II. Nguồn kinh phí và quỹ khác 27.330 4.839 7.042 30.171 407 985 3.763 (164) 243 1
Bảng 2.6 Bảng phân tích EBIT hịa vốn
¾ Xác định EBIT hịa vốn của năm 2006 và 2007 .
Xác định EBIT hịa vốn của năm 2006 và 2007 trong 2 phương án.
Phướng án 1: Tài trợ bằng 100% vốn chủ sở hữu (nợ vay và nợ chiếm dụng khơng cĩ).
Phương án 2: Tài trợ như cấu trúc vốn tại thời điểm 31/12/2006 và 31/12/2007. Tại điểm hịa vốn EBIT, thu nhập mỗi cổ phần của 2 phương án cĩ sử dụng địn bẩy tài chính và tài trợ hồn tịan bằng vốn cổ phần là bằng nhau
EPS(1) = EPS(2)
Phương trình xác định điểm hịa vốn EBIT :
T: thuế thu nhập doanh nghiệp. R : Lãi vay.
N(1), N(2) là vốn chủ sở hữu của phướng án 1 và 2.
- Khi tài trợ bằng cấu trúc vốn hỗn hợp thì rủi ro tài chính sẽ cao hơn khi sử dụng tài trợ 100% vốn cổ phần, nghĩa là mức độ nhạy cảm của EPS khi EBIT thay đổi khi sử dụng địn bẩy tài chính sẽ cao hơn.
- So sánh giữa EBIT và EBIT hịa vốn của từng năm cho thấy EBIT hịa vốn khá
thấp so với EBIT hiện nay, nghĩa là ngành kinh doanh bất động sản là ngành cĩ tỉ suất lợi nhuận khá cao, doanh nghiệp trong ngành cĩ thể sử dụng địn bẩy tài chính để gia tăng lợi nhuận cho mình, tuy nhiên vì ngành kinh doanh bất động sản là ngành khá nhạy cảm, rủi ro kinh doanh (chịu nhiều rủi ro như phần phân tích về rủi ro của ngành và việc kiểm sốt rủi ro là việc nằm ngịai khả năng của
EBIT(1-T) (EBIT-R)(1-T) EPS = ------------------- = ----------------------- N(1) N(2) Ỵ R* N(1) EBIT = -------------------------- N(1) - N(2)
doanh nghiệp) nên xây dựng cấu trúc vốn như thế nào là hợp lí là khơng dễ dàng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
HÌNH 2.4 - SO SÁNH EBIT VÀ EBIT HỒ VỐN- - 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000
Intresco 07 Intresco 06 TDH 07 TDH 06 BCCI 07 BCCI 06 Fideco 07 Fideco 06 HDC 07 HDC 06
Cơng ty tr i ệ u đồ ng EBIT EBIT hồ vốn
¾ Phân tích độ nghiêng của địn cân nợ (DFL) cho thấy : DFL chỉ vào khoảng 1
đến 1,5 lần, ở mức vừa phải khơng quá cao, nguyên nhân do các doanh nghiệp
trong ngành tuy sử dụng vốn vay lớn nhưng đây phần lớn là khoản vốn vay khơng cĩ chi phí sử dụng vốn.
Tĩm lại:
- Năm 2007 là một cơ hội tốt để các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh bất
động sản mở rộng qui mơ, tăng vốn chủ sở hữu và các doanh nghiệp đã tận dụng
khá tốt cơ hội này.
- Những doanh nghiệp mà tăng vốn chủ sở hữu thơng qua việc phát hành thêm cổ
phiếu mới trong năm 2007 cĩ thể ứng phĩ tốt hơn với những biến động của nền kinh tế đầu năm 2008 .
- Bên cạnh đĩ việc gia tăng nhanh vốn chủ sở hữu trong khi lợi nhuận tăng chậm hơn thậm chí cĩ khả năng giảm sút do sự khĩ khăn chung của nền kinh tế sẽ làm giảm ROE, đây cĩ thể là một bước phân phối lại tỉ suất lợi nhuận.
- Theo lý thuyết về tác dụng của địn bẩy lên doanh lợi và rủi ro thì ngành kinh
doanh bất động là ngành cĩ tỉ suất lợi nhuận tương đối khá nên nếu doanh
nghiệp sử dụng địn bẩy tài chính cĩ thể gia tăng lợi nhuận. Tuy nhiên các kênh huy động vốn của thị trường bất động sản Việt Nam cịn khá hạn chế, các doanh nghiệp chỉ cĩ thể huy động vốn thơng qua 3 kênh chính là:
phần vốn ứng trước của khách hàng : nguồn vốn này cĩ ưu thế khơng cĩ thời hạn trả, chí phí sử dụng vốn khơng cĩ nhưng nguồn vốn này hiện đã bị hạn chế và kiểm sĩat bởi Nghị định 153/2007/NĐ-CP.
Vay ngân hàng nhưng tại thời điểm hiện nay khơng dễ tiếp cận và chí phi sử dụng vốn là khá cao.
Vốn chủ sở hữu: thị trường chứng khốn đang trong giai đọan điều chỉnh
giảm việc phát hành thêm cổ phiếu để tăng thêm vốn khơng phải dễ dàng
thực hiện. Bên cạnh đĩ thu nhập trên mỗi cổ phiếu năm 2008 cĩ xu hướng giảm vì việc phát hành thêm cổ phiếu năm 2007 làm vốn chủ sở tăng nhanh
hơn rất nhiều mức tăng của lợi nhuận, vì vậy cổ đơng sẽ khơng thơng qua
phương án phát hành thêm cổ phiếu.
Tại thời điểm hiện nay, vấn đề thiếu vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản là khá “trầm trọng”, mọi kênh huy động vốn đều đã “đĩng chặt”.Vì
vậy vấn đề đặt ra là phải đảm bảo nguồn vốn họat động hay tìm thêm kênh huy
KẾT LUẬN CHƯƠNG II
Thị trường bất động sản của nước ta cĩ tuổi đời khá trẻ, trong quá trình vận hành
đã bộc lộ nhiều nhược điểm. Thơng qua việc nghiên cứu, phân tích thực trạng và đánh
giá về những rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản của nước ta hiện nay, đồng thời so sánh với những bài học kinh nghiệm rút ra từ những cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản trong khu vực trong những năm trước cho thấy: Thị trường bất động sản Việt Nam ẩn chứa đầy đủ những dấu hiệu của cuộc khủng hoảng.
Vì vậy vấn đề đặt ra hiện nay cho các nhà quản lí ở các cấp, cần cĩ những
chính sách, những giải pháp để điều chỉnh thị trường bất động sản, tháo gỡ những dấu hiệu khủng hoảng của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản cĩ phát triển ổn
định, lành mạnh và bền vững là một trong những điều kiện cần thiết để nền kinh tế phát
triển và tăng trưởng bền vững.