm tỉ trọng lớn trọng tổng tài sản (thường chiếm tỉ trọng từ 40% đến 60% tổng tài sản) và cĩ xu hướng tăng qua các năm.
Năm 2007, phần lớn các doanh nghiệp trong ngành đều phát hành thêm cổ phiếu
để tăng vốn, vì vậy nguồn vốn tạm thời chưa đưa vào sử dụng là khá lớn. Bên cạnh đĩ sức hút từ thị trường chứng khốn nên các doanh nghiệp đã sử dụng nguồn vốn
mới tăng thêm đi đầu tư tài chính dài hạn, thời điểm cuối năm 2007 các khoản đầu tư tài chính dài hạn tăng lên khá nhiều.
Vậy: Nguồn vốn chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là :
- Vốn vay gồm : Vốn ứng trước của người mua (nguồn vốn này cĩ chí phí sử dụng vốn bằng 0).
Vốn vay: vay ngân hàng, vay CBCNV, vốn huy động khác (nguồn vốn này cĩ phi phí sử dụng vốn, tối thiểu bằng lãi suất huy động của ngân hàng).
- Vốn chủ sở hữu.
Bảng 2.3 Phân tích một số nhĩm chỉ tiêu tài chính.
¾ Phân tích về chỉ tiêu thanh tốn.
Các doanh nghiệp trong ngành cĩ hệ số thanh tốn hiện hành lớn hơn 1 nhưng hệ số thanh tốn nhanh thường khá thấp điều đĩ phản ánh:
- Đảm bảo cơ cấu tài chính khơng cĩ tình trạng lấy vốn ngắn hạn đầu tư dài
hạn.
- Trong tài sản ngắn hạn, hàng tồn kho chiếm một tỉ trọng đáng kể, tuy nhiên
trong nợ vay ngắn hạn khoản ứng trước của người mua chiếm tỉ trọng cao
Nhĩm chỉ tiêu
thanh tốn Nhĩm chỉ tiêu họat động
Nhĩm chỉ tiêu địn cân nợ Cơng ty kinh doanh bất động sản Hệ số thanh tốn hiện tại Hệ số thanh tốn nhanh Vịng quay hàng tồn kho Doanh thu /Tổng tài sản Vịng quay vốn lưu động Nợ phải trả/ Tổng tài sản Nợ phải trả/VCS H 2007 1,79 0,85 0,53 0,25 0,39 60,39% 1,52 INTRESCO 2006 1,17 0,40 0,00 0,35 0,00 94,85% 18,42 2007 3,26 0,99 0,17 0,12 0,22 30,46% 0,44 TDH 2006 4,50 1,90 0,00 0,14 0,00 35,98% 0,56 2007 1,93 0,87 0,15 0,09 0,16 53,92% 1,25 BCCI 2006 1,06 0,13 0,00 0,15 0,00 90,76% 14,77 2007 1,40 0,35 0,93 0,38 0,80 84,76% 5,56 FIDECO 2006 1,30 0,45 0,00 0,28 0,00 86,10% 6,19 2007 1,47 0,60 0,66 0,40 0,52 77,63% 3,47 HODECO 2006 1,41 0,45 0,00 0,22 0,00 84,19% 5,33
(cao hơn vay ngắn hạn) nên phần nào giảm bớt được rủi ro về khả năng
thanh tốn.
¾ Phân tích về chỉ tiêu họat động:
- Vịng quay của hàng tồn kho và vịng quay của vốn lưu động thường rất thấp do hàng hĩa của ngành kinh doanh bất động sản từ khi bắt đầu xây dựng cho
đến khi bàn giao cho người mua thường mất khoảng 3 – 5 năm.
¾ Nhĩm chỉ tiêu về địn cân nợ.
Doanh nghiệp họat động chủ yếu bằng nguồn tài trợ từ bên ngồi (từ vốn
vay và phần ứng trước của người mua) nên địn cân nợ khá cao (thường trên 70%). So với năm 2006 , năm 2007 vốn chủ sở hữu tăng khá nhiều nên địn cân nợ giảm.
Qua việc phân tích nguồn vốn và sử dụng vốn, phân tích một số nhĩm chỉ
tiêu tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cĩ một số vấn đề như sau:
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước chủ yếu cĩ qui mơ vừa và nhỏ, tuy năm 2007 các doanh nghiệp đều cĩ cơ hội để tăng vốn chủ sở hữu
nhưng doanh nghiệp cĩ qui mơ vốn chủ sở hữu lớn chỉ vào khoảng 1.200tỉđ (# khoảng 73triệuUSD) chỉ bằng tổng vốn đầu tư của một dự án trung bình của nhà đầu tư nước ngồi vào Việt Nam. Trong những năm 1998 đến 2000 các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước nhờ ưu thế là cĩ sẵn quỹ đất (do được nhà nước giao hay cho thuê dài hạn khi cổ phần hĩa), dễ
dàng xin được giao đất, nhưng đến thời điểm hiện nay ưu thế này đã khơng
cịn, bây giờ việc giao đất thực hiện dự án (đặc biệt là những dự án ở vị trí trung tâm Tp) được thực hiện thơng qua cơ chế đấu giá cơng khai nên các
nhà đầu tư nước ngồi với ưu thế về vốn và kinh nghiệm cĩ nhiều cơ hội
hơn. Xu hướng trong tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đặc biệt là các chủ đầu tư) phải cĩ qui mơ vốn lớn hoặc phải chứng minh được cĩ nguồn vốn thực hiện dự án bằng những nguồn như: liên danh – liên kết, cĩ nguồn tài trợ ổn định từ ngân hàng hoặc nhà tài trợ.
- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu sử dụng nợ vay trong
hoạt động kinh doanh của mình, nợ vay gồm phần vốn ứng trước của người mua và vay ngân hàng, thời điểm hiện nay cả hai nguồn vốn nay đang cĩ sự
điều chỉnh bởi chính sách của nhà nước, cụ thể là:
Chính sách thắt chặt tiền tệ của nhà nước khiến việc tiếp cận vốn ngân hàng sẽ khĩ khăn hơn, nếu cĩ vay vốn được chi phí vốn vay cũng tăng cao, điều này ảnh hưởng đến hiệu qủa của dự án.
Theo Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ- CP thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn hợp pháp của người mua nhà khi
đã xây dựng xong phần mĩng, vì vậy phần vốn ứng trước của người mua nhà
sẽ bị thu hẹp, nếu khơng muốn phạm luật.
- Do trong năm 2006, 2007 tín dụng đầu tư bất động sản phát triển quá nĩng
nên khi cĩ chính sách thắt chặt tiền tệ thì Ngân hàng nhà nước cĩ nhiều biện pháp kiểm sốt tăng trưởng tín dụng bất động sản, nhiều ngân hàng buộc phải
cắt giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng ngay trong năm 2008, điều này ảnh hưởng rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vì hợp đồng tín dụng kí với
ngân hàng từ những năm trước, hiện đang thực hiện nhưng vì chính sách cắt
giảm tín dụng nên ngân hàng khơng thể giải ngân hoặc chỉ cĩ thể giải ngân một phần làm ảnh hưởng đến tiến độ của dự án.
- Năm 2008 cũng cĩ một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng muốn
phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn nhưng thị trường chứng khốn đang trong giai đọan điều chỉnh giảm nên chưa thể thực hiện.