- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai cĩ tính
CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
2.4 Thực trạng về nguồn vốn họat động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
ro liên quan.
Trong hoạt động xây dựng cơ bản, thời gian thi cơng của các cơng trình thường kéo
dài, việc nghiệm thu, bàn giao được thực hiện từng phần và việc giải ngân thường chậm, quá trình hồn tất hồ sơ thi cơng cũng như thống nhất phê duyệt quyết tốn
giữa chủ đầu tư và nhà thầu thường mất rất nhiều thời gian. Do vậy đã cĩ những
ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình tài chính của các cơng ty kinh doanh bất động
sản, đặc biệt là tình hình cơng nợ, các khoản phải thu, phải trả và dịng tiền hoạt động. Tình trạng quá tải và kiểm sốt chất lượng là những vấn đề đang diễn ra nĩng
bỏng, đối với những khu đất vàng cĩ vị trí nằm ở trung tâm thành phố sẽ phải đấu thầu vì vậy những cơng ty lớn trả giá cao hơn sẽ giành thắng lợi cịn những cơng ty nhỏ sẽ nắm giữ những cơng trình loại thấp hơn.
Tĩm lại: Ngành kinh doanh bất động sản là ngành khá nhạy cảm với biến động
của nền kinh tế vĩ mơ, tài sản lưu động ngắn hạn lớn và vịng quay chậm, vốn đầu tư bỏ ra lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, hệ thống pháp luật cho ngành này đang
trong giai đoạn điều chỉnh. Chình vì vậy việc phải đối mặt với rủi ro kinh doanh của
doanh nghiệp trong ngành là khá lớn.
2.4 Thực trạng về nguồn vốn họat động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sản
- Hiện nay nguồn vốn hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là từ 3
nguồn chính gồm: Vốn tự cĩ của doanh nghiệp, vốn ứng trước của khách hàng và vốn vay, vốn vay chủ yếu từ tổ chức tín dụng. Vốn tự cĩ của doanh nghiệp cĩ thể hình thành bằng những hình thức như :
Vốn gĩpban đầu từ cổ đơng. Vốn bổ sung từ lợi nhuận.
Phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn.
Nếu doanh nghiệp cĩ liên doanh liên kết với nhà đầu tư hoặc quỹ đầu tư nước ngồi thì trong cơ cấu vốn sẽ cĩ nguồn vốn đầu tư nước ngồi.
- Theo số liệu của Sở Kế hoạch đầu tư Tp.HCM đến cuối năm 2007 cơ cấu nguồn vốn
đầu tư vào bất động sản như sau: Vốn tự cĩ chiếm tỉ lệ 16,7%; Vốn ứng trước của
khách hàng là 23,8%; Vốn vay tín dụng là 59,5%.
- Vì tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn cịn hạn chế nên doanh nghiệp buộc phải phụ thuộc vào vốn tài trợ từ bên ngồi mà chủ yếu là vốn từ các tổ chức tín dụng. Thơng thường thời gian thực hiện một dự án phải mất từ 5 - 6 năm nên nguồn vốn đầu tư luơn là bài tốn nan giải, nếu tổng vốn đầu tư lớn mà tỉ trọng vốn tự cĩ chỉ chiếm khoảng 20% và doanh nghiệp khơng tìm kiếm được nguồn tài trợ vốn ổn định sẽ rất rủi ro trong việc thực hiện dự án.
- Vốn tự cĩ chiếm tỉ trọng thấp trong tổng vốn đầu tư và khả năng thu hút thêm vốn gĩp của cổ đơng hoặc thành cơng trong việc phát hành thêm cổ phiếu để huy động vốn từ thị trường chứng khốn là rất ít nhất là trong tình hình hiện nay thị trường chứng khốn liên tục giảm điểm, chỉ một số ít doanh nghiệp cĩ hệ thống tài chính minh bạch, bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới viết cách và đủ sức thu hút cổ đơng và nhà đầu tư hoặc dự án đầu tư của doanh nghiệp thực sự nổi trội so với những dự án khác. Đây chính là nhược điểm của phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, doanh nghiệp trong nước tiêu biểu - đã tạo lập được thương hiệu cho mình như: Cơng ty CP Vincom, Cơng ty CP đầu tư cơng nghiệp Tân Tạo, Cơng ty CP đầu tư kinh doanh Nhà, Cơng ty TNHH Thương mại Him Lam... là khơng nhiều. Theo ước tính của CB Richard Ellis Việt Nam nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản tại Tp.HCM từ năm 2008 đến 2010 là 189.130tỷđ nhưng vốn tự cĩ của doanh nghiệp thì chỉ khoảng 24.065tỷđ (12,72%) .
- Hầu hết các Ngân hàng thương mại trong nước đều cĩ nghiệp vụ tài trợ vốn cho các dự án bất động sản, một số ngân hàng dẫn đầu trong lĩnh vực này là Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Cơng thương, Ngân hàng Á Châu, Ngân hàng Sài Gịn Thương Tín , thời hạn cho vay phổ biến là từ 2 - 5 năm , nhưng cĩ dự án tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn
10 - 15 năm. Doanh nghiệp chủ đầu tư dự án thường phải cĩ tài sản bảo đảm như
quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sảncĩ giá
khác ...Tỷ lệ nợ xấu lại đang cĩ xu hướng tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng.
- Huy động vốn ứng trước từ người mua là nguồn vốn mà doanh nghiệp cũng cĩ thể
sự dụng trong việc thực hiện dự án. Trước đây ngay khi ký hợp đồng đặt cọc, người
mua đã phải nộp 15% đến 20% giá bán căn hộ, sau đĩ sẽ thanh tốn từng đợt (từ 20-
30%) theo tiến độ thi cơng cơng trình (hồn thành phần mĩng, xây xong tầng trệt...
hồn tất xây dựng tịa nhà, bàn giao căn hộ), khi chủ đầu tư chuyển Giấy chủ quyền sở hữu căn hộ thì người mua nhà đĩng nốt số tiền cịn lại (5-10% giá bán căn hộ). Nhưng khi Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 bắt đầu cĩ hiệu lực doanh nghiệp chỉ
được huy động vốn của khách hàng sau khi xây dựng xong phần mĩng nên việc huy động vốn ứng trước từ khách hàng khơng cịn thuận lợi nữa, để"né" luật nhiều doanh
nghiệp đã chuyển từ việc kí hợp đồng mua bán sang kí hợp đồng gĩp vốn để cĩ thể tiếp
tục huy động vốn từ người mua. Nhưng để huy động được vốn ứng trước của khách
hàng phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của dự án, uy tín của doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.
- Khơng giống với thị trường bất động sản ở những nước phát triển – nguồn vốn kinh doanh bất động sản được lấy từ quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí và các quỹ đầu tư tài chính, tại Việt Nam do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất
động sản hồn tịan phụ thuộc vào ngân hàng và khi các ngân hàng thương mại cắt
giảm vốn thị trường bất động sản rơi vào tình trạng lao đao vì thiếu vốn.
- Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa cĩ các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để
cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất
của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã
khiến nhiều doanh nghiệp gặp khĩ khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.
- Do thời gian thực hiện dự án kéo dài từ 3 – 5 năm nên hầu hết các doanh nghiệp trong ngành đều thực hiện nhiều dự án cùng một lúc và dùng nguồn thu dự kiến của dự án này làm nguồn đầu tư và nguồn trả nợ cho dự án khác, điều này là rất rủi ro vì chỉ cần một dự án bị chấm tiến độ thực hiện hoặc sự “đĩng băng” của thị trường thì sự đổ vỡ cĩ tính dây chuyền là điều khơng thể tránh khỏi.
- Trước tình hình doanh nghiệp trong ngành khơng dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng và nếu doanh nghiệp nào được ngân hàng cho vay vốn thì chi phí lãi suất đã tăng gấp 2 lần. Ngồi ra thị trường bất động sản vẫn chưa cĩ dấu hiệu “ấm lên” khách hàng mua bất động sản thì vắng bĩng, cịn giá vật liệu xây dựng lại tăng cao…, nên phần lớn các doanh nghiệp đã sử dụng nhiều biện pháp như cắt giảm chi tiêu, cho nhân viên nghỉ việc, thu hẹp mặt bằng văn phịng, đối với các dự án đang thực hiện thì tạm ngưng hoặc thực hiện cầm chừng vì thiếu vốn và chờ qua thời gian khĩ khăn này. Nếu tình trạng này kéo dài thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ cĩ nguy cơ rơi vào tính trạng bị phá sản.
- Giai đọan hiện nay chính là bước sàng lọc đối với các doanh nghiệp tham gia kinh doanh trong thị trường bất động sản , những doanh nghiệp trong nước với tiềm lực tài
chính mạnh, vững (chủ yếu là các tập đồn) vẫn tiếp tục phát triển, nhưng tiến độ cĩ
thể chậm hơn trước đây. Cịn những doanh nghiệp cĩ qui mơ vừa và nhỏ được thành lập sau những cơn sốt bất động sản trong năm 2007 cĩ thể sẽ bị phá sản hoặc sáp nhập, q trình sàng lọc này chính là để thị trường bất động sản phát triển bền vững.