- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai cĩ tính
CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
2.1.2 Giai đoạn thứ hai (2000 – 2003).
Ngành kinh doanh bất động sản đứng trước sự thay đổi của chính sách pháp luật đã
tạo ra một đợt biến động của thị trường kinh doanh bất động sản. Sau một thời gian
“trầm lắng”, năm 1998 Luật đất đai ra đời, năm 2001 Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998 đã mở rộng phạm vi các chủ thể được tham gia chuyển nhượng đất đai. Các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê
đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 5 năm hoặc sử dụng đất do nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì được chuyển nhượng. Với cá nhân hộ gia đình được Nhà nước giao đất ổn định, lâu dài mới được quyền chuyển nhượng
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đã được trả tiền cịn lại ít nhất 5 năm cũng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh chính sách về đất đai được cởi mở, các chính sách khác của luật pháp cũng cĩ tác động trực tiếp tới Ngành. Luật doanh nghiệp năm 1999 cĩ hiệu lực ngày 01/01/2000, Luật sửa đổi, bổ sung Luật đầu tư nước ngồi năm 2000 đã tạo mơi trường kinh doanh, đầu tư thuận lợi. Hàng chục ngàn doanh nghiệp được thành lập với tốc độ
rất nhanh, các nhà đầu tư nước ngồi vào Việt Nam ngày càng nhiều dẫn đến nhu cầu
thuê văn phịng, thuê đất làm cơ sở sản xuất kinh doanh tăng mạnh. Các cá nhân nước
ngồi vào Việt Nam làm việc, kinh doanh cĩ nhu cầu thuê các căn hộ cao cấp để ở
cũng làm cho thị trường “căn hộ cao cấp” nĩng lên.
Thêm vào đĩ, Hàng hĩa cung cấp cho thị trường của Ngành kinh doanh bất động sản
được tạo ra nhiều hơn và phong phú hơn do cĩ nhiều dự án xây dựng khu đơ thị mới,
nhà chung cư, dự án di dân, giải tỏa, giải phĩng mặt bằng, phát triển các cụm – khu cơng nghiệp mới.
Tình trạng phân lơ bán nền, bán “nhà dự án” đã tạo ra mảnh đất màu mỡ cho nhiều
người đầu cơ, “tranh nhau mua nhà dự án” để cĩ giá rẻ rồi bán lại với giá cao hơn.
Cũng do tình trạng qui hoạch khơng đồng bộ, rõ ràng đã tạo ra những tâm lí hoang mang và các nhà đầu cơ bắt đầu cĩ “đất” để làm ăn.
Bên cạnh những nguyên nhân nêu trên, Ngành kinh doanh bất động sản biến động cịn do một số nguyên nhân phát sinh từ những nhu cầu thực tế và sự phát triển chung của kinh tế, xã hội như:
- Quá trình đơ thị hĩa tăng mạnh, nhu cầu nhà ở các đơ thị tăng lên nhanh chĩng;
- Thu nhập của người dân tăng nhanh.
- Hiện tượng đầu cơ, mơi giới phát triển đẩy các giao dịch về bất động sản tăng
Biến động của thị trường làm thay đổi bộ mặt của ngành (Nguồn Thơng tin chuyên
ngành Bất động sản – Phịng Thơng tin tín dụng, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam),
cụ thể:
- Giai đoạn này, đỉnh điểm là năm 2001 số lao động tham gia doanh nghiệp của
ngành tăng 33,26%, năm 2002 tăng 21,65%, năm 2003 giảm 0,07%.
- Số doanh nghiệp tham gia ngành năm 2001 tăng 71%, năm 2002 tăng 34%, năm
2003 tăng 26%.
- Doanh thu tồn ngành năm 2001 tăng 55,49%, năm 2002 tăng 62,24% và năm
2003 tăng 20,27%
- Giá bất động sản cao hơn giá trị thực, người dân thì phải trả chi phí q cao so với thu nhập và mức sống để cĩ được nhà …
- Doanh nghiệp sản xuất gặp khĩ khăn trong việc tìm đất để sản xuất, giá cả hàng hĩa tăng lên.
- Các dự án chạy theo lợi nhuận, chất lượng nhà xây dựng khơng bảo đảm.
- Đơ thị mở rộng, những nơi trước đây ở ngoại thành được coi là đất để trống
khơng cĩ ai mua nhưng nhờ cĩ “cơn sốt” của thị trường bất động sản mà đã cĩ giá.
Cuối năm 2003 dấu hiệu “chững lại của thị trường bắt đầu xuất hiện rõ nét, cĩ
thể nĩi phần lớn do chính sách của Nhà nước. Luật đất đai năm 2003 với qui định cụ
thể về điều kiện chuyển nhượng, đưa ra tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kéo dài thời gian hướng dẫn thực hiện Luật. Tâm lí của người kinh doanh lẫn người sử dụng đều chờ đợi và lo lắng. Luật nằm im trong khi các Nhà đầu tư, người tiêu dùng nghe ngĩng và chờ qui định của Nhà nước, mãi đến cuối năm 2004 Chính phủ ban hành một loạt các văn bản thay thế các văn bản luật trước đây, nội dung của Nghị định
181/2004/ND/-CP ngày 29/10/2004 đã cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hoặc cho thuê. Điều này đã hạn chế việc phân lơ bán nền, hạn chế việc bán nhà trên giấy.
Để tháo gỡ tình trạng đĩng băng, giúp doanh nghiệp giải quyết vấn đề về vốn, Nghị
định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ đã cho các doanh nghiệp được
bán dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, cho phép bán nhà khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng; Đối với các dự án về nhà ở thuộc khu vực ngoại thành, chủ đầu tư cĩ thể phân lơ,
bán nền khi hồn thiện xong cơ sở hạ tầng. Điều này cũng khơng làm thay đổi tình
trạng “đĩng băng” của thị trường bất động sản kéo dài từ cuối năm 2003 đến năm
2006. Một mặt nĩ tác động làm giảm giá trị kinh doanh của ngành nhưng mặt khác lại cĩ tác dụng làm cho ngành phát triển theo hướng chuyên sâu và cĩ chọn lọc.
Ở giai đoạn này Chính sách của Nhà nước đã cĩ tác động mạnh mẽ đến quyết định đối
với khơng chỉ nhà đầu tư, các nhà kinh doanh mơi giới và cả những người khơng kinh doanh nhưng muốn mua hoặc bán nhà, đất. Tâm lí chờ đợi sự thực hiện các chính sách khiến cho lượng hàng hĩa của Ngành giảm sút, các ngân hàng quyết định hạn chế cho vay và kiểm sốt rủi ro chặt chẽ hơn khiến cho ngành kinh doanh bất động sản gặp rất nhiều khĩ khăn.