2.2 HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TẠI TPHCM
2.2.2.5. Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại tạ
TPHCM
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế - xã hội trong giai đoạn gần đây, nhu cầu vốn đáp ứng sự phát triển của nền kinh tế ngày càng cao, trong đó
nhu cầu vốn đáp ứng cho sự phát triển cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, các dư án
nhà cao tầng, khách sạn và các khu đô thị mới cũng không ngừng phát triển phục
vụ nhu cầu của nền kinh tế của người dân. Dư nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn
kinh doanh bất động sản đến cuối năm 2007 của các TCTD trên địa bàn TPHCM
đạt 34.700 tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2006 và bằng 2,3 lần so với năm 2003,
tuy nhiên tỷ trọng cho vay bất động sản đến cuối năm 2007 chỉ chiếm 9% tổng dư
nợ của các TCTD trên địa bàn( do mức tăng trưởng tín dụng 5 năm qua trên địa bàn là khá cao và đặc biệt năm 2007 tăng 77% so với năm 2006). Tuy tỷ trọng
cho vay bất động sản của các TCTD trên địa bàn chỉ chiếm 9% tổng dư nợ( đây là mức cho vay an toàn ), nhưng điều đáng chú ý là dư nợ cho vay bất động sản của
một số TCTD trên địa bàn lên đến 30%-40% trong tổng dư nợ của TCTD do thời điểm cuối năm 2007 thị trường bất động sản nóng trở lại các TCTD đua nhau bơm vốn vào thị trường.
Đối với các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, vốn tự có tham gia rất ít và
thông thường số vốn cho vay và huy động khác chiếm hơn 70% tổng vốn đầu tư
dự án; cho vay xây dựng mới sửa chữa nhà ở đối với cá nhân khoảng 50% tổng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
vốn đầu tư; khi cho vay các TCTD yêu cầu khách hàng vay đảm bảo bằng tài sản
hình thành từ vốn vay.
Trong loại hình cho vay bất động sản, các TCTD thẩm định và áp dụng điều
kiện vay vốn khá chặt chẽ, tăng cường kiểm tra việc sử dụng vốn vay, chất lượng
tín dụng được kiểm sốt, việc nhận tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản theo quy định của pháp luật, tỷ lệ nợ xấu trong cho vay, kinh doanh bất động sản đến
cuối năm 2007 ở mức 1,56%/ tổng dư nợ cho vay bất động sản.
Tuy nhiên, với sự hồi phục của thị trường trong năm 2007, tốc độ cho vay đầu
tư kinh doanh bất động sản của các TCTD trên địa bàn có xu hướng tăng mạnh,
nhất là mãng cho vay mua nhà, đất với nhiều sản phẩm mới có tỷ lệ cho vay, thời gian cho vay nâng lên đáng kể và những điều kiện vay có phần nới lỏng hơn trước.
Một số chương trình tín dụng bất động sản mà các ngân hàng tung ra trong
những tháng cuối năm 2007:
Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực Tp.HCM chỉ trong vòng 1 tháng. Mức vốn Eximbank cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản (nếu có thêm tài sản đảm bảo khác) và 80% giá trị bất động sản (nếu thế chấp bằng bất động sản mua). Khách hàng được trả góp trong vịng 20 năm thời gian ân hạn tương ứng
với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất Eximbank áp dụng cho loại hình tín dụng này là dưới 1%/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt.
Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỉ đồng để thực hiện nhu
cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn
và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay.
ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, cơng ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam -
đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh tốn khoản nợ cịn lại của khách hàng cho ngân hàng.
Techcombank chính thức cơng bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ơtơ. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, Techcombank ưu TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỉ lệ vốn
vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc
trong 1/4 thời gian đầu. 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian cịn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngơi nhà đã và định mua của khách hàng.
HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank cịn có thể
vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC.
Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không
quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác
dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để
cầm cố đảm bảo khoản vay, và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay.
Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank có
trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới
của các công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà/đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm.
Hình 2.3: Dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng tại TPHCM giai đoạn 2003-2007
- 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000
Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 năm 2007
Dư nợ cho vay bất động sản Tỷ đồng/ VNĐ Billion
Năm/Year
Nguồn: báo cáo NHNN – Chi nhánh TPHCM Nhìn chung giao đoạn 2003-2007 dư nợ cho vay bất động sản của các TCTD trên địa bàn khá ổn định, xoay quanh giá trị 25.000 tỷ đồng trong suốt 3 năm TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
2004-2006. Riêng năm 2007, dư nợ bất động sản của các TCTD trên địa bàn đạt
con số gần 35.000 tỷ đồng, tăng 36% tương đương 10.000 tỷ đồng, do một số lý
do sau: Tình hình kinh tế xã hội của cả nước và của Thành phố có nhiều chuyển
biến tích cực và đạt được kết quả cao; Thu nhập và đời sống của người dân ngày càng cải thiện kết hợp với việc dân số trên địa bàn ngày càng tăng vì vậy nhu cầu
về nhà ở ngày càng nhiều; Bên cạnh đó, các ngân hàng đã tung ra thị trường nhiều
sản phẩm mới với điều kiện vay vốn được nới lỏng và người vay dễ dàng tiếp cận
với vốn vay của các ngân hàng thông qua sự liên kết của các chủ đầu tư dự án với
các ngân hàng trong việc tài trợ vốn để mua căn hộ.
Xét về tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay của các TCTD trên địa bàn thì trong 5 năm qua ln đạt dưới mức 20% là một tỷ lệ an toàn, tuy
nhiên đây là con số tổng thể của địa bàn, nếu xét cụ thể thì có một số TCTD dư
nợ vay bất động sản chiến đến 30%-40% trong tổng dư nợ của ngân hàng ( đây là điều đáng lưu ý trong cho vay bất động sản của các TCTD trên địa bàn).
Hình 2.4: Tỷ trọng cho vay BĐS của các ngân hàng tại TPHCM giai đoạn 2003-2007
Phần trăm/Percentage 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%
Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 năm 2007
Tỷ trọng cho vay BĐS/TDN
Năm/Year
Nguồn: báo cáo NHNN – Chi nhánh TPHCM
Bảng 2.8: Dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng tại TPHCM theo đối tượng vay
Đơn vị: tỷ đồng
Đối tượng cho vay BĐS Năm
2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
Cho vay xây nhà ở để bán 1.300 2.654 2.969 3.688 5,237 Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê 1.685 2.956 1.606 2.848 3,845 Cho vay sửa chữa, mua nhà cửa 5.548 7.450 12.036 9.263 13,617
Cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đô thị; khu công nghiệp
3.461 6.000 4.921 5.854 7,376
Cho vay bất động sản khác 3.044 5.747 5.262 3.896 4,626
Tổng cộng 15.308 24.807 26.794 25.549 34,700
Nguồn: báo cáo NHNN- Chi nhánh TPHCM Từ bảng trên cho thấy trong thời gian gần đây, hoạt động cho vay xây dựng nhà để bán và mua bán sửa chữa nhà của các TCTD có tốc độ tăng mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Đối với lĩnh
vực cho vay xây dựng nhà để bán, có tốc độ tăng trưởng mạnh nhất trong năm 2004: 104%, các năm sau thì tốc độ tăng tương đối và đều đặn năm 2005: 12%, năm 2006: 24% và năm 2007: 42%; điều này cũng phù hợp với diễn biến của thị trường bất động sản trong giai đoạn qua.
Lĩnh vực cho vay sửa chữa, mua nhà cửa vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất trong cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, điều này hoàn toàn phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội của địa bàn đồng thời phù hợp với địa bàn TPHCM – được xem là địa bàn thu hút nhiều lao động và dân nhập cư đến sống và làm việc tại
TP. Tỷ trọng cho vay sửa chữa, mua nhà cửa trong tổng cho vay bất động sản của địa bàn trung bình trong giai đoạn 2003-2007 là 37%.
Bên cạnh đó, cho vay xây dựng văn phịng cho th chiếm tỷ trọng khá ổn định
trong mấy năm trở lại đây, duy trì ở mức 11%. Hiện nay, nhu cầu th văn phịng
đang tăng mạnh, cung khơng đủ cầu tại TPHCM, dẫn đến việc có nhiều dự án
phát triển và kinh doanh cao ốc văn phòng, đã làm tăng nhu cầu vốn vay xây
dựng văn phòng cho thuê. Cụ thể, tốc độ tăng trưởng hai năm trở lại đây 2006,2007 có xu hướng tăng mạnh trở lại sau một năm bị chậm lại (năm 2005
giảm -46%), cụ thể năm 2006 tăng 77% so với năm 2005 và năm 2007 tăng 35%
so với năm 2006.
Là Thành phố có nền cơng nghiệp, dịch vụ lớn mạnh và phất triển nhất nước,
trong những năm qua việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, hình thành mới các khu
công nghiệp, khu đô thị của TPHCM đáp ứng yêu cầu đầu tư và phát triển của
Thành phố tăng đáng kể, vì thế nhu cầu vay vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đô thị và khu công nghiệp cũng chiếm tỷ trọng lớn trong cho vay đầu tư, kinh
doanh bất động sản( đứng thứ hai sau cho vay sửa chữa mua nhà cửa).
Hình 2.5: Dư nợ cho vay BĐS của các Ngân hàng TM tại TPHCM theo thời gian vay - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000
Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
Dư nợ ngắn hạn Dư nợ trung, dài hạn Tỷ đồng/VND Billion
Nguồn: báo cáo thường niên NHNN – Chi nhánh TPHCM
Do đặc thù của loại hình cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản có thời gian cho
vay chủ yếu là trung dài hạn, hoạt động cho vay bất động sản của địa bàn TPHCM cũng khơng nằm ngồi quy luật trên. Tính đến cuối năm 2007, dư nợ cho
vay trung dài hạn đầu tư, kinh doanh bất động sản chiếm 84% trong tổng dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản của các TCTD trên địa bàn và tỷ lệ trên
được duy trì trong vịng 5 năm trở lại đây.