2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM
2.1.1 Khái quát diễn biến thị trường bất động sản địa bàn TPHCM trước và
sau khi Luật đất đai được ban hành cho đến nay
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước nói chung và TPHCM nói riêng, thị trường bất động sản ở TPHCM trãi qua những giai đoạn hình thành và phát triển theo chính sách pháp luật của Nhà nước.
2.1.1.1. Thị trường bất động sản tại TPHCM trước khi có Luật đất đai năm 1993
Từ năm 1980 trở về trước, thị trường bất động sản phát triển tự phát, chưa có
khung luật pháp cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện các tổ chức kinh
doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản.
Đến năm 1980, khi Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước khơng ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản. Cũng như cả nước, việc đăng ký quyền sử dụng tài sản, đăng
quyền sử dụng đất tại TPHCM cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và khu vực kinh tế hợp tác
xã. Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 cho đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận.
Tuy nhiên cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng và phát triển
công nghiệp, thương mại, dịch vụ… trên địa bàn TPHCM ngày càng tăng, do đó
phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai, bất động sản. Hiện tượng mua bán đất đai,
bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại đô thị vào những năm 1991 đến năm 1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất và phổ biến là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được luật pháp quy định. Chính vì vậy, trong giai đoạn từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường
bất động sản còn gọi là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát.
2.1.1.2. Thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Năm 1992, Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và theo pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả. Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 khẳng định: “ Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là hàng hóa đặc biệt”. Tiếp đó, Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng
mua bán tài sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Những thay đổi trong chính sách pháp luật của Nhà nước mang tính đột phá, đây là cơ sở pháp
lý cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung và thị trường
bất động sản tại TPHCM nói riêng.
Cũng trong giai đoạn này, thị trường bất động sản tại TPHCM vận hành theo
cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do UBND Thành phố quy định và giá đất do
thị trường quyết định. Trong đó giá đất do UBND thành phố quy định chỉ bằng
khoảng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này. Đồng thời, nhu cầu về bất động sản của khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản của tư nhân bùng nổ
theo một kênh khác, hay còn gọi là thị trường phi chính thức, giao dịch bất động
sản không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “ xin-cho” về đất
vẫn còn phổ biến. Chính những điều này tạo nên cơn sốt giá giả tạo, giá cả bất động sản tăng liên tục trong nhiều năm. Trước thực trạng như vậy, Nhà nước hầu như khơng có biện pháp nào để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản.
Năm 1997-1998 Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng,
nhưng nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng là do trong giai đoạn này Việt Nam chưa hoàn toàn mở cửa nền kinh tế. Tuy nhiên thị trường bất động sản TPHCM
có dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đó lại tiếp tục nóng lên từ năm 1999. Trong thời
gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm bất động sản ra đời, phong trào sang
nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi… bùng nổ đến độ chính quyền địa phương
khơng thể kiểm soát nổi. Thị trường bất động sản tiếp tục phát triển nóng lên cho
đến năm 2003. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản chính thức từng bước
phát triển và chủ yếu dành cho khối doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cịn
thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn.
2.1.1.3. Thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thơng qua Luật đất đai và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004 nhằm khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993. Theo
Luật đất đai năm 2003, cơ chế “xin – cho ” về đất đai bị xóa bỏ, giá đất trên thị trường bất động sản có xu hướng chững lại và đi xuống, hiện tượng đầu cơ về đất
và cất trữ tiền tiết kiệm bằng việc đầu tư bất động sản cũng giảm mạnh. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra.
Cung có chiều hướng giảm do ít nhà đầu tư mới sẵn sàn và các nhà đầu tư cũ đang gặp khó khăn nhất định. Kết quả từ số liệu thống kê cho thấy, khối lượng
giao dịch trên thị trường bất động sản năm 2004 giảm 55-60% so với năm 2002,
đến cuối năm 2005 giảm hơn 75%.
Nhìn chung thị trường bất động sản trong giai đoạn này khá ảm đạm. Thị trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, giá đất vẫn đứng ở mức
cao. Sự tăng giá này là do sự chi phối của giới đầu cơ chứ không phải giá tăng do
quy luật cung cầu. Do đó khi các chính sách mới về đất đai ra đời đã có một số tác động tích cực , như Luật nhà ở được Quốc hội thơng qua và có hiệu lực ngày 1/1/2006 nhằm mục đích lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản TPHCM nói riêng, đặc biệt là tạo điều kiện cho mọi người có
thể tiếp cận với nhà ở.
Tuy nhiên với tác động từ sự phát triển nhanh của nền kinh tế và tốc độ đơ thị
hóa, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2006 và đầu năm 2007
có những chuyển biến lớn. Thị trường sơi động hẳn lên đặc biệt tại 2 thành phố
lớn nhất của cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà đất tăng khá nhanh, giá thuê văn phòng vẫn tiếp tục tăng mặc dù đã ở mức khá cao.
Thị trường bất động sản sôi động chủ yếu từ thị trường thứ cấp, sôi động nhất là mua bán các căn hộ chung cư cao cấp do một số nhà đầu tư nước ngồi có uy
tín đầu tư., mặc dù sản phẩm bất động sản vẫn chưa được xây dựng nhưng có hiện tượng tranh nhau giữ chỗ hoặc đặt cọc để mua với giá rất cao so với giá trị thực.
Bên cạnh đó, hoạt động mua bán các nền đất trong các dự án nhà ở tại một số khu
vực như Quận 7, Quận 2, Quận 9, Huyện Nhà Bè, khu Phú Mỹ Hưng, khu đô thị
Nam Thành phố cũng khá sôi động… Tuy nhiên đối tượng tham gia vào thị TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
trường chủ yếu là các nhà đầu tư trung gian bất động sản ( mua đi bán lại), đây
cũng là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất lên cao.
Tình hình sơi động của thị trường thứ cấp kéo dài cho đến hết quý I/2008, một
mặt do sự trầm lắng và đi xuống của thị trường chứng khoán nhiều nhà đầu tư
chuyển hướng sang thị trường bất động sản làm nhu cầu tăng cao và giá cả
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tăng mạnh. Cụ thể, giá các căn hộ chung cư cao tầng ở TPHCM thời điểm cuối tháng 01/ 2008 tăng khoảng 15-20% so với tháng 10/2007 và tăng khoảng 40-50% so với cuối năm 2006, đột biến có
dự án tăng gấp đơi; Giá văn phịng cho th loại A so với năm 2006 tăng khoảng
52%, loại B,C tăng khoảng 35%.
Trước tình hình đó, một số chính sách của Chính phủ và các Bộ, ngành như quy định hạn chế việc cho vay đối với đầu tư bất động sản của Ngân hàng Nhà
nước, Chỉ thị 01/2008/CT-TTg ngày 08/01/2008 của Thủ tướng Chính phủ về một
số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản ( trong đó có
chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để
hạn chế đầu cơ ). Hiện tượng quá nóng của thị trường bất động sản tại Thành phố
Hồ Chí minh đã chững lại và giá cá nhà đất ở một số nơi đã giảm mạnh sau đợt tăng giá quá nóng cuối năm 2007, đầu năm 2008. Tại một số khu vực Quận 2,
quận 7, quận 9 giảm giá từ 15-30% so với tháng 01/2008, số lượng người rao bán tăng nhưng số lượng giao dịch mua, bán thực tế không đáng kể.
Ngược lại, với xu hướng sôi động của thị trường thứ cấp thì thị trường sơ cấp
hoạt động vẫn bình thường, tốc độ đầu tư vào các dự án vẫn còn chậm chạp do
thủ tục hành chính, khó khăn trong cơng tác đền bủ giải tỏa và nguồn vốn đầu tư.
Tuy nhiên, cũng trong giai đoạn này một làn sóng đầu tư nước ngồi đổ vào thị trường này khá lớn, năm 2007 tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào bất động sản đạt khoảng 8,5 tỷ USD, chiếm trên 42% trong tổng số vốn đăng
ký 20,3 tỷ USD. Một số dự án lớn tại các quận trung tâm 1,3,4,5 thu hút sự quan
tâm của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Một số dự án đầu tư tại các quận
mới cũng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư do hạ tầng kỹ thuật đã và đang chuẩn bị triển khai như cầu Thủ thiêm, cầu Phú Mỹ, tuyến đường cao tốc Thành phố Hồ Chí
Minh – Long Thành – Dầu dây, đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi, các tuyến
Metro, tuyến đường Bắc Nam.
Nhìn chung lại, thì việc tăng nóng trong hơn một năm trở lại đây của thị trường bất động sản có xu hướng phát triển khơng lành mạnh, bất ổn thể hiện một
số điểm sau:
Thứ nhất, nguồn vốn tập trung vào thị trường quá lớn, nhiều tập đồn, Tổng cơng ty đua nhau thành lập cơng ty kinh doanh bất động sản tìm kiếm lợi nhuận
tức thời đã ảnh hưởng đến hoạt động chính của doanh nghiệp. Nguồn vốn đầu tư
vào lĩnh vực sản xuất chính, đầu tư cho sản xuất hàng tiêu dùng thiết yếu, hàng xuất khẩu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng nhiều. Việc quá nhiều doanh
nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản mặc dù có ưu điểm là sẽ tăng nguồn
cung cho thị trường trong thời gian tới, nhưng cũng gây lộn xộn trong việc tìm kiếm dự án và nếu khơng kiểm sốt được sẽ đưa đến tình trạng thừa hàng hóa, trầm lắng thị trường, lãng phí tài ngun đất đai.
Thứ hai, là hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở có cơ cấu khơng hợp lý, chủ
yếu là các loại nhà cao cấp, diện tích lớn và giá thành cao chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao. Trong khi đó hàng hóa có quy mơ và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường lại thiếu.
Thứ ba, tình trạng “ găm giữ” dự án nhà ở không triển khai xây dựng tạo cung
hàng hóa cho thị trường mà chờ giá lên để chuyển nhượng dự án kiếm lời; hoặc
các dự án nhà ở khu đô thị mới được triển khai đã bán hết nhưng tình hình đầu tư
xây dựng trong các dự án ở mức thấp. Nhiều dự án mới chỉ xây dựng lấp đầy
khoảng 50% diện tích, cá biệt có những dự án chỉ lấp đầy khoảng 10%.
Thứ tư, việc đầu tư quá lớn nguồn vốn của các ngân hàng vào thị trường bất động sản có tính dài hạn và tính thanh khoản chậm cũng là vấn đề cần quan tâm
nhất là khi thị trường bất động sản đang ở mức giá cao. Việc cho vay dễ dãi của
các ngân hàng cũng góp phần thúc đầy hoạt động đầu cơ.
Thứ năm, việc công khai quy hoạch phát triển đô thị theo quy định của Luật
xây dựng, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo quy định của
Luật nhà ở, công khai việc bán nhà ở và cơng trình xây dựng qua sàn giao dịch
bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản chưa được thực
hiện nghiêm túc. Thông tin trên thị trường bất động sản chưa được công khai
minh bạch. Thị trường “ ngấm ngầm” từ đi tìm dự án đến mua bán hàng hóa làm
tăng thêm tâm lý “ a dua” “ bầy đàn” trên thị trường bất động sản làm thị trường TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
dể bất ổn.
2.1.2 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản trên địa bàn trong thời
gian qua
2.1.2.1. Thị trường sơ cấp
Bảng 2.1: Kết quả giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
Tổng Nhà ở Sản xuất kinh doanh Phúc lợi công cộng Năm Dự án Diện tích Dự án Diện tích Dự án Diện tích Dự án Diện tích 2003 371 2.794 97 783 91 836,4 183 1174,6 2004 496 5.670 166 1675 185 2454,7 145 1541 2005 205 472,7 74 321 66 86 65 65,7 2006 213 1.633,5 61 703,6 86 803,2 66 126,7 2007 179 1345 38 492 91 721 50 132
Nguồn: Sở Tài nguyên & Môi trường TPHCM
Kết quả này cho thấy thị trường đang nóng lên chủ yếu từ quỹ đất đầu vào về
hàng hóa bất động sản cao cấp. Số dự án chưa tăng lên kịp thời để nâng lượng
cung bất động sản, điều này thể hiện quỹ đất đầu tư khả thi để đầu tư dự án tại
thành phố có hạn và quan hệ cung cầu hàng hóa bất động sản thiếu tính bền vững.
Bên cạnh đó việc đầu tư các dự án quá chậm chạp nên sản phẩm nhà ở cung cấp
cho thị trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu dẫn đến cơn sốt giá trong thời gian
vừa qua.
2.1.2.2. Thị trường thứ cấp
Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm trên địa bàn thành phố
Năm quyHồ sơ đăng bộ chuyển ền sở hữu nhà ở và
QSD đất ở Hồ sơ đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng QSD đất) Giao dịch bảo đảm 2005 49.074 42.140 51.038 2006 57.810 38.244 126.193 2007 111.899 111.120 181.097
Nguồn: Sở Tài nguyên & Môi trường TPHCM Như vậy trong năm 2007, các giao dịch tăng mạnh, đặc biệt là giao dịch về
chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ( tăng 94% so với năm ) và chuyển nhượng quyền sử dụng đất( tăng gần gấp 3 lần so với năm TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
2006).
Đối với thị trường thuê và cho thuê bất động sản tại Thành phố cũng nóng
lên,đến cuối năm 2007, các tổ chức kinh tế nước ngoài đã đăng ký thuê 2.591 phòng làm văn phòng làm việc. Tính đến cuối năm 2006, Thành phố có 93 cao ốc cho đối tượng nước ngoài thuê với diện tích 342.234 m2 và hiện nay có khoảng
67 cao ốc đạt tiêu chuẩn quốc tế, với mức giá cho thuê trung bình từ 16 đến 36