2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM
2.1.1.3. Thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004 nhằm khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993. Theo
Luật đất đai năm 2003, cơ chế “xin – cho ” về đất đai bị xóa bỏ, giá đất trên thị trường bất động sản có xu hướng chững lại và đi xuống, hiện tượng đầu cơ về đất
và cất trữ tiền tiết kiệm bằng việc đầu tư bất động sản cũng giảm mạnh. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra.
Cung có chiều hướng giảm do ít nhà đầu tư mới sẵn sàn và các nhà đầu tư cũ đang gặp khó khăn nhất định. Kết quả từ số liệu thống kê cho thấy, khối lượng
giao dịch trên thị trường bất động sản năm 2004 giảm 55-60% so với năm 2002,
đến cuối năm 2005 giảm hơn 75%.
Nhìn chung thị trường bất động sản trong giai đoạn này khá ảm đạm. Thị trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, giá đất vẫn đứng ở mức
cao. Sự tăng giá này là do sự chi phối của giới đầu cơ chứ không phải giá tăng do
quy luật cung cầu. Do đó khi các chính sách mới về đất đai ra đời đã có một số tác động tích cực , như Luật nhà ở được Quốc hội thơng qua và có hiệu lực ngày 1/1/2006 nhằm mục đích lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản TPHCM nói riêng, đặc biệt là tạo điều kiện cho mọi người có
thể tiếp cận với nhà ở.
Tuy nhiên với tác động từ sự phát triển nhanh của nền kinh tế và tốc độ đơ thị
hóa, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2006 và đầu năm 2007
có những chuyển biến lớn. Thị trường sôi động hẳn lên đặc biệt tại 2 thành phố
lớn nhất của cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà đất tăng khá nhanh, giá thuê văn phòng vẫn tiếp tục tăng mặc dù đã ở mức khá cao.
Thị trường bất động sản sôi động chủ yếu từ thị trường thứ cấp, sôi động nhất là mua bán các căn hộ chung cư cao cấp do một số nhà đầu tư nước ngồi có uy
tín đầu tư., mặc dù sản phẩm bất động sản vẫn chưa được xây dựng nhưng có hiện tượng tranh nhau giữ chỗ hoặc đặt cọc để mua với giá rất cao so với giá trị thực.
Bên cạnh đó, hoạt động mua bán các nền đất trong các dự án nhà ở tại một số khu
vực như Quận 7, Quận 2, Quận 9, Huyện Nhà Bè, khu Phú Mỹ Hưng, khu đô thị
Nam Thành phố cũng khá sôi động… Tuy nhiên đối tượng tham gia vào thị TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
trường chủ yếu là các nhà đầu tư trung gian bất động sản ( mua đi bán lại), đây
cũng là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất lên cao.
Tình hình sơi động của thị trường thứ cấp kéo dài cho đến hết quý I/2008, một
mặt do sự trầm lắng và đi xuống của thị trường chứng khoán nhiều nhà đầu tư
chuyển hướng sang thị trường bất động sản làm nhu cầu tăng cao và giá cả
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tăng mạnh. Cụ thể, giá các căn hộ chung cư cao tầng ở TPHCM thời điểm cuối tháng 01/ 2008 tăng khoảng 15-20% so với tháng 10/2007 và tăng khoảng 40-50% so với cuối năm 2006, đột biến có
dự án tăng gấp đơi; Giá văn phòng cho thuê loại A so với năm 2006 tăng khoảng
52%, loại B,C tăng khoảng 35%.
Trước tình hình đó, một số chính sách của Chính phủ và các Bộ, ngành như quy định hạn chế việc cho vay đối với đầu tư bất động sản của Ngân hàng Nhà
nước, Chỉ thị 01/2008/CT-TTg ngày 08/01/2008 của Thủ tướng Chính phủ về một
số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản ( trong đó có
chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để
hạn chế đầu cơ ). Hiện tượng quá nóng của thị trường bất động sản tại Thành phố
Hồ Chí minh đã chững lại và giá cá nhà đất ở một số nơi đã giảm mạnh sau đợt tăng giá quá nóng cuối năm 2007, đầu năm 2008. Tại một số khu vực Quận 2,
quận 7, quận 9 giảm giá từ 15-30% so với tháng 01/2008, số lượng người rao bán tăng nhưng số lượng giao dịch mua, bán thực tế không đáng kể.
Ngược lại, với xu hướng sơi động của thị trường thứ cấp thì thị trường sơ cấp
hoạt động vẫn bình thường, tốc độ đầu tư vào các dự án vẫn còn chậm chạp do
thủ tục hành chính, khó khăn trong cơng tác đền bủ giải tỏa và nguồn vốn đầu tư.
Tuy nhiên, cũng trong giai đoạn này một làn sóng đầu tư nước ngồi đổ vào thị trường này khá lớn, năm 2007 tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào bất động sản đạt khoảng 8,5 tỷ USD, chiếm trên 42% trong tổng số vốn đăng
ký 20,3 tỷ USD. Một số dự án lớn tại các quận trung tâm 1,3,4,5 thu hút sự quan
tâm của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Một số dự án đầu tư tại các quận
mới cũng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư do hạ tầng kỹ thuật đã và đang chuẩn bị triển khai như cầu Thủ thiêm, cầu Phú Mỹ, tuyến đường cao tốc Thành phố Hồ Chí
Minh – Long Thành – Dầu dây, đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi, các tuyến
Metro, tuyến đường Bắc Nam.
Nhìn chung lại, thì việc tăng nóng trong hơn một năm trở lại đây của thị trường bất động sản có xu hướng phát triển khơng lành mạnh, bất ổn thể hiện một
số điểm sau:
Thứ nhất, nguồn vốn tập trung vào thị trường quá lớn, nhiều tập đoàn, Tổng công ty đua nhau thành lập công ty kinh doanh bất động sản tìm kiếm lợi nhuận
tức thời đã ảnh hưởng đến hoạt động chính của doanh nghiệp. Nguồn vốn đầu tư
vào lĩnh vực sản xuất chính, đầu tư cho sản xuất hàng tiêu dùng thiết yếu, hàng xuất khẩu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng nhiều. Việc quá nhiều doanh
nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản mặc dù có ưu điểm là sẽ tăng nguồn
cung cho thị trường trong thời gian tới, nhưng cũng gây lộn xộn trong việc tìm kiếm dự án và nếu khơng kiểm sốt được sẽ đưa đến tình trạng thừa hàng hóa, trầm lắng thị trường, lãng phí tài ngun đất đai.
Thứ hai, là hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở có cơ cấu khơng hợp lý, chủ
yếu là các loại nhà cao cấp, diện tích lớn và giá thành cao chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao. Trong khi đó hàng hóa có quy mơ và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường lại thiếu.
Thứ ba, tình trạng “ găm giữ” dự án nhà ở khơng triển khai xây dựng tạo cung
hàng hóa cho thị trường mà chờ giá lên để chuyển nhượng dự án kiếm lời; hoặc
các dự án nhà ở khu đô thị mới được triển khai đã bán hết nhưng tình hình đầu tư
xây dựng trong các dự án ở mức thấp. Nhiều dự án mới chỉ xây dựng lấp đầy
khoảng 50% diện tích, cá biệt có những dự án chỉ lấp đầy khoảng 10%.
Thứ tư, việc đầu tư quá lớn nguồn vốn của các ngân hàng vào thị trường bất động sản có tính dài hạn và tính thanh khoản chậm cũng là vấn đề cần quan tâm
nhất là khi thị trường bất động sản đang ở mức giá cao. Việc cho vay dễ dãi của
các ngân hàng cũng góp phần thúc đầy hoạt động đầu cơ.
Thứ năm, việc công khai quy hoạch phát triển đô thị theo quy định của Luật
xây dựng, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo quy định của
Luật nhà ở, công khai việc bán nhà ở và cơng trình xây dựng qua sàn giao dịch
bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản chưa được thực
hiện nghiêm túc. Thông tin trên thị trường bất động sản chưa được công khai
minh bạch. Thị trường “ ngấm ngầm” từ đi tìm dự án đến mua bán hàng hóa làm
tăng thêm tâm lý “ a dua” “ bầy đàn” trên thị trường bất động sản làm thị trường TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
dể bất ổn.