- Các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính mạnh như Indochina Capital,
3.3.1 Nâng cao hiệu qủa hoạt động và tạo dựng thương hiệu cho doanh nghiệp.
¾ Xác định kế hoạch, chiến lược dài hạn.
Do đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản là vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thực hiện dự án và thời gian thu hồi vốn thường kéo dài, là ngành cĩ mức độ rủi ro khá cao nên việc xác định chiến lược kinh doanh đĩng vai trị quan trọng trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp vì :Doanh nghiệp là người hiểu rõ tiềm lực, lợi thế, khả năng tài chính của mình trong trường hợp cĩ rủi ro . Nếu doanh nghiệp xác
định được kế họach, chiến lược dài hạn rõ ràng, lượng hĩa được các rủi ro cĩ thể xảy đến doanh nghiệp sẽ ứng phĩ tốt hơn với biến động của thị trường và giảm thiểu được
tổn thất.
¾ Mỗi doanh nghiệp cần xây dựng cho mình một chiến lược phát triển phù hợp với
qui mơ của mình, nên cĩ sự chuyên mơn hĩa cao mới cĩ thể nâng cao khả năng cạnh tranh của mình, ví dụ nếu vốn đầu tư thấp thì doanh nghiệp nên chuyên về lĩnh vực mơi giới, tư vấn bất động sản, định giá , quản lí bất động sản.
¾ Trong tình hình chi phí ngun liệu đầu vào cĩ xu hướng tăng cao doanh nghiệp
phải xây dựng được biện pháp kiểm sĩat chi phí sản xuất, cắt giảm những chi phí bất hợp lí hoặc khơng hiệu quả.
¾ Chú trọng cơng tác xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp của mình thơng qua
những việc như: đảm bảo chất lượng cho những sản phẩm bất động sản do mình cung cấp, chăm lo các dịch vụ trong khu đơ thị và chăm lo mơi trường sống để tạo lập được khu đơ thị thật sự ổn định và bền vững. Nếu việc khai thác và quản lí dự án sau khi đưa
vào khai thác mà doanh nghiệp chủ đầu tư làm chưa tốt cĩ thể liên kết với doanh
nghiệp chuyên về quản lí và khai thác bất động sản để làm tốt vấn đề này. Hiện nay các dự án cĩ vốn đầu tư nước ngồi thực hiện việc này khá tốt, khi xây dựng xong chủ đầu tư sẽ giao phần quản lí và khai thác cho cơng ty chuyên về lĩnh vực này như: CB Richard Ellis Việt Nam, Chesterton Petty Vietnam.
¾ Doanh nghiệp trong ngành kinh doanh bất động sản hiện nay phần lớn là doanh
nghiệp cĩ qui mơ nhỏ với tuổi đời khá trẻ nên khả năng cạnh tranh sẽ thua doanh
nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngồi với bề dày kinh nghiệm và cĩ vốn đầu tư khổng lồ, vì vậy các doanh nghiệp trong ngành nên tăng cường sự liên kết giữa các doanh ngiệp trong ngành với nhau để cĩ tính chuyên nghiệp cao và tăng khả năng cạnh tranh với nhà đầu tư nước ngồi cả về vốn và năng lực, ví dụ thành lập những liên danh giữa các doanh nghiệp trong ngành để cùng thực hiện dự án. Cùng với sự hỗ trợ của Chính phủ
để hướng tới việc xây dựng và phát triển các tập địan kinh doanh bất động sản trong
nước hùng mạnh cĩ đủ khả năng thực hiện nhiều dư án khu đơ thị mới hiện đại như
Phú Mỹ Hưng.
¾ Nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như học hỏi kinh nghiệm từ các tập đồn kinh
doanh bất động sản nước ngồi bằng hình thức hợp tác, liên doanh trong việc thực hiện dự án. Để đạt được hiệu quả cao trong hình thức hợp tác, liên doanh thực hiện dự án các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần chú trọng:
- Chuẩn bị hồ sơ về dự án (đặc biệt là giấy tờ pháp lí của dự án) thật hồn chỉnh.
- Nghiên cứu kỹ về mức giá chuyển nhượng hoặc vốn gĩp .
- Cĩ bảng phân tích hiệu quả và tính khả thi của dự án.
- Doanh nghiệp cần chuẩn bị báo cáo tài chính (đã được kiểm tốn bởi cơng ty kiểm
tốn cĩ uy tín) .
- Nếu dự án đã cĩ thiết kế qui hoạch cần kèm theo là bảng phân bổ ngân sách đầu tư
hợp lí, rõ ràng cùng với thiết kế chi tiết của từng hạng mục trong dự án.
¾ Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước trước đây cĩ lợi thế về
nguồn đất nhưng hiện nay lợi thế này đã khơng cịn vì quỹ đất nằm trong tay doanh
nghiệp trong nước đã khai thác nhiều cịn những “khu đất vàng” việc giao đất thực hiện bằng hình thức đấu thầu thì ưu thế đang thuộc về nhà đầu tư nước ngồi với thế mạnh về vốn và kinh nghiệm. Chính vì vậy doanh nghiệp cần cĩ sự cân nhắc trong việc tìm kiếm và lựa chọn dự án thực sự cĩ hiệu quả và phù hợp với khả năng của doanh
nghiệp. Với xu thế phát triển của thị trường bất động sản thì tình trạng “tay khơng bắt giặc” của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước sẽ khơng cịn.
¾ Trong tình hình khĩ khăn như hiện nay việc giảm thiểu các chi phí quản lí, chi phí
trung gian (chi phí thuê văn phịng, chi phí cho nhân viên văn phịng ….) là điều cần
phải làm. Xem xét lại định mức tiêu hao nguyên liệu để cĩ thể giảm được chi phí
nguyên liệu nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng cơng trình.
¾ Khĩ khăn trong vấn đề huy động vốn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở
chỗ cĩ quá ít kênh huy động vốn nhưng trong thời gian chờ đợi sự thay đổi của cơ chế chính sách các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm ra biện pháp để “tự cứu mình”.
3.3.2 Một số giải pháp đảm bảo nguồn vốn họat động cho doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.
¾ Huy động vốn từ khách hàng luơn là giải pháp huy động vốn hữu hiệu cho thị
trường bất động sản. Với phương thức này, doanh nghiệp cĩ vốn để đầu tư mà khơng phải trả lãi cịn khách hàng thì được mua bất động sản với nhiều ưu đãi. Tuy hình thức huy động vốn trong thời gian tới sẽ phải thực hiện theo đúng như pháp luật qui định (doanh nghiệp chỉ được huy động vốn từ khách hàng sau khi đã thi cơng xong phần mĩng), nhưng doanh nghiệp vẫn cĩ thể thực hiện hình thức huy động này với những hình thức khơng trái với qui định pháp luật như hình thức gĩp vốn thực hiện dự án. Hoặc hình thức như doanh nghiệp, ngân hàng và người mua sẽ cĩ 1 thỏa thuận “tay ba”, khi đĩ, người mua bất động sản gửi tiền vào ngân hàng sau đĩ ngân hàng sẽ cho
doanh nghiệp vay vốn tương ứng với lãi suất ưu đãi để thực hiện dự án. Vì cĩ ngân
hàng làm trung gian đảm bảo, người mua khơng sợ mất tiền mà nhà đầu tư vẫn cĩ vốn thực hiện dự án. Ưu thế của hình thức huy động vốn từ khách hàng là chi phí sử dụng vốn thấp, khơng bị giới hạn bởi thời hạn vay vốn, doanh nghiệp an tâm vì “đầu ra”
¾ Huy động vốn từ cán bộ nhân viên bạn bè, người thân để giải quyết vấn đề thiếu
vốn trước mắt. Doanh nghiệp cĩ thể trả lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng một chút để thu hút nguồn vốn này, tuy nguồn vốn này khơng nhiều, khơng mang tính ổn định và thường xuyên như các hình thức huy động vốn khác nhưng cũng là giải pháp tình thế mà doanh nghiệp cĩ thể thực hiện trong thời điểm khĩ khăn này.
¾ Huy động vốn thơng qua hình thức phát hành trái phiếu là một hướng tháo gỡ khĩ
khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong giai đọan hiện nay.
Theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc phát hành trái phiếu doanh
nghiệp thì các cơng ty cổ phần, cơng ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngồi đều cĩ thể phát hành trái phiếu để huy động vốn nhằm thực hiện các dự án đầu tư. Điều kiện để phát hành trái phiếu là doanh nghiệp chỉ cần cĩ thời gian hoạt
động tối thiểu là một năm kể từ ngày chính thức đi vào hoạt động, báo cáo tài chính
của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm tốn, kết quả hoạt động sản xuất, kinh
doanh năm liền kề năm phát hành cĩ lãi và phương án phát hành trái phiếu được tổ
chức, cá nhân cĩ thẩm quyền thơng qua là cĩ thể phát hành trái phiếu. Đối với các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì những điều kiện này là khơng quá khĩ. Thơng qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp phát hành cĩ thể huy động vốn dài hạn từ
nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, cơng ty bảo hiểm, các tập đồn tài chính
trong và ngồi nước, thậm chí từ chính các khách hàng và các nhà đầu tư bất động sản. Doanh nghiệp phát hành cĩ thể sẽ chủ động hơn trong việc quản trị tài chính bằng cách thực hiện việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp.
¾ Bên cạnh những hình thức huy động vốn trong nước thì hình thức liên doanh, liên
kết giữa các doanh nghiệp nhỏ với nhau và với các doanh nghiệp nước ngồi cũng là giải pháp hữu hiệu để giải quyết bài tốn khĩ khăn về vốn hiện nay.
Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhỏ, liên kết với nhau để tập trung mọi nguồn lực, mọi thế mạnh của từng doanh nghiệp và giải quyết vấn đề về huy động
phần. Khi liên doanh được thành lập, việc quản lý sẽ chặt chẽ hơn, nâng cao tính chuyên nghiệp và chuyên mơn hĩa đồng thời việc phát hành trái phiếu để huy động vốn thực hiện dễ dàng hơn. Khi liên doanh liên kết hiệu qủa từ việc thực hiện dự án sẽ cao hơn và chia sẽ bớt rủi ro khi đầu tư. Trong tương lai, việc liên kết này cĩ thể tiến tới hình thành các tập đồn bất động sản lớn với số vốn hàng trăm triệu thậm chí hàng tỷ
đơ la Mỹ để cạnh tranh với doanh nghiệp bất động sản nước ngồi, đồng thời khơng
phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng.
Với các doanh nghiệp bất động sản lớn hơn, việc liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp nước ngồi mạnh về vốn, về kinh nghiệm sẽ là một hướng đi tích cực. Việc liên kết này ngồi việc bổ sung thêm nguồn vốn mà đồng thời bổ sung những kinh nghiệm, kiến thức quản lý cho các doanh nghiệp trong nước. Tuy nhiên, đối tác nước ngồi thường cĩ những yêu cầu cao về năng lực của doanh nghiệp trong nước, quy mơ, vị trí dự án, tiềm năng khi khai thác dự án, cho nên giải pháp này khơng áp dụng được với các doanh nghiệp vừa và nhỏ mà chỉ áp dụng với các doanh nghiệp lớn (tập địan lớn) cĩ tiềm lực.
KẾT LUẬN CHƯƠNG III
Trong giai đoạn phát triển hiện nay cũng như trong thời gian tới, Đảng ta đã xác
định: “ phát triển thị trường bất động sản ổn định và bền vững, khơi dậy nguồn vốn cịn
tiềm ẩn trong bất động sản để trở thành vốn cho quá trình cơng nghiệp hĩa – hiện đại
hĩa”, đây chính là điểm đột phá trong sự nghiệp đổi mới giai đoạn hiện nay.
Trong tương lai, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là cĩ triển
vọng phát triển khá tốt và trên thực tế hiện nay thì thị trường bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút vốn FDI hàng đầu.
Để phát triển thị trường bất động sản cần một gĩi giải pháp đồng bộ ở cả cấp độ vĩ mơ và vi mơ, tuy nhiên vì thị trường bất động sản nước ta mới phát triển ở mức độ “sơ khởi” nên giải pháp xây dựng mơ trường vĩ mơ hồn chỉnh là giải pháp mang tính quyết định. Cịn đứng ở gĩc độ doanh nghiệp giải pháp để đảm bảo nguồn vốn cho họat
động kinh doanh của mình là giải pháp quan trọng, nhất là trong giai đoạn tồn ngành
kinh doanh bất động sản đang trong tình trạng “khát vốn” trầm trọng.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khởi đầu hình thành nên chắc chắn sẽ cịn nhiều khĩ khăn và Nhà nước sẽ tiếp tục ban hành nhiều văn bản hướng dẫn để
định hướng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững. Thị
trường bất động sản cĩ phát triển thì mới khơi dậy vốn tiềm ẩn trong thị trường bất
động sản để tạo thành vốn đầu tư cho nền kinh tế.
Trong phạm vi nghiên cứu thể hiện qua các chương trên, luận văn đã đề xuất
một số giải pháp cho thị trường bất động sản phát triển và giải pháp về đảm bảo nguồn vốn hoạt động cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Với bối cảnh Nhà nước đang tiếp tục hồn thiện cơ sở pháp lí để thị trường bất
động sản vận hành tốt nên luận văn này xây dựng mang tính thời điểm nhất định.
Những phần trình bày trong luận văn này dù sao đi nữa cũng cịn nhiều hạn chế, nhưng hy vọng rằng nĩ sẽ đĩng gĩp một phần nhỏ vào quá trình phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi thị trường bất động sản
đang cĩ dấu hiệu suy giảm.
Rất mong nhận được sự đĩng gĩp nhiệt thành của Quý thầy cơ, đồng nghiệp và các nhà nghiên cứu.
PHỤ LỤC 01