- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai cĩ tính
CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
2.1.3 Giai đoạn hiện nay.
Trong nửa đầu năm 2008, với sự suy thối trong lãnh vực tài chính – ngân hàng của nền kinh tế thế giới và sự phát triển nĩng của nền kinh tế trong nước vào cuối năm 2007 đã làm cho kinh tế Việt Nam lạm phát tăng cao, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng hơn
25% so với cùng kỳ năm 2007, tốc độ tăng trưởng đã phải điều chỉnh giảm dự kiến
dưới 7%....
Khi Ngân hàng nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng bắt đầu bằng việc tăng lãi suất cơ bản, tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thơng của Ngân hàng Nhà nước, thị trường chứng khốn và thị trường bất động sản ngay lập tức cĩ phản ứng vì nguồn vốn đầu tư cho 2 thị trường này cĩ đến 60% xuất phát từ ngân hàng thương mại. Thị trường chứng
khốn dường như chỉ cịn đồ thị đi xuống nhưng so với thị trường chứng khĩan, thị
trường bất động sản cịn chịu tác động lớn hơn. Việc hút tiền khỏi lưu thơng đồng
nghĩa với việc thị trường bất động sản ngay lập tức bị cắt luồng vốn chính được bơm vào. Theo thơng tin từ Ngân hàng Nhà nước cơng bố tổng dư nợ cho vay bất động sản cho đến tháng 09/2008 là 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư của tồn hệ thống,
giảm khỏang 20.000 tỷ đồng so với tháng 4/2008, dự báo đến cuối năm 2008 tốc độ
tăng trưởng tín dụng là 19,15% thấp hơn rất nhiều so với tốc độ tăng trưởng 34% năm 2007. Trong những tháng qua các ngân hàng thương mại đã cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng nhiều biện pháp đơn đốc thu hồi nợ như: đánh giá lại tài sản
bảo đảm là bất động sản, đơn đốc khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc giảm bớt
dư nợ nhằm giảm tỉ lệ dư nợ cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm để giảm thiểu
rủi ro cho ngân hàng.
Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm nhìn chung đang trong tình trạng 3 giảm: giảm giá, giảm giao dịch và giảm sức mua, cịn doanh nghiệp bất động sản càng lâm
vào tình trạng khĩ khăn hơn, cụ thể là các dự án phát triển nhà ở hiện tại đang trong
tình trạng 3 dở dang: đền bù dở dang, cơng trình dở dang, dự án dở dang và “khát vốn” trầm trọng.
Việc các doanh nghiệp trong nước đang thiếu vốn là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngồi cĩ nguồn lực tài chính mạnh tham gia thị trường, trên thực tế đã xảy ra tình trạng các nhà đầu tư nước ngồi “ép gía” doanh nghiệp trong nước trong việc thương lượng giá cả để sang nhượng dự án. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngồi và các quỹ
đầu tư của nước ngồi với nguồn vốn dài hơi cũng nhảy vào lĩnh vực này. Kết quả là
việc bị “hất chân” khỏi các dự án của doanh nghiệp trong nước xảy ra ngày một nhiều. Bên cạnh đĩ, do việc kinh doanh bất động sản đem lại lợi nhuận cao nên nhiều cơng ty nên cĩ nhiều doanh nghiệp (cả doanh nghiệp tư nhân lẫn doanh nghiệp thuộc các tập
qua 8 tập đồn kinh tế đã thành lập gần 30 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cịn hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc cơng ty kinh doanh bất động sản.
Giá bất động sản tại Việt Nam thuộc hàng khá đắt đỏ. Ở châu Á, Hồng Kơng đứng
đầu với giá 26.300 USD/m2, Tokyo (Nhật Bản) là 23.500 USD/m2. Trong khi đĩ, tại Việt Nam, giá căn hộ chung cư cao cấp tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội
dao động từ 2.000 - 2.500 USD/m2. Nếu so sánh, thì giá đất ở Việt Nam tuy thấp hơn
khoảng 10 lần so với Tokyo (hoặc Hồng Kơng) nhưng thu nhập trên đầu người dân Việt Nam lại thấp hơn 50 - 60 lần so với Nhật Bản. Giá đất hiện nay vượt quá khả năng chi trả của người dân tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả những người được coi là cĩ thu nhập cao trong xã hội cũng phải tiết kiệm 30 - 40 năm mới cĩ thể mua được một căn
hộ chung cư cĩ diện tích khoảng 100m2 với chất lượng trung bình. Đây là một bằng
chứng về mức độ bong bĩng của giá bất động sản ở các đơ thị Việt Nam.(Nguồn trích
Báo Thanh niên ngày 22/04/2008)
Theo báo cáo về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản (RETI) năm 2006 của tập
đồn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, Việt Nam cĩ điểm số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất với 4,69 điểm, rơi vào vùng xám cấp 5, nhĩm cĩ độ minh bạch thấp
nhất . Hầu hết dự án bất động sản vẫn phải theo cơ chế “xin – cho”, điều chỉnh quy
hoạch, chưa cĩ cơ chế cung cấp thơng tin thị trường bất động sản một cách hữu hiệu. Do đĩ, nhà đầu tư cịn gặp nhiều trở ngại và khơng bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đơ thị mới, người dân cũng khĩ khăn khi tìm mua trực tiếp nhà
ở.
Trình tự, thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án quá phức tạp, kéo dài qua nhiều cấp. Bình quân ở VN, cơng tác chuẩn bị đầu tư kéo dài từ 2 – 3 năm, trong khi ở Thái Lan chỉ mất 5 tháng.
Thị trường bất động sản những năm gần đây luơn ở trong tình trạng cung khơng đáp
khỏi. Đặc biệt trong những năm qua, thị trường chứng khốn cĩ nhiều biến động dẫn
đến biến động trong thị trường Bất động sản, các nhà đầu tư chuyển nguồn vốn đầu tư
của họ từ thị trường chứng khốn sang thị trường bất động sản là thị trường cĩ tỉ suất lợi nhuận cao nhưng ít mao hiểm hơn. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh, việc VN gia nhập WTO, đời sống người dân phát triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân lớn
mạnh nên nhu cầu đầu tư và đầu cơ trong đại bộ phân dân cư là khá lớn nhưng kênh
đầu tư cịn ít, vì vậy đã dẫn đến việc các nhà đầu tư trong và ngồi nước đều cĩ nhu
cầu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Đĩ chính là nguyên nhân của sự tăng trưởng của thị trường bất động sản.
¾ Các sự kiện nổi bật trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm 2007.
- Sự kiện xếp hàng mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden, Hồng Anh Gia
Lai … tại Tp.HCM hồi giữa năm qua. Điều này cho thấy sự tăng cao về nhu cầu căn hộ đã tiếp tục đẩy giá cả tăng cao.
- Nghị định 84 của Chính phủ trong đĩ đưa ra những nội dung bổ sung khuyến khích
đầu tư nước ngồi vào lĩnh vực này như là việc tăng thời gian giấy phép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngồi từ 50 năm lên 70 năm. Những hợp đồng thuê đất
dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50 đến 70 năm nữa mà khơng phải bỏ thêm chi phí. Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ cĩ trách nhiệm giải phĩng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư.
- Việc đưa ra dự thảo và phê duyệt quyền sở hữu nhà đất của một số nhĩm Việt kiều và đối tượng nước ngồi sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
2.1.4 Một số nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi của Ngành kinh doanh bất động
sản trong những giai đoạn vừa qua.
Với qui định của Luật đất đai 2003 (cĩ hiệu lực ngày 01/07/2004) thì việc giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, gĩp vốn, thừa kế, cho tăng … phải cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ
đỏ); qui định này khiến những người mua khơng chấp nhận đất chưa cĩ giấy tờ
hoặc đã chuyển nhượng nhiều lần mà khơng sang tên bởi khả năng được đứng tên
sẽ khĩ khăn hơn trong khi tiến độ cấp sổ đỏ rất chậm; ngược lại với người bán
muốn bán được hoặc bán với giá cao thì phải xin cấp sổ đỏ (Chính phủ qui định đến hết ngày 01/01/2007 phải hồn tất việc cấp sổ đỏ trên cả nước, sau đĩ mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải cĩ sổ đỏ theo đúng Luật định).
Trước đây các giao dịch về nhà chung cư khi cịn nằm trong dự án tăng nhanh (do
đầu cơ, mua với giá rẻ) thì nay nĩ bị hạn chế bời qui định cấm chuyển nhượng nhà
kinh doanh khi chưa hồn thành ở đơ thị. Các giao dịch loại này cũng giảm đáng kể (đền năm 2006, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP: mới cĩ hướng cởi mở cho phép tổ chức kinh doanh nhà đất được bán dự án sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng). Nhiều dự án xây dựng nhà để bán khơng được phép bán nhà khi chưa xây dựng xong nên đã sử dụng hình thức nhận gĩp vốn hoặc hứa mua hứa bán tạo ra các hình thức giao dịch mua bán ngần khơng kiểm sốt được.
Khi cĩ dấu hiệu đầu cơ nhà đất, việc cho vay quá nhiều vào bất động sản cĩ khả
năng gây ra các rủi ro cho hệ thống ngân hàng nên ngân hàng Nhà nước cĩ chỉ thị
xiết chặt việc cho vay kinh doanh bất động sản nhất là đầu cơ nhà đất, khiến cho
việc vay vốn để kinh doanh bất động sản bị hạn chế, các nhà kinh doanh khơng cĩ
đủ khả năng để mở rộng phạm vi kinh doanh của mình, mà nếu chấp nhận bán bất động sản trong lúc tình hình thị trường đĩng băng thì khơng cĩ lãi, vì vậy các nhà
kinh doanh giữ đất chờ tăng giá. Ngân hàng thay đổi chính sách cho vay kinh doanh bất động sản khi nhận thấy chính sách của Nhà nước thay đổi cùng với tình trạng phát triển “bong bĩng” của thị trường nên đã giảm việc cho vay kinh doanh bất
động sản khiến cho “thị trường thứ cấp” cũng như “sơ cấp” bị ngưng trệ;
Các vụ việc tham nhũng cĩ liên quan đến đất đai bị đưa ra trước pháp luật và dư
luận lên tiếng khiến cho các giao dịch về nhà đất bằng tiền cĩ nguồn gốc tham nhũng giảm.
Tâm lí lo ngại việc đĩng băng lâu của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng
khơng nhỏ đến lượng giao dịch trên thị trường bất động sản.
Xét về qui luật phát triển của thị trường thì khi giá cả quyền sử dụng đất cao đến đỉnh điểm thì nĩ phải dừng lại và cĩ xu hướng đi xuống. Giá nhà đất bị đẩy lên quá
cao khiến cho nhu cầu của người mua khĩ thực hiện được. Các giao dịch bất động
sản bị giảm. Bản chất của sự đĩng băng chỉ phản ánh sự ngưng giao dịch tạm thời chứ khơng hồn tồn khẳng định sự giảm giá ngay lập tức.
Giá vật liệu tăng cao làm giá thành nhà cửa vẫn lên, các nhà kinh doanh thì khơng muốn giảm giá. Cùng với việc kích giá lên quá cao khiến cho các cá nhân, doanh nghiệp sản xuất muốn cĩ đất để làm nhà, xây dựng nhà xưởng cũng rất khĩ khăn trong khi thu nhập của người dân thì quá thấp, giá cả tiêu dùng leo thang khơng ngừng. Điều này khiến cho sức mua của người dân giảm xuống; Người dân đi tìm hướng chọn nhà chung cư nhưng ngần ngại do chất lượng nhà chung cư và dịch vụ cung cấp tại đĩ xuống cấp.
Các dự án xây dựng mới thì bị treo, nằm chờ giải tỏa, đền bù .
Thị trường thiếu hàng hố cĩ quy mơ vừa và nhỏ, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đa số đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ cho thuê cũng làm mất thăng bằng thêm cán cân cung cầu trên thị trường.