2.2 HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TẠI TPHCM
2.2.2.3. Cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản của các TCTD
Hiện nay, các TCTD thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động
sản phù hợp với Quy chế cho vay ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001 và Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN, Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN. Theo đó một số TCTD đã ban hành riêng các quy định
nội bộ về cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản và tuân theo các quy
định hiện hành về cơ chế cho vay của Ngân hàng Nhà nước. Một số quy định cụ
thể của TCTD khi thực hiện cơ chế cho vay kinh doanh bất động sản gồm:
Điều kiện vay vốn: Một số TCTD yêu cầu khách hàng có một phần vốn tự có
tham gia vào phương án vay vốn, mức vốn tự có tham gia vào dự án từ 0-20% đối
với cho vay ngắn hạn và 25-30% đối với cho vay trung và dài hạn.
Mức cho vay: Các TCTD dựa vào giá trị tài sản bảo đảm và nhu cầu vay vốn để
xem xét, quyết định mức cho vay phù hợp. Từng TCTD dựa vào tài sản bảo đảm,
tính khả thi của dự án, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng bố trí nguồn
vốn của mình, xem xét quyết định mức cho vay bằng 40-100% giá trị tài sản bảo đảm nhưng không vượt quá 70-75% tổng nhu cầu vốn đầu tư của phương án/ dự
án vay vốn.
Kỹ thuật thẩm định khoản vay: Các TCTD dựa trên cơ sở phân tích định lượng và
định tính khi xem xét khoản vay; điều kiện vay vốn của khách hàng, tài sản đảm
bảo để phân tích mức độ tín nhiệm, tính khả thi, hiệu quả của dự án và khả năng
hồn trả nợ vay, từ đó đưa ra quyết định cho vay.
Kiểm tra, giám sát vốn vay: được thực hiện trước, trong và sau khi cho vay của
từng khoản vay. TCTD thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của
khách hàng thơng qua kiểm tra các báo cáo tài chính và phi tài chính.
Cơ chế lãi suất cho vay:Các TCTD áp dụng cơ chế lãi suất thỏa thuận linh hoạt
dựa trên mức xếp hạng tín dụng đối với hồ sơ vay của khách hàng; đối với những
khoản vay dưới 12 tháng thường áp dụng cơ chế lãi suất cố định tuy nhiên thời
gian gần đây do lãi suất thị trường biến động thường xuyên nên đối với những
khoản vay ngắn hạn có thời gian từ 6 tháng trở lên các ngân hàng cũng áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi 3 tháng điều chỉnh một lần; đối với những khoản vay có
thời gian vay trên 12 tháng thì áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, và được điều chỉnh
dựa trên lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng trả sau cộng với biên độ cố định
trong thời gian vay. Một vài trường hợp áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi cộng biên
độ có điều chỉnh theo định kỳ 6 hoặc 12 tháng 1 lần.