- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai cĩ tính
CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
2.5.1 Phân tích về cấu trúc vốn.
¾ Phân tích báo cáo tài chính của một số cơng ty hoạt động trong ngành Kinh doanh bất động sản, cĩ những đặc điểm sau:
- Ngành kinh doanh bất động bắt đầu xuất hiện ở nước ta từ những năm 1993-1994, vì
vậy doanh nghiệp họat động trong ngành cĩ tuổi đời khá trẻ, thường là những doanh
nghiệp cĩ qui mơ nhỏ, chưa cĩ kinh nghiệm, phương thức kinh doanh đơn giản.
- Khi đầu tư thực hiện dự án bất động sản cần khoản vốn đầu tư ban đầu khá lớn
nhưng thời gian hình thành bất động sản và thu hồi vốn đầu tư phải kéo dài (thời gian từ khi bắt đầu thực hiện dự án cho đến khi dự án hồn thành khoảng 3-5 năm), chính
đặc điểm này mà vịng quay hàng tồn kho và vịng quay vốn lưu động của doanh
nghiệp thường thấp.
- Khi thực hiện dự án doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường gặp vấn đề như: Hạn chế về vốn và kinh nghiệm nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước khi thực hiện một dự án thường là nhiều doanh nghiệp cùng thực
hiện trong cĩ một doanh nghiệp đứng làm chủ đầu tư và nhiều nhà đầu tư thứ
cấp.
Trong quá trình thực hiện dự án việc đền bù, giải phĩng mặt bằng vì chưa cĩ
kinh nghiệm nhiều cộng thêm vào đĩ là cơ chế chính sách của nhà nước cịn nhiều bất cập dẫn đến thời gian đền bù giải tỏa chậm và kéo dài, ngồi ra doanh nghiệp cịn phải đối mặt với việc khiếu kiện liên quan đến việc giải phĩng mặt bằng làm thời gian thực hiện dự án kéo dài, doanh nghiệp bị “ngâm vốn”. Một dự án do nhiều doanh nghiệp cùng thực hiện thiếu sự qui hoạch đồng bộ, việc xây dựng cơ sở hạ tầng của tồn dự án phụ thuộc vào nhiều nhà đầu tư nên khĩ lịng cĩ sự hồn chỉnh.
Các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án một phần vì thiếu vốn đầu tư, một phần vì chỉ quan tâm để việc đầu tư cơ sở hạ tầng để cĩ thể bán sản phẩm liền nên chưa quan tâm đến việc đầu tư đến các cơng trình cơng cộng như cơng viên, trường học … vì thế chưa tạo được uy tín về thương hiệu.
Vì những ngun nhân trên nên trong hơn 10 năm qua doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản trong nước chưa tạo được dự án mang dấu ấn riêng như Phú Mỹ Hưng
(Tp.HCM) hay Ciputra (Hà Nội) .
¾ Phân tích về nguồn vốn và sử dụng vốn trong 2 năm 2006 và 2007 của
doanh nghiệp trong ngành kinh doanh bất động sản cĩ đặc điểm chính
như:
(Xem Bảng 2.1 Bảng cân đối kế tốn và Bảng 2.2 Phân tích tỉ trọng các khoản mục của Bảng cân đối kế tốn)
Về nguồn vốn. Năm 2006
- Năm 2006, doanh nghiệp hoạt động chủ yếu bằng vốn đi vay, địn cân nợ cĩ thể
lên tới 85% đến 95%.
- Vốn chủ sở hữu , đặc biệt là vốn đầu tư của chủ sở hữu chiếm tỉ trọng rất thấp
chỉ chiếm từ 3% - 10%.
- Tuy các doanh nghiệp sử dụng địn cân nợ lớn nhưng vẫn đảm bảo được cân đối
giữa tài sản dài hạn và nguồn vốn cĩ tính chất dài hạn, khơng cĩ việc lấy vốn ngắn hạn đầu tư dài hạn.
- Trong nợ phải trả, khoản vốn chiếm dụng từ ứng trước từ người mua chiếm một
tỉ trọng đáng kể – là khoản vốn mà chi phí sử dụng vốn khơng cĩ, vì vậy các
doanh nghiệp trong ngành đều tận dụng sử dụng nguồn vốn này. Khoản người mua trả tiền trước thường chiếm từ 30% đến 65% tổng nguồn vốn.