TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
TẠI TPHCM
Hoạt động ngân hàng chứa đựng nhiều tiềm ẩn rủi ro mà chúng ta khó có thể lường trước được. Nguyên nhân của những tiềm ẩn rủi ro này là do ngân hàng là một trung gian tài chính, đi vay rồi lại cho vay lại và hưởng chênh lệch lãi suất để
thu lợi nhuận. Với nhu cầu xã hội ngày càng phát triển đa dạng, lĩnh vực tài chính ngân hàng cũng khơng ngừng đổi mới và đa dạng hóa sản phẩm để cung cấp cho thi trường. Với hình thức cho vay bất động sản, một vài thập kỷ gần đây được
nhiều tập đồn tài chính ngân hàng lớn trên khắp thế giới quan tâm và không ngừng mở rộng thị phần vì lợi nhuận mang lại cho ngân hàng là khá hấp dẫn so
với các hình thức cho vay khác. Tuy nhiên hình thức cho vay bất động sản lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng và có ảnh hưởng lớn đến
sự phát triển kinh tế- chính trị - xã hội. Đặc biệt trong giai đoạn nền kinh tế đất nước phát triển mạnh và có sự biến chuyển lớn thì thị trường bất động sản sẽ rất sôi động. Nhu cầu vốn cho thị trường này cũng rất lớn và nguồn vốn từ các ngân
hàng cung cấp cho thị trường này là một phần rất quan trọng và có vai trị quyết định cho sự phát triển của thị trường này.
Từ nhiều năm qua, thị trường địa ốc Việt Nam đặc biệt khác với các thị trường
quốc tế ở chỗ đa số người dân mua bất động sản (nhà, đất) bằng tiền riêng, rất ít người dùng đến vốn vay ngân hàng. Điều này bắt đầu thay đổi từ vài năm trở lại đây và chỉ thực sự chuyển đổi mạnh mẽ từ năm ngoái, khi thị trường địa ốc tăng đột ngột trong một cơn hưng phấn có thể so sánh với sức tăng trưởng của thị trường chứng khoán vào cuối năm 2006, đầu 2007. Với việc giá bất động sản ở
một số khu vực tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn, các ngân hàng đã chạy đua cho vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà là dịch vụ tài chính thời thượng trong nửa cuối năm 2007. Các nhà đầu tư địa ốc liên kết với ngân hàng,
cho phép người mua thế chấp bất động sản được mua và vay đến 70% giá trị bất động sản. Một số ngân hàng cho phép người mua vay đến 100% giá trị bất động TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
sản nếu người mua thế chấp bằng cả bất động sản có sẵn.
Các ngân hàng cũng dễ dàng hơn khi xem xét các điều kiện để thế chấp mua
nhà trong thời điểm cuối năm ngối. Khơng cần phải thế chấp bằng bất động sản
có sẵn mà thế chấp bằng bất động sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng chi trả. Tuy nhiên, khác với những thị trường đã
ổn định, chẳng hạn như Mỹ, Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin
cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân. Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản khai đó. Rủi ro ở đây là ngân hàng không bao giờ biết được chắc chắn người vay có khai đúng
khơng và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay.
Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận việc phát triển hình thức cho vay bất động sản
của các TCTD là hoàn toàn phù hợp với nhu cầu phát triển của nền kinh tế, của
thị trường bất động sản và tốc độ đơ thị hóa của đất nước. Nhưng từ thực tế trên thế giới đã cho thấy sự tác động lan tỏa của thị trường này là rất lớn đến thị trường tài chính ngân hàng của các nước, của một khu vực và rộng lớn hơn là
toàn cầu khi mà hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Minh chứng đã cho thấy cuộc khủng hoảng kinh tế của các nước trong khu vực Châu Á năm 1997- 1998 và gần đây là cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở của Mỹ năm 2007 đã tác
động mạnh đến thị trường tài chính của Mỹ và một số nước khác cũng xuất phát
từ sự sụp đổ của thị trường bất động sản.Chính vì lý do đó mà việc tăng trưởng
nóng trong lĩnh vực cho vay bất động sản trong những tháng cuối năm 2007 ở
Việt Nam thực sự tạo ra mối lo ngại, nguy cơ phát sinh rủi ro và gia tăng nợ xấu
trong thời gian tới là khơng tránh khỏi.
Vì vậy với mãnh đất mới này để hoạt động tín dụng bất động sản đạt hiệu quả
và ngày càng phát triển, đảm bảo an toàn trong kinh doanh cho các ngân hàng. Yêu cầu đặt ra cho các ngân hàng khơng chỉ quản lý chặt chẽ hình thức tín dụng
này, mà cần phải đầu tư nâng cao khả năng quản trị rủi ro; công tác đào tạo nguồn
nhân lực am hiểu và nắm bắt thông tin về thị trường, pháp luật bất động sản để gia
tăng an toàn trong lĩnh vực cho vay BĐS và hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra
trong bối cảnh thị trường bất động sản của Việt Nam còn nhiều bất ổn.